Решение от 18 января 2022 г. по делу № А79-2426/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации




Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-2426/2021
г. Чебоксары
18 января 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 11.01.2022. Полный текст решения изготовлен 18.01.2022.


Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в составе судьи Бойко О.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Спириным Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Партнер», г. Чебоксары,

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики

о признании недействительным решения об отказе в переводе нежилых помещений №№ 1-24, находящихся по адресу: <...>, в жилые помещения, выраженное в уведомлении от 15.02.2021 № 1, и обязании в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить перевод указанных нежилых помещений в жилые помещения путём выдачи соответствующего уведомления,

третьи лица:

ФИО1,

Управление архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары,

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 10.12.2021 (до перерыва), ФИО3 по доверенности от 02.04.2021 (после перерыва),

от администрации города Чебоксары – ФИО4 по доверенности от 10.01.2022 № 29/01-28,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Партнер» (далее – заявитель, ООО «Партнер», общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – администрация) о признании недействительным решения об отказе в переводе нежилых помещений №№ 1-24, находящихся по адресу: <...>, в жилые помещения, выраженное в уведомлении от 15.02.2021 № 1, и обязании в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить перевод указанных нежилых помещений в жилые помещения путём выдачи соответствующего уведомления.

Заявитель указал, что им на праве аренды по договору от 15.08.2016 № 129/5397-М используется земельный участок с кадастровым номером 21:01:010204:174 площадью 2 295 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в территориальной зоне Ж-5.1 «Подзона застройки жилыми домами смешанной этажности со сложившейся застройкой индивидуальными жилыми домами». На данном земельном участке обществом построен объект капитального строительства (общественный центр, позиция 32) общей площадью 4 486,4 кв.м., с количеством этажей – 6, введённый в эксплуатацию 05.07.2019. Общество является собственником нежилых помещений №№ 1-17, №№ 19-24 в вышеуказанном объекте. Собственником помещения № 18 является ФИО1

Заявитель указал, что им была произведена перепланировка входящих в состав здания помещений с целью приведения их в соответствие требованиям, предъявляемым к квартирам, предназначенным для постоянного проживания, в результате чего были образованы жилые помещения №№ 1-24.

18.01.2021 общество и ФИО1 обратились в администрацию с заявлением о переводе вышеуказанных нежилых помещений в жилые. 15.02.2021 администрацией принято решение об отказе в переводе нежилых помещений в жилые. По мнению заявителя, в оспариваемом отказе отсутствует указание на конкретные несоответствия в представленных обществом документах, что вызывает сомнение в обоснованности отказа в переводе. Заявитель считает, что указание в качестве обоснования на необходимость изменения целевого назначения всего здания на жилое является необоснованным и неисполнимым без судебного разбирательства, поскольку действующим законодательством подобный перевод не предусмотрен. Заявитель указал, что с целью подтверждения соответствия переводимых помещений требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, была проведена независимая экспертиза. Согласно экспертному заключению от 07.09.2020 № 86/20 здание и расположенные в нём помещения соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Заявитель также считает, что требование администрации о необходимости изменения вида разрешённого использования земельного участка, на котором расположено здание, является необоснованным, поскольку судьба вида разрешённого использования следует за видом (назначением) здания. Здание расположено на земельном участке, входящем в подзону застройки жилыми домами смешанной этажности со сложившейся застройкой индивидуальными жилыми домами.

В судебном заседании представители общества заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в заявлении и дополнительных пояснениях. Пояснили, что здание и прилегающая территория соответствуют всем установленным требованиям, что подтверждено двумя экспертными заключениями; реконструкция здания для перевода его в жилое невозможна, поскольку ранее экспертная организация сообщила обществу, что перепланировка не является реконструкцией; ничьи права переводом помещений в категорию жилых не нарушаются; представитель ФИО5 при обращении в администрацию представлял интересы как общества, так и ФИО1 по доверенности; отказ администрации дан обоим заявителям.

Представитель администрации в судебном заседании заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.

В порядке статей 123, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.

11.03.2013 между администрацией и ООО «Стройком» заключен договор аренды земельного участка № 52/5610-М (с дополнительным соглашением от 25.02.2014), на основании которого арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населённых пунктов, с кадастровым номером 21:01:010204:174, общей площадью 2 295 кв.м., для строительства общественного центра (позиция 32), расположенный в г. Чебоксары в четвертом микрорайоне центральной части г. Чебоксары (том 1, л.д. 118-120).

Постановлением администрации от 10.06.2014 № 2014 утверждён градостроительный план земельного участка от 07.05.2014 № RU21304000-140 в четвертом микрорайоне центральной части г. Чебоксары (позиция 32), вторая очередь (том 1, л.д. 125-129).

