Решение от 17 августа 2020 г. по делу № А23-4985/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел. 8-800-100-23-53, (4842) 505-902, факс: (4842) 59-94-57

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: Kaluga.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е




Дело № А23-4985/2019
17 августа 2020 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 10 августа 2020 года.

В полном объеме решение изготовлено 17 августа 2020 года.


Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Сидорычевой Л.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, секретарём судебного заседания ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Валенсия" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 105066, <...>,

к обществу с ограниченной ответственностью "СберСтройИнвест" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 249008, <...>,

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), 248000, <...>,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Города Обнинска" (ОГРН <***>, ИНН <***>), 249037, Калужская область, г. Обнинск, площадь Преображенская, д. 1;

временного управляющего ООО "СберСтройИнвест" ФИО3 (ИНН <***>; регистрационный номер в реестре саморегулируемой организации -314, почтовый адрес: 107140, г.Москва, а/я77 и АО "Объединенный резервный банк", 115280, <...>,

о признании права залога на вновь возведенные объекты недвижимости,


при участии в судебном заседании:

от истца - представителя ФИО4 по доверенности от 05.10.2018,

от ответчика -генерального директора ФИО5 на основании решения от 17.06.2016 №67,

от третьего лица Администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Города Обнинска" - представителя ФИО6 по доверенности от 27.12.2019,




У С Т А Н О В И Л:


Общество с ограниченной ответственностью "Валенсия" (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СберСтройИнвест», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее - ответчики) о признании права залога на вновь возведенные объекты недвижимости.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Города Обнинска"; временный управляющий ООО "СберСтройИнвест" ФИО3.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования с учётом их уточнений от 14.11.2019 (т.2 л.д.48-49). Поддержал заявление от 14.11.2019 об отказе от исковых требований к Управлению Реестра по Калужской области в части обязания Управления Реестра по Калужской области произвести запись об ипотеке в пользу ООО «Валенсия» на квартиры, поставленные на кадастровый учет, находящиеся в жилом доме по адресу: <...>. Поддержал заявление от 14.11.2019 об отказе от заявленных требований в части требования о признании права на квартиру № 25 (кадастровый номер 40:27:020301:517), по адресу <...> в связи с тем, что на данный объект недвижимости ранее было зарегистрировано обременение в виде договора долевого участия в строительстве жилья в пользу гр-н ФИО7 и ФИО8. Просила суд удовлетворить заявленные требования Поддержала доводы, изложенные в письменных пояснениях, возражениях на доводы ответчика и третьего лица.

Рассмотрев заявление истца об отказе от исковых требований к Управлению Реестра по Калужской области об обязании произвести запись об ипотеке в пользу ООО «ВАЛЕНСИЯ» на квартиры, поставленные на кадастровый учет, находящиеся в жилом доме по адресу: <...> заявление истца от 14.11.2019 об отказе от заявленных требований в части требования о признании права залога (ипотеки)на квартиру №25 (кадастровый номер 40:27:020301:517), по адресу <...> проверив полномочия лица подписавшего его, суд считает его обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела, отказаться от иска полностью или частично.

В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

На основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принимается отказ истца от исковых требований к Управлению Реестра по Калужской области об обязании произвести запись об ипотеке в пользу ООО «ВАЛЕНСИЯ» на квартиры, поставленные на кадастровый учет, находящиеся в жилом доме по адресу: <...> отказ от заявленных требований в части требования о признании права залога (ипотеки)на квартиру №25 (кадастровый номер 40:27:020301:517), по адресу <...> поскольку указанное не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Учитывая изложенное, производство по делу №А23-4985/2019 в части исковых требований к Управлению Реестра по Калужской области об обязании произвести запись об ипотеке в пользу ООО «ВАЛЕНСИЯ» на квартиры, поставленные на кадастровый учет, находящиеся в жилом доме по адресу: <...> в части требования о признании права залога (ипотеки)на квартиру №25 (кадастровый номер 40:27:020301:517), по адресу <...> подлежит прекращению на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает уточнение (уменьшение) истцом исковых требований в части пени за период с 16.01.2020 по 31.03.2020 в сумме 1643 руб.40 коп. согласно уточнённому расчёту от 05.08.2020, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Дело рассмотрено судом в пределах уточнённых исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании против заявленных исковых требований возражал. Поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на иск.

