Решение от 17 апреля 2023 г. по делу № А63-16412/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-16412/2021
г. Ставрополь
17 апреля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2023 года

Мотивированное решение изготовлено 17 апреля 2023 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой О.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

исковое заявление комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН <***>, г. Ставрополь, к обществу с ограниченной ответственностью «СК Импульс», ОГРН <***>, г. Ставрополь, третьи лица: ФИО1, Буденновский район, с. Покойное, об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022402:64, расположенный по адресу: <...>, в квартале 51, путем продажи с публичных торгов,

заявление общества с ограниченной ответственностью «СК Импульс», г. Ставрополь, ОГРН <***>, к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, администрации города Ставрополя, ОГРН <***>, г. Ставрополь, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Ставропольские зори», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ФИО2, г. Ставрополь, ФИО3, с. Грачевка, ФИО4, г. Ставрополь,

- о признании незаконным решения администрации города Ставрополя об отказе в предоставлении ООО «СК Импульс» земельного участка с кадастровым номером 26:12:022402:24 в аренду для завершения строительства, выраженное в письме заместителя главы администрации города Ставрополя, руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 20.09.2021 № 08/14-7954с,

- об обязании администрации города Ставрополя в течение пяти дней с даты вступления решения суда в законную силу подготовить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022402:24, расположенным по адресу: <...> д 2а и направить его ООО «СК Импульс» (уточненные требования),

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО5 по доверенности от 09.01.2023, представителя ответчика ФИО6 по доверенности от 20.10.2022,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – Комитет) обратился в Октябрьский районный суд города Ставрополя к обществу с ограниченной ответственностью «СК Импульс» (далее – ООО «СК Импульс») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022402:64, расположенного по адресу: <...>, в квартале 51, путем продажи с публичных торгов.

Определением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 16.08.2021 данное исковое заявление было передано по подсудности в Арбитражный суд Ставропольского края.

ООО «СК Импульс» обратилось Арбитражный суд Ставропольского края к Комитету с заявлением комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, администрации города Ставрополя, ОГРН <***>, г. Ставрополь, третьи лица: ФИО2, г. Ставрополь, ФИО3, с. Грачевка, ФИО4, г. Ставрополь,

- признать незаконным решение администрации города Ставрополя об отказе в предоставлении ООО «СК Импульс» земельного участка с кадастровым номером 26:12:022402:24 в аренду для завершения строительства, выраженное в письме заместителя главы администрации города Ставрополя, руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 20.09.2021 № 08/14-7954с,

- обязать администрацию города Ставрополя в течение пяти дней с даты вступления решения суда в законную силу подготовить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022402:24, расположенным по адресу: <...> д 2а и направить его ООО «СК Импульс» (уточненные требования).

Определением от 14.07.2022 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, г. Ставрополь, ФИО3, с. Грачевка, ФИО4, г. Ставрополь.

Определением от 18.07.2022 произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1 (далее – ФИО1), на правопреемника – общество с ограниченной ответственностью «Ставропольские зори», г. Ставрополь, ОГРН <***>.

Определением от 30.11.2022 указанные дела № А63-16412/2021 и № А63-17389/2021 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением единого номера №А63-16412/2021.

Определением от 17.01.2023 суд привлек администрацию города Ставрополя к участию в деле в качестве второго заинтересованного лица.

Представители Комитета и общества в судебном заседании просили удовлетворить исковые требования, по основаниям, изложенным в заявлениях.

В судебном заседании, проводимом 05.04.2023, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 10.04.2023.

Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте арбитражного суда http://www.stavropol.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено в назначенное время.

Исследовав материалы дела, суд считает, что в исковых требованиях Комитета надлежит отказать, требования ООО «СК Импульс» надлежит удовлетворить по следующим основаниям.