25.08.2015 администрацией ООО «Строительная компания» выдано разрешение № 21-01-172-2015 на строительство общественного центра со сроком действия до 31.12.2017 (том 1, л.д. 132-133). С 27.04.2017 получателем разрешения на строительство значится ООО «Партнер».

15.08.2016 между администрацией и «Партнер» заключен договор аренды земельного участка № 129/5397-М, на основании которого арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населённых пунктов, расположенный в четвертом микрорайоне центральной части г. Чебоксары, с кадастровым номером 21:01:010204:174, общей площадью 2 295 кв.м., для строительства общественного центра (позиция 32), (том 1, л.д. 124).

21.05.2018 администрацией ООО «Партнер» выдано разрешение на строительство № 21-01-63-2018 со сроком действия до 01.06.2019 для завершения строительства общественного центра (том 1, л.д. 130-131).

05.06.2019 обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 21-01-28с-2019 (том 1, л.д. 87-88).

07.07.2020 между обществом и ФИО1 заключен договор купли продажи помещения № 18, на основании которого ФИО1 принадлежит объект недвижимости: помещение (назначение нежилое), площадью 99,7 кв.м. (этаж № 3, подъезд № 2), с кадастровым номером 21:01:010204:716, расположенное по адресу: <...> (том 1, л.д. 15-16).

07.09.2020 обществом получено экспертное заключение № 86/20, подготовленное ООО «Чуваштехкадастр», в соответствии с которым здание и расположенные в нём помещения соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (том 1, л.д. 17-86).

21.01.2021 ООО «Партнер» и ФИО1 обратились в администрацию с заявлением о переводе нежилых помещений №№ 1-24, с кадастровыми номерами: 21:01:010204:707, 21:01:010204:708, 21:01:010204:709, 21:01:010204:710, 21:01:010204:711, 21:01:010204:712, 21:01:010204:713, 21:01:010204:714, 21:01:010204:715, 21:01:010204:716, 21:01:010204:717, 21:01:010204:718, 21:01:010204:719, 21:01:010204:720, 21:01:010204:721, 21:01:010204:722, 21:01:010204:723, 21:01:010204:728, 21:01:010204:734, 21:01:010204:735, 21:01:010204:736, 21:01:010204:737, 21:01:010204:738, 21:01:010204:739, находящихся по адресу: <...>, в жилые помещения.

Уведомлением от 15.02.2021 № 1 администрация отказала в переводе нежилых помещений в жилые, указав на то, что здание, в котором расположены нежилые помещения, не является многоквартирным домом, в связи с чем находящиеся в нём помещения не могут быть признаны отвечающим требованиям, установленным для жилых помещений (квартир) без изменения целевого назначения всего здания на жилое и изменения вида разрешённого использования земельного участка, на котором расположено здание (т. 1, л.д. 10).

Не согласившись с отказом, общество оспорило его в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое установлен главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Согласно части 4 статьи 22 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, перечислены в пунктах 9-32 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее – Положение № 47).

Как указывает заявитель, принадлежащие ему и ФИО1 помещения №№ 1-24 в доме № 49 по ул. ФИО6 полностью отвечают всем указанным требованиям, и фактически являются квартирами в многоквартирном жилом доме. Данное обстоятельство заявитель подтверждает экспертным заключением № 86/20, выполненным ООО «Чуваштехкадастр», и заключением судебной экспертизы № СЭ/21-057, выполненным ООО «Институт оценки и консалтинга» в ходе судебного разбирательства (т. 1, л.д. 17-38 и т. 3, л.д. 9-150, т. 4, л.д. 1-125).

Как следует из представленных заключений, спорные помещения соответствуют требованиям, перечисленным в пунктах 9-32 Положения № 47, а само здание, в котором расположены эти помещения, соответствует требованиям Свода правил СП 54.13330.216 «Здания жилые многоквартирные», утверждённого приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.12.2016 № 883/пр.

Согласно письму Управления архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары от 20.07.2020 № 11347 земельный участок с кадастровым номером 21:01:010204:174, на котором построено здание, расположен в территориальной зоне Ж-5.1 «Подзона застройки жилыми домами смешанной этажности сложившейся застройкой индивидуальными жилыми домами» (т. 1, л.д. 12).

В соответствии со статьёй 45 Правил землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утверждённых решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 03.03.2016 № 187, территориальная зона Ж-5.1 в качестве одного из основных видов разрешённого использования предусматривает возможность среднеэтажной жилой застройки (до 8 этажей). Здание ООО «Партнёр» является шестиэтажным.

Исходя из перечисленных обстоятельств ООО «Партнер» полагает, что не имеется препятствий для перевода нежилых помещений в жилые.

Между тем суд отмечает следующее.

