Решение от 23 августа 2022 г. по делу № А51-1998/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-1998/2022
г. Владивосток
23 августа 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2022 года .

Полный текст решения изготовлен 23 августа 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Тихомировой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 21.02.2018)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 04.08.2000)

о признании незаконным решения

при участии:

от заявителя: ФИО3, паспорт, нотариальная доверенность 25 АА 3039427 от 10.06.2022 на 5 лет, диплом;

от УМС: ФИО4 Е.А., с/у № 6019, доверенность № 28/8098- исх от 17.12.2021 по 31.12.2022, диплом;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратился с заявлением в Арбитражный суд Приморского края к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – ответчик, УМС) о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 30.11.2021 №21708/1у/28 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:28:0701101:473 для завершения строительства.

В обоснование заявленных требований представитель заявителя по тексту заявления, а также в судебном заседании, сослался на положения подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, а также на положения Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в соответствии с которыми в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно выписке из ЕГРН предпринимателю на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:070101:775, расположенный по адресу: г.Владивосток, о.Попова, ул.Калининская, в районе д.35, площадью застройки 17, 4 кв.м, степень готовности объекта 7%, объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:070101:473.

С учетом изложенного заявитель считает, что предприниматель как собственник объекта незавершенного строительства, которому земельный участок был предоставлен до 01.03.2015, имеет право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

При этом, по мнению заявителя, поскольку объект поставлен на государственный кадастровый учет, степень выполненных работ позволяет идентифицировать его в качестве объекта недвижимости, в связи с чем право заявителя на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства существует вне зависимости от возможности (невозможности) признания администрацией спорного объекта незавершенного строительства объектом недвижимости.

Представитель ответчика в судебном заседании по требованиям возразил, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве, считает, что частично выполненные работы по возведению фундамента строящегося здания не свидетельствуют о возникновении объекта недвижимого имущества применительно к пункту 1 статьи 130 ГК РФ, а также не позволяют признать объект с кадастровым номером 25:28:070101:775 объектом недвижимости.

Из материалов дела судом установлено, что 03.10.2014 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «ДВ Земля» заключен договор №07-Ю-19383 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:070101:473 площадью 15 000 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, о.Попова, ул.Калининская, 35 с целью предоставления: для строительства объекта отдыха сезонного типа с оборудованием мест кемпингов, развлечений.

Срок договора установлен пять лет с момента государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю. Согласно отметке регистрирующего органа государственная регистрация произведена 25.12.2014.

28.10.2016 обществу выдано разрешение на строительство здания туристической базы по адресу: г.Владивосток, о.Попова, ул.Калининская, 35 на земельном участке с кадастровым номером 25:28:070101:473. Разрешение выдано на срок до 28.10.2026.

25.04.2018 между ООО «ДВ Земля» и ФИО2 заключено соглашение №1 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 03.10.2014 №07-Ю-19383, в соответствии с которым к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по указанному договору.

11.12.2019 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об объекте незавершенного строительства, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:28:070101:473 степенью готовности 7% площадью 17,4 кв.м, объекту присвоен кадастровый номер 25:28:070101:775. 16.12.2019 в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности на указанный объект ФИО2.

15.09.2021 предприниматель обратился в Управление муниципальной собственности г.Владивостока с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 25:28:070101:473 на основании подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ как собственник объекта незавершенного строительства степенью готовности 7% с кадастровым номером 25:28:070101:775.

Рассмотрев указанное заявление УМС отказало в заключении договора аренды спорного земельного участка ввиду отсутствия фактически существующего и законно возведенного на земельном участке объекта незавершенного строительства, указав при этом, что частично выполненные работы по возведению фундамента строящегося здания не свидетельствуют о возникновении объекта недвижимого имущества применительно к пункту 1 статьи 130 ГК РФ, что в свою очередь не позволяет признать расположенный на земельном участке объект с кадастровым номером 25:28:070101:775 степенью готовности 7% площадью застройки 17,4 кв.м объектом недвижимости.

Решение выражено в письме от 30.11.2021 №21708/1у/28.