Из материалов дела установлено, что 13.12.2017 между Администрацией города Ставрополя и ФИО7 (в последующем фамилия изменена на ФИО1) Ольгой Владимировной на основании решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 08.06.2017, апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12.09.2017 по делу № 33-6255/17 заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь № 6751, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022402:24, площадью 1018 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в квартале 51, с видом разрешенного использования «для продолжения строительства многоэтажного жилого дома».

Пунктом 2.2. договора определено, что срок аренды участка устанавливается на три года с 13.12.2017 по 12.12.2020.

Пунктом 1.2. договора аренды установлено, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности арендатору (запись о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости от 13.08.2015 № 26-26/001-26/001/204/2015-1835/2).

Названный объект, представляет собой объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь застройки: 351 кв.м. степень готовности объекта: 18%.

Между ФИО1 и ООО «СК Импульс» 01.12.2019 заключен договор купли-продажи недвижимости с обременением и договор переуступки прав и обязанностей по аренде земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 договора продавец (ФИО1) продает, а покупатель (ООО «СК Импульс») покупает объект незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь застройки: 351 кв.м, степень готовности объекта: 18%, кадастровый номер 26:12:022402:64, расположенный по адресу: <...>.

Пунктом 6 договора купли-продажи определено, что недвижимость, приобретаемая покупателем, в обеспечение обязательств до ее полной оплаты, находится в залоге у продавца с момента государственной регистрации права собственности покупателя.

Пунктом 10 договора купли-продажи установлено, что одновременно с переходом права собственности на недвижимость от продавца к покупателю переходят все права и обязанности «арендатора» по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 13.12.2017 № 6751, зарегистрированного 08.02.2018 за № 26:12:022402:24-26/001/2018-1.

Согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договору аренды, подтверждается уведомлением от 11.12.2019 № 08/14-11850, направленным в адрес ФИО1 Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация:

- права собственности от 13.01.2020 года, номер регистрации 26:12:022402:64-26/014/2020-2;

- ипотеки объекта недвижимости в силу закона от 13.01.2020 года номер регистрации 26:12:022402:64-26/014/2020-3;

- соглашения о переуступки прав от 13.01.2020 года, номер регистрации 26:12:022402:24-26/014/2019-5;

- ипотеки в силу закона на земельный участок от 13.01.2020 года номер регистрации 26:12:022402:24-26/014/2019-7;

В связи с истечением срока договора аренды Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ 09.06.2021 обратился в Октябрьский районный суд г. Ставрополя к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:022402:64, расположенного по адресу: <...>, в квартале 51, путем продажи с публичных торгов.

Определением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 16.08.2021 удовлетворено ходатайство истца, произведена замена ответчика ФИО1 на надлежащего ответчика ООО «СК Импульс», дело передано на рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Как следует из материалов дела, ООО «СК Импульс» 26.03.2021 было подано заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022402:24 в аренду без проведения торгов для завершения строительства (дело № 30 3-247799).

Уведомлением от 30.04.2021 № 08/14-3482с Администрацией отказано в предоставлении муниципальной услуги.

Основанием для отказа, послужило обременение земельного участка ипотекой в силу закона в пользу ФИО1

ООО СК «Импульс» повторно 16.08.2021 через МФЦ г. Ставрополя обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022402:24 в аренду без проведения торгов для завершения строительства, с приложением гарантийного письма о согласии залогодержателя на заключение договора аренды.

Уведомлением от 20.09.2021 № 08/14-7954с Администрацией повторно отказано в предоставлении муниципальной услуги.

Отказ мотивирован тем, что право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, установленное нормами земельного законодательства, использовано. Также Администрация указала на наличие обременения земельного участка ипотекой, несоответствие заявленной цели использования земельного участка «для завершения строительства» виду разрешенного использования «для продолжения строительства» и наличии запрета на совершение регистрационных действий.

В связи с полученным отказом ООО «СК Импульс» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с настоящим заявлением.


Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 и в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 №19-КАД21-17-К5.

