Решение от 11 ноября 2020 г. по делу № А76-49148/2019

Арбитражный суд Челябинской области

Воровского ул., дом 2, Челябинск, 454091, www.chelarbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-49148/2019
11 ноября 2020 года
г. Челябинск



Резолютивная часть решения объявлена 03 ноября 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 11 ноября 2020 года


Судья Арбитражного суда Челябинской области Добронравов В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Технопарк», с.Аргаяш Аргаяшский р-он Челябинской области (ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании недействительными ненормативных правовых актов,

при участии в рассмотрении дела деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации города Магнитогорска, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области,

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя - ФИО2, действующего по доверенности № 45-2019 от 18.12.2019, от заинтересованного лица - ФИО3, действующей по доверенности № 305 от 13.12.2019,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Технопарк» (далее – ООО «Технопарк», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области, заинтересованное лицо) о признании недействительными отказов от 05.09.2019 по делу № 74/001/213/2018-4264 в осуществлении государственной регистрации права собственности на объект: «Гаражный бокс», кадастровый номер 74:33:1331001:1263, площадью 432, 3 кв. м, расположенный по адресу: Россия, <...>; от 05.09.2019 по делу № 74/001/213/2018-4263 в осуществлении государственной регистрации права собственности на объект: «Нежилое здание-гараж», кадастровый номер 74:33:1331001:1262, площадью 108, 1 кв. м, расположенный по адресу: Россия, <...>; от 05.09.2019 по делу № 74/001/213/2018-4262 в осуществлении государственной регистрации права собственности на объект: «Нежилое здание», кадастровый номер 74:33:1331001:1261, площадью 558 кв. м, расположенное по адресу: Россия, <...>; об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на вышеуказанные объекты.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Магнитогорска.

В судебное заседание представитель третьего лица не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим обрезом.

С учетом надлежащего извещения, дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.

Представитель заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица с заявленными требованиями не согласился, поддержав доводы, изложенные в отзыве.

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства.

ООО «Технопарк» владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 74:33:1331001:127 на основании договора аренды №1891 от 25.04.2001 (включая все заключенные к нему дополнительные соглашения) и договора № 3 от 01.07.2016 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земли № 1891 от 25.04.2001, предоставленного для целей - завершение проектирования и строительства производственной базы.

Из материалов дела следует, что на указанном земельном участке ООО возведены следующие объекты: «Гаражный бокс», кадастровый номер 74:33:1331001:1263, площадью 432,3 кв. м, «Нежилое здание-гараж», кадастровый номер 74:33:1331001:1262, площадью 108, 1 кв. м, нежилое здание», кадастровый номер 74:33:1331001:1261, площадью 558 кв. м., а также здание производственной базы предприятия (склад), площадью 405, 8 кв.м. (кадастровый номер 74:33:1331001:1662).

Здание производственной базы предприятия (склад) площадью 405,8 кв.м. введено в эксплуатацию ООО «Технопарк» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.06.2018, выданного Администрацией города Магнитогорска Челябинской области (л.д. 52 том 3), 02.07.2018 указанное нежилое здание поставлено на кадастровый учет, объект зарегистрирован на праве собственности за ООО «Технопарк».

14.11.2018 ООО «Технопарк» обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности в отношении объектов недвижимости, расположенных на вышеуказанном земельном участке: «Гаражный бокс», кадастровый номер 74:33:1331001:1263, площадью 432,3 кв. м, «Нежилое здание-гараж», кадастровый номер 74:33:1331001:1262, площадью 108, 1 кв. м, нежилое здание», кадастровый номер 74:33:1331001:1261, площадью 558 кв. м.

21.11.2018 в дополнение к ранее поданным заявлениям ООО «Технопарк» предоставило в Управление Росреестра по Челябинской области дополнительные документы: техническое заключение № 40\18 по материалам обследования от 24.10.2018, технического плана здания, техническое заключение № 43\18 по материалам обследования от 24.10.2018, технического плана здания.

Уведомлениями от 23.11.2018 № 74/001/213/2018-4262, № 74/001/213/2018-4263, № 74/001/213/2018-4264 Управлением Росреестра по Челябинской области в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) приостановлена государственная регистрация в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В связи с неустранением причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации права, Управлением Росреестра по Челябинской области приняты решения об отказе в государственной регистрации на основании статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ, о чем заявителю было сообщено уведомлениями от 05.09.2018 № 74/001/213/2018-4264, № 74/001/213/2018-4262, № 74/001/213/2018-4263.

Полагая, что решения Управления Росреестра по Челябинской области в отказе в государственной регистрации права, изложенных в уведомлениях от 05.09.2018 № 74/001/213/2018-4264, № 74/001/213/2018-4262, № 74/001/213/2018-4263, является незаконными, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование заявления общество указывает на неправомерность выводов Управления об отсутствии в представленных на государственную регистрацию документах достаточных доказательств вспомогательного характера спорных объектов невидимости по отношению к основному зданию, расположенному за земельном участке. В частности, заявитель ссылается на представленные на регистрацию технические заключения №40/18, №42/18 и №43/18.

