Решение от 3 октября 2018 г. по делу № А32-17515/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-17515/2017

03.10.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18.07.2018

Мотивированное решение изготовлено 03.10.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

главы КФХ «ФИО2» ФИО2, пос. Селекционный, Белоглинский район (ИНН: <***> ОГРНИП: <***>)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН <***> ОГРН <***>),

третье лицо: администрация муниципального образования Белоглинский район, с. Белая Глина (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

об обязании заключить договор,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности.

ответчика ФИО4 по доверенности

Глава КФХ «ФИО2» ФИО2 обратился в Арбитражный суд Краснодарского края и просит обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:03:0102001:21, расположенного в границах ТОО «Степное», участок фонда перераспределения № 418, на условиях, указанных покупателем – предпринимателем главой КФХ ФИО2, в протоколе разногласий от 24.03.2017, а именно:

пункт 2.1 Договора изложить:

Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 686 793 (шестьсот восемьдесят шесть тысяч семьсот девяноста три) рубля 64 копейки.

Глава хозяйства дополнил первоначальные требования и просит установить юридический факт нахождения земельного участка в аренде ФИО2 в период с 29.04.1997 на основании постановления главы администрации Белоглинский район от 4.1997 № 234 «О предоставлении земель в аренду для ведения крестьянского листва» до 28.10.2002 и с 01.10.2003 по 22.08.2007 на основании Постановления главы администрации МО Белоглинский район № 749 от 28.10.2002 «О доставлении в аренду земельных участков фонда перераспределения» с КФХ «Оксана» заключенного на его основе договора аренды № 0300000112 от 28.10.2002.

Требования мотивированы тем, что ответчик принял во внимание при изготовлении оферты ненадлежащий срок использования земельного участка заявителем.

Департамент против удовлетворения заявления возражает, сообщил суду, что рассчитал выкупную стоимость по подтверждающим срок титульного владения участком истцом по делу документам.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон в судебных заседаниях, суд установил следующее.

21.12.2016 ФИО2 в Департамент имущественных отношений Краснодарского края подано заявление о приобретении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:03:0102001:21, расположенного в границах ТОО «Степное» в собственность за плату без проведения торгов.

Участок является участком фонда перераспределения, право собственности на который зарегистрировано за Краснодарским краем 22.04.2004.

В заявлении ФИО2 просил Департамент продать земельный участок по льготной цене 20% от кадастровой стоимости, в связи с арендой его более 18 лет.

Департамент направил главе хозяйства оферту – проект договора №740 купли-продажи участка, указав стоимость его приобретения в размере 2 060 377,89 руб.

Не согласившись с ценой выкупа, предприниматель передал департаменту протокол разногласий от 24.03.2017, которым предложил заключить договор по цене 686 793,64 руб.

Не получив согласие на заключение договора на своих условиях, предприниматель передал преддоговорный спор на разрешение суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Установленный законом досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется нормативно уполномоченным органами.

При определении стоимости приобретения земельного участка продавец и покупатель руководствуются одним и тем же документом – постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 года № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края».

Разногласия возникли по поводу срока пользования участком главой хозяйства обществом, от которого зависит цена сделки.

По мнению уполномоченного органа, покупатель использовал участок 9 лет и поэтому стоимость его приобретения должна составлять 60% от кадастровой стоимости земельного участка. Предприниматель исходит из 18 лет использования и претендует на приобретение его в собственность по цене 20% от кадастровой стоимости.

В обоснование своей позиции Департаментом указано, что при расчете цены выкупа участка, им учтен договор от 22.08.2007, так как договор от 28.10.2002 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, отказ в учете иных периодов Департаментом не обоснован.

Суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части в силу следующего.

Постановлением главы Белоглинского района от 29.04.1997 №234 земельный участок площадью 25,83 га передан в аренду КХ «Оксана» сроком на 1 год на основании решения районной земельной комиссии №18 от 16.04.1997.

Во исполнение постановления главы Белоглинского район № 749 от 28.10.2002 «О предоставлении в аренду земельных участков фонда перераспределения», муниципальным образованием с главой хозяйства «Оксана» 28.10.2002 заключен договор аренды земельного участка площадью 25,83 га сроком действия до 31.09.2003, то есть сроком менее одного года.

Указанный в преамбуле договора ИНН крестьянского хозяйства «Оксана» совпадает с ИНН предпринимателя главы КФХ ФИО2, что подтверждает довод последнего о том, что главой крестьянского хозяйства «Оксана», в том числе в 1997 году являлся истец по делу.

22.08.2007 администрацией и предпринимателем ФИО2 подписан договор №8803000046 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:03:0102001:0021 со сроком действия пять лет – до 22.08.2007.

Договор зарегистрирован уполномоченным органом 07.11.2007, номер регистрации 23-23-55/026/2007-283.

