Решение от 11 октября 2018 г. по делу № А55-14462/2018

22280/2018-225057(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ 443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

11 октября 2018 года Дело № А55-14462/2018

Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2018 года. Полный текст решения

изготовлен 11 октября 2018 года.

Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Кулешовой Л.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коршиковой О.В.

рассмотрев в судебном заседании 05 октября 2018 года дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жезл"

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Администрации г.о. Тольятти, - ООО «Инвест-Гарант», - ООО «Вариант», - ООО «Мозаика», - ООО «Фаворит», - ООО «Капитал», о признании незаконным ненормативного акта при участии в заседании от заявителя – предст. ФИО1 по дов. от 02.05.2018 г.,

от заинтересованного лица – предст. ФИО2 по дов. от 28.12.2017 г., от ООО «Вариант» – предст. ФИО3 по дов. от 10.01.2018 г.,

от ООО «Капитал» - предст. ФИО4 по дов. от 03.07.2018 г.

от ООО «Инвест-Гарант» - предст. ФИО3 по дов. от 10.01.2018 г., от ООО «Мозаика» - предст. ФИО3 по дов. от 07.02.2018 г.,

от ООО «Фаворит» - не явился, извещен, от Администрации – не явился, извещен, установил:

ООО УК «Жезл» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит признать незаконными действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области выразившиеся в уведомлении об отказе в государственной регистрации права № 63/009/302/2017-3740 от 26.02.2018 г. Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию соглашения от 27.10.2017 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1440 от 05.09.2006 г.

Заинтересованное лицо заявленные требования не признаёт, ссылаясь на законность принятого ненормативного акта.

Третьи лица в судебном заседании поддерживают заявленные требования.

Администрация считает отказ правомерным, поскольку право аренды земельного участка в данном случае является исключительным и может быть предоставлено только

собственнику нежилого помещения, расположенного на участке.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра городского округа Тольятти от 27.06.2006 г. № 5387-1/п ООО «Инвест-Гарант», ФИО5, ФИО6 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101160:0003, входящий в состав земель поселений, площадью 11178 кв.м., расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводской район, ул. Революционная, 5, сроком на 49 лет, для дальнейшей эксплуатации помещений магазина «Универсам» с разрешнным использованием земельного участка в соответствии с градостроительной зоной Ц-2 (л.д. 15).

Впоследствии, 05.09.2006 г. между Мэрией г.о. Тольятти и ООО «Инвест-Гарант», ФИО5, ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка № 1440, в соответствии с которым на основании постановления мэра городского округа Тольятти от 27.06.2006 г. № 5387-1/п, арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101160:0003, площадью 11178 кв.м., расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводской район, ул. Революционная, 5, сроком на 49 лет, для дальнейшей эксплуатации помещений магазина «Универсам» (л.д. 16-19).

Затем, 04.07.2008 г. заключаются дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка, в соответствии с которыми на основании заявления ООО «Партнер», последний вступает в договор аренды земельного участка № 1440 от 05.09.2006 г., с момента подписания становится лицом в договоре со множественностью лиц на стороне арендатора, приобретает права, обязанности, а также несет ответственность, предусмотренные договором аренды земельного участка, в дальнейшем именуется арендатором. Аналогичное дополнительное соглашение было заключено с ООО «Вариант». Указанные дополнительные соглашения были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Самарской области (л.д. 20-21).

Дополнительными соглашениями от 04.12.2009 г. к договору аренды земельного участка № 1440 от 05.06.2006 г. ФИО6 и ФИО5 были исключены из состава арендаторов по договору аренды земельного участка в связи с продажей имущества на основании договора купли-продажи от 29.12.2006 г. (л.д. 23, 24).

Дополнительным соглашением от 19.10.2010 г. к договору аренды земельного участка № 1440 от 05.06.2006 г., в связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, предоставленном по договору аренды земельного участка № 1440 от 05.09.2006 г., учитывая заявлении ООО «Фаворит» общество вступает в договор аренды вместо ООО «Партнер» (л.д. 25-26).