Управление Росреестра по Челябинской области с заявленными требованиями не согласилось, указав на непредставление заявителем документов, подтверждающих правомерность размещения спорных объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1331001:127, а также на наличие объективных сомнений в наличии у спорных объектов недвижимости вспомогательного характера по отношению к зданию производственной базы предприятия (склад), расположенном на спорном земельном участке.

Заслушав доводы сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Такое заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

Судом установлено, что заявителем при обращении в суд в рамках настоящего дела соблюден процессуальный срок, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, а также исходя из пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в предмет доказывания по настоящему делу входит установление совокупности двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, и нарушение таким решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пунктов 1, 5, 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости в настоящее время регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 данного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

На основании пункта 3 статьи 3 Закона № 218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, из совокупного анализа вышеприведенных положений следует, что одной из обязательных процедур осуществления государственной регистрация является правовая экспертиза документов, поданных для осуществления государственной регистрации, проводимая, в том числе, с целью установления оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с действующим законодательством.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Неустранение в течение срока приостановления причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, служит основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий (статьи 26 и 27 Закона № 218-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ООО «Технопарк» обратилось в Управление Росреестра с заявлениями о регистрации права собственности на возведенные на земельном участке объекты:

- «Гаражный бокс», кадастровый номер 74:33:1331001:1263, площадью 432, 3 кв. м, расположенный по адресу: Россия, <...>;

- «Нежилое здание-гараж», кадастровый номер 74:33:1331001:1262, площадью 108, 1 кв. м, расположенный по адресу: Россия, <...>;

- «Нежилое здание», кадастровый номер 74:33:1331001:1261, площадью 558 кв. м, расположенное по адресу: Россия, <...>.

На государственную регистрацию права собственности заявителем представлены технические заключения на спорные объекты, выполненные ООО «Кадастр-Сервис» (член Ассоциации Саморегулируемая организация «Челябинское региональное объединение проектировщиков») по материалам исследования спорных сооружений, согласно которым установлено, что нежилые одноэтажные здания представляют собой объекты недвижимости (гаражные боксы), которые имеют фундамент (бетонные столбы), металлические стены и крышу.

Документов, подтверждающих получение разрешения на строительство указанных объектов недвижимости, заявителем не представлено.

При этом из технических заключений следует, что гаражные боксы являются объектами вспомогательного использования, поскольку предназначены выполнять обслуживающую функцию, без участия непосредственным образом в основном производственном процессе предприятия (л.д. 61-114 том 1).

В силу части 10 статьи 40 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.

В соответствии с частью 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 данного Кодекса.

В силу пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит определения объекта вспомогательного использования. Основными критериями определения таких объектов как объектов вспомогательного использования являются принадлежность объектов к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности.

Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с приказом Росстандарта от 11.12.2014 № 1974-ст национальным стандартом Российской Федерации ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения» к сооружениям пониженного уровня ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, в которых не предусматривается постоянного пребывания людей, сооружения с ограниченными сроками службы и пребыванием в них людей.

В соответствии с пояснениями Министерства регионального развития Российской Федерации, изложенными в письме от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства», под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований». К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады временного содержания и подобные сооружения.

Исходя из смысла указанных норм и разъяснений объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям:

- наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (ст. 135 ГК РФ);

- предназначение постройки для обслуживания и эксплуатации основных объектов и отсутствие возможности самостоятельного использования.

Таким образом, представленные на государственную регистрацию документы должны подтверждать, что технические и функциональные характеристики заявленного к регистрации объекта позволяют его использовать исключительно по вспомогательному назначению по отношению к основному зданию, а также подтверждать отсутствие у объекта иной, кроме обслуживающей функции.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, на государственную регистрацию указанных объектов заявителем представлены документы, из которых не следует однозначный вывод о вспомогательном характере спорных объектов недвижимости, позволяющий регистрирующему органу признать правомерность строительства спорных объектов на арендованном земельном участке.

К заявлениям о государственной регистрации заявителем приложены технические заключения по материалам обследования сооружений №40/18, №42/18, №43/18№ от 24.10.2018, в которых специализированной организацией сделан вывод о вспомогательном характере спорных объектов по отношению к зданию.

Между тем, с учетом имеющихся материалов дела, суд соглашается с выводами регистрирующего органа о наличии обоснованных сомнений в наличии у спорных объектов признаков вспомогательного объекта с пониженным уровнем ответственности.

Так в представленных технических заключениях сделан вывод о вспомогательном характере объектов по отношению к нежилому зданию, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1331001:127 – зданию «Производственная база предприятия. Склад» с кадастровым номером 74:33:1331001:1662.

