Постановление от 6 февраля 2020 г. по делу № А27-22556/2018

387/2020-2430(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ г. Тюмень Дело № А27-22556/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2020 года06 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Шуйской С.И., судей Демидовой Е.Ю.,

Тихомирова В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (ответчика) на решение от 16.08.2019 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Ходякова О.С.) и постановление от 12.11.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Павлова Ю.И., Фертиков М.А.) по делу № А27-22556/2018 по исковому заявлению федерального государственного унитарного предприятия «Главный радиочастотный центр» (117997, г. Москва, набережная Дербеневская, 7 стр.15, ИНН 7706228218, ОГРН 1027739334479) к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (650000, Кемеровская обл., г. Кемерово, ул. Ноградская, 5, ИНН 4205199592,

ОГРН 1104205007840) об урегулировании разногласий при заключении


договора аренды земельного участка.

Другие лица, участвующие в деле: управление Федеральной службы

по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Кемеровской области, общество с ограниченной ответственностью «Инвест», общество с ограниченной ответственностью «Прайс-Сервис».

В заседании приняла участие представитель федерального государственного унитарного предприятия «Главный радиочастотный центр» (истца) – Квашнина Е.А. по доверенности от 18.10.2019 № 72.

Суд установил:

федеральное государственное унитарное предприятие «Главный радиочастотный центр» (далее – ФГУП «ГРЧЦ») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (далее – МТУ Росимущества) об обязании заключить договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, со множественностью лиц на стороне арендатора, от 19.01.2018 № Д18-2/365-ФЗ (далее – договор аренды № Д18-2/365-ФЗ) в редакции протокола разногласий от 19.08.2018, с установлением для истца ежегодной арендной платы в размере согласно результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, указанной в заключении эксперта от 08.07.2019 № 418/19, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «ПРА ЭДИУМ» (далее – ООО «ПРА ЭДИУМ»), за период с 19.01.2018 по 18.01.2067.

Исковые требования со ссылкой на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской


Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582), мотивированы наличием разногласий между сторонами по поводу размера арендной платы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по Кемеровской области (далее – управление Роскомнадзора), общество с ограниченной ответственностью «Прайс-Сервис» (далее – ООО «Прайс-Сервис»), общество с ограниченной ответственностью «Инвест» (далее – ООО «Инвест»).

Решением от 16.08.2019 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 12.11.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены, пункт 3.1 договора аренды № Д18-2/365-ФЗ принят в следующей редакции:

«Размер арендной платы за участок составляет: - для ФГУП «ГРЧЦ»... 674 943 руб. 10 коп. за период с 19.01.2018 по 31.12.2018». «Расчет арендной платы, уплачиваемой ФГУП «ГРЧЦ», изложить в следующей редакции: Плательщик: ФГУП «ГРЧЦ».

Расчет арендной платы произведен на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, согласно заключению эксперта общества

с ограниченной ответственностью «ПРА ЭДИУМ» № 418/19 от 08.07.2019».

Столбец 11 принять в следующей редакции: «Арендная плата с 19.01.2018 по 31.12.2018 – 674 943 руб. 10 коп.»

С ответчика в пользу истца взыскано 6 000 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе МТУ Росимущества просит отменить вынесенные судебные акты и отказать в иске.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что истец не имел права


на обращение в суд с настоящим иском, поскольку пропустил шестимесячный срок; суд необоснованно возложил на ответчика обязанность по возмещению государственной пошлины.

В отзыва на кассационную жалобу ФГУП «ГРЧЦ» и управление Роскомнадзора просят оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

В судебном заседании представитель ФГУП «ГРЧЦ» возражал против удовлетворения жалобы.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 11.12.2017 № 42/001/900/2017-75311 Российской Федерации с 25.05.2007 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101002:1405, площадью 5 410 ±25,74 м², поставленный на кадастровый учет 24.11.2005, кадастровой стоимостью 8 229 000 руб., видом разрешенного использования: другие административно-управленческие и общественные объекты (административное здание), адресом, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Сарыгина, д. 7.

