Решение от 26 октября 2023 г. по делу № А09-1608/2023

Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Решение

Дело №А09-1608/2023
город Брянск
26 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2023 года

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Ю.И. Дюбо,

при ведении протокола открытого судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, Луганская область, г. Коммунарск,

к Администрации Брянского района, Брянская область, Брянский район, с. Глинищево,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком и утверждении размера арендной платы,

третьи лица: 1) Муниципальное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района, 2) Общество с ограниченной ответственностью «Оценка», при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, доверенность от 26.12.2022

от ответчика: ФИО4, доверенность № 1-279А от 02.09.2022,

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Брянск, обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Администрации Брянского района, с. Глинищево Брянского района Брянской области, о признании недостоверной величину рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 2199 кв.м, с кадастровым номером 32:02:0050403:1092, вид разрешенного использования: для реконструкции магазина и благоустройства прилегающей территории, расположенным по адресу: п. Мичуринский Брянского района Брянской области, ул. Спортивная, примерно в 5 м на северо-запад от дома 3, определенную в отчете № МК-8/70 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы от 22.04.2022; об утверждении годовой арендной платы за пользование указанным земельным участком в размере, установленном на основании результатов судебной экспертизы, выполненной ООО «Бизнес Фаворит».

В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию по делу привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района», Общество с ограниченной ответственностью «Оценка».

Истцом заявлено ходатайство о назначении экспертизы, производство которой поручить эксперту ООО «Бизнес Фаворит» ФИО5, производство по делу приостановлено до представления результатов экспертизы.

17.07.2023 в Арбитражный суд Брянской области поступило экспертное заключение №387-07/23Э. Определением суда от 24.07.2023 производство по делу возобновлено.

В судебное заседание представители третьего лица не явились.

Истец поддержал заявленные исковые требования. Администрация Брянского района Брянской области возражала по заявленным исковым требованиям.

Дело рассмотрено в порядке ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц.

Как следует из материалов дела, 18.06.2014 г. между ИП ФИО2 (далее –истец) и администрацией Брянского района (далее – ответчик) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 32:02:0050403:1092 (местоположение: <...> примерно в 5м на северо-запад от дома 3; площадь 2199м2; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для реконструкции магазина и благоустройства прилегающей территории), срок аренды по которому истекает 27.05.2024г.

В соответствии с Приложением № 1 к данному Договору, арендная плата устанавливалась в размере 17 270,37 руб. за квартал, что соответствует 69 081,48 руб. в год.

Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено, что пересмотр размера арендной платы осуществляется в установленном порядке, в том числе в случае, если нормативно-правовыми актами будет установлен иной порядок исчисления арендной платы за земельные участки.

В связи с установлением нормативно-правовыми актами иного порядка исчисления арендной платы за земельные участки администрацией был осуществлен пересмотр размера арендной платы.

31.07.2017 по заказу МУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом» ООО «РосЭкспертЪ» составило отчет об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком №110-17-9 в соответствии с которым годовой размер арендной платы составил 135 630 руб.

22.04.2022 ООО «ОЦЕНКА» был составлен отчет об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком №МК-8/70, в соответствии с которым годовой размер арендной платы составил 158 687 руб.

Ссылаясь на то, что отчет об оценке №МК-8/70 рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком выполнен с существенными нарушениями и не соответствует Федеральным стандартам оценки, является недостоверным и величина рыночной стоимости арендной платы за земельный участок экономически не обоснована, ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в Информационном письме № 92, оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем, только до заключения договора. Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.04.2012 N15837/11 по делу NА47-7623/2010 сформулирована правовая позиция, сводящаяся к необходимости проверки судами обоснованности установления порядка расчета арендных платежей за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

В частности Президиумом ВАС РФ отмечено, что соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Согласно Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденным Постановлением N 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется, в том числе, на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный Постановлением Правительства Брянской области от 11.12.2015 № 595-п, Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянского муниципального района, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный Постановлением администрации Брянского района от 25.12.2016 №1190, также предусматривают один из способов определения размера арендной платы на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В процессе судебного разбирательства ввиду наличия спора о величине размера арендной платы истец ходатайствовал о проведении судебной экспертизы по настоящему делу, проведение которой просил поручить эксперту ООО «Бизнес Фаворит» ФИО5.

Определением суда от 25.05.2023 назначена по делу № А09-1608/2023 судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бизнес Фаворит» ФИО5.

Перед экспертом поставлен вопрос по определению рыночной арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 2199 кв.м, с кадастровым номером 32:02:0050403:1092, вид разрешенного использования: для реконструкции магазина и благоустройства прилегающей территории, расположенным по адресу: п. Мичуринский Брянского района Брянской области, ул. Спортивная, примерно в 5 м на северо-запад от дома 3, по состоянию на 22.04.2022.

