Решение от 18 сентября 2018 г. по делу № А16-1948/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-1948/2017
г. Биробиджан
18 сентября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2018 года.


Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе

судьи Нехамкиной А. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Масис" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 873 634 рублей 75 копеек, из которых: 492 741 рубль 98 копеек – основной долг по договору аренды земельного участка от 10.06.2013 № 10581 за период с 26.01.2016 по 18.01.2017; 380 892 рубля 77 копеек – пени за период с 26.07.2013 по 18.01.2017,

при участии представителя истца ФИО2 (на основании доверенности № 2 от 09.01.2018),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Масис" (далее – Общество) о взыскании 873 634 рублей 75 копеек, из которых: 492 741 рубль 98 копеек – основной долг по договору аренды земельного участка от 10.06.2013 № 10581 за период с 26.01.2016 по 18.01.2017; 380 892 рубля 77 копеек – пени за период с 26.07.2013 по 18.01.2017.

Общество в отзыве на исковое заявление требования истца не признало, указав, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка под строительство пяти многоквартирных домов. Ежемесячная плата по договору составляла 39 166 рублей 67 копеек. В связи с завершением строительства многоквартирных домов и сдачей их в эксплуатацию, Обществом в адрес Учреждения направлялись письма о перерасчете арендной платы. В ответ на указанные письма Учреждением отказано произвести перерасчет арендной платы. С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, и выбыл из распоряжения истца с 13.03.2014. Таким образом, с 13.03.2014 Общество утратило право оплаты арендных платежей.

Определением суда от 27.11.2017 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А16-2426/2017 по иску Общества к Учреждению (с учетом уточнения) о расторжении договора аренды земельного участка № 10581 от 10.06.2013 и взыскании излишне уплаченной арендной платы в сумме 253 149 рублей 50 копеек.

Определением суда от 24.08.2018 производство по настоящему делу возобновлено.

Ответчик своего представителя в суд не направил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Суд на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрел дело в отсутствие представителя Общества.

В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, указанным в заявлении, а также ходатайствовала о приостановлении производства по настоящему делу в связи с подачей в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации кассационной жалобы на постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.08.2018 по делу № А16-2426/2017.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Пунктом 1 статьи 145 АПК РФ установлено, что производство по делу приостанавливается в случаях, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, до вступления в законную силу судебного акта соответствующего суда.

В силу положений части 5 статьи 289 АПК РФ постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.08.2018 по делу № А16-2426/2017 вступило в законную силу. Подача кассационной жалобы на указанное постановление не свидетельствует о невозможности рассмотрения настоящего дела. Кроме того, за Учреждением сохраняется право на обращение в арбитражный суд с заявлением о пересмотре судебного акта по настоящему делу по вновь открывшимся обстоятельствам.

Учитывая изложенное, суд не усматривает предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ оснований для приостановления производства по настоящему делу, в связи с чем, в удовлетворении ходатайства истца отказано.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав в судебном заседании представителя истца, суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 10.06.2013 между Учреждением (арендодателем) и Общество (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 10581, пунктом 1.1 которого установлено, что арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 79:01:0500060:126, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> м на северо-запад от дома № 14 по ул. Косникова, площадью 9353 кв.м, для многоэтажного жилищного строительства (далее – объект).

Срок действия условий договора определятся с 10.06.2013 по 09.06.2016 (пункт 1.2 договора).

Пунктами 2.1, 2.2 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование объектом (его частью) вносится арендатором в размере, указанном в расчете арендной платы (Приложение № 1). Размер ежегодной арендной платы установлен на основании отчета об оценке имущества от 22.04.2013 № 194-Н-2013. За пользование объектом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными частями не позднее 25 числа текущего месяца согласно Приложению № 1 к договору.

Согласно Приложению № 1 к договору размер арендной платы за арендованную площадь в годовом исчислении составляет 470 000 рублей.

Названный договор зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО 03.07.2013.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.06.2013.

27.07.2017 истец направил ответчику претензию от 26.07.2017 за № 1835 с предложением погасить образовавшуюся задолженность по договору аренды в десятидневный срок.

Непринятие Обществом мер по оплате задолженности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Спорные отношения сторон регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области в установленном законом порядке.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В рамках настоящего спора Учреждение просит взыскать с Общества 492 741 рубль 98 копеек основного долга по договору аренды земельного участка от 10.06.2013 № 10581 за период с 26.01.2016 по 18.01.2017 и 380 892 рубля 77 копеек пени за период с 26.07.2013 по 18.01.2017.

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 02.03.2018 по делу № А16-2426/2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.08.2018, удовлетворены в части исковые требования ответчика, с Учреждения в пользу Общества взыскано неосновательное обогащение в сумме 253 148 рублей 58 копеек (излишне уплаченная арендная плата после прекращения действия договора аренды земельного участка).

При рассмотрении вышеуказанного дела, судом установлено, что ответчик, в соответствии с разрешительной документацией, возвел на спорном земельном участке 5 многоквартирных жилых домов, которые введены в эксплуатацию на основании актов приема-передачи жилого помещения от 04.03.2014, от 12.03.2014, от 22.12.2014, от 14.12.2015, от 29.12.2016, которым присвоены адреса: <...> №№ 6, 8, 9, 10, 11.

Право собственности МО «Город Биробиджан» ЕАО на квартиры, находящиеся в указанных домах зарегистрировано: кв. № 1 в доме № 6 – 15.01.2016; кв. № 1 в доме № 11 – 29.04.2015; кв. № 10 в доме № 10 - 11.08.2014; кв. № 1 в доме № 9 – 18.01.2017; кв. № 1 в доме № 8 – 13.03.2014, что подтверждается выписками из ЕГРП на указанные квартиры.

Пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В решении Арбитражного суда Еврейской автономной области от 02.03.2018 по делу № А16-2426/2017 установлено, что договор аренды прекратил свое действие с момента регистрации права собственности на помещения в каждом простроенном многоквартирном доме. Арендная плата, излишне уплаченная после прекращения действия договора аренды, взыскана с Учреждения в пользу Общества как неосновательное обогащение.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по делу № А16-2426/2017 и имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, в удовлетворении исковых требований Учреждения следует отказать.

Руководствуясь статьями 156, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

в удовлетворении исковых требований муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.



Судья

А.А. Нехамкина