Решение от 25 января 2022 г. по делу № А63-7420/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-7420/2021
г. Ставрополь
25 января 2022 года.
Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 25 января 2022 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, г. Железноводск, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к Федеральной службе государственной регистрации долевого участия в строительстве и регистрации ипотеки Управления Росреестра по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: управления городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края, общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление курорта»,

о признании незаконными действия Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Отдела регистрации долевого участия в строительстве и регистрации ипотеки Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 09.03.2021 года, выразившиеся в отказе государственной регистрации прав на земельный участок, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 26:31:010128:85, разрешенное использование – для строительства многоквартирного жилого дома;

об обязании Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Отдела регистрации долевого участия в строительстве и регистрации ипотеки Управления Росреестра по Ставропольскому краю погасить регистрационную запись об ипотеке от 11.07.2011, номер государственной регистрации 26-26-36/009-2011-014 а в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 26:31:010128:85, разрешенное использование – для строительства многоквартирного жилого дома,

при участии представителя заявителя ФИО2 по доверенности от 10.01.2022 № 2, копия диплома от 04.07.2003 № ВСБ 0357814, представителя заинтересованного лица ФИО3 по доверенности от 10.01.2022 № 6, копия диплома от 02.07.2010 № ВСГ 4931645, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (далее- управление, заявитель) обратилось с заявлением в Арбитражный суд Ставропольского края к Федеральной службе государственной регистрации долевого участия в строительстве и регистрации ипотеки Управления Росреестра по Ставропольскому краю (далее – Росреестр), о признании незаконным уведомления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии отдела регистрации долевого участия в строительстве и регистрации ипотеки Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 09.12.2020 года о приостановлении государственной регистрации прав на земельный участок расположенный по п адресу: <...> кадастровый номер 26:31:010128:85, разрешенное использование – для строительства многоквартирного жилого дома; и обязать Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии отдел регистрации долевого участия в строительстве и регистрации ипотеки Управления Росреестра по Ставропольскому краю в целях исправления технической ошибки погасить запись об обременении в отношении земельного участка расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 26:31:010128:85, разрешенное использование – для строительства многоквартирного жилого дома.

05 июля 2021 года управлением имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска по средствам системы «Мой арбитр» было направлено уточненное исковое заявление в связи с тем, что 09.03.2021 Росреестром было вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации прав.

Судом, указанное выше уточнение в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) было рассмотрено и удовлетворено.

Определением суда от 03.08.2021 (л.д.87) в соответствии с ч.1 ст. 51 АПК РФ и подпунктом 3 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 65 от 20.12.2006 «О подготовке дела к судебному разбирательству», суд, по своей инициативе, привлекает к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора Управление городского хозяйства администрации города-Курорта Железноводска (далее - управление городского хозяйства) и общество с ограниченной ответственностью «Строительно- монтажное управление курорта» (далее-ООО «СМУК»), поскольку оспариваемый отказ был выдан Управлению городского хозяйства администрации города-Курорта Железноводска, а с ООО «Строительно- монтажное управление курорта» был заключен муниципальный контракт № 24 А-11 от 05.07.20011, предметом которого является объект долевого строительства.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нормы Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ), положения Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Гр К РФ) и Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ). Заявитель полагает, что уведомление от 09.03.201 нарушает права управления поскольку отказ Росреестра погасить регистрационную запись об ипотеке от 11.07.2011 делает невозможным использование земельного участка с кадастровым номером 26:31:010128:85 для проведения аукциона на право заключения аренды земельных участков находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена.

Представитель управления Росреестра возражал против удовлетворения заявленных требования, мотивируя это тем, что основания, изложенные государственным регистратором в уведомлении от 09.03.2021об отказе в государственной регистрации прав на земельный участок, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 26:31:010128:85, разрешенное использование- для строительства многоквартирного жилого дома и об обязании погасить регистрационную запись об ипотеке законны и обоснованы. Регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее- ЕГРН) залогодержателем ипотеки от 10.07.2011 № 26-26-36/009/2011-014 являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Управлением городского хозяйства администрации города-курорта Железноводск не были представлены документы, необходимые для осуществления действий по регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении объекта земельного участока с кадастровым номером 26:316010128:85 регистрирующий орган обоснованно приостановил (л.д.43), а затем отказал в осуществлении погашения регистрационной записи об ипотеке (л.д.64).

Управление городского хозяйства и ООО «СМУК», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела не явились, представителей в суд не направили.

В материалах дела имеется отзыв управления городского хозяйства (л.д.103-107), где указано, что требования заявителя являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению.

