Решение от 21 февраля 2023 г. по делу № А16-2626/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016 E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-2626/2022
г. Биробиджан
21 февраля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2023 года. Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе: судьи Завалиной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества "Соя" (г. Хабаровск Хабаровского края, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 31.10.2022 № КУВД-001/2022-30383692/3,

об обязании в 30-тидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию соглашения от 23.09.2021 о расторжении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами


79:03:1002003:45, 79:03:1002003:46, 79:03:1002003:47, 79:03:1002003:48, 79:03:1002003:49, 79:03:1202005:91, 79:03:1202005:92, 79:03:1202005:93, 79:03:1202005:94, 79:03:1002003:74, заключенного 05.08.2019,

заинтересованные лица: общество с ограниченной ответственностью "Соя Экстружн" (ст. Ленинск Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальный предприниматель ФИО2 (г. Хабаровск Хабаровского края, ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии ФИО3 – представителя заявителя по доверенности от 12.09.2020 № 7, ФИО4 – представителя ответчика по доверенности от 10.01.2023 № 01-02/31,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Соя" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее – Управление, Росреестр) об отказе в государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 31.10.2022 № КУВД-001/2022-30383692/3, об обязании ответчика в 30-тидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию соглашения от 23.09.2021 о расторжении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 79:03:1002003:45, 79:03:1002003:46, 79:03:1002003:47, 79:03:1002003:48, 79:03:1002003:49, 79:03:1202005:91, 79:03:1202005:92, 79:03:1202005:93, 79:03:1202005:94, 79:03:1002003:74, заключённого 05.08.2019 (с учетом уточнения, принятого определением суда от 26.12.2022).

Определением от 17.10.2022 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Соя Экстружн" и индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель).

В обоснование заявления Общество указало, что Росреестр необоснованно приостановил государственную регистрацию соглашения от 23.09.2021 о расторжении договора аренды от 05.08.2019 и в последующем отказал в


осуществлении регистрационных действий, поскольку на момент заключения соглашения собственником спорных земельных участков являлось ООО "Соя Экстружн", следовательно, противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами не имелось; арендные правоотношения прекращены 23.09.2021, земельные участки возвращены арендодателю по акту 24.09.2021; Управление располагало сведениями о том, что спорное соглашение заключено надлежащим лицом; государственная регистрация соглашения от 23.09.2021 направлена на обеспечение достоверности сведений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

В отзыве Управление не согласилось с доводами заявителя, со ссылкой на положения статей 131, 164, 209, 452, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указало, что, поскольку соглашение о расторжении договора аренды не было зарегистрировано до перехода права собственности на земельные участки к ФИО2, то у последнего возникли права и обязанности арендодателя по договору аренды, следовательно, решение о расторжении действующего договора аренды должен принимать новый собственник.

Предприниматель в отзыве от 01.02.2023 поддержал доводы Общества, сообщил, что арендные отношения по договору от 05.08.2019 прекратились в силу положений пунктов 2, 3 статьи 453 ГК РФ с 23.09.2021 вне зависимости от регистрации соглашения или в отсутствие таковой.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении требований, пояснил, что при изготовлении заявления об уточнении требований допущена техническая ошибка, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 79:03:1002003:46 указан трижды в просительной части заявления, дополнительно сообщил, что оспариваемое решение нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку наличие в ЕГРН недостоверных сведений об аренде влечет предъявление требований по надлежащему содержанию и использованию земельных участков к Обществу со стороны контролирующих органов, фактически земельные участки переданы в аренду третьему лицу.

Представитель Управления в судебном заседании поддержала доводы,


изложенные в отзыве, дополнительно пояснила, что поскольку соглашение не зарегистрировано в период нахождения земельных участков в собственности ООО "Соя Экстружн", такое соглашение должно быть подписано Предпринимателем не ранее даты перехода права собственности.