Не согласившись с принятым решением, посчитав, что оно не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, проанализировав законность оспариваемого решения, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативно-правовыми актами.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Совокупный анализ данных норм свидетельствует, что указанный упрощенный порядок предоставления земельного участка в аренду обусловлен характером земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, который отнесен к недвижимости наряду с объектами, завершенными строительством (реконструкцией), и направлен на сохранение прав собственника такого объекта незавершенного строительства, лишенного по каким-либо причинам возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 №305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Как следует из материалов дела, спорный участок изначально был предоставлен в аренду на основании договора от 03.10.2014 №07-Ю-19383 аренды земельного участка для использования в целях строительства объекта отдыха сезонного типа с оборудованием мест кемпингов, развлечений, сроком действия 5 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 1.3 договора). Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

28.10.2016 выдано разрешение на строительство на спорном земельном участке здания туристической базы общей площадью 17, 38 кв.м.

В соответствии с проектной документацией «Здание туристической базы по адресу: г.Владивосток, о.Попова, ул.Калининская, 35» (Раздел 1, Том 1), подготовленной ООО «Приминжиниринг» в 2016 году, проектируемый объект представляет собой здание туристической базы, предназначенное для размещения спортивного инвентаря и для расположения двух рабочих мест охраны (п.3).

Технико-экономические показатели предполагаемого к строительству объекта указаны следующие:

- общая площадь 17, 38 кв.м;

- площадь застройки 22,7 кв.м;

- строительный объем 65, 48 кв.м (п.6).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 11.12.2019 в реестр внесены сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:070101:775 степенью готовности 7% площадью 17,4 кв.м, адрес: г.Владивосток, о.Попова, ул.Калининская, в районе д.35.

Данные доказательства свидетельствуют о том, что предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадь которого соответствует разрешению на строительство и проектной документации.

Вместе с тем, согласно заключению от 09.03.2022 №1854/109м, подготовленному специалистами МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости г.Владивостока», в результате выезда на земельный участок с кадастровым номером 25:28:070101:473 было установлено, что объект недвижимости – объект незавершенного строительства – здание туристической базы по адресу: г.Владивосток, о.Попова, ул.Калининская, по сведениям ЕГРН площадью 17,4 кв.м, полностью расположен в границах рассматриваемого земельного участка. Однако фактически на рассматриваемом земельном участке расположены элементы фундамента, строящегося здания, площадью 22 кв.м.

Согласно представленным фотоматериалам, обнаруженная на участке конструкция представляет собой сформированную бетонную коробку с выдающейся на поверхность арматурой, что свидетельствует о фактическом завершении работ по возведению фундамента в соответствии с пунктом 7 представленной проектной документацией.

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о несоответствии возведенного объекта незавершенного строительства как разрешительной и проектной документации, так и сведениям, отраженным в Едином государственном реестре недвижимости, в связи с чем суд приходит к выводу о фактическом отсутствии на испрашиваемом земельном участке объекта, право собственности на который зарегистрировано заявителем и, как следствие, отсутствия у предпринимателя права на получение земельного участка в аренду в порядке подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Довод ответчика, озвученный в судебном заседании и положенный в основу оспариваемого решения о невозможности признания возведенного объекта в качестве объекта недвижимого имущества применительно к пункту 1 статьи 130 ГК РФ ввиду частичного выполнения работ по возведению фундамента строящегося здания судом отклоняется как не нашедший своего подтверждения в материалах дела. Сведений о фактическом осмотре земельного участка и возведенного объекта на момент вынесения оспариваемого решения в материалы дела не представлено.

Однако, данное обстоятельство не может свидетельствовать о незаконности оспариваемого решения ввиду установленных в ходе рассмотрения настоящего дела обстоятельств.

В этой связи, следует признать, что каких-либо нарушений оспариваемым отказом прав и законных интересов заявителя не имеются.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований заявителя о признании незаконным отказа, оформленного письмом оформленным письмом от 30.11.2021 №21708/1у/28, у суда не имеется.

Как следует из пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, понуждение органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не относится к исковым требованиям, а является способом устранения нарушенного права.

Поскольку заявителю отказано в удовлетворении требования о признании незаконным отказа ответчика, то у суда отсутствуют основания для обязания уполномоченного органа заключить с заявителем договор аренды спорного земельного участка.

Учитывая, что в удовлетворении заявленных требований отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Тихомирова Н.А.