Не поддержал заявление о признании иска от 03.06.2020. Заявил об отказе от признания иска в части согласно заявлению от 31.07.2020. Пояснил, что указанным заявлением ответчик отзывает свое признание иска в части, совершенное под влиянием заблуждения. Считает, что признание иска приведёт к нарушению прав третьих лиц-Администрации города Обнинска и кредиторов в деле №А23-6625/2018 о банкротстве ответчика. Просил суд в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. Поддержал доводы, изложенные в письменных отзывах по делу, пояснил, что договор аренды земельного участка №А-45-2016 от 08.09.2016 был расторгнут и прекратил свое действие. Пояснил, что поскольку договор аренды земельного участка с кадастровым номером 40:27:020301:334 фактически прекратил свое действие 12.12.2017 после государственной регистрации права собственности первого участника долевого строительства, то прекратился и залог права аренды земельного участка, ООО «Валенсия», заключив договор поручительства от 19.09.2018 №1979-пю, приобрело право требования не обеспеченные залогом.

Рассмотрев заявление ответчика об отказе от ранее заявленного признания иска от 03.06.2020, проверив полномочия лица подписавшего его, суд считает его обоснованным и подлежащим удовлетворению согласно статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель третьего лица- Администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Города Обнинска" считает заявленные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на иск. Пояснил, что право аренды принадлежало должнику на основании договора аренды земельного участка №А-45-2016 от 08.09.2016 г. Указал, что на дату заключения ООО «Валенсия» договора поручительства 19.09.2018 (т.2 л.д.129-131) залог на право аренды земельного участка прекратился. Договор аренды земельного участка №А-45-2016 от 08.09.2016 прекратил свое действие 03.08.2018, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Калужской области. Пояснил, что в соответствии с п.2.2.2. договора, с целью создания муниципальных жилых помещений Администрация города предоставила в аренду земельный участок для строительства. (Постановление Администрации города Обнинска от 07.08.2013 №1301-п о предоставлении земельного участка). С учетом этого условия разрабатывался проект планировки территории. Проект планировки застроенной территории города Обнинска в границах 26 микрорайона, утвержден Постановлением Администрации города Обнинска от 25.07.2013 №1163-п. В соответствии с пояснительной запиской к проекту планировки территория разделена на четыре очереди строительства. 1-я и 2-я очередь предполагала строительство многоэтажных домов, в которые предполагается расселение жителей существующих деревянных домов (листы 12,16-17 Пояснительной записки (обосновывающая часть) ППТ-120). Согласно проектной документации «Многоэтажные жилые дома по адресу: <...> очередь строительства) (шифр объекта 13/08/02), разработанной в 2014 г. ООО «Строительное Управление-555» к первой очереди строительства отнесено строительство трех корпусов на земельном участке 40:27:020301:334. (Первый корпус введен в эксплуатацию 23.10.2017). Стороны заключили дополнительное соглашение от 01.09.2016, в соответствии с которым, на основании п.2.1.3., 2.2.4, 2.2.2. договора, уточнили порядок создания и передачи в муниципальную собственность жилых помещений. Созданное имущество с целью безвозмездной передачи в собственность города Москвы не является собственностью застройщика и не подлежит включению в конкурсную массу. Таким образом право муниципальной собственности зарегистрировано на основании договора, дополнительного соглашения и акта приема-передачи. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", извещены надлежащим образом.

На основании ч.5 ст. 156, ч.1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается судом в отсутствие представителей третьих лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, третьего лица, суд установил следующие обстоятельства. Судом также принято во внимание, что в деле имеются достаточные доказательства для рассмотрения спора по существу.

Как следует из материалов дела, искового заявления 25.04.2017 между АО «Орбанк» (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества в обеспечение обязательств залогодателя-должника по кредитному договору от 25.04.2017 №1979-кл.

Предмет залога - право аренды на земельный участок с кадастровым номером 40:27:020301:334. Право аренды на момент заключения договора залогодателю принадлежало на основании договора аренды земельного участка от 08.09.2016, заключенного с Администрацией г.Обнинска, договор был зарегистрирован 21.10.2016, на 3 года с момента государственной регистрации.

На земельный участок была зарегистрирована ипотека в пользу АО «Объединенный резервный банк». Земельный участок предоставлен залогодателю - застройщику для завершения строительства многоквартирных домов (ипотека зарегистрирована 28.06.2017).