На основании положений статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено без участия представителей заинтересованных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что 05.08.2019 между ООО "Соя Экстружн" (Арендодатель) и ЗАО "Соя" (Арендатор) заключен договор аренды следующих земельных участков:

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1002003:45, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, <...> м на юго-запад от <...> площадью 1,8681 га;

- земельного участка участок с кадастровым номером 79:03:1002003:46, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, с. Калинино, площадью 41,7229 га;

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1002003:47, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, <...> м на юго-запад от <...> площадью 32,2391 га;

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1002003:48, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, <...> м на юго-запад от <...> площадью 179,7255 га;

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1002003:49, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, <...> м на юго-запад от <...> площадью 95,6920 га;

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1202005:91, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, с. Калинино, 1440 м на юго-запад от д.1 по ул. Советская в границах бывшего КП «Калиновское», площадью 66,2205 га.;

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1202005:92, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, <...> м на юго-


запад от д.1 по ул. Советская в границах бывшего КП «Калиновское», площадью 168,7123 га;

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1202005:93, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, <...> м на юго-запад от д.1 по ул. Советская в границах бывшего КП «Калиновское», площадью 170,5230 га;

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1202005:94, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, <...> м на юго-запад от д.1 по ул. Советская в границах бывшего КП «Калиновское», площадью 216,2484 га;

- земельного участка с кадастровым номером 79:03:1002003:74, расположенного по адресу: ЕАО, р-н Ленинский, <...> м на юго-запад от <...> площадью 19,5349 га.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.10.2019.

23.09.2021 его сторонами подписано соглашение о расторжении названного договора, 24.09.2021 – составлен акт возврата земли сельхозназначения.

По соглашению об отступном от 14.04.2022 № 1 спорные земельные участки переданы Предпринимателю, переход права собственности к последнему зарегистрирован в ЕГРН 21.04.2022.

18.07.2022 Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации соглашения от 23.09.2021 о расторжении договора аренды от 05.08.2019.

Изучив представленные документы, Управление приняло решение о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 3 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ) в связи с противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами, поскольку правообладателем земельных участков является ФИО2, а соглашение заключено с ООО "Соя Экстружн" (уведомление от 29.07.2022 № КУВД-001/2022- 30383692/2).

Не согласившись с указанным решением, заявитель обжаловал его в


арбитражный суд.

После возбуждения производства по настоящему делу ответчиком принято решение об отказе в государственной регистрации прав от 31.10.2022 № КУВД- 001/2022-30383692/3 в связи с неустранением причин, препятствующих государственной регистрации прав.

Указанные обстоятельства послужили основанием для изменения Обществом предмета спора.

В силу части 1 и части 4 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Заявление подано в арбитражный суд 07.10.2022.

Предусмотренный частью 4 статьи 198 АПК РФ срок соблюден.

В соответствии с частью 1 статьи 197 АПК РФ дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями (далее - органы, осуществляющие публичные полномочия), должностных лиц, в том числе судебных приставов - исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в главе 24 АПК РФ.


При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона № 218-ФЗ и Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственную регистрацию прав и ведение Единого государственного реестра недвижимости, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы.

Таким образом, оспариваемое решение принято Управлением в пределах компетенции, предоставленной законом.

Исходя из части 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа


государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 164 ГК РФ предусмотрено, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Исходя из части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Законом порядке.

В силу пункта 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно статье 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и


(или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ).

Частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр недвижимости.

В рассматриваемом случае на государственную регистрацию Обществом представлено соглашение от 23.09.2021 о расторжении зарегистрированного договора аренды земли сельхозназначения от 05.08.2019. Со стороны арендодателя указанное соглашение подписано ООО "Соя Экстружн", которое по состоянию на 23.09.2021 являлось собственником спорных земельных участков.

При этом на момент обращения Общества в Росреестр с заявлением о


государственной регистрации названного соглашения (18.07.2022) в ЕГРН содержалась информация о зарегистрированном праве иного лица в отношении указанного недвижимого имущества – ФИО2

На момент перехода права собственности на спорные земельные участки в ЕГРН имелись сведения о наличии их обременения в виде аренды в пользу Общества, следовательно, ФИО2 должен был располагать указанными сведениями.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии у Управления правовых оснований для приостановления государственной регистрации соглашения от 23.09.2021 о расторжении договора аренды от 05.08.2019 и последующего отказа в совершении регистрационных действий в связи с истечением срока на устранение противоречий.

Следовательно, оспариваемое решение надлежит признать законным и обоснованным и в удовлетворении заявления Общества отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления закрытого акционерного общества "Соя" о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об отказе в государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 31.10.2022 № КУВД-001/2022-30383692/3, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области в 30-тидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу произвести государственную регистрацию соглашения от 23.09.2021 о расторжении договора аренды земельных участков, заключённого 05.08.2019, отказать.

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

Судья О.В. Завалина