Статьей 24 ЖК РФ установлено, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов; 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В силу частей 2, 3 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

На основании части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Заявитель полагает, что фактически помещения №№ 1-24, расположенные в здании по адресу: г. Чебоксары, у. ФИО6, д. 49, являются квартирами.

Согласно части 3 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Пунктами 4, 5 Положения № 47 установлено, что жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. Жилым помещением признается:

жилой дом – индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нём;

квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, квартирой может быть признано изолированное помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме.

Между тем, здание, расположенное по адресу: <...>, не является многоквартирным жилым домом, и в настоящее время имеет статус нежилого с наименованием «общественный центр».

Земельный участок с кадастровым номером 21:01:010204:174, на котором расположено здание, предназначен для строительства общественного центра, а не для обслуживания многоквартирного жилого дома.

В соответствии с частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В настоящее время виды разрешённого использования земельного участка и здания не предполагают их использования в качестве многоквартирного жилого дома и соответствующего участка.

Данное обстоятельство является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя.

Кроме того, суд отмечает следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как следует из положительного заключения экспертизы от 27.04.2018, выполненного ООО «ПартнерСтройЭкспертиза» в отношении объекта «Общественный центр поз. 32 по ул. ФИО6 в IV микрорайоне (2 очередь) центральной части <...> вариант», в здании предполагалось расположение офисных помещений, минипрачечной (гостиничного типа), а также помещения гостевых домов: 1-комнатные «Студия», 2-комнатные «Апартаменты», 3-комнатные «Сюит», состоящие из основных и вспомогательных помещений: гостиные, спальные, кухни, ванные, санузлы, остекленные балконы и лоджии. В цокольном этаже секции «Б» предусмотрен главный вход для посетителей, вестибюль гостиничных помещений, административные, вспомогательные и санитарно-бытовые помещения, гардероб, подсобные помещения, узел управления и служебный вход (т. 2, л.д. 40-49).

Согласно проектной документации «Перепланировка (переустройство) нежилых помещений, расположенных на 1-4 этажах дома № 449 по ул. ФИО6 в г. Чебоксары, под жилые квартиры с № 1 по № 24», выполненной ООО «Классика-АРТ» в 2019 году, вместо указанных помещений гостиничного типа предполагалось расположение квартир (т. 3, л.д. 81).

Суд приходит к выводу, что первоначально помещения в здании предполагалось использовать как апартаменты, в которых возможно фактическое проживание, но с определёнными ограничениями, например, на регистрацию в этих помещениях, отсутствие иммунитета для единственного жилья и т.д.

Общеизвестным является тот факт, что стоимость строительства апартаментов заведомо ниже стоимости строительства многоквартирных жилых домов, поскольку в отношении первых не установлены требования, распространяющиеся на МКД.

Например, в нормативных правовых актах установлены требования об обеспечении жилой застройки социальной инфраструктурой (детскими садами, школами, поликлиниками, местами для парковок и пр.), что имеет значение для целей оформления градостроительной и разрешительной документации на строительство. Так, согласно «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89», утвержденному Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 № 820, устанавливаются нормативы радиуса обслуживания населения учреждениями и предприятиями, размещенными в жилой застройке, в том числе радиуса обслуживания общеобразовательных учреждений в городских поселениях. В настоящее время аналогичные требования установлены «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», утверждёнными Приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр.

Однако строительство апартаментов не требует возведения объектов социальной инфраструктуры, в связи с чем апартаменты по стоимости ниже жилых помещений в многоквартирных домах.

Следовательно, в случае придания апартаментам статуса жилых помещений, их собственники будут пользоваться всей социальной инфраструктурой наравне с гражданами, приобретшими жилые помещения в многоквартирных домах по более высокой стоимости, поскольку она включает и расходы на возведение объектов социальной инфраструктуры, что может привести к нарушению прав последних и к дополнительной нагрузке на уже работающие социальные учреждения.

Кроме того, строительство нежилого здания с апартаментами в случае последующего их перевода в статус квартир и многоквартирного жилого дома потенциально нарушает законодательство о защите конкуренции и права иных застройщиков, поскольку предоставляет возможность обхода более строгих требований к строительству многоквартирных домов, чего не случилось бы, если изначально дом проектировался и строился как многоквартирный.

Таким образом, оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд не нашёл оснований для удовлетворения требований заявителя.

В отношении требования общества о признании незаконным отказа администрации в переводе нежилого помещения № 18 в жилое помещение самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления является тот факт, что ООО «Партнер» не является собственником данного помещения, и его права отказом администрации не нарушаются. ФИО1 вправе самостоятельно защищать свои права, если считает их нарушенными, в установленном процессуальном законодательством порядке.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ООО «Партнер» в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Партнер» отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии.


Судья

О.И. Бойко