В судебном заседании от 07.12.2021 представителем Управления городского хозяйства было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела копий разрешений на строительство RU26303000-28 от 06.06.2011, RU 26303000-30 от 06.06.2011, RU 26303000-05 от 06.06.2011, RU 26303000-16 от 10.09.2012 (л.д. 128-130), подлинники документов на обозрение суду представлены не были, поскольку отсутствуют у стороны.

17 января 2022 в адрес суда представителем управления городского хозяйства было направлено заявление об отложении рассмотрения дела на более поздний срок. Суд его рассмотрел и отказал в удовлетворении.

В соответствии с ч.3 ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Материалами дела установлено, что Управлением посредством системы межведомственного электронного взаимодействия получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.06.2020 № КУВИ - 109/2020-27762 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 26:31:010128:85, разрешенное использование - для строительства многоквартирного жилого дома.

Согласно раздела 2 указанной выписки в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:31:010128:85, установлено обременение - ипотека в силу закона, дата государственной регистрации 11.07.2011, номер государственной регистрации 26-26-36/009-2011-014, срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта: с 11.07.2011- 425 календарных дней со дня подписания муниципального контракта, лицо, в пользу которого установлено обременение - участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Из ответа Росреестра следует, что в настоящее время в ЕГРН в отношении земельного участка установлено обременение - ипотека в силу закона, дата государственной регистрации 11.07.201, номер государственной регистрации 26-26-36/009-2011-014, на основании муниципального контракта № 24А-11 от 05.07.2011, проектной декларации от 03.02.2011, разрешения на строительство № RU26303000-16 от 11.05.2011.

Из материалов дела усматривается, что разрешение на строительство № RU26303000-16 от 11.05.2011 выдано в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...> площадью 3000 кв. м. В муниципальном контракте № 24А-11 от 05.07.2011 сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:31:010128:85 отсутствуют.

26 ноября 2020 года ФИО4 действующий от имени и в интересах Управления городского хозяйства администрации города - курорта Железноводска Ставропольского края обратился в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок расположенный по адресу: <...> кадастровый номер: 26:31:010128:85 земельный участок имеет вид разрешенного использования - «для строительства многоквартирного жилого дома, для многоквартирной застройки».

09 декабря 2020 года Росреестром было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, в связи с тем, что заявление о государственном кадастровом учете и (или) регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, дав правовую оценку представленным доказательствам приходит к следующему.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. В соответствии с положениями статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзацы первый и второй пункта 1). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (абзац первый пункта 6). В силу пункта 2 части 2 статьи 14 Закона № 218 ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Пунктом 3 части 1 статьи 29 этого же федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных

указанным федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее- Закон № 214 ФЗ) (в редакции по состоянию на 11.12.2015) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Судом установлено, что письмами от 17 июля 2020 (л.д.40), 18 августа 2020 (л.д.38) и 19 октября 2020 (л.д.30) Управление обратилось в адрес Росреестра с просьбой в целях исправления технической ошибки погашения записи об обременении в отношении земельного участка расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 26:31:010128:85, разрешенное использование - для строительства многоквартирного жилого дома.

Ответами от 14.09.2020 и 26.02.2021 (л.д.32) Управлению было отказано в погашении записи об обременении в отношении вышеуказанного земельного участка.

Судом установлено, что в настоящее время в ЕГРН в отношении земельного участка установлено обременение - ипотека в силу закона, дата государственной регистрации 11.07.2011, номер государственной регистрации 26-26-367009-2011-014, на основании муниципального контракта № 24А-11 от 05.07.2011, проектной декларации от 03.02.2011, разрешения на строительство № RU26303000-16 от 11.05.2011.

Согласно сведений ЕГРН представленных в материалы дела Управлением документов ООО «СМУК» вело строительство на земельном участке расположенном по адресу: <...> на основании разрешения на строительство № RU26303000-16 от 11.05.2011 и муниципального контракта № 24 А-11 от 05.07.2011 года заключенного между Управлением городского хозяйства (залогодержатель) и Общество с ограниченной ответственностью «Строительно - монтажное управление курорта» (залогодатель), предметом которого является объект долевого строительства, расположенный на земельном участке по адресу: <...>.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, ГК РФ, федеральными законами от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 06 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом города-курорта Железноводска Ставропольского края, постановлением администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края от 30 декабря 2011 г. № 1344 «Об утверждении Положения об управлении имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска», рассмотрев отчеты оценщика от 29 декабря 2020 г. № 1145/04 «Об оценки рыночной стоимости годового размера арендной платы земельного участка с кадастровым номером 26:31:010128:85, общей площадью 5000,0 кв. м., расположенного по адресу: <...>», было принято постановление администрации города - курорта Железноводска Ставропольского края № 925 от 06.11.2020 о проведение аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена. Указанным постановлением было предписано провести открытый по составу участников и форме подачи заявок аукцион на право заключения договора аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: ставропольский край, <...>.