Кроме того, в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5 разъяснено, что Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Учитывая вышеизложенные положения действующего законодательства и толкования по его применению, данные Верховным Судом Российской Федерации, обстоятельствами подлежащими выяснению при рассмотрении настоящего дела, являются установление факта обращения публичного собственника в суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства, в сроки определенные земельным законодательством, установление и оценка на предмет добросовестности причин не завершения строительства объекта, в сроки установленные договором аренды.

В соответствии со статьей 239.1. ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса определено, что требование об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов, должно быть заявлено в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 197 ГК РФ предусмотрено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного суда РФ от 29.09.2015 № 43 (ред. от 22.06.2021) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъясняется, что в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из материалов настоящего дела, срок договора аренды земельного участка № 6751 от 13.12.2017, истек 12.12.2020, соответственно предельный шестимесячный срок для обращения публичного собственника в суд с заявлением об изъятии земельного участка путем продажи с публичных торгов истек 12.06.2021.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился с соответствующим заявлением в Октябрьский районный суд г. Ставрополя 09.06.2021, указав в качестве ответчика ФИО1

Ходатайство Комитета о замене ненадлежащего ответчика было заявлено в судебном заседании 16.08.2021.

ООО СК «Импульс» сделано заявление о пропуске шестимесячного срока на обращение в суд, мотивированное тем, что на момент обращения в Октябрьский районный суд, Комитету было известно о том, кто является ответчиком по заявленному требованию.

Так, в материалах дела имеется заявление ФИО8 адресованное исполняющему обязанности заместителя главы администрации г. Ставрополя, руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя от 26.11.2019 вх. № 16513 с просьбой согласовать передачу арендных прав по договору аренды от 13.12.2017 № 6751 в связи с заключением договора купли-продажи объекта незавершенного строительства.

На указанное заявление Комитетом подготовлен и направлен ответ от 11.12.2019 № 08/14-11850 об отсутствии возражений относительно передачи прав и обязанностей по договору аренды.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 13.01.2020 произведена запись о государственной регистрации соглашения о переуступке прав.

В материалы дела представлена квитанция об оплате ООО «СК Импульс» арендной платы за земельный участок, датированная 25.12.2020 на сумму 218 961, 26 рубля.

26.03.2021 ООО «СК Импульс» было подано заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым № 26:12:022402:24 в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

Уведомлением от 30.04.2021 № 08/14-3482с Администрацией отказано в предоставлении муниципальной услуги.

С учетом совокупности представленных документов, суд признает обоснованным довод ООО «СК Импульс» о том, что на момент подачи искового заявления в Октябрьский районный суд, публичный собственник знал или должен был знать о том, кто является надлежащим ответчиком по заявленном требованию.

Кроме того, из текста искового заявления, поданного в Октябрьский районный суд об изъятии объекта у ФИО1, следует, что публичный собственник располагал информацией о том, что собственником объекта незавершенного строительства является ООО СК «Импульс».

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» в случае замены ненадлежащего ответчика надлежащим исковая давность по требованию к надлежащему ответчику не течет с момента заявления ходатайства истцом или выражения им согласия на такую замену.

Из изложенного следует, что предъявление иска к ненадлежащему ответчику не прерывает течение срока исковой давности.

Таким образом, при установлении момента обращения в суд с соответствующим требованием, следует исходить из момента подачи ходатайства о замене ненадлежащего ответчика.

Как следует из протокола предварительного судебного заседания Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 16.08.2021, ходатайство Комитета о замене ненадлежащего ответчика было заявлено в судебном заседании 16.08.2021.

Поскольку срок договора аренды земельного участка от 13.12.2017 № 6751, истек 12.12.2020, следует признать, что шестимесячный срок на обращение в суд заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства публичным собственником пропущен, в связи с чем собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Так же судом принимаются во внимание следующие обстоятельства.

