Постановление от 10 ноября 2017 г. по делу № А55-463/2017

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.273-36-45, e-mail: info@11aas.arbitr.ru, www.11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А55-463/2017
г.Самара
10 ноября 2017 года


Резолютивная часть постановления объявлена 8 ноября 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2017 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Пышкиной Н.Ю. и Терентьева Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Самарской области от 2 августа 2017 года по делу №А55-463/2017 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304637226600017, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Купаты-1» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Комитету по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимости и признании права собственности, третьи лица: Администрация городского округа Отрадный Самарской области, муниципальное унитарное предприятие «Архпроект» (ОГРН <***>, ИНН <***>), принятое судьей Богдановой Р.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сергеевым А.Ю.,

при участии в судебном заседании:

истца - индивидуального предпринимателя ФИО1 (паспорт), представителя истца ФИО2 (доверенность от 03.11.2016, удостоверение адвоката);

от 2-го ответчика – Комитета по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области: ФИО3 – начальник юридического отдела Думы городского округа Отрадный Самарской области (доверенность от 01.06.2017);

от 1-го третьего лица – Администрации городского округа Отрадный Самарской области: ФИО3 – начальник юридического отдела (доверенность от 02.06.2017),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее предприниматель ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Купаты-1» (далее ООО «Купаты-1», 1-й ответчик) о переводе прав и обязанностей покупателя, определенного протоколом №2 об итогах аукциона по продаже муниципального имущества, являющегося собственностью городского округа Отрадный, от 11.11.2016 по извещению 121016/0134956/01 от 12.10.2016 (аукцион) с ООО Купаты-1» на нее в отношении части нежилых помещений площадью 100,7 кв.м. (1 этаж помещения №№36-41, 44-46) по адресу: <...>, а именно:

- признать за ней право собственности в отношении комнат с номерами: 36, 41, 44 и 45;

- признать за ней и ООО «Купаты-1» право общей долевой собственности на комнаты с номерами: 37, 38, 40 и 46.

Определением суда от 19.05.2017 по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области (далее Комитет, 2-й ответчик).

Истец заявил об уточнении исковых требований и просил перевести права и обязанности покупателя по договору №3 от 15.11.2016, заключенному по итогам аукциона по продаже муниципального имущества, являющегося собственностью городского округа Отрадный, от 11.11.2016 по извещению 121016/0134956/01 от 12.10.2016 (аукцион) с ООО Купаты-1» на нее в отношении части нежилых помещений площадью 100,7 кв.м. (1 этаж помещения №№36-41, 44-46) по адресу: <...>, а именно:

- на комнаты №№ 36, 37, 38, 41, 44, 45 общей площадью 60,9 кв.м. признать право собственности за ней;

- на комнаты №№ 40, 46 общей площадью 16,7 кв.м. признать за ней и ООО «Купаты-1» право общей долевой собственности, определив ее долю в праве пропорционально общей площади комнат №№36, 37, 38, 41, 44, 45;

- комнату № 39 площадью 23,1 кв.м. оставить в собственности ООО «Купаты-1»,

или

- на комнаты №№ 36, 41, 44, 45 общей площадью 57,5 кв.м. признать право собственности за ней;

- на комнаты №№ 37, 38, 40, 46 общей площадью 20,1 кв.м. признать за ней и ООО «Купаты-1» право общей долевой собственности, определив ее долю в праве пропорционально общей площади комнат №№ 36, 41, 44, 45;

- комнату № 39 площадью 23,1 кв.м. оставить в собственности ООО «Купаты-1».

Уточнение предмета иска принято судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 14.07.2017.

Определением суда от 17.04.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа Отрадный Самарской области (далее Администрация, 1-е третье лицо).

Определением суда от 21.06.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие «Архпроект» (далее МУП «Архпроект», 2-е третье лицо).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.08.2017 исковые требования оставлены без удовлетворения.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что нежилые помещения, арендованные предпринимателем ФИО1 являются частями нежилого помещения общей площадью 100,7 кв.м. Истец арендует комнаты 36-38, 41, 44, 45, часть комнат 40, 46, общей площадью 73,0 кв.м. Арендованные истцом комнаты не сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, в отношении комнат, арендованных предпринимателем ФИО1, не произведен кадастровый учет. Истец с требованием о выделении части помещений (комнат) в обособленный объект недвижимости, которые он арендует и о постановке помещений на кадастровый учет к 2-му ответчику не обращался. Кроме того, на реконструкцию помещения, путем раздела его на несколько помещений необходимо получение согласия собственников жилых помещений многоквартирного дома. Собственники жилых помещений многоквартирного дома согласия на проведение реконструкции не выразили. Проведение 2-м ответчиком торгов в форме аукциона недействительным не признано. Приказ Комитета от 10.10.2016 №160 «О проведении аукциона по продаже муниципального имущества» недействительным не признан.