17.07.2023 от ООО «Бизнес Фаворит» поступило заключение эксперта № 387-07/23Э от 12.07.2023, согласно которому эксперт делает вывод о том, что арендная плата за пользование земельным участком общей площадью 2199 кв.м, с кадастровым номером 32:02:0050403:1092, вид разрешенного использования: для реконструкции магазина и благоустройства прилегающей территории, расположенным по адресу: п. Мичуринский Брянского района Брянской области, ул. Спортивная, примерно в 5 м на северо-запад от дома 3, по состоянию на 22.04.2022 составляет 103 457 руб. в год.

В соответствии со ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В отчете об оценке объекта оценки должны быть указаны стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки (ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.15 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)» под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Данное экспертное заключение эксперта составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, регламентирующего производство судебных экспертиз, выводы эксперта согласуются с имеющимися в материалах дела доказательствами и установленными судом обстоятельствами. Сторонами отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено. Надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем имеется отметка в тексте заключения. В распоряжение эксперта были представлены все необходимые документы.

Из пояснений истца следует, что в отчете №МК-8/70 об оценке рыночной стоимостью годового размера арендной платы за пользование земельным участком от 22.04.2022 оценщиком ООО «ОЦЕНКА» использованы данные об объектах, которые существенно отличаются по площади, местоположению, а именно на странице 20: Дятьковский район 36 кв.м., п.Клетня 40 кв.м., рп Ивот 349 кв.м., 4 участка в п.Путевка 40 кв.м., коммуникации расположены на границах участков. Однако на участке истца коммуникации расположены на самом участке, а площадь превосходит аналоги до 50 раз. Кроме того, в отчете не указано на наличие на земельном участке истца каких - либо коммуникаций, тогда как на нем расположены 2 водопровода и электросети, что видно из выписки из ЕГРН.

Таким образом, оценщиком ООО «ОЦЕНКА» осуществлен некорректный выбор объектов-аналогов оцениваемого земельного участка, что в свою очередь влияет на определение размера арендной платы, поскольку не позволяет учесть все характеристики.

При этом, как следует из оспариваемого отчета, величина рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, была получена с использованием только доходного подхода, сравнительный и затратный подходы не применялись.

Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)» предусмотрены основные подходы, используемые при проведении оценки, которым относятся сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Изложенное свидетельствует о несоответствии данного отчета Федеральным стандартам оценки, что влечет недостоверность величины рыночной стоимости годовой арендной платы в размере 158 687 руб.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, в частности путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом, способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица. Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

В случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании. При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна. В частности, им может быть предъявлено требование об оспаривании одностороннего уведомления арендодателя об изменении арендной платы (односторонняя сделка). Вместе с тем, само по себе то обстоятельство, что истцом сформулировано требование как об оспаривании отчета о рыночной стоимости, а не уведомления об изменении арендной платы, основанной на новом отчете о рыночной стоимости, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований, если судом установлено и доказательства, представленные им, свидетельствуют о том, что арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату.

В рассматриваемом случае из сути заявленных исковых требований усматривается, что целью обращения предпринимателя в суд является установление достоверной величины годовой ставки арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, общей площадью 2199 кв.м, с кадастровым номером 32:02:0050403:1092, вид разрешенного использования: для реконструкции магазина и благоустройства прилегающей территории, расположенным по адресу: п. Мичуринский Брянского района Брянской области, ул. Спортивная, примерно в 5 м на северо-запад от дома 3, определенной в отчете об оценке от 22.04.2022 №МК-8/70.

Поскольку требования заявителя подтверждены материалами дела, в том числе судебной экспертизой ООО «Бизнес Фаворит» и не оспорены лицами, участвующими в деле, заявление индивидуального предпринимателя ФИО2, подлежит удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6300 руб., а также расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 2 199 м2, с кадастровым номером: 32:02:0050403:1092, вид разрешенного использования: для реконструкции магазина и благоустройства прилегающей территории, расположенным по адресу: Брянская область, <...> примерно в 5 м на северо-запад от дома 3, определенную в отчете от 22.04.2022 г. № МК-8/70 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы.

Утвердить годовую арендную плату за пользование земельным участком общей площадью 2199 м2, с кадастровым номером: 32:02:0050403:1092, вид разрешенного использования: для реконструкции магазина и благоустройства прилегающей территории, расположенным по адресу: Брянская область, <...> примерно в 5м на северо-запад от дома 3 в размере, установленном на основании результатов судебной экспертизы, выполненной ООО «БИЗНЕС ФАВОРИТ» от 12.07.2023г.

Взыскать с администрации Брянского района, Брянская область, Брянский район, с. Глинищево (ИНН <***>, ОГРН <***>), в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, Луганская область, г. Коммунарск (ИНН <***>), 6 300 руб. расходов на уплату госпошлины и 20 000 руб. расходов на оплату экспертизы.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца и может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяЮ.И. Дюбо