В возражениях на заявление ООО «СК Импульс» указывало, что невозможность завершения строительства была вызвана обстоятельствами от него независящими, а именно действиями ограничительных мер, связанных с распространением новой короновирусной инфекции, а именно Указами Президента РФ от 25.03.2 № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», от 02.04.2020. № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» от 28.04.2020 № 294 «О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)».

Как следует из материалов дела, ООО СК «Импульс» предпринимались меры направленные на продолжение строительства, в частности заключен договор на выполнение проектных изысканий от 20.01.2020. Однако в связи с введенными ограничениями исполнитель уведомил о вынужденном приостановлении работ и о том, что исполнение договора возможно после возобновления работы в срок 70 дней.

В связи с вынужденным приостановлением работ по выполнению проектных изысканий, договор на разработку проектной документации, заключение которого невозможно без проектных изысканий, был заключен только 20.08.2020 года со сроком исполнения 4 месяца, в связи с чем до момента истечения срока действия договора аренды, ООО СК «Импульс» не имело возможности приступить к работам по завершению строительства.

Таким образом, суд приходит к выводу о принятии мер со стороны собственника объекта незавершенного строительства, к завершению строительства объекта, что свидетельствует о его добросовестности.

Кроме того, судом принято во внимание, что пунктом 15 договора купли- продажи от 01.12.2019, заключенного между ФИО1 и ООО «СК Импульс» определено, что с момента подписания настоящего договора продавец не несет ответственности перед третьими лицами по вопросам, связанным с произведенными в объект недвижимости инвестициями.

13.07.2022 от ФИО2, ФИО3 ФИО4 поступили ходатайства о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку между ФИО1 и указанными лицами заключены договоры инвестирования строительства.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.07.2022 года, названные лица привлечены к участию в деле.

Договоры инвестирования заключены 17.07.2017 и 19.07.2017., из которых следует, что предметами договоров являлось инвестирование денежных средств физических лиц в строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <...>. По завершении реализации инвестиционного проекта ФИО1 обязалась передать заказчикам объекты, представляющие собой квартиры, в указанном жилом доме.

Государственная регистрация договоров не осуществлялась.

В соответствии с пунктом 2.1. статьи 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В соответствии с «Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

В соответствии с пунктом 11 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

С учетом установленного судом пропуска публичным собственником срока на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в декабре 2020 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика и третьих лиц, являющихся инвесторами, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Названный вывод полностью согласуется с правовой позицией, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 и в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Кроме того, отказывая в предоставлении муниципальной услуги, уполномоченный орган в качестве оснований для отказа указал следующее:

- испрашиваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования – «для продолжения строительства многоэтажного жилого дома», в поданном заявлении о предоставлении земельного участка в строке «цель использования земельного участка» указано «для завершения строительства», в связи с чем со ссылкой на пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган указал что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого участка, указанным в заявлении.

Рассматривая обоснованность отказа в предоставлении муниципальной услуги по указанному основанию, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса РФ Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 26:12:022402:24 имеет вид разрешенного использования «для продолжения строительства многоэтажного жилого дома».

В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды от 13.12.2017 №6751 вид разрешенного использования земельного участка соответствует коду (числовому обозначению) видов разрешенного использования земельного участка – 2.5., предусмотренных классификатором видов разрешенного использования.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412) код (числовое обозначение 2.5. соответствует виду разрешенного использования «Среднеэтажная жилая застройка». В качестве Описания вида разрешенного использования земельного участка, указано «Размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей; благоустройство и озеленение; размещение подземных гаражей и автостоянок; обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома».

Исходя из изложенных норм права при определении вида разрешенного использования не указывается отдельно вид «строительство объекта», «продолжение строительства», «завершение строительства» или «эксплуатация объекта», а содержится общая формулировка «размещение объекта» определенного назначения, что свидетельствует о том, что вид разрешенного использования не заключается в продолжении строительства объекта или завершении его строительства, а определяется в назначении того объекта, который должен быть размещен или уже размещен на земельном участке.