Суд первой инстанции, исходя из изложенного, пришел к выводу об отсутствии самостоятельного объекта, который может быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации преимущественного права на основании статей 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что возможность обособления спорных помещений в будущем не является основанием для перевода прав и обязанностей покупателя по спорному договору купли-продажи и признания права собственности истца на комнаты 36, 41, 44, 45 и общей долевой собственности на комнаты 40, 46.

Суд также пришел к выводу, что доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности являются несостоятельными, поскольку в данном случае, срок исковой давности истцом не пропущен.

Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

Истец считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным. При этом истец исходит из того, что из обжалуемого решения следует, что судом установлено наличие правовых оснований для преимущественного права выкупа арендованного помещения вы порядки статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», поэтому главным обстоятельством, которое должно быть выяснено при рассмотрении дела, было разрешение вопроса о фактической возможности формирования отдельных помещений из арендуемой истцом площади. Истец считает, что данный вывод подтверждается и отказом ответчика в преимущественном праве на выкуп.

Истец считает, что суд необоснованно сослался на выводы технического заключения МУП «Архпроект» от 20.12.2016 о невозможности раздела помещения, расположенного по адресу: <...>, и по существу не рассмотрел варианты раздела, указанные в исковом заявлении, основанные на заключении кадастрового инженера №72 от 10.11.2006.

Истец считает, что то обстоятельство, что им не оспорен аукцион по продаже помещения, часть которого им арендуется, правового значения не имеет, поскольку иск заявлен в порядке пункта 2 статьи 6 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец также считает, что то обстоятельство, что помещение не поставлено на кадастровый учет, не может являться основанием для отказа в иске, поскольку в материалы дела представлены кадастровые выписки и, кроме того, суд первой инстанции необоснованно отказал в назначении строительно-технической экспертизы для определения возможности раздела нежилого помещения по адресу: <...>.

Истец в апелляционной жалобе заявил ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы по вопросам:

1) возможно ли разделить нежилое помещение по адресу: <...> на два собственника с последующей постановкой на кадастровый учет, а именно:

- комнаты №№ 36, 37, 38, 41, 44, 45 общей площадью 60,9 кв.м. выделить истцу;

- комнаты №№ 40, 46 общей площадью 16,7 кв.м. оставить в общем пользовании истца и ООО «Купаты-1»;

- комнату № 39 площадью 23,1 кв.м. выделить ООО «Купаты-1»,

2) возможно ли разделить нежилое помещение по адресу: <...> на два собственника с последующей постановкой на кадастровый учет, а именно:

- комнаты №№ 36, 41, 44, 45 общей площадью 57,5 кв.м. выделить истцу;

- комнаты №№ 37, 38, 40, 46 общей площадью 20,1 кв.м. оставить в общем пользовании истца и ООО «Купаты-1»;

- комнату № 39 площадью 23,1 кв.м. выделить ООО «Купаты-1».

В судебном заседании истец и представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а также ходатайство о назначении экспертизы поддержали и просили удовлетворить ходатайство и жалобу.

Представителем истца подано письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу.

1-й ответчик – ООО «Купаты-1», отзыв на апелляционную жалобу истца, не представил, в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания 1-й ответчик извещен надлежащим образом.

2-й ответчик – Комитет, в отзыве на апелляционную жалобу истца с доводами, изложенными в жалобе, не согласился и просил оставить ее без удовлетворения. В судебном заседании представитель 2-го ответчика доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, поддержал, с ходатайством истца о назначении экспертизы по делу не согласился и просил оставить его без удовлетворения.

1-е третье лицо – Администрация, в отзыве на апелляционную жалобу истца с доводами, изложенными в жалобе, не согласилось и просило оставить ее без удовлетворения. В судебном заседании представитель 1-го третьего лица доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, поддержал, с ходатайством истца о назначении экспертизы по делу не согласился и просил оставить его без удовлетворения.

2-е третье лицо – МУП «Архпроект», отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.

В судебном заседании ходатайство истца о назначении строительно-технической экспертизы оставлено без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, отзывах 2-го ответчика и 1-го третьего лица на апелляционную жалобу, выступлениях присутствующих в судебном заседании истца, представителя истца, представителя 2-го ответчика и 1-го третьего лица, арбитражный апелляционный суд установил.

Предпринимателем ФИО1 10.06.2014 заключен с Комитетом договор аренды нежилых помещений №16/14, согласно которому предпринимателю ФИО1 Предоставлен в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 73 кв.м.: на 1 этаже комнаты №№36-38, 41, 44, 45, часть комнат 40, 46, для размещения специализированного магазина по продаже канцтоваров, расходных материалов, оргтехники и ее обслуживания (т.1 л.д.40-42).

Договор заключен на срок с 10.06.2014 по 09.06.2017 и зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 24.06.2014.

Предприниматель ФИО1 28.09.2016 обратилась в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения по адресу: <...> (т.1 л.д.48).