В настоящее время застройщиком на участке возведен жилой дом (адрес: <...>), дом введен в эксплуатацию, зарегистрирован как объект недвижимости в ЕГРН. Квартиры и нежилые помещения в доме поставлены на кадастровый учет как объекты недвижимости, однако в отношении части жилых и нежилых помещений сведений о правообладателе и об обременении ипотекой по договору залога не имеется.

Согласно ч.1 ст.64 ФЗ-102 при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

05.06.2018 истец обратился в Управление Росреестра по Калужской области с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона на вновь образованные объекты недвижимости на основании ч.2 ст. 20 Закона об ипотеке. Государственная регистрация приостановлена регистратором со ссылкой на п.2 ст.53 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, согласно которому государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на объект недвижимости.

По заявлению АО «Орбанк» в Арбитражном суде Калужской области возбуждено дело №А23-6625/2018 о признании ООО «СберСтройИнвест» банкротом в связи с неисполнением кредитного договора от 25.04.2017 №1979-кл; признании обоснованным и включении в реестр требований по кредитному договору от 25.04.2017 №1979-кл по основному долгу в размере 26 440 000 руб., по процентам в размере 1315164 руб. 38 коп., по неустойке – 1 324 227 руб. 67 коп., по расходам кредитора, связанным со взысканием долга в размере госпошлины 6 000 руб.; признании заявителя залоговым кредитором, определении саморегулируемой организации и установлении размера вознаграждения временному управляющему.

Общество с ограниченной ответственностью «Валенсия» с АО «ОРБАНК» заключило договор поручительства от 19.09.2018 №1979-пю(т.2 л.д.129-131).

Общество с ограниченной ответственностью «Валенсия» полностью погасило долг ООО «СберСтройИнвест» перед АО «ОРБАНК» как поручитель, что подтверждается платёжными документами от 28.09.2018, выпиской по счёту.

Определением от 05.04.2019 произведено процессуальное правопреемство заявителя АО "Объединенный резервный банк" на ООО "Валенсия".

Заявление ООО "Валенсия" о признании банкротом ООО "СберСтройИнвест" признано обоснованным, в отношении ООО "СберСтройИнвест" введена процедура наблюдения на период до 29 сентября 2019 года.

Определением от 05.04.2019 Арбитражным судом Калужской области по делу №А23-6625/2018 введена процедура наблюдения в отношении ООО «СберСтройИнвест».

Временным управляющим ООО "СберСтройИнвест" утвержден член Ассоциации саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа ФИО3.

Требование ООО "Валенсия" в размере 27320542 руб. 18 коп. включено в реестр требований должника, а требование о признании статуса залогового кредитора (по 42м объектам) выделено в отдельное производство.

Кредитный договор № 1979-кл от 25.04.17 был обеспечен залогом права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:27:020301:334, земельный участок предоставлен Залогодателю - Застройщику целевым назначением - для завершения строительства многоквартирных домов (ипотека зарегистрирована 28.06.17, за регистрационным номером 40:27:020301:334-40/011/2017-63). Право залога вытекало из договора залога от 25 апреля 2017 года.

Как следует из искового заявления, в настоящее время на земельном участке, право аренды на который заложено, Застройщиком-Залогодателем возведен жилой дом (адрес: <...>).

Жилой дом введен в эксплуатацию, зарегистрирован как объект недвижимости в ЕГРН. Квартиры и нежилые помещения, находящиеся в жилом доме, также поставлены на кадастровый учет как объекты недвижимости с присвоением кадастровых номеров с 11.12.17.

В отношении части жилых и нежилых помещений Единый государственный реестр прав на недвижимость не содержит информации о правообладателе и об обременении ипотекой но договору залог» от 25 апреля 2017 г. (это следующие объекты недвижимости в жилом доме но адресу <...>: номера квартир: 3, 6, 7, 8, 9, 16, 20, 26, 27. 31, 34, 36, 37, 38, 39, 49, 57, 58, 61, 62, 65,67, 69, 70, 72, 78, 79, 81, 91, 96, 97, 99, 100, 105. 106, 107. 109, 119, 136, 138, 139, 146, 147, 149, 155, 156, 161, 162, 164, 165. 166 52 квартиры, номера нежилых помещений: 207, 209. 211, 212, 213. 214. 215, 216. 217, 218, 219, 220, 221, 222 -14 нежилых помещений).