В рассматриваемом случае общество запросило предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, размещение которого предусмотрено на испрашиваемом земельном участке в соответствии с видом его разрешенного использования, в связи с чем отказ в предоставлении земельного участка по указанному основанию является необоснованным.

Также судом не принимаются в качестве обоснованных выводы уполномоченного органа, изложенные в отказе в предоставлении муниципальной услуги о том, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка является наличие в реестре записи о государственно регистрации обременения земельного участка ипотекой в силу закона в пользу ФИО1, поскольку такое основание не предусмотрено в ст. 39.16. Земельного кодекса РФ в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка. Кроме того, как следует из материалов дела, общество, обращаясь с заявлением о предоставлении муниципальной услуги, приложило заявление залогодержателя ФИО1 о согласии на предоставление земельного участка в аренду.

Указание уполномоченным органом на то, что на основании определения Октябрьского районного суда города Ставрополья от 10.06.2021 в отношении испрашиваемого земельного участка наложен запрет на регистрационные действия (запись о государственной регистрации от 30.06.2021 № 26:12:022402:24-26/477/2021-8) не может быть принято во внимание ввиду следующего.

Определение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 10.06.2022 о запрете на регистрационные действия в отношении земельного участка принято по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в качестве обеспечительной меры по исковому заявлению Комитета, рассматриваемого в рамках настоящего дела, в связи с чем, при рассмотрении настоящего спора по существу, указанное обстоятельство не будет являться препятствием для предоставления земельного участка в аренду.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что отказ в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:022402:24, площадью 1018 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в квартале 51, оформленный уведомлением от 20.09.2021 № 08/14-7954с не соответствуют указанным выше нормам и являются незаконными.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Постановлением администрации г. Ставрополя от 08.10.2019 № 2802 утвержден административный регламент администрации города Ставрополя по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов».

Согласно пункту 9, 10 вышеуказанного административного регламента муниципальная услуга «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов» предоставляется администрацией г. Ставрополя.

Уведомление от 20.09.2021 № 08/14-7954с также содержит сведения о принятом именно администрацией решении об отказе в предоставлении земельного участка.

Согласно подпункту 3 пункта 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания решения органа незаконным резолютивная часть решения суда также должна содержать обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Учитывая вышеизложенное, суд удовлетворяет требование общества об обязании администрации города Ставрополя в лице уполномоченного органа подготовить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022402:24, расположенного по адресу: <...> д 2а и направлении его ООО «СК Импульс» определив срок выполнения такой обязанности в соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ, в течение двадцати дней со дня вступления решения в законную силу.

Поскольку комитет не является правомочным органом в части оказания муниципальной услуги по предоставления спорного земельного участка, суд отказывает в удовлетворении требований к данному лицу.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на Администрацию города Ставрополя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 156, 110, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Уточненные требования общества с ограниченной ответственностью «СК Импульс», г. Ставрополь, ОГРН <***>, принять.

В удовлетворении исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН <***>, г. Ставрополь, отказать.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СК Импульс», г. Ставрополь, ОГРН <***>, удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации города Ставрополя в предоставлении в аренду для завершения строительства земельного участка с кадастровым № 26:12:022402:24, находящегося по адресу: <...>, в квартале 51, выраженный в письме от 20.09.2021 № 08/14-7954с.

Обязать Администрацию города Ставрополя в лице уполномоченного органа в двадцатидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда подготовить, подписать и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «СК Импульс», г. Ставрополь, ОГРН <***>, проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером № 26:12:022402:24, находящегося по адресу: <...>.

Взыскать с Администрацию города Ставрополя, г. Ставрополь, в пользу общества с ограниченной ответственностью «СК Импульс», г. Ставрополь, ОГРН <***>, 3 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист по заявлению взыскателя.

В удовлетворении требований к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья М.А. Керимова