02.08.2010 г. и 02.06.2014 г. Мэрия г.о. Тольятти, учитывая наличие права собственности на объекты недвижимого имущества на земельном участке по договору аренды № 1440 от 05.09.2006 г. заключает дополнительные соглашения с ООО «Мозаика» и ООО «Капитал» о вступлении в договор аренды земельного участка (л.д. 27-28, 29-31).

09.11.2017г. ООО УК «Жезл» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации соглашения от 27.10.2017 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 1440 от 05.09.2016 г. (л.д. 47-49, 39-41).

В соответствии с п. 1.1 соглашения арендаторы (ООО «Инвест-Гарант», ООО «Фаворит», ООО Вариант», ООО «Мозаика») передают свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № 1440 от 05.09.2006 г. на объект аренды: земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101160:0003, площадью 11178 кв.м., расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводской район, ул. Революционная, 5. разрешенное

использование – для дальнейшей эксплуатации помещений магазина «Универсам», категория земель – земли поселений. Соглашение вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует в течении срока действия договора аренды земельного участка 31440 от 05.09.2006 г.

Уведомлением от 26.02.2018 г. №№ 63/009/302/2017-3740 Управлением Росреестра по Самарской области было отказано ООО УК «Жезл» в государственной регистрации соглашения от 27.10.2017 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 52-53).

Основанием для отказа в государственной регистрации соглашения послужило отсутствие соглашения с ООО «Капитал», являющегося одним из собственников нежилых помещений в здании и арендатором земельного участка. Кроме того, договор аренды земельного участка заключен в порядке, предусмотренном ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ с собственниками нежилых помещений в здании, расположенном на данном участке. ООО УК «Жезл» не может являться арендатором земельного участка, поскольку не является собственником помещений в здании. Предоставление земельного участка в аренду ООО «УК «Жезл» повлечен нарушение принципа единства здания и земельного участка, так как собственники нежилых помещений, расположенных в здании, утратят право на земельный участок.

Считая действия Управления по принятию данного отказа незаконными, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Заявитель, ссылаясь на ст. 613 ГК РФ и а. 5 ст. 22 ЗК РФ считает возможным передачу прав и обязанностей по договору лицу, не являющимся собственником помещений в здании, расположенном на земельном участке, поскольку действующее законодательство не обязывает арендатора передавать свои права и обязанности по договору исключительно лицу, обладающему правом собственности на объекты недвижимости, расположенном на данном земельном участке.

Однако данные доводы заявителя не могут быть признаны судом состоятельными.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

На основании статьи 65 АПК РФ обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона Российской Федерации от

13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), который согласно его части 1 статьи 72 вступил в силу с 01.01.2017, за исключением части 4 статьи 66 и статьи 68 настоящего Федерального закона.

В соответствии с положениями Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 1 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как указано выше, Управлением отказано в государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 31440 от 05.09.2006 г.

Согласно постановлению мэра городского округа Тольятти от 27.06.2006 г. № 5387-1/п ООО «Капитал», ООО «Инвест-Гарант», ООО «Фаворит», ООО «Вариант», ООО «Мозаика» был предоставлен в аренду в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК РФ без конкурса и аукциона, земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101160:0003, входящий в состав земель поселений, площадью 11178 кв.м., расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводской район, ул. Революционная, 5, сроком на 49 лет, для дальнейшей эксплуатации помещений магазина «Универсам» с разрешенным использованием земельного участка в соответствии с градостроительной зоной Ц-2.

Земельный участок является муниципальной собственностью.

Заявителем в материалы дела представлены договора аренды № 01/04-18 от 05.10.2017 г., № 01/05-2017 от 28.12.2016 г., № 01/05-2018 от 29.11.2017 г., № АФ-27/18 от 30.10.2017 г., в соответствии с которыми ООО УК «Жезл» как арендатор принимает за плату во временное пользование объекты недвижимого имущества у ООО «Инвест-Гарант», ООО «Фаворит», ООО «Вариант», расположенные на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0101160:0003, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводской район, ул. Революционная, 5. Срок в договоре определен в 11 месяцев (л.д. 64-75).

