Постановление от 30 сентября 2024 г. по делу № А56-116796/2023

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-116796/2023
01 октября 2024 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2024 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Балакир М.В.

судей Целищевой Н.Е., Черемошкиной В.В. при ведении протокола судебного заседания: ФИО1 при участии: от истца (заявителя): не явился, извещен

от ответчика (должника): представитель ФИО2 по доверенности от

28.12.2023

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21685/2024) (заявление) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2023 по делу № А56-116796/2023 (судья Новикова Е.В.), принятое

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью "Гринхаус"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о признании

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГринХаус»» (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – заинтересованное лицо, Управление) о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности ООО «Специализированный застройщик «ГринХаус» на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, литер А, с кадастровым номером 78:34:0004016:2853; о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации прекращения прав от 09.11.2023 N КУВД-001/2023-50341450/1, выданное Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу; о признании незаконным решения Управления Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об отказе в государственной регистрации прав (отказе в осуществлении государственной регистрации прекращения прав собственности ООО «Специализированный застройщик «ГринХаус» на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, литер А, с кадастровым номером 78:34:0004016:2853); о признании недействительным уведомления об отказе государственной регистрации прав от 09.02.2024 N № КУВД- 001/2023-50341450/3, выданного Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в 10-дневный срок с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Специализированный застройщик «ГринХаус» путем осуществления государственной регистрации прекращении права собственности ООО «Специализированный застройщик «ГринХаус» на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, литер А, с кадастровым номером 78:34:0004016:2853).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2023 заявление удовлетворено.

Не согласившись с указанным судебным актом, заинтересованное лицо обратилось с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что на спорный земельный участок зарегистрировано обременение в виде ипотеки, а также договоров участия в долевом строительстве, записи о которых являются актуальными.

В настоящее судебное заседание явился представителя подателя жалобы, который поддержал ее доводы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.10.2023 года ООО «Специализированный застройщик «ГринХаус» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу с заявлением о регистрации прекращения права собственности в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...>, литер А, кадастровый номер земельного участка 78:34:0004016:2853.

В сопроводительном письме к указанному заявлению заявитель пояснил, что является застройщиком Многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, по адресу: Российская федерация, Санкт- Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга муниципальный округ Ланское, Белоостровская улица, дом 7, строение 1 (адрес присвоен Решением о присвоении адреса объекта регистрации Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № 05-26120926/22-0-1 от 29.12.2022 года), строительный адрес: <...>, литер А (далее - Объект).

Объект расположен на принадлежащем на праве собственности заявителю (застройщику) Земельном участке, введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 78-15-18-2023 от 03.05.2023 года. Большая часть помещений (объектов недвижимого имущества), расположенных в данном Многоквартирном жилом доме, прошла государственную регистрацию права собственности.

Также истец сослался на ч. 5 ст. 40; ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "О государственной регистрации

недвижимости" (далее -Закон 218-ФЗ), а также ч. 5 ст. 16, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ), указав, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, соответствующий земельный участок в силу закона поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, а право собственности застройщика на земельный участок подлежит прекращению.

На основании изложенного, заявитель просил прекратить право собственности его, как Застройщика на Земельный участок.

09.11.2023 года Управлением была приостановлена государственная регистрациюя прав до 09.02.2024, заявителю было направлено уведомление N КУВД-001/2023-50341450/1, в котором было указано, что приостановление государственной регистрации прав осуществлено в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона 218-ФЗ.

В данном уведомлении, в частности, указано, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости заявитель является собственником помещений в Объекте. Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 35 того же Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

09.02.2024 года Упралением, в соответствии с направленным в адрес истца уведомлением об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2023- 50341450/3, принято решение о невозможности осуществления заявленных обществом регистрационных действий (осуществление государственной регистрации прекращения права собственности истца на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, литер А, с кадастровым номером 78:34:0004016:2853) и отказе заявителю в указанной государственной регистрации прав по основаниям, ранее приведенным в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 09.11.2023 N КУВД-001/2023-50341450/1.

Заявитель, полагая, что принятое Управлением решение о приостановлении государственной регистрации прав (приостановлении государственной регистрации прекращения прав собственности на земельный участок) является незаконным, необоснованным и нарушает права и законные интересы заявителя, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В пункте 3 части 4 статьи 201 АПК РФ указано, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - ФЗ N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу части 5 статьи 1 ФЗ N 218-ФЗ государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 ФЗ N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

В части 1 статьи 26 ФЗ N 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в том числе, если представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона (п. 14).

В силу части 1 статьи 27 ФЗ N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины,

препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частью 1 статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 N Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 5 статьи 40 ФЗ N 218-ФЗ при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Таким образом, законодателем установлено правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно материалам дела, расположенный на Земельном участке Объект введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 78-15-18-2023 от 03.05.2023 года.

Первое право собственности на объект недвижного имущества - квартиру № 118, расположенную в Объекте, который, в свою очередь, расположен на Земельном участке, зарегистрировано за № 78:34:0004016:1875-78/011/2023-1 14.07.2023 13:06:20. Правообладателем является истец, в подтверждение чего в материалы дела представлена выписка из ЕГРН .

Также истец представил в материалы дела прошедший государственную регистрацию Договор участия в долевом строительстве жилого комплекса № 244/БО от 10.12.2020 года (в отношении квартиры с условным номером по ДДУ - 244 и номером по ГУП ГУИОН «ПИБ» - 165), заключенный с участником долевого строительства в отношении жилого помещения в Объекте, Акт приема-передачи квартиры и исполнения обязательств по указанному договору от 27.06.2023 года и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость подтверждающую возникновение права собственности на указанную квартиру у участника долевого строительства.

Сведения о выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию в отношении Объекта, сведения о регистрации собственности на объекты недвижимого имущества в Объекте доступны Управлению, так как, в том числе, содержаться в ЕГРН.

Частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с указанным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Как верно указал суд первой инстанции, при наличии документов, подтверждающих окончание строительства многоквартирного дома (выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию) и государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме у регистрирующего органа отсутствовали основания для приостановления и/или для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок.

При этом, суд первой инстанции обоснованно отклонил ссылки Управления на наличие в ЕГРН записей об ипотеке и договорах участия в долевом строительстве в отношении спорного земельного участка, поскольку указанные основания не были указаны Управлением в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 09.11.2023 N КУВД-001/2023-50341450/1.

Однако в любом случае, наличие в государственном реестре сведений об обременении участка в виде залога в силу закона (ипотеки) не является препятствием для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, так как на основании части 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пункта 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог

прекращается с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и государственного кадастрового учета данного многоквартирного дома.

С учетом изложенного, аналогичные по содержанию доводы апелляционной жалобы также подлежат отклонению.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно незаконными решения уполномоченного органа о приостановлении, а впоследствии отказе в государственной регистрации прекращения прав собственности заявителя на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, литер А, с кадастровым номером 78:34:0004016:2853, а также признал незаконными уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 09.11.2023 N КУВД-001/2023-50341450/1 и об отказе государственной регистрации прав от 09.02.2024 N № КУВД-001/2023-50341450/3.

В пункте 3 части 4 статьи 201 АПК РФ указано, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

С учетом приведенной нормы, суд первой инстанции также обоснвоанно обязал заинтересованное лицо в 10-дневный срок с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации прекращения его права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Санкт- Петербург, ул. Белоостровская, дом 9, литер А, с кадастровым номером 78:34:0004016:2853.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2023 по делу № А56-116796/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.В. Балакир

Судьи Н.Е. Целищева

В.В. Черемошкина