В отношении этих объектов недвижимости Единый государственный реестр прав на недвижимость не содержит записи об обременении в виде ипотеки в пользу АО «ОРБАНК» (первоначатьный кредитор).

Залогодатель был уведомлен о необходимости зарегистрировать свои нрава на вновь образованные объекты недвижимости претензией от 01 нюня 2018 г. Ответа на данную претензию он не дал.

05 июня 2018 г. Залогодержатель обратился в Управление Росреестра по Калужской области с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона на вновь образованные объекты недвижимости, на основании ч.2 ст.20 Закона об ипотеке, согласно которой государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя.

Государственная регистрации была приостановлена регистратором со ссылкой на п.2 ст.53 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на объект недвижимости.

Первоначальный кредитор-АО «ОРБАНК» пытался восстановить нарушенное право залогодержателя, вытекающего из вышеуказанного договора залога путем подачи иска об обязаниии ответчика произвести регистрацию права собственности на квартиры.

По смыслу разъяснений, изложенных в абзаце третьем п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее Постановление Пленума № 58), на суд, разрешающий обособленный спор о признании требований кредитора залоговыми, возложена обязанность установить факт возникновения залога, в том числе проанализировать соответствующие юридические основания возникновения залогового права, а также проверить, не прекратилось ли данное право и имеется ли заложенное имущество у должника в натуре.

Доказательством существования залога является наличие записи об ипотеке в ЕГРН. Однако, такой записи в отношении вновь возведенных объектов недвижимости ЕГРН не содержат.

Договор аренды земельного участка под вновь возведенными объектами недвижимости был расторгнут сторонами и запись об ипотеке в пользу АО «ОРБАНК» на указанный земельный участок была прекращена в августе 2018 г.

Указав, что поскольку требования ООО «ВАЛЕНСИИ» о признании за ним статуса залогового кредитора в деле о банкротстве ООО «СберСтронИивест» не могут быть подтверждены иным способом, кроме как заявлением самостоятельного иска о признании за ним права залога на вновь возведенные строения, истец обратился в Арбитражный суд Калужской области с настоящим иском о признании за ООО «ВАЛЕНСИЯ» право залога на вновь образованные объекты недвижимости в возведенном жилом доме по адресу: <...> поставленные на кадастровый учет, а именно:

- квартиры с номерами 3 (кад. номер 40:27:020301:676); 6 (кад.номер 40:27:020301:679); 16 (кад.номер 40:27:020301:508); 36 (кад.номер 40:27:020301:528); 39 (кад.номер 40:27:020301:531): 57 (кад.номер 40:27:020301:549); 62 (кад.номер 40:27:020301:554); 65 (кад.номер 40:27:020301:557); 67 (кад.номер 40:27:020301:559); 72 (кад.номер 40:27:020301:564); 97 (кад.номер 40:27:020301:589); 99 (кад.номер 40:27:020301:591): 106 (кад.номер 40:27:020301:598): 136 (кад.номер 40:27:020301:628): 139 (кад.номер 40:27:020301:631); 149 (кад.номер 40:27:020301:641): 161 (кад.номер 40:27:020301:653); 164 (кад.номер 40:27:020301:656); 165 (кад.номер 40:27:020301:657); 166 (кад.номер 40:27:020301:658);

- нежилые помещения с номерами 207 (кад.номер 40:27:020301:659); 209 (кад.номер 40:27:020301:660); 211 (кад.номер 40:27:020301:662); 212 (кад.номер 40:27:020301:663); 213 (кад.номер 40:27:020301:664): 214 (кад.номер 40:27:020301:665): 215 (кад.номер 40:27:020301:666); 216 (кад.номер 40:27:020301:667); 217 (кад.номер 40:27:020301:668); 218 (кад.номер 40:27:020301:669); 219 (кад.номер 40:27:020301:670) 220 (кад.номер 40:27:020301:671); 222 (кад.номер 40:27:020301:673).

Как следует из материалов дела и установлено судом 25.01.2013 г. между Администрацией города Обнинска и ООО «СберСтройИнвест»был заключен договор №01-28/16 о развитии застроенной территории города Обнинска в границах 26 микрорайона.