Указанный вывод сделан на основе того, что спорные объекты находятся на одном земельном участке, находящемся в аренде ООО «ТехноПарк» для целей эксплуатации производственной базы предприятия (для размещения автотранспорта и инвентаря, необходимых для обеспечения основного здания - «Производственная база предприятия. Склад»). При этом в заключениях указано, что объекты не участвует непосредственно в основном производственном процессе предприятия, соответственно, объекты не могут использоваться по иному назначению. Кроме того, объекты не имеют инженерных коммуникаций, водоснабжение и водоотведение отсутствуют, электропитание осуществляется от сетей, питающих основное здание.

Между тем, указанные выводы не могут достоверно свидетельствовать о вспомогательной функции спорных объектов, поскольку не подкреплены соответствующими доказательствами.

Проектной документации, указывающей на наличие у гаражных боксов исключительно вспомогательной функции по отношению к зданию склада, не имеется.

Из представленных в материалы дела технических планов на спорные объекты следует, что гаражные боксы введены в эксплуатацию в 1995 году, тогда как нежилое здание «Производственная база предприятия. Склад» введено в эксплуатацию в 2018 году согласно постановлению Администрации города Магнитогорска об утверждении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В представленных обществом заключениях указано, что спорные нежилые здания (гаражи) имеют непосредственную технологическую, функциональную и целевую связь и выполняют вспомогательную функцию, предназначены для размещения автотранспорта и инвентаря, необходимых для обеспечения основного объекта; объекты не могут эксплуатироваться отдельно от основного объекта, т.к. не имеют самостоятельных инженерных коммуникаций: электроэнергия подается от сетей, питающих основной объект, водоснабжение и водоотведение отсутствуют.

Из проектной документации на нежилое здание «Производственная база предприятия. Склад» (л.д. 71 том 2) следует, что здание склада представляет собой неотапливаемый склад и предназначено для приёма и хранения негорючих строительных металлоконструкций в несгораемой таре и упаковке.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ, ООО «Технопарк» имеет основной вид деятельности 52.21.22 Деятельность по эксплуатации автомобильных дорог и автомагистралей, а также дополнительные виды деятельности: 68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, 68.3 Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе.

Согласно материалам дела спорные гаражные боксы используются обществом в целях осуществления производственной деятельности для хранения автотранспорта и агрегатов. Указанная функция гаражных боксов не свидетельствует о вспомогательности объекта по отношению к зданию Склада.

Площадь двух объектов с кадастровыми (условными) номерами 74:33:1331001:1261 и 74:33:1331001:1263 составляет соответственно 558,0 кв.м. и 432,3 кв.м., что превышает площадь основного объекта (405,8 кв.м.), а из раздела проектной документации на объект «Производственная база предприятия. Склад» с кадастровым номером 74:33:1331001:1662 (Схема планировочной организации земельного участка) следует, что здание склада проектировалось с учетом уже размещённых на земельном участке гаражных боксов (л.д. 93 том 2).

Принимая во внимание специфику деятельности общества (эксплуатация дорог), представляется необоснованным утверждение заявителя о том, что здания, используемые в качестве гаражей, имеют неравнозначное значение со зданием Склада и выполняют лишь дополнительные (вспомогательные) функции.

С учетом указанного, заявителем не представлены доказательства, опровергающие выводы регистрирующего органа о возможности самостоятельного использования спорных объектов.

Факт подачи электроэнергии от сетей, питающих основное здание, на что указано в заключениях, не является допустимым критерием, позволяющим отнести спорный объект к вспомогательному, поскольку потребление электроэнергии от одной и той же электросети не свидетельствует о невозможности использования одного здания без другого.

Также и отсутствие водоснабжения и водоотведения не исключает возможность иного функционального использования зданий (самостоятельного использования)

Вывод специалиста о том, что объекты отвечают критериям, указанным в ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований», и могут быть отнесены к сооружениям пониженного уровня ответственности, ничем не обоснован.

На основании изложенного, суд соглашается с выводами регистрирующего органа о том, что представленные на государственную регистрацию документы не подтверждают факт наличия у спорных объектов статуса объекта пониженного уровня ответственности. В представленных технических заключениях не приведены обоснованные выводы, а также технические характеристики, позволяющие установить невозможность самостоятельного использования объектов.

С учетом вышеуказанного, из имеющихся в распоряжении Управления Росреестра по Челябинской области документов невозможно установить, что нежилые здания имеют вспомогательное назначение по отношению к основному объекту - нежилому зданию с кадастровым номером 74:33:1331001:1662, принадлежащему обществу «Технопарк», а значит нельзя прийти к выводу о том, что для его строительства в силу пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ не требуется выдача разрешения на строительство.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом вышеизложенного, отсутствует совокупность условий, необходимых для признания незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации прав, что исключает удовлетворение заявленного требования.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ,



РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.


Судья В.В. Добронравов