Решение от 16 марта 2021 г. по делу № А49-11316/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова,35/39 , тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А49-11316/2020
г. Пенза
16 марта 2021 года
резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2021 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Аверьянова С.В., при ведении протокола помощником судьи Поповой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Управления муниципального имущества города Пензы; ОГРН <***> к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинжениринг»; ОГРН <***>

о взыскании 576 238 руб. 36 коп.,

с участием представителей:

от истца – ФИО1 (по доверенности);

от ответчика – ФИО2 (по доверенности),

установил:

Управление муниципального имущества города Пензы обратилось с иском к ООО «Стройинжениринг» о взыскании 576 238 руб. 36 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №200 от 13.01.2017 за период с 13.01.2020 по 16.04.2020 в размере 559 036 руб. 68 коп., пени за период с 23.01.2020 по 16.04.2020 в размере 9 587 руб. 88 коп., проценты с 17.04.2020 по 20.07.2020 в размере 7 614 руб. 20 коп.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в иске отказать по доводам, которые приведены в отзыве на иск.

Как указывает ответчик, срок внесения арендной платы в 2018, 2019 и 2020 годах сторонами при заключении договора не был предусмотрен, о чем, в частности, свидетельствуют письма истца №9/80 от 11.01.2019 и №9/4621 от 07.10.2020, в которых он сообщает ответчику о необходимости уплаты арендной платы ежемесячно. Ввиду того, что срок внесения арендной платы в 2018, 2019 и 2020 годах договором не установлен, а требование истца производить оплату ежемесячно не согласовано с ответчиком и не оформлено дополнительным соглашением в установленном порядке, то ответчик при взаимоотношениях с истцом исходил из признания за собой обязательства вносить арендную плату в постоплатном режиме, то есть в годах, следующих за расчетным. Исходя из этого, ответчик полагает, что обязанность по внесению арендной платы за 2020 год у ответчика еще не возникла. По мнению ответчика, заслуживает внимания тот факт, что указанная в иске сумма арендной платы за 2020 год не является достоверной, так как уведомление о повышении арендной платы до 177 684 руб. 25 коп. в месяц было направлено в адрес ответчика спустя более чем пять месяцев после завершения договорных отношений между сторонами и не может служить основанием для возникновения дополнительных обязательств на стороне ответчика.

По поводу содержащегося в определении суда предложения представить обоснованный контрасчет задолженности и неустойки представитель ответчика пояснил, что контррасчет представлять не будет, так как считает, что у ответчика нет обязанности внесения арендной платы; сослался также на затягивание с переуступкой права и обязанностей по договору аренды со стороны ООО «Специализированный застройщик «Трио».

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Специализированный застройщик «Трио», извещенное надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, что в силу ч.5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела не препятствует.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Аналогичная норма содержится и в ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой размер арендной платы определяется договором аренды.

Как следует из материалов дела, по результатам торгов между муниципальным образованием город Пенза в лице истца (арендодателем) и ООО «Стройинжениринг» (арендатором), являвшимся единственным участником, допущенным к аукциону, был заключен договор аренды земельного участка №200 от 13.01.2017, по условиям которого ответчику в аренду сроком с 13.04.2017 по 13.01.2027 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009003:1052, находящийся по адресу: <...>, площадью 2 530 кв.м.

В соответствии с п.2.2, 2.3 договора ежегодная арендная плата за пользование земельным участком составляет 2 026 000 руб. и подлежит оплате в полном объеме единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания договора.

Согласно п.2.4 договора в случае несвоевременного перечисления ежегодной арендной платы в размере и в срок, установленные в п.2.2, 2.3 настоящего договора, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

В п.2.5 договора сторонами согласовано, что арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер ежегодной арендной платы, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, изменяется арендодателем путем направления арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчета ежегодной арендной платы и порядка ее внесения.

Письмом №9/80 от 11.01.2019 истец сообщил ответчику об изменении арендной платы согласно выписке из отчета №25-41/18 от 16.11.2018 о стоимости объекта оценки, а именно, что арендная плата за период с 13.01.2019 по 12.01.2020 составляет 2 043 900 руб. в год, 170 325 руб. в месяц и должна оплачиваться ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж.

Письмом №9/4621 от 07.10.2020 истец уведомил ответчика о том, что согласно выписке из отчета №25-41/18 от 16.11.2018 о стоимости объекта оценки арендная плата за период с 13.01.2020 по 12.01.2021 составляет 2 132 211 руб. в год, 177 684 руб. 25 коп. в месяц.

Согласно пояснениям представителя истца в судебном заседании в письме №9/4621 от 07.10.2020 в результате допущенной истцом технической ошибки был неверно указан отчет об оценке №25-41/18 от 16.11.2018; фактически указанный в этом письме размер арендной платы соответствует отчету от оценке №15-Л-19, выполненному МУП «ОГСАГиТИ».

Далее, из материалов дела также следует, что по договору купли-продажи от 14.01.2020 ответчик продал ООО «Специализированный застройщик «Трио» расположенный на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 58:29:2009003:1052 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 58:29:2009003:1276, степень готовности 10%, проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом. Дата регистрации перехода права собственности – 17.04.2020.

На передачу прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009003:1052 ответчик и ООО «Специализированный застройщик «Трио» заключили договор от 25.05.2020. Дата регистрации уступки прав (аренда) – 01.06.2020.

Ссылаясь на то, что арендная плата ответчиком за период с 13.01.2020 по 16.04.2020 не внесена, истец обратился к нему с претензией №7/3508 от 03.08.2020, а затем с иском о взыскании задолженности в размере 559 036 руб. 68 коп., пеней за период с 23.01.2020 по 16.04.2020 в размере 9 587 руб. 48 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 20.07.2020 в размере 7 614 руб. 20 коп.

Доказательства оплаты спорной задолженности по арендной плате, а также соответствующих пеней и процентов ответчиком в ходе рассмотрения дела не были представлены.

Разрешая спор, арбитражный суд исходил из следующего.

В соответствии с п.2 ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Согласно п.11 ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключатся с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка №200 от 13.01.2017 заключался по результатам торгов с ответчиком, который являлся единственным участником, допущенным к аукциону, в связи с чем арендная плата была установлена в размере начальной цены; установленная таким образом арендная плата не является регулируемой и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, но только, если такое право предоставлено арендодателю договором (ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 №3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в порядке и сроки, предусмотренные условиями договора.

Данный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся в п.18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В силу ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается судом путем сопоставления с другими условиями договора и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволят определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Истолковав по этим правилам условие, содержащееся в п.2.5 договор аренды земельного участка №200 от 13.01.2017, в том числе отсылку к законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, а также предусмотренный (согласованный) сторонами порядок изменения размера арендной платы путем направления арендодателем арендатору соответствующего уведомления, арбитражный суд считает, что действительная воля сторон в данном случае заключалась в согласовании возможности арендодателю пересмотреть в одностороннем порядке размер арендной платы, в частности, увеличить его с учетом изменения рыночных цен, а также установить порядок ее внесения.

Как установлено арбитражным судом, увеличивая размер арендной платы с 13.01.2019 по 12.01.2020 до 2 043 900 руб. в год, 170 325 руб. в месяц и с 13.01.2020 по 12.01.2021 до 2 132 211 руб. в год, 177 684 руб. 25 коп. в месяц, истец исходил из полученной им новой рыночной оценки арендной платы, что соответствует условиям заключенного сторонами договора и законодательству не противоречит.

Между тем, об увеличении размера арендной платы с 13.01.2020 по 12.01.2021 до 2 132 211 руб. в год, 177 684 руб. 25 коп. в месяц истец сообщил ответчику в письме №9/4621 от 07.10.2020, то есть по прошествии 8 с лишним месяцев после даты, с которой была увеличена арендная плата, и пяти с лишним месяцев после того, как ответчик выбыл из арендных правоотношений с истцом.

Поскольку в силу п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю, то с увеличением истцом размера арендной платы до 2 132 211 руб. в год, 177 684 руб. 25 коп. в месяц с 13.01.2020 арбитражный суд согласится не может.

Кроме того, по мнению суда, такое поведение арендодателя, фактически увеличившего арендную плату и за истекший до момента уведомления ответчика период, то есть задним числом, не отвечает принципу добросовестного осуществления гражданских прав (п.3, 4 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах арбитражный суд применительно к указанному в иске периоду (с 13.01.2020 по 16.04.2020) считает, что должен применяться (сохранится) размер и порядок внесения арендной платы согласно письму истца №9/80 от 11.01.2019, а именно: задолженность должна определяться исходя из размера арендной платы 2 043 900 руб. в год, 170 325 руб. в месяц и ее ежемесячного внесения не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж.

При этом арбитражный суд отмечает, что с учетом такого размера арендной платы с ответчика была взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №200 от 13.01.2017 за предшествующий период вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 25.02.2020 по делу №А49-10915/2019, которое имеет преюдициальное значение для настоящего дела в силу ч.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по расчету суда размер задолженности за спорный период составит 535 882 руб. 74 коп. (170 325 / 31 * 19 (с 13.01.2020 по 31.01.2020) = 104 392 руб. 74 коп. + 170 325 * 2 (февраль, март 2020 года) = 340 650 руб. + 170 325 / 30 * 16 (с 01.04.2020 по 16.04.2020) = 90 840 руб.).

Соответственно сумма пени на сумму подлежащего взысканию основного долга (помесячно, нарастающим итогом) по расчету суда должна составить 5 408 руб. 03 коп. (412 руб. 35 коп. (с 23.01.2020 по 10.02.202) + 1 593 руб. 36 коп. (с 11.02.2020 по 10.03.2020) + 2 759 руб. 26 коп. (с 11.03.2020 по 10.04.2020) + 643 руб. 06 коп. (с 11.04.2020 по 16.04.2020)), а сумма процентов за пользование чужими денежными средствами – 7 298 руб. 85 коп. (878 руб. 50 коп. (с 17.04.2020 по 26.04.2020) + 4 509 руб. 62 коп. (с 27.04.2020 по 21.06.2020) + 1 910 руб. 73 коп. (с 22.06.2020 по 20.07.2020)).

Доводы ответчика о том, что обязанность по внесению арендной платы у него не наступила, арбитражный суд считает ошибочными, основанными на неверном толковании правовых норм и условий заключенного сторонами договора. Вопреки доводам ответчика, никакого «постоплатного» режима в практике сторон не было, о чем, в частности, свидетельствует решение Арбитражного суда Пензенской области от 25.02.2020 по делу №А49-10915/2019.

Озвученную в судебном заседании представителем ответчика позицию об отсутствии у ООО «Стройинжениринг» вообще обязанности внесения арендной платы, в частности из-за бездействия ООО «Специализированный застройщик «Трио», арбитражный суд также не может признать обоснованной и применительно к указанному в иске периоду, а также с учетом принципа платности землепользования (п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации) именно ответчика считает лицом, обязанным оплатить задолженность по арендной плате. В то же время, ответчик, если его права каким-либо образом были нарушены ООО «Специализированный застройщик «Трио», не лишен возможности защитить их путем предъявления к этому лицу необходимых требований.

Таким образом, оценив доказательства в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь приведенными нормативными положениями, а также ст.ст.309, 310, 330, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд признает исковые требования Управления муниципального имущества города Пензы подлежащими частичному удовлетворению в общей сумме 548 589 руб. 62 коп. (535 882,74 + 5 408,03 + 7 298,85).

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В силу ст.333. 37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, а потому на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ООО «Стройнжениринг» в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройинжениринг» в бюджет муниципального образования города Пензы сумму 548 589 руб. 62 коп., в том числе задолженность в размере 535 882 руб. 74 коп., пени в размере 5 408 руб. 03 коп. и проценты в размере 7 298 руб. 85 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройинжениринг» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 13 828 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья С.В. Аверьянов