ФГУП «ГРЧЦ» владеет на праве хозяйственного ведения нежилым помещением площадью 284,3 м² (кадастровый номер 42:24:0101002:23175) и нежилым помещением площадью 540,3 м² (кадастровый номер 42:24:0101001:14130), расположенными по адресу: г. Кемерово,

ул. Сарыгина, 7 (выписки из ЕГРН от 27.11.2017 и от 28.11.2017).

За управлением Роскомнадзора зарегистрировано право оперативного управления на нежилое помещение общей площадью 531,8 м², помещение теплой стоянки для автомобилей площадью 114,3 м², помещение теплой


стоянки для автомобилей площадью 8,3 м², расположенные по адресу:

г. Кемерово, Заводский район, ул. Сарыгина, 7; ул. Сарыгина, 7, пом. 102;

ул. Сарыгина, 7, пом. 203 соответственно (регистрация права от 29.07.2011, 16.11.2011, 16.11.2011).

По договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 29.12.2008 № 111-ФЗ, заключенному между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кемеровской области (арендодателем)

и федеральным государственным унитарным предприятием «Радиочастотный центр Сибирского федерального округа», правопредшественником ФГУП «ГРЧЦ», (арендатором) арендодатель предоставил в пользование арендатора до 31.12.2008 земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101002:1405 под административное здание пропорционально его доле (56,4 процента) в общей долевой собственности. Данный договор аренды действовал до 31.12.2017.

МТУ Росимущества направило в адрес истца проект договора аренды

№ Д18-2/365-ФЗ, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 19.01.2018 по 18.01.2067 часть земельного участка, имеющего общую площадь 5 410 м², из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:24:0101002:1405, разрешенным использованием: другие административно - управленческие и общественные объекты (административное здание), местоположение которого установлено относительно ориентира: Кемеровская область,

г. Кемерово, ул. Сарыгина, д. 7, в границах, указанных в выписке из ЕГРН участка, прилагаемой к настоящему договору, площадью 3 005,26 м².

Этим же договором предусмотрено предоставление арендодателем части земельного участка управлению Роскомнадзора площадью 2 385,27 м².

По условиям пункта 2.2 договора аренды № Д18-2/365-ФЗ на земельном участке расположены:

- нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:4804,


общей площадью 8,3 м², предоставленное управлению Роскомнадзора

на праве оперативного управления;

- нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:4805, общей площадью 5,4 м², право собственности не зарегистрировано;

- нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:4806, общей площадью 114,3 м², предоставленное управлению Роскомнадзора на праве оперативного управления;

- нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:23175, общей площадью 284,3 м², предоставленное ФГУП «ГРЧЦ» на праве хозяйственного ведения;

- нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101001:14130, общей площадью 540,3 м², предоставленное ФГУП «ГРЧЦ» на праве хозяйственного ведения;

- нежилое помещение с кадастровым номером 42:24:0101002:23294, общей площадью 531,8 м², предоставленное управлению Роскомнадзора на праве оперативного управления.

Согласно пункту 3.1 договора аренды № Д18-2/365-ФЗ размер арендной платы за участок для ФГУП «ГРЧЦ» за период с 01.01.2018 по 18.01.2018 составляет 192 646 руб. 81 коп., за период с 19.01.2018 по 31.12.2018 –

3 713 802 руб. 34 коп. на основании отчета от 30.10.2017 № 17-270-96, подготовленного независимым оценщиком ООО «Инвест», исходя из рыночной стоимости права аренды в сумме 7 032 300 руб.

Не согласившись с отдельными условиями договора аренды № Д18- 2/365-ФЗ, предложенными МТУ Росимущества, в том числе с размером арендной платы, истец направил ответчику протокол разногласий от 19.06.2018, в котором размер арендной платы указал в сумме

29 997 руб. 05 коп. за период с 01.01.2018 по 18.01.2018, в сумме

578 276 руб. 46 коп. за период с 19.01.2018 по 31.12.2018, который рассчитан ООО «Прайс-Сервис в отчете от 12.12.2017 № 848/17, исходя рыночной стоимости величины размера годовой арендной платы за земельный участок


на дату оценки 01.01.2017 - 31.12.2017 в сумме 1 095 000 руб.

Однако в протоколе согласования разногласий от 09.07.2018

МТУ Росимущества вновь указало размер, предложенный в проекте договора аренды № Д18-2/365-ФЗ.