Исполнение обязательств ООО «СберСтройИнвест» обеспечивалось банковской гарантией №926-Г, выданной ЗАО «Объединенный резервный банк» 21.01.2013 г. В соответствии с абзацем 2 п.2.2.2. договора о развитии застроенной территорииАдминистрация города Обнинска в случае необходимости создания благоустроенных Жилых помещений на территории, в отношении которой принято решение о развитии, с цельюпередачи их в муниципальную собственность для переселения граждан, предоставляет застройщику земельный участок для строительства.

В рамках данного условия между Администрацией города Обнинска и ООО «СберСтройИнвест» 23.08.2013 г. был заключен договор №А-91-2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 40:27:020301:334 для строительства многоквартирных домов (п.4.1.2) сроком на 3 года (п.2.1) .

В соответствии с разрешением на строительство от 05.12.2014 №RU 40302000-367 ООО «СберСтройИнвест» приступило к строительству первого корпуса многоквартирного жилого дома, (ныне жилой дом по адресу: <...>. в котором расположены спорные жилые помещения).

Первый договор участия в долевом строительстве ММ-1/ДУ-1/5 был заключен 31.12.2014 (дата государственной регистрации 19.01.2015 г.) в отношении квартиры №5 .

В связи с истечением трехлетнего срока аренды между Администрацией города Обнинска и ООО «СберСтройИнвест» 08.09.2016 был заключен новый договор аренды №А-45-2016 земельного участка с кадастровым номером 40:27:020301:334 для завершения строительства .

25.04.2017 между ООО «СберСтройИнвест» и АО «Объединенный резервный банк» был заключен кредитный договор №1979-кл.

В обеспечение кредитного договора №1979-кл между ООО «СберСтройИнвест» и АО «Объединенный резервный банк» был заключен договор залога от 25.04.2017 права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:27:020301:334.

23.10.2017 возведенный жилой дом по адресу: Калужская область, г.Обни|нск, ул. Кутузова, д.23 был введен в эксплуатацию на основании разрешения №40-302000-54-2017, выданного Администрацией города Обнинска.

После передачи квартир участникам впервые право собственности участниковдолевою строительства на квартиры №15 (ФИО9) и 17 (ФИО10) былизарегистрированы 12.12.2017 что подтверждается выписками из ЕГРН.

Последняя квартира в доме, построенная по договору долевого участия, была передана по акту приема-передачи 20.01.2018 г. (ФИО11) .

В связи с окончанием строительства и возникновением права общей долевой собственности владельцев помещений в возведенном доме на земельный участок под домом, между Администрацией города Обнинска и ООО «СберСтройИнвест».

03.07.2018 было заключено соглашение о расторжении договора аренды №А-45-2016 от 08.09.2016 г. земельного участка с кадастровым номером 40:27:020301:334.

31.08.2018 было получено уведомлением Росреестра по Калужской области о прекращении обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 40:27:020301:334 (Приложение 13).

Одновременно с прекращением аренды был прекращен и залог, возникший из договора залога от 25.04.2017 г. права аренды земельного участка с кадастровым изомером 40:27:020301:334. Данное обстоятельство подтверждается выписками из ЕГРН. из которых следует, что Администрация города Обнинска 17.08.2018 и 20.08.2018 зарегистрировала права муниципальной собственности на квартиры 156 и 146, а ООО «СберСтройИнвест» 17.09.2018 зарегистрировало свои права собственности на квартиры №78, 107, 138 без каких-либо обременении.

Как следует из требований истца, договор поручительства №1979-Пю был заключен между ООО «Валенсия» и АО «Объединенный резервный банк» 19.09.2018.

Как следует из пояснений истца, оплата долга за ООО «СберСтройИнвест» была произведена ООО «Валенсия», как поручителем, двумя платежами - 28.09.2018 и 01.10.2018.

Таким образом, ООО «Валенсия», заключив договор поручительства с АО «Объединенный резервный банк» 19.09.2018 г. и произведя по нему платежи 28.09.2018 г. и 01.10.2018 г., приобрело права требования, не обеспеченные залогом, так как к новому кредитору права требования переходят в том объеме, в котором они существовали у первоначального кредитора (ст.384 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения заложенного права залог прекращается.

В силу статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Таким образом, в случаях, когда застройщик получает в аренду земельный участок для строительства многоквартирных жилых домов, заключает договоры долевого участия в строительстве, данный земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства.

Кроме того, возводимые на данном земельном участке многоквартирные дома или иные объекты недвижимости также считаются находящими в залоге у участников долевого строительства, вне зависимости от того, заключены ли договоры долевого строительства в отношении таких возводимых многоквартирных домов или иных объектов долевого строительства.