Из материалов дела усматривается, что 09.12.2020 Росреестром было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав.

В качестве оснований для вынесения уведомления о приостановлении государственной регистрации прав было указано, что в соответствии с п. 2.5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ с 09.12.2020 осуществление действий по регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка расположенного по адресу: <...> кадастровый номер: 26:31:010128:85 документы на который были представлены 26.11.2020 с заявлением под номером 001/2020-26043604 в связи с тем, что с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

В связи с тем, что данный участок зарегистрирована ипотека в силу закона, Администрацией города-курорта Железноводска было принято постановление №1058 от 10.12.2020 об отмене подпункта 1.4. пункта 1 постановления администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края от 06 ноября 2020 г. № 925 «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена».

09 марта 2021 года Росреестром на основании уведомления о приостановлении государственной регистрации прав было вынесено уведомление об отказе государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и по общему правилу поставлен в зависимость от наличия основного обязательства. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила названного кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке - общие положения о залоге.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно пункту 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

На основании пункта 11 статьи 53 Закона №218 ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным указанным Законом.

Пунктом 1 статьи 25 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Для погашения регистрационной записи об ипотеке представление иных документов не требуется.

Согласно части 3 статьи 1 Закона № 218 ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. В соответствии с положениями статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзацы первый и второй пункта 1). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (абзац первый пункта 6). В силу пункта 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Пунктом 3 части 1 статьи 29 этого же федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных указанным федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Истребованные неоднократно определениями суда от 03.08.2021, 28.09.2021, от 26.10.2021, муниципальный контракт 24-А-11 от 05.07.2011, а также дополнительные соглашения к муниципальному контракту № 1 от 24.07.2011, № 2 от 04.06.2012, № 3 от 07.08.2012 , № 3 от 05.04.2013, № 4 от 10.06.2013 не представлены Управлением городского хозяйства администрации города – курорта Железноводск.

Определением об истребовании доказательств от 07.12.2021 (л.д.147-149) управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии направлена надлежаще заверенная копия реестрового дела по адресу: <...> кадастровый номер 26:31:010128:85 в количестве 6 томов на 229 листах, указанные документы имеется в электронном деле зарегистрированные 27.12.2021, что подтверждается скриншотом приложенным к материалам дела.

Судом неоднократно истребовался акт обследования земельного участка в отношении которого зарегистрирована ипотека составленный совместно с лицами участвующими в деле, однако указанный акт в материалах дела отсутствует.

Суд, предлагал заявителю и Управлению городского хозяйства обосновать свою позицию в отношении того, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:31:010128:85 в муниципальном контракте отсутствуют, а включены в Приложение № 2 к муниципальному контракту № 24А-11 от 05.07.2011 технического задания на строительные работы, как в отношении многоквартирного дома по ул. Суворова в г. Железноводске, так и в отношении дома по ул. Октябрьской в г. Железноводске. Пояснений сторонами представлено не было.

Судом установлено, что в Приложении к муниципальному контракту указан дом по адресу <...> (л.д.24), следовательно суд приходит к выводу, что Росреестр не допускал технической ошибки при регистрации ипотеки на этот земельный участок и правильно отказал в погашении регистрационной записи.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, так как требования по настоящему делу заявлены в соответствии с нормами главы 24 АПК РФ, тогда как заявитель не лишен возможности обращения в суд с исковыми требованиями о прекращении ипотеки.

Оспариваемое заявителем решение не противоречит нормам законодательства и нарушает права (интересы) Управления имущественных отношений администрации города –курорта Железноводска, поскольку вынесено в отношении Управления городского хозяйства администрации города-курорта Железноводска.

Управление имущественных отношений администрации города -курорта Железноводска, не подавало никаких заявлений в Управление Росреестра о погашении регистрационной записи об ипотеке, что подтверждается материалами дела.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ).

С учетом изложенного, уведомление управления Росреестра от 09.03.2021 № КУВД-001/2020-26043604/2 об отказе государственной регистрации прав является законным.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

заявленные требования управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, г. Железноводск, ОГРН <***>, ИНН <***>, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Л.В. Быкодорова