Также представлены письма от ООО «Капитал», ООО «Мозаика», ООО «Инвест- Гарант», ООО «Фаворит», ООО «Вариант» о том, что указанные лица дают свое согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1440 от 05.09.2006 г. третьему лицу – ООО УК «Жезл» (л.д. 76-83).

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране

окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, положениями ЗК РФ при регулировании отношений по распоряжению и совершению сделок с земельными участками предусмотрен приоритет применения именно норм гражданского законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 620 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 ГК РФ).

На основании части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Из буквального содержания данной нормы следует, что право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 2 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Таким образом, исходя из приведенных норм, собственники в здании имеют не только исключительное право, но и обязанность по приобретению прав на земельный

участок, находящийся в муниципальной собственности,

Заявитель в качестве правового основания возможности заключения соглашения о передаче ему прав аренды земельного участка, приобретенных в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, ссылается на п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Однако данные доводы не могут быть признаны судом в качестве основания для признания оспариваемого отказа незаконным. Согласно п. 1.1 соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1440 от 05.09.2006 прежние арендаторы передали новому арендатору свои права и обязанности по указанному договору. При этом сделана оговорка на то, что разрешенное использование земельного участка: для дальнейшей эксплуатации помещений магазина «Универсам». Между тем, договор аренды земельного участка с администрацией г.о. Тольятти от 06.09.2006 № 1440 и соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по данному договору заключены сроком на 49 лет, тогда как договоры аренды на нежилые помещения в здании, распложенном на указанном земельном участке, заключены лишь на 11 месяцев. При таких обстоятельствах государственная регистрация соглашения от 27.10.2017 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка повлечет нарушение основного принципа земельного законодательства о единстве здания и земельного участка, на котором оно расположено, а также, будет противоречить разрешенному использованию земельного участка «для дальнейшей эксплуатации помещений магазина «Универсам» . Данный вывод подтверждается тем, что на момент рассмотрения настоящего дела договор аренды нежилых помещений с ООО «Инвест-Гарант» от 05.10.2017 утратил силу в связи с истечением срока его действия. Остальные договоры прекращают свое действие в течение месяца-полутора. Таким образом, заявитель на момент вступления решения в законную силу утратит какие-либо права на нежилые помещения в нежилом здании, расположенном на данном земельном участке. В связи с чем удовлетворение заявления повлечет лишение собственников нежилых помещений права пользования земельным участком в соответствии с его целевым назначением, т.е. использование земельного участка с нарушением условий договора аренды земельного участка № 1440 от 05.09.2006. Очевидно, что это противоречит нормам гражданского законодательства, на которые ссылается заявитель.

Доводы заявителя о наличии намерения сторон на заключение аналогичных договоров аренды нежилых помещений на период действия договора аренды земельного участка не могут быть признаны судом в качестве основания для признания отказа недействительным. Во-первых, не подтверждены документально. Во-вторых, действующим законодательством не предусмотрено совершение регистрационных действий под условием.

Ссылки заявителя на исполнение обязанностей арендатора по уплате арендных платежей также не могут быть признаны судом в качестве основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку действующее гражданское законодательства не содержит запрета на исполнение обязательств третьим лицом.

При таких обстоятельствах, отказ Управления Росреестра по Самарской области следует признать законным и обоснованным, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Довод Управления о необходимости соглашения с ООО «Капитал» расцениваются судом как несостоятельные, поскольку собственники нежилых помещений передали заявителю права по договору аренды земельного участка в части, пропорциональной их доле в праве на объект недвижимости и в праве аренды земельного участка. Однако этот довод в совокупности с изложенными выше основаниями сам по себе не может свидетельствовать о незаконности действий Управления.

С учетом изложенного в удовлетворении заявления следует отказать с отнесением расходов по госпошлине на заявителя.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180, 182, 201 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, Р Е Ш И Л:

Заявленные требования оставить без удовлетворения. В признании незаконным действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области выразившиеся в уведомлении об отказе в государственной регистрации права № 63/009/302/2017-3740 от 26.02.2018 г. отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья / Л.В. Кулешова