Суд не принимает во внимание довод главы хозяйства о том, что земельный участок находится у него в аренде с 1997 года по постановлению от 29.04.1997 №234 в силу следующего.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование по договору аренды.

Из этой нормы закона следует, что лицо приобретает права и обязанности арендатора именно по договору аренды – гражданско-правовой сделке, а не в силу ненормативного правового акта.

Доказательства того, что во исполнение решения главы Белоглинского района, оформленного постановлением от 29.04.1997 №234, администрацией и главой хозяйства был заключен соответствующий договор, лица, участвующие в деле суду не представили.

То есть из этого постановления заявитель арендатором не стал, его фактическое землепользование титульным (арендным) не является.

В статье 218 АПК РФ указано следующее.

1. Арбитражный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

2. Арбитражный суд рассматривает дела об установлении:

1) факта владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным;

4) других фактов, порождающих юридические последствия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 4 статьи 221 Кодекса в случае, если в ходе судебного разбирательства по делу об установлении факта, имеющего юридическое значение, выяснится, что возник спор о праве, арбитражный суд оставляет заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, без рассмотрения, о чем выносит определение.

Настоящее дело возникло в результате спора между Департаментом и заявителем относительно сроков аренды земельного участка крестьянским хозяйством, то есть, фактически о наличии либо отсутствии у крестьянского хозяйства прав арендатора в определенный период.

При таких обстоятельствах заявление об установлении юридического факта следует оставить без рассмотрения.

Суд не принимает во внимание довод департамента о том, что договор № 0300000112 от 28.10.2002 является незаключенным в силу отсутствия его регистрации, поскольку он имел срок действия менее одного года и такой регистрации не подлежал.

Договором от 22.08.2007 № 8803000046 главе хозяйства предпринимателю ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:03:0102001:0021 площадью 258300 кв. м.

При рассмотрении настоящего дела суд учитывает то обстоятельство, что между сторонами правоотношений спор относительно того, что по договорам от 28.10.2002 №030000112 и от 22.08.2007 №8803000046 арендатору был предоставлен один и тот же участок, отсутствует.

Несмотря на то, что продавец участка не приводил доводы о недействительности сделок в связи с несоблюдением публичной процедуры предоставления участка в аренду, суд считает необходимым указать на следующее.

Статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации с момента его вступления в законную силу - 30.10.2001 было установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Ссылка на это положение кодекса появилась в Федеральном законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" с момента вступления его в силу – 28.01.2003.

Именно с этой даты предоставлению земельного участка сельскохозяйственного назначения крестьянскому хозяйству в аренду должно было предшествовать обязательное опубликование информации о таком предоставлении.

Договор от 28.10.2002 был заключен сторонами до этой даты сроком до 31.09.2003.

В пункте 7.1 договора указано, что его действие прекращается по истечении срока аренды земельного участка.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из этого положения закона следует, что договор аренды истечением срока его действия прекращается и возобновляется при указанных в нем условиях.

Стороны в пункте 7.1 договора привели норму действующего закона.

Указанное не отменяет возобновление договора, поскольку крестьянское хозяйство продолжало пользоваться участком в отсутствие возражений арендодателя и незаявлении последним требования о возврате арендованного имущества.

Даже если считать договор аренды от 22.08.2007 имеющим пороки по процедуре предоставления, между сторонами действует договор от 28.10.2002.

Из указанного следует, что с момента заключения договора от 28.10.2002 до даты передачи департаменту заявления о приобретении земельного участка в собственность – 21.12.2016, прошло полных 14 лет.

Порядком определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края, утвержденным Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 в редакции, действовавшей на 21.12.2016, было установлено, что в случае аренды земельного участка в течение 9 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Департамент осуществил расчет размера приобретения по ставке 60% от кадастровой стоимости земельного участка, не приняв во внимание договор от 28.10.2002.

С учетом этого договора следует установить стоимость участка в размере 1 373 585,26 руб.

В связи с частичным удовлетворением требований, с ответчика в пользу истца следует взыскать 3 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Руководствуясь статьями 167,170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Заявление об установлении юридического факта оставить без рассмотрения.

Обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН <***> ОГРН <***>) заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:03:0102001:21, расположенного в границах ТОО «Степное», участок фонда перераспределения № 418, на следующих условиях:

Договор купли-продажи № 740

незастроенного земельного участка, находящегося

в государственной собственности

город Краснодар

Департамент имущественных отношений Краснодарского края, в лице ФИО5 - первого заместителя руководителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, действующего на основании Положения о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утверждённого постановлением главы администрации Краснодарского края от 23,04.2007 № 345 «О департаменте существенных отношений Краснодарского края», постановления главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 № 253 «О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности» и приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 02.02.2015 № 105 «О полномочиях по описанию и утверждению документов департамента имущественных отношений Краснодарского края», именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

и индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ИП глава КФХ ФИО2) (ДД.ММ.ГГГГ г.р., пол муж., паспорт: серия <...>, выдан отделом внутренних дел Белоглинского района Краснодарского края 16.12.2002, код подразделения 232-028; регистрированный по адресу: <...>), зарегистрированный в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей за основным государственным регистрационным номером <***>, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, и именуемые в дальнейшем «Стороны»,

на основании статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, -заявления ИП главы КФХ ФИО2 от 21.12.2016 вх. № 52--93-У/16 и приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 07.03.2017 №437 «О предоставлении земельного участка в Белоглинском районе в собственность за плату индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым № 23:03:0102001:21 площадью 258300 (кв. м), расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): «Установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Краснодарский, р-н Белоглинский, ТОО «Степное», участок № 418» в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости, для сельскохозяйственного использования (фонд перераспределения) (далее - Участок).

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 126 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 1 373 585, 26 руб.

2.2. Указанная в п. 2.1 сумма вносится Покупателем: получатель - УФК по Краснодарскому краю (департамент имущественных отношений Краснодарского края), ИНН <***>, КПП 230801001, расчетный счет <***> в Южное ГУ Банка России, БИК банка 040349001, код ОКТМО 03607410, код бюджетной классификации 82111406022020000430.

3. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. Продавец продает по настоящему Договору Участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец и Покупатель не могли не знать.

3.2. Покупатель осмотрел Участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, подземными и надземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель и принимает на себя ответственность за совершение им в отношении Участка любых действий, противоречащих законодательству Российской Федерации н Краснодарского края.

3.3. Покупатель обязан:

- использовать Участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Участка, экологической обстановки территории, а также к загрязнению Участка;

- выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации городских подземных и надземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п., не препятствовать их ремонту и обслуживанию, а также выполнять иные требования, вытекающие из установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации ограничений прав на Участок, в том числе соблюдать ограничения и обременения, указанные в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к Договору.

- соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченными органами правил и нормативов;

- не нарушать законных интересов владельцев инженерно-технических сетей, коммуникаций;

- предоставлять информацию о состоянии Участка по запросам соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления, создать необходимые условия для контроля за надлежащим выполнением условий Договора и установленного порядка использования Участка;

- с момента подписания Договора и до момента государственной регистрации права собственности на Участок не отчуждать в собственное и, третьим лицам принадлежащие ему объекты недвижимости, расположенные на Участке.

3.4. Во всем, что не предусмотрено в настоящем Договоре Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

3.5. Настоящий Договор является документом, подтверждающим передачу Участка к Покупателю без каких-либо иных документов.

3.6. Стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.

4. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

4.1. Не разрешается любой вид застройки, не предусмотренный разрешенным использованием Участка.

4.2. Изменение указанного в пункте 1.1. Договора целевого назначения земель допускается в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

4.3. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными лицами.

4.4. Ограничения использования и обременения Участка, установленные до заключения Договора, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

5. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

5.1. Споры, вытекающие из настоящего Договора или в связи с ним, разрешаются Арбитражным судом Краснодарского края или судом общей юрисдикции по месту нахождения департамента.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Право собственности на Участок у Покупателя возникает после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в соответствии с законодательством.

6.2. В качестве неотъемлемой части Договора к нему прилагаются:

- копия Выписки из Единого государственного реестра недвижимости Участка;

- приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 37.03.2017 № 437 «О предоставлении земельного участка в Белоглинском районе в собственность за плату индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2».

6.3. Настоящий Договор составлен в 3 экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и передается:

первый экземпляр - Продавцу;

второй экземпляр - Покупателю;

третий экземпляр - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскомукраю.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН

Продавец

Департамент имущественных отношений Краснодарского края

Юридический адрес: 350000 <...>

фактический адрес: 350000, <...>

телефон: <***>, 992-30-98

факс: <***>

e-mail: dio@krasnodar.ru

Покупатель

ИП глава КФХ ФИО2

Адрес регистрации: 353069 Краснодарский край. <...>

Почтовый адрес: 353069 <...>

ИНН: <***> ОГРНИП: <***>

ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец

ФИО6

М.П

Покупатель

ФИО2

М.П.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу ФИО2, пос. Селекционный, Белоглинский район (ИНН: <***> ОГРНИП: <***>) 3 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

ФИО2, пос. Селекционный, Белоглинский район (ИНН: <***> ОГРНИП: <***>) выдать справку на возврат из бюджета 34 170 руб. государственной пошлины, уплаченной чеком-ордером от 12.05.2017.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько