Решение от 24 декабря 2018 г. по делу № А12-31031/2018

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А12- 31031/2018
г. Волгоград
24 декабря 2018 г.
Резолютивная часть решения оглашена 17 декабря 2018 г.

Решение изготовлено в полном объеме 24 декабря 2018 г.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Кремс Л.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Самородовой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Производственно Строительный Билдинг Строй – Центр» (ИНН <***>; ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Пересвет-Юг» (ИНН <***>; ОГРН <***>), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - закрытое акционерное общество «Юниж-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>), в лице конкурсного управляющего ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Атлант», Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области и Инспекцию государственного строительного надзора Волгоградской области, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 01.10.2018 г.;

от ответчика – ФИО3, доверенность № 22 от 20.10.2016 г.,

от третьих лиц – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Производственно Строительный Билдинг Строй – Центр» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Пересвет-Юг» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № 87/05 от 18.01.2011, в связи со сменой застройщика.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчик просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд находит исковые требования не обоснованными, не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из документов, представленных в материалы дела, ООО «ПСБ Строй-Центр» (участник долевого строительства) и ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ» (застройщик) заключен договор от 18.01.2011 № 87/05 участия в долевом строительстве (в ред. дополнительного соглашения № 1 от 07.04.2014 и дополнительного соглашения № 2 от 15.02.2015), согласно условиям которого, застройщик обязался построить дом, находящийся по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, Дзержинский район, мкр. 122-123, дом № 5 и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру № 247 (расположена в пятом подъезде, на третьем этаже, третья по счету слева направо), площадью 99,51 кв.м., в т.ч. общей площадью 97,61 кв.м, площадью летних помещений (с учетом коэффициента) 1,90 кв.м.

Согласно указанному договору стоимость квартиры составила 3 025 600 (три миллиона двадцать пять тысяч шестьсот) рублей.

В качестве подтверждения оплаты совместно с исковым заявлением была предоставлена копия справки от 25.07.2011 исх. № 443.

В дополнение к указанным документам истцом совместно с возражениями на отзыв ответчика были также представлены копии договора подряда от 11.01.2011 и соглашения о зачете от 25.07.2011.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 23.09.2016 по делу № А12-15704/2012 ЗАО «Юниж-Строй» признано несостоятельным (банкротом) с открытием процедуры конкурсного производства сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО4

ООО «ПСБ Строй-Центр» направило 26.02.2018 в адрес ООО «Строительная компания «Пересвет-Юг» письмо с требованием заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве о замене застройщика. Данная претензия оставлена ООО «Строительная компания «Пересвет-Юг» без ответа.

Ссылаясь на то, что ООО «Строительная компания «Пересвет-Юг», являясь застройщиком жилого дома по адресу Волгоградская область, г. Волгоград, Дзержинский район, мкр. 122-123, дом № 5, добровольно приняло на себя обязательства по достройке объекта, а соответственно, приобрело не только права на реализацию непроданных квартир, но и обременения в виде зарегистрированных в установленном законом порядке договоров участия в долевом строительстве, фактически приняло на себя обязательства по достройке указанных объектов, следовательно, заменило в договорных обязательствах ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ», ООО «ПСБ Строй-Центр» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 и часть 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ устанавливает порядок уступки участником долевого строительства права требования по договору (статья 11), тогда как смена застройщика Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ не регламентирована, в связи с чем, учитывая, что Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевому участию в строительстве жилья, а застройщик является стороной по договору долевого участия в строительстве, следует руководствоваться положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации «Перемена лиц в обязательстве». В случае, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации). В свою очередь, с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (статья 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в силу положений пункта 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающего перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредиторов, которыми в данном случае выступают участники долевого строительства.

Механизм перемены застройщика и получения согласия участников долевого участия законодательством не определен.

Актом надлежащего выражения и оформления согласия участника долевого строительства (кредитора) на перевод долга и признания сделки по переводу долга застройщика может выступать только индивидуальный договор смены застройщика, заключаемый в соответствии с общим договором уступки прав и обязанностей застройщика.

При таком механизме смены стороны застройщика в обязательстве обязанность по передаче участнику долевого строительства (после завершения строительства жилого дома) объекта долевого строительства возникает у нового застройщика с момента заключения и государственной регистрации индивидуального договора о смене застройщика конкретно по его договору долевого участия.

Из материалов дела следует, что ООО «Строительная компания «Пересвет-Юг» осуществляет строительство жилого дома по адресу Волгоградская область, г. Волгоград, Дзержинский район, мкр. 122-123, дом № 5 на основании Соглашения о реализации инвестиционного проекта по строительству (размещению) зданий, строений, сооружений при условии завершения строительства многоквартирного дома № 5 в мкр. 122-123 Дзержинского района Волгограда и передаче жилых помещений участникам долевого строительства от 20.11.2017, заключенного Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Инспекцией государственного строительного надзора Волгоградской области, ООО «Атлант», ООО «Пересвет-Юг» и ООО «Строительная компания «Пересвет-Юг».

Из материалов дела следует также, что ООО «СК «Пересвет-Юг» за счет собственных средств завершает строительство жилого дома.

В соответствии с п. 1.1. настоящего Соглашения его предметом является определение условий реализации инвестиционного проекта по строительству (размещению) зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) при условии завершения строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома № 5 в мкр. 122-123 Дзержинского района Волгограда, сведения о котором содержатся в реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (далее – Объект) и передаче жилых помещений добросовестным гражданам – участникам долевого строительства, заключившим договоры участия в долевом строительстве (договоры цессии) в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», по условиям которых у участников долевого строительства возникает право собственности на жилые помещения Объекта после ввода его в эксплуатацию, и обязательства перед которыми не исполнены (далее – участники долевого строительства).

Из названного Соглашения непосредственно следует обязанность ООО «Строительная компания «Пересвет-Юг» заключить соглашения к договорам участия в долевом строительстве только с гражданами, однако, аналогичной обязанности в отношении юридических лиц не установлено. ООО «Строительная компания «Пересвет-Юг» не приняло на себя полностью или частично обязательства первоначального застройщика (ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ»), в том числе по исполнению договоров о долевом участии, заключенным с юридическими лицами.

Условия инвестиционного Соглашения предполагают исполнение обязательств инвестора по заключению дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве по ограниченному кругу лиц – с участником долевого строительства.

В соответствии со ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» участник долевого строительства - гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Судом не установлено, что первоначальный застройщик передал свои права и обязанности перед третьими лицами другому лицу по договору купли-продажи. В данном случае не произошла перемена лиц в обязательстве, охватывающая как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга.

Согласно ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений, в том числе, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Сведений, подтверждающих включение требований истца в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела № А12-15704/2012 о банкротстве ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ», суду не предоставлено.

Доказательств, достоверно подтверждающих наличие основанной на законе или добровольно принятом обязательстве обязанности ООО «Строительная компания «Пересвет-Юг» заключить спорный договор с истцом, в материалы дела не представлено.

ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ» в настоящее время не является застройщиком спорного объекта и не являлся таковым на момент заключения Соглашения о реализации инвестиционного проекта… от 20.11.2017.

Как следует из разъяснений, которые содержатся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Вышеприведенные нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с учетом разъяснений ВАС, не предусматривают обязанности ответчика по заключению соответствующего договора.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание отсутствие между истцом и ООО «Строительная компания «Пересвет-Юг» обязательственных правоотношений, суд пришел к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В удовлетворении исковых требований следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия через арбитражный суд Волгоградской области.


Судья Л.А. Кремс