Таким образом, действующим законодательством об ипотеке и об участии в долевом строительстве домов прямо предусмотрено основание возникновения залога недвижимого имущества, то есть имеет место быть ипотека в силу закона.

В рассматриваемом случае, спорные объекты строительства были возведены на земельном участке, который находится в залоге у участников долевого строительства в отношении иных объектов.

Пунктами 2 и 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Как установлено судом, договор аренды земельного участка А-45-2016 от 08.09.2016г. прекратил свое действие 31.08.2016г. в связи с его расторжением, что подтверждается уведомлением Управления Росреестра по Калужской области.

Статьей 622 ГК РФ прекращение договора аренды связано с возникновением у арендатора обязанности по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 307, ст. 309 ГК РФ обязательства возникают из договора и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как следует из материалов дела, ответчиком в залог было предоставлено право аренды земельного участка

Согласно п.5 ст.5 Федерального закона от16.07.1998 №102-ФЗ установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Особенности ипотеки государственных и муниципальных земельных участков установлены главой XI Закона об ипотеке.

В определении ВАС РФ от 06.03.3023 №ВАС-№43/13 по делу №А50-20299/2011 разъясняется, что ограничения, связанные с залогом самих земельных участков, на залог права аренды участков не распространяются.

Согласно п.1.1 ст.62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Согласно п.1 ст. 63 закона об ипотеке ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Право на земельный участок связано с правом на недвижимую вещь, находящуюся на земельном участке (ст.1 ЗК РФ). Земельный участок является застраиваемым, следовательно, не является самостоятельным объектом в обороте вещей, при переходе права собственности на здание (помещение в здании) к новому собственнику переходит право аренды земельного участка (ст. 35 ЗК РФ).

С момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и возникновения права собственности у иных лиц на жилые помещения земельный участок под зданием переходит в общую долевую собственность этих собственников.

В отношении территории, на которой расположен спорный земельный участок, заключен договор №01-28/16 от 25.01.2013г. о развитии застроенной территории города Обнинска в границах 26 микрорайона, на основании Муниципальной адресной программы «Развитие застроенной территории поселка Мирного на 2011-2022 годы» в городе Обнинске, утв. Решением Обнинского городского Собрания от 18.10.2011 №04- 25.

Срок обязательств о переселении жителей по договору – до 30.06.2017г. До выполнения этого обязательства земельные участки на данной территории не могут предоставляться застройщику для коммерческих целей.

АО «Орбанк» выдал банковскую гарантию до 21.01.2017г. Земельный участок предоставлен 07.08.2013г. на основании п.п. 2.2.2,2.2.4 договора – с целью создания на данной территории жилых помещений для переселения граждан.

Как следует из материалов дела, в Арбитражном суде Калужской области находится дело А23- 6625/2018 по заявлению АО «Орбанк» о признании ООО «СберСтройИнвест» банкротом в связи с неисполнением кредитного договора №1979-кл от 25.04.2017г.; признании обоснованным и включении в реестр требований по кредитному договору №1979-кл от 25.04.2017г. по основному долгу в размере 26440000руб., по процентам в размере 1 315 164,38 руб., по неустойке – 1 324 227,67 руб., по расходам кредитора, связанным со взысканием долга в размере госпошлины 6 000 руб.; признании заявителя залоговым кредитором, определении саморегулируемой организации и установлении размера вознаграждения временному управляющему.

Определением Арбитражного суда Калужской области по делу А23-6625/2018 произведено процессуальное правопреемство заявителя АО «Орбанк» на ООО "Валенсия", в отношении ООО «СберСтройИнвест» введена процедура наблюдения на период до 29.09.2019г.

ООО «Валенсия» не представлено доказательств наличия зарегистрированного права аренды земельного участка, на котором возведен жилой дом по адресу: <...>.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что квартиры 27 (кад. номер 40:27:020301:519); 49 (кад. номер 40:27:020301:541) проданы по договорам участия в долевом строительстве третьим лицам в 2015, 2016 годах, в доказательство чего представлены копии договоров и актов; квартиры с номерами 16 (кад. номер 40:27:020301:508); 67 (кад. номер 40:27:020301:559); 139 (кад. номер 40:27:020301:631); 149 (кад. номер 40:27:020301:641) находятся в собственности муниципального образования города Обнинск, право собственности на данные квартиры зарегистрированы 23.08.2018, 17.08.2018, 20.08.2018, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости; квартиры с номерами 34 (кад. номер 40:27:020301:526); 58 (кад. номер 40:27:020301:550); 78 (кад. номер 40:27:020301:570); 107 (кад. номер 40:27:020301:599); 138 (кад. номер 40:27:020301:630) переданы в собственность третьим лицам на основании договоров мены жилых помещений, что подтверждено договорами.

Квартиры 16, 67, 139, 149 переданы в собственность муниципального образования г. Обнинск, кроме того, 31.08.2018 прекращена регистрационная запись об обременении ипотекой права аренды.

Возведенный дом вместе с квартирами попал под программу развития застроенной территории поселка Мирного на основании договора от 25.01.2013 N 01- 28/16 о развитии застроенной территории г. Обнинска в границах 26 мкр., заключенного ООО "СберСтройИнвест" и Администрацией г. Обнинска.

Спорные квартиры были переданы в муниципальную собственность в рамках исполнения ответчиком своих обязательств по договору от 25.01.2013 N 01-28/16 о развитии застроенной территории г. Обнинска в границах 26 мкр.

В связи с изложенным для прекращения права аренды застройщика и возникновения права собственности участников долевого строительства на земельный участок, занимаемый многоквартирным домом достаточно регистрации права собственности на помещение первым участником долевого строительства, а заключения какого - либо соглашения для погашения регистрационной записи об аренде участка не требуется.

Поскольку договор аренды земельного участка с кадастровым номером 40:27:020301:334 фактически прекратил свое действие 12.12.2017 после государственной регистрации права собственности первого участника долевого строительства, то прекратился и залог права аренды земельного участка.

В силу ст.65 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Таким образом, в случаях, когда застройщик получает в аренду земельный участок для строительства многоквартирных жилых домов, заключает договоры долевого участия в строительстве, данный земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства.

Кроме того, возводимые на данном земельном участке многоквартирные дома или иные объекты недвижимости также считаются находящими в залоге у участников долевого строительства, вне зависимости от того, заключены ли договоры долевого строительства в отношении таких возводимых многоквартирных домов или иных объектов долевого строительства.

Таким образом, действующим законодательством об ипотеке и об участии в долевом строительстве домов прямо предусмотрено основание возникновения залога недвижимого имущества, то есть имеет место быть ипотека в силу закона.

В рассматриваемом случае, спорные объекты строительства были возведены на земельном участке, который находится в залоге у участников долевого строительства в отношении иных объектов.

В соответствии с п.1 ст.11 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основанием для внесения в Единый государственныйреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона является государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.

При этом согласно п.2 ст.20 вышеуказанного закона, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой (п.2 ст.22 Федерального закона «Об ипотеке»).

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом.

Между тем, ООО «Валенсия» не представлено в материалы дела доказательств наличия зарегистрированного права аренды земельного участка, на котором возведен жилой дом по адресу: <...>.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость указанное не следует.

Договор аренды земельного участка под вновь возведенными объектами недвижимости был расторгнут сторонами и запись об ипотеке в пользу АО «ОРБАНК» на указанный земельный участок была прекращена в августе 2018 г.

Таким образом. ООО «Валенсия», заключив с первоначальным кредитором (АО «Объединенный резервный банк») договор поручительства от 19.09.2018 Мн979-пю приобрело права требования, не обеспеченные залогом.

В этой связи и на основании вышеизложенных доводов, ООО «Валенсия» не имеет правовых оснований требовать признания права залога на объекты в возведенном жилом доме по адресу: <...>.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что требования истца удовлетворению не подлежат.

На основании статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца ввиду отказа в удовлетворении исковых требований. Государственная пошлина в сумме 12000 руб., уплаченная по платёжному поручению №624 от 13.06.2019 подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 110, 112, 150-151, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л


В части требований заявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области о признании права залога на вновь возведенные объекты недвижимости производство по делу прекратить.

В части заявленных требований к обществу с ограниченной ответственностью «СберСтройИнвест», о признании права залога на квартиру №25 (кадастровый номер 40:27:020301:517) по адресу <...> производство по делу прекратить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Валенсия",г.Москва из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12000 руб., уплаченную по платёжному поручению №624 от 13.06.2019.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Калужской области.



Судья Л.П. Сидорычева