Решение от 3 мая 2023 г. по делу № А32-19316/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-19316/2022
г. Краснодар
03 мая 2023 года
Резолютивная часть решения от 27.03.2023.

Полный текст решения изготовлен 03.05.2023.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 353440, <...> (далее - истец, управление)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Жилград" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 353440, <...> (далее – ответчик, ООО "Жилград", общество)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, по доверенности, диплом;

от ответчика: не явился, извещен,



УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды от 29.12.2012 № 3700005071 за период с 24.07.2021 по 31.03.2022, которая составляет 911 217,80 рублей и пени по указанному договору за период с 11.01.2016 по 18.03.2022 в сумме 34 277,63 рублей.

Иск основан на нормах главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 № 181 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов" (в редакции решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 08.07.2021 № 164). Исковые требования мотивированы неисполнением обязательств арендатором по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 29.12.2012 № 3700005071.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Согласно отзыву, возражает относительно удовлетворения иска. Указывает на то, что истцом неверно произведен расчет арендной платы, исходя из ставки 5% (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и малоэтажной жилой застройки, в случае неведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечение трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка); в силу того, что разрешение на строительство обществом не получено применению подлежит ставка - 0,5% (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и малоэтажной жилой застройки).

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика.

В судебном заседании 27.03.2023 объявлен перерыв до 17-35 часов 27.03.2023(статья 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). После перерыва судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования город-курорт Анапа находится земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102030:6 площадью 2 824 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

Согласно сведениям ЕГРН в границах указанного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:37:0102030:105, 23:37:0102030:106, 23:37:0102030:107, 23:37:0102030:113 (административное здание литер А, жестяной цех литер И, магазин-склад литер 3, з, склада литер К).

На основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 27.12.2012 № 3849 "О предоставлении производственно-строительному предприятию "Часстрой" (общество с ограниченной ответственностью) в аренду земельного участка по адресу: <...>" между управлением (арендодатель) и производственно-строительным предприятием "Часстрой" (общество с ограниченной ответственностью) (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 29.12.2012 № 3700005071 (далее – договор).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2 824 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 23:37:0102030:6, с видом разрешенного использования для размещения производственной базы.

В силу пункта 3.5 договора арендная плата вносится авансовым платежом до 10.01; 10.04; 10.07; 10.10.

В случае невнесения арендной платы в установленные настоящим договором сроки, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы платежа за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора).

По договору от 29.11.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу.

Решением Анапского городского суда от 06.07.2017 по делу № 2а-2763/2017 (вступило в законную силу 08.08.2017) удовлетворены исковые требования гражданина ФИО3 (арендатор объектов недвижимого имущества) и ООО "Жилград" (арендодатель объектов недвижимого имущества) к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа о признании незаконным отказа во внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.12.2012 № 3700005071 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с вида разрешенного использования - для размещения производственной базы на вид разрешенного использования - многоэтажные многоквартирные дома.

На основании решения Анапского городского суда от 06.07.2017 № 2а-2763/17 между сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды, согласно которого пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2 824 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, распложенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 23:37: 0102030:6, с видом разрешенного использования: многоэтажные многоквартирные дома".

Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа выявлена задолженность по арендной плате по указанному договору.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от 14.03.2022 № 27-05-1696/22 с требованием оплатить задолженность.

Уклонение ответчика от исполнения указанной претензии послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства(пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Расчет арендной платы выполнен истцом в соответствии с решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 № 181 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа предоставленные в аренду без торгов", в редакции решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 08.07.2021 № 164), исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы 5% - земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и малоэтажной жилой застройки, в случае неведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечение трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Ответчик, возражая относительно исковых требований, указывает на то, что при расчете арендной платы надлежит исходить из ставки 0,5% (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и малоэтажной жилой застройки), так как разрешение на строительство обществом не получено, земельный участок используется в целях эксплуатации, принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимости.

Как указано выше изначально спорный земельный участок предоставлен для размещения производственной базы.

На основании решения Анапского городского суда от 06.07.2017 № 2а-2763/17 между сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды, согласно которого пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2 824 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, распложенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 23:37: 0102030:6, с видом разрешенного использования: многоэтажные многоквартирные дома".

Вместе с тем Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции действующей на момент заключения договора аренды) установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей жилищного строительства (по результатам аукциона) и для целей, связанных со строительством объектов нежилого назначения.

Стороны не вправе изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. В такой ситуации изменение вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления участков в целях жилищного строительства, что недопустимо (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

В определении от 06.08.2013 № 56-КГ13-5 Верховный Суд Российской Федерации также указал, что произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (определения Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2014 № 18-КГ14-95 и от 21.01.2015 № 18-КГ14-182).

Если предоставление земельного участка в аренду для определенной в договоре цели было осуществлено без проведения аукциона, изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства прямо противоречит статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации(определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2015 № 18-КГ15-173).

Доказательства соблюдения сторонами установленного законом порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка в материалы дела не представлены, равно как и доказательства допустимости использования земельного участка для строительства на нем многоквартирного жилого дома.

Решение Анапского городского суда от 06.07.2017 по делу N 2а-2763/2017 не имеет преюдициального значения для настоящего спора.

Так, в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Данная Анапским городским судом правовая квалификация договора не является фактическим обстоятельством.

Таким образом, ООО "Жилград" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102030:6, вид разрешенного использования "для эксплуатации производственной базы". Согласно имеющимся в деле постановлению администрации от 27.12.2012 № 3849, договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 29.12.2012 N 3700005071, договору от 29.11.2013 о передаче прав и обязанностей по нему спорный участок предоставлен в аренду для размещения производственной базы.

Аналогичная позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.05.2020 по делу № А32-7505/2018.

В силу указанного отсутствую правовые основания для применения ставки арендной платы в размере 0,5%,

Также отсутствую правовые основания для применения ставки арендной платы в размере 5%. Суд считает неправомерным отнесение на ответчика неблагоприятных последствий в виде увеличения ставки арендной платы за нарушение сроков строительства и введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, при условии, что осуществление строительства такого объекта противоречит условиям договора и указанным выше правовым позициям.

Таким образом, суд приходит к выводу, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком подлежит определению исходя из вида разрешенного использования, указанного в договоре.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.02.2017 по делу № А53-29844/2015

На основании изложенного судом произведен расчет арендной платы, исходя из ставки 2,5%, с учетом произведенных ответчиком платежей от 11.04.2022 на сумму 30 000,00 рублей, от 22.09.2022 на сумму 30 000,00 рублей, от 07.10.2022 на сумму 855,03 рублей и на сумму 19 144,97 рублей, от 21.10.2022 на сумму 40 000,00 рублей.

Суд приходит к выводу, что обоснованными и подлежащими удовлетворению являются требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по состоянию на 31.03.2022 в размере 213 895,10 рублей.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленные настоящим договором сроки, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы платежа за каждый день просрочки.

Согласно расчету суда, сумма пени по состоянию на 18.03.2022 составляет 14 801,66 рублей.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере пропорциональном размеру удовлетворенных исковых требований.


Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 159, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилград" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Анапа в пользу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Анапа задолженность по арендной плате по состоянию на 31.03.2022 в размере 213 895,10 рублей, пени по состоянию на 18.03.2022 в сумме 14 801,66 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилград" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г. Анапа в доход федерального бюджета Российской Федерации 5 299,60 рублей государственной пошлины.


Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.





Судья

О.С. Левченко