Решение от 29 февраля 2024 г. по делу № А56-120496/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-120496/2023
29 февраля 2024 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 29 февраля 2024 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Вареникова А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью «Красноборское» (адрес: Россия 196240, Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 19, лит.А, ОГРН: <***>);

заинтересованные лица: 1) Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области (адрес: 188800, <...>, ОГРН <***>); 2) Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области (адрес: 188800, <...>, ОГРН <***>),

о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка,

при участии:

- от заявителя: ФИО2 (доверенность от 29.09.2022),

- от заинтересованных лиц: ФИО3 (доверенность от 09.01.2024, от 29.12.2023),



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Красноборское» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области (далее – Комитет), Администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области (далее – Администрация) о признании решения Администрации в лице Комитета, оформленного письмом № А8339 от 08.09.2023 об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 47:01:0105002:551, площадью 16737 кв.м. незаконным и обязании Администрацию в лице Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:01:0105002:551, площадью 16737 кв.м.

В судебном заседании представитель Общества заявленные требования поддержал, указал, что на спорном земельном участке расположена автомобильная стоянка.

Представители заинтересованных лиц против удовлетворения заявленных требований возражали по основаниям, изложенным в отзыве.

Принимая во внимание присутствие сторон в судебном заседании, подготовленность дела к судебному разбирательства и отсутствие у сторон дополнительных доказательств, арбитражный суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрел исковое заявление по существу.

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

27.09.2004 между Администрацией и ЗАО «Цейзер» был заключен договор №3206-04 аренды земельного участка, в редакции дополнительного соглашения от 15.12.2005 (далее – договор), в соответствии с которым ЗАО «Цейзер» в аренду был предоставлен земельный участок площадью 16 737 кв.м, находящийся по адресу: Ленинградская обл., г. Выборг, пос. Петровский, в квартале, ограниченном улицами Береговой, Михайловской, Госпитальной, Островной (строительный адрес Госпитальная, 4) (далее – спорный Участок) под строительство торгового предприятия про продаже продовольственных и промышленных товаров – гипермаркета «Карусель» в границах, указанных в плане Участка, являющегося приложением к договору.

Как следует из представленной в материалы дела выписке из ЕГРН спорному Участку присвоен кадастровый номер 47:01:0105002:551.

В соответствии с дополнительным соглашением от 26.05.2015 к договору произошла замена арендатора ЗАО «Цейзер» на Общество.

Согласно акту приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, выписке из ЕГРН в 2005 году Обществом было завершено строительство нежилого здания – 2-х этажного торгового комплекса площадью 12 359,6 кв.м, кадастровый номер 47:01:0105002:91, права собственности на который зарегистрировано за Обществом 12.03.2012 (далее – Торговый комплекс).

Как указывает Общество на спорном Участке также располагаются:

- автомобильные стоянки для автомобилей посетителей торгового центра (в соответствии с требованиями местных нормативов градостроительного проектирования в Ленинградской области – 511 машино-мест);

- внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения, связи.

Учитывая данные обстоятельства, Общество, руководствуясь подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность Участка, без проведения торгов.

По результатам рассмотрения обращения Общества Комитетом принято решение об отказе Обществу в предоставлении спорного Участка в собственность в связи с тем, что площадь Торгового комплекса несоразмерно меньше площади спорного Участка, о чем Общество уведомлено письмом № А8339 от 08.09.2023. Как указал Комитет в данном письме Торговый комплекс расположен на двух земельных участках: спорном Участке и на земельном участке с кадастровым номером 47:01:0105002:7. При этом на спорном Участке располагается лишь часть Торгового комплекса ориентировочной площадью 199 кв.м из 12 359,6 кв.м.

Общество, ссылаясь на принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов, полагает, что у Комитета не было оснований для принятия оспариваемого отказа, в связи с чем обратилось в суд с настоящим заявлением.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В силу подпункта 3 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Пунктом 25 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Отказывая Обществу в предоставлении в собственность спорного Участка, Комитет указал на несоразмерность площади спорного Участка по отношению к площади Торгового комплекса, которая расположена в его границах.

Однако Общество полагает, что данное обстоятельство не может являться основанием для отказа в предоставлении спорного Участка в собственность, так как оно прямо не предусмотрено в статье 39.16 ЗК РФ.

Суд считает данную позицию Общества ошибочной в силу следующего.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

Из определения Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379 следует, что необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации применительно к данной норме указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение от 23.04.2020 № 935-0).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Указанные правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 и определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394.

В пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом 12.07.2017 указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что на спорном Участке расположен принадлежащий заявителю объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется именно данный земельный участок всей площади.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН Торговый комплекс расположен на двух земельных участках: спорном Участке с кадастровым номером 47:01:0105002:551 и земельном участке с кадастровым номером 47:01:0105002:7, находящемся в федеральной собственности.

При этом заинтересованные лица в своем отзыве указывают на то, что практически весь Торговый комплекс расположен на территории земельного участка с кадастровым номером 47:01:0105002:7, на спорном Участке расположена только часть Торгового комплекса площадью ориентировочно 199 кв.м. При этом испрашиваемая к выкупу площадь участка составляет 16 737 кв.м.

Данный вывод подтверждается схемой расположения Торгового комплекса на земельных участках, отраженной в выписке из ЕГРН и Обществом не оспаривается.

При таких обстоятельствах, суд соглашается с доводом Комитета о несоразмерности Торгового комплекса площади спорного Участка, соответственно у Комитета имелись основания для отказа Обществу в предоставлении спорного Участка в собственность.

Кроме того, заинтересованные лица также ссылаются на то, что на спорном Участке расположены очистные сооружения с устройством канализационной сети, не зарегистрированные заявителем в установленном порядке и являющиеся самовольными постройками.

В обоснование данного довода Комитет ссылается на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2022 № А56-31318/2021, об утверждении мирового соглашения сторон, в соответствии с которым Администрация обязалась согласовать схему расположения спорного Участка, а также схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории ориентировочной площадью 324 кв.м., на котором размещена выпускная труба рассеивающего выпуска для организации сброса очищенных сточных вод (пункт 1 мирового соглашения), а Общество в свою очередь обязалось обеспечить проведение комплекса мероприятий, результатом которых станет недопущение сброса сточных вод с превышением ПДК вредных веществ, отводимых в водный объект рыбохозяйственного значения Выборгский залив Балтийского моря; получить разрешение на реконструкцию (строительство) очистных сооружений, как объект капитального строительства; разработать материалы, содержащиеся в проектной документации, подготовленные в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87; получить положительное заключение государственной экологической экспертизы; получить положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий; разработать проект оценки воздействия на окружающую среду, получить согласование в территориальном управлении Федерального Агентства по рыболовству; выполнить строительно-монтажные работы (СМР) по реконструкции локальных очистных сооружений и выпуска сточных вод в точном соответствии с разработанной рабочей документацией; выполнить строительно-монтажные работы локальных очистных сооружений; ввести в эксплуатацию локальные очистные сооружения и сдать результаты работ в Невско-ладожское Бассейновое Водное Управление (пункт 2 мирового соглашения).

Согласно пункту 3 мирового соглашения общий срок исполнения обязательств Общества перед Администрацией, указанных в пункте 2 мирового соглашения составляет 620 календарных дней с даты постановки на кадастровый учет земельных участков, указанных в пункте мирового соглашения.

В случае неисполнения Обществом, пункта 2 мирового соглашения в срок, указанный в пункте 3 мирового соглашения, локальные очистные сооружения, расположенные в квартале, ограниченном улицами Береговой, Михайловской, Госпитальной, Островная (строительный адрес Госпитальная 4), кадастровый квартал 47:01:0105002, подлежат сносу как самовольная постройка (пункт 4 мирового соглашения).

Судом установлено, что спорный Участок поставлен на кадастровый учет 19.07.2022.

Однако Обществом доказательств исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 2 мирового соглашения не представлено, как и доказательств, подтверждающих, что невозможность исполнение указанных обязательств в установленный срок вызвана объективными причинами.

Довод Общества, о том, что на спорном Участке расположены автомобильная стоянка для автомобилей посетителей Торгового комплекса на 511 машино-мест не может быть принят судом в качестве обоснования необходимости предоставления всей площади спорного Участка, поскольку доказательств, того, что автомобильная стоянка является объектом недвижимости не представлено, а действующее законодательство не предусматривает возможности предоставления земельных участков в собственность без проведения торгов в целях размещения автомобильной стоянки.

Кроме того, доказательств, свидетельствующих, что для обустройства автомобильной парковки требуется вся площадь спорного Участка Обществом также не представлено.

Таким образом, необходимость выкупа всей площади спорного Участка Обществом не доказана.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



решил:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Вареникова А.О.