Комитет письмом №2249/0502 от 18.10.2016 отказал предпринимателю ФИО1 в выкупе арендованного помещения, указав, что муниципальному образованию города Отрадный на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 100,7 кв.м., расположенное по адресу: ул.Сабирзянова, 7, поскольку раздел указанного помещения невозможен и заключение договора купли-продажи части указанного помещения площадью 73 кв.м. не представляется возможным. Комитет также сообщил, что 11.11.2016 состоится аукцион по продаже нежилое помещение площадью 100,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> (т.1 л.д.50).

Комитетом и ООО «Купаты-1» 15.11.2016 на основании протокола №2 от 11.11.2016 аукциона по продаже муниципального имущества заключен договор купли-продажи объекта недвижимости №3, согласно которому ООО «Купаты-1» продано нежилое помещение с кадастровым номером 63:06:0303006:1190 площадью 100,7 кв.м. (1 этаж комнаты №№ 36-41, 44-46) расположенное по адресу: <...> (т.1 л.д.109-111).

Право собственности ООО «Купаты-1» на нежилое помещение с кадастровым номером 63:06:0303006:1190 площадью 100,7 кв.м. расположенное по адресу: <...> этаж, комнаты №№ 36-41, 44-46, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 22.12.2016.

Предприниматель ФИО1 обратилась в суд с заявлением о признании незаконным, как несоответствующего Федеральному закону «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», приказа Комитета от 10.10.2016 №160 «О проведении аукциона по продаже муниципального имущества» и признании незаконным отказа Комитета как несоответствующего Федеральному закону «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», отказа Администрации в предоставлении преимущественного права на приобретение нежилого помещения, арендуемого по договору аренды нежилых помещений №16/14 от 10.06.2014, расположенного по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08.02.2017 по делу №А55-27958/2017 суд принял отказ предпринимателя ФИО1 от указанного заявления и прекратил производство по делу.

Предприниматель ФИО1 обратилась в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договору №3 от 15.11.2016, заключенному по итогам аукциона по продаже нежилых помещений площадью 100,7 кв.м. (1 этаж помещения №№36-41, 44-46) по адресу: <...>, а именно путем признания за ней права собственности на комнаты №№ 36, 37, 38, 41, 44, 45 общей площадью 60,9 кв.м., признания права общей долевой собственности признать за ней и ООО «Купаты-1» на комнаты №№ 40, 46 общей площадью 16,7 кв.м. и оставления комнаты № 39 площадью 23,1 кв.м. в собственности ООО «Купаты-1», или путем признания за ней права собственности на комнаты №№ 36, 41, 44, 45 общей площадью 57,5 кв.м., признания права общей долевой собственности признать за ней и ООО «Купаты-1» на комнаты №№ 37, 38, 40, 46 общей площадью 20,1 кв.м. оставления в собственности ООО «Купаты-1» комнаты № 39 площадью 23,1 кв.м.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что судам следует иметь в виду, что указанное положение Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 11.03.2008 зарегистрировано право собственности муниципального образования городской округ Отрадный Самарской области на нежилое помещение площадью 100,7 кв.м., расположенное по адресу: <...> этаж, комнаты №№ 36-41, 44-46 (т.1 л.д.88).

Как следует из материалов дела, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, истцом арендована часть указанного нежилого помещения площадью 73 кв.м., в том числе комнаты №№ 36, 37 (туалет), 38 (умывальник), 41, 44, 45, а также часть комнат 40 (коридор), 46 (тамбур).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Арендованное истцом нежилое помещение общей площадью 73 кв.м. по адресу: <...> этаж, комнаты №№ 36-38, 41, 44, 45, часть комнат 40, 46, как обособленный объект недвижимости не сформировано, на государственный кадастровый учет не поставлено, право собственности муниципального образования на него не зарегистрировано. Указанное помещение предметом договора купли-продажи объекта недвижимости №3 от 15.11.2016, заключенного ответчиками, не является.

Довод апелляционной жалобы о том, что помещение поставлено на кадастровый учет, поскольку в материалы дела представлены кадастровые выписки, является необоснованным, поскольку в материалы дела представлены кадастровые выписки в отношении помещений, имеющих иные площади, поставленных на временный кадастровый учет 21.11.2016, то есть после заключения договора купли-продажи №3 от 15.11.2016.

Кроме того, как следует из материалов дела собственник нежилого помещения с кадастровым номером 63:06:0303006:1190 площадью 100,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> этаж, комнаты №№36-41, 44-46, решение о его разделе на три обособленных помещения и постановке их на кадастровый учет не принимал.

При указанных обстоятельствах предусмотренные частью 2 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» правовые основания для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи объекта недвижимости №3, согласно которому ООО «Купаты-1» продано нежилое помещение с кадастровым номером 63:06:0303006:1190 площадью 100,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, отсутствуют.

В соответствии с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Истец доказательства возникновения у него права собственности и права общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, не представил, поэтому основания для удовлетворения требований истца в данной части также отсутствуют.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое истцом решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 2 августа 2017 года по делу №А55-463/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на заявителя жалобы.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа, через Арбитражный суд Самарской области.

Председательствующий В.В.Карпов

Судьи Н.Ю.Пышкина

Е.А.Терентьев