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения по спорным пунктам договора, истец предъявил в суд настоящий иск (с учетом уточнений).

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из их правомерности.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Разногласия, возникшие при заключении договора, разрешаются в порядке, предусмотренном статьями 445, 446 ГК РФ,

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья

422 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется


постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Таким образом, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, арбитражный суд не вправе включать в договор хотя и заявленное к включению, но не согласованное сторонами условие, за исключением случая, когда содержание этого условия предусмотрено законом или иным правовым актом.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 и пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре» указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В соответствии с Правилами № 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации,


определяется:

- на основании кадастровой стоимости земельных участков; - по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

- в соответствии со ставками арендной платы либо методологическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России;

- на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

С учетом особенностей спорного земельного участка, порядка заключения и условий договора аренды применению подлежит, как верно отмечено судами, пункт 6 Правил № 582, которым предусмотрено, что арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В связи с ходатайствами сторон об экспертизе представленных ими отчетов суд первой инстанции определением от 18.02.2019 назначил проведение экспертизы отчета ООО «Инвест» от 30.10.2017 № 17-270, проведение которой поручил члену экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков СОЮЗ СРО «Сибирь» Пожарской И.В.

Что касается отчета ООО «Прайс-Сервис» от 12.12.2017 № 848/17, то суд не усмотрел оснований для его экспертизы, поскольку ответчик возражал против периода определения размера арендной платы, который использован в этом отчете.

Согласно экспертному заключению Пожарской И.В. от 22.03.2019


№ 87/03/019 отчет ООО «Инвест» от 30.10.2017 № 17-270-96 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, не подтверждается.

Данное обстоятельство послужило основанием для проведения судом оценочной экспертизы, которую он поручил ООО «ПРА ЭДИУМ».

Согласно заключению этого эксперта от 08.07.2019 № 418/19 рыночная стоимость права аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:24:0101002:1405, находящегося по адресу:

г. Кемерово, ул. Сарыгина, 7, за весь срок аренды земельного участка с 19.01.2018 по 18.01.2067 в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности составляет 62 624 150 руб.

Признав указанное заключение надлежащим доказательством, суды сочли, что арендная плата земельного участка за год составляет

1 278 043 руб. 88 коп., а арендная плата части земельного участка, занимаемого истцом – 709 954 руб. 56 коп. в год, в связи с чем арендная плата для истца за спорный период с 19.01.2018 по 31.12.2018 равна

674 943 руб. 10 коп.

При таких обстоятельствах заявленные требования удовлетворены правомерно.

Довод заявителя о пропуске истцом шестимесячного срока, установленного частью 2 статьи 446 ГК РФ, обоснованно не принят во внимание судов, с учетом обязательности заключения ответчиком спорного договора и недоказанности.

Правильно судами отклонено и утверждение МТУ Росимущества о том,


что оно не должно возмещать расходы истца на уплату государственной пошлины, так как настоящий спор направлен на урегулирование разногласий, касающихся размера арендной платы, при заключении договора аренды, то есть на защиту прав истца.

По смыслу положений, предусмотренных частями 1 и 2 статьи

110 АПК РФ, исходя из разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Признание права на присуждение судебных расходов за лицом (стороной), в пользу которого состоялось судебное решение, соответствует принципу полноты судебной защиты, поскольку призвано восполнить лицу, чьи права нарушены, вновь возникшие и не обусловленные деятельностью самого этого лица потери, которые оно должно было понести для восстановления своих прав в связи с необходимостью совершения действий, сопряженных с возбуждением судебного разбирательства и участием в нем (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П).

Таким образом, приведенные в кассационной жалобе доводы о фактических обстоятельствах рассматриваемого дела и доказательственной базе, свидетельствующей, по мнению заявителя, о необоснованности заявленных требований, были предметом исследования судов обеих инстанций, получили надлежащую правовую оценку и сводятся, по существу, к переоценке выводов судов и доказательств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями статьи 286 АПК РФ.

Неправильного применения и нарушений норм материального права


либо норм процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не выявлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 16.08.2019 Арбитражного суда Кемеровской области

и постановление от 12.11.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-22556/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Шуйская

Судьи Е.Ю. Демидова

В.В. Тихомиров