Решение от 7 июня 2022 г. по делу № А40-282908/2021

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-282908/21-125-2013
г. Москва
07 июня 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 июня 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 07 июня 2022 года

Арбитражный суд города Москвы в составе

Судьи Смысловой Л.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Плотниковой В.И.

проводит открытое судебное заседание по иску ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СВИР-ЛИС" (107078, МОСКВА ГОРОД, МЯСНИЦКИЙ ПРОЕЗД, 4/3, 2, ОГРН: 1037739035729, Дата присвоения ОГРН: 09.01.2003, ИНН: 7701029875, КПП: 770101001) к ответчику ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674, КПП: 770301001) об оспаривании уведомления о ставке арендной платы с 2021 года

при участии:

от истца : адвокат Долгушина Ю.Б. по доверенности от 02.06.2022 б/н, Дьячков Р.А. по доверенности от 02.06.2022 б/н

от ответчика: Чистова К.В. по доверенности от 28.01.2022 № 33-Д-85/22



УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ООО "СВИР-ЛИС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ о признании недействительным, одностороннее изменение Департаментом городского имущества г. Москвы по Договору аренды 01-00899/08 от 27.06.2008 г. в части размера арендной платы на 2021 год, оформленное Уведомлением о ставке арендной платы от 22.12.2020 №33-6-721690/20-(0)-1.

Истец требования по иску поддержал в полном объеме с учетом уточнений.

Ответчик возражали против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных пояснениях.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца и ответчика, оценив представленные доказательства, арбитражный суд установил, что заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ООО «СВИР-ЛИС» арендует нежилое помещение общей площадью 424 кв.м по договору аренды от 27.06.2008 №01-00899/08 по адресу: Мясницкий пр. д. 4. стр. 1, Москва, заключенному с Департаментом имущества города Москвы.

Истцом получено уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 22.12.2020 №33-6-721690/20-(0)-1 о ставке арендной платы с 2021 года, согласно котором) с учетом коэффициента-дефлятора арендная плата за 1 кв.м составляет 50 464,35 рубля, арендная плата в год составляет 21 396 884, 40 рубля.

Истец не согласен с таким решением Ответчика по следующим основаниям.

Согласно п. 6.2 Договора аренды, оплата арендной платы производится по минимальной ставке арендной платы, определяемой в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 18.09.2007 №810-ПП (указанный акт утратил силу с 01.01.2013 г. в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП.

Договор аренды заключен на основании Распоряжения Правительства Москвы от 10.11.2006 № 2295-РП «О проектировании и строительстве здания общественною назначения для размещения Дома ветеранов города Москвы», которым за счет средств бюджета города Москвы принято решение о строительстве Дома ветеранов города Москвы па земельном участке за юго-западным выходом станции метро «Красные ворота» (Мясницкий проезд, вл. 0).

Распоряжением Правительства Москвы от 01.08.2008 № 1758-РП «О дополнительных мерах по реализации проекта размещения Дома ветеранов города Москвы» утвержден акт для осуществления строительства на земельном участке по адресу: Мясницкий проезд, вл. 4/3, стр. 2, принадлежащий Истцу, а также пунктом 10.9 указанного распоряжения утверждено, что нежилые помещения общей площадью 424,0 кв. м. по адресу: Мясницкий проезд, д. 4. стр. 1 переданы Истцу в аренду по минимальной ставке арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 18 сентября 2007 г. № 810ПП (акт утратил силу с 01.01.2013, принято Постановление № 800) на срок до окончания реконструкции объектов.

Также Распоряжением №1758 принято решение о сносе здания по адресу Мясницкий проезд, вл. 4/3, стр. 2, принадлежащего Истцу.

Вместе с тем, Постановлением Правительства Москвы от 05.10.2010 № 883-ПП «О разработке градостроительного плана земельного участка, проектировании и строительстве здания общественного назначения по Б. Спасоглинищевскому пер., вл. 5-7 для размещения Дома ветеранов города Москвы» решения по строительству Дома ветеранов города Москвы на земельных участках по адресам: Мяспицкий пр., вл. 4/3, стр. 1, 2 и Боярский пр., вл. 3/4, стр. 1 отменены, строительство определено по новому адресу (п. 13).

Таким образом, запланированные распоряжениями Правительства N 2295 и №1758 строительство и реконструкция объектов не произведены, при этом здание, принадлежащее Истцу, взамен которого Истцу по Договору аренды, передано в аренду спорное помещение, снесено.

В настоящее время Договор аренды (и дополнительные соглашения к нему) является действующим, следовательно, оплата арендной платы Истцом должна производиться в соответствии с п. 6.2 Договора аренды по минимальной ставке арендной платы, размер которой определяется в соответствии с нормативными правовыми актам Правительства Москвы, а не с учетом коэффициента-дефлятора, как определено Ответчиком в Уведомлении.

Нормативными правовыми актами Правительства Москвы, согласно которым должна рассчитываться арендная ставка и производиться арендная плата, являются Постановление № 800 и Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы» (далее Постановление № 809).

В соответствии с п. 1.4 Договора аренды спорный объект является государственной собственностью города Москвы.

Постановление № 800 в п. 1 устанавливает минимальный размер арендной платы 4 750 рублей.

Постановление № 809 в п. 2 устанавливает на 2021 год минимальную ставку арендной платы за 1 кв. метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, расположенных в пределах административных границ города Москвы, в размере 4 750 рублей в год.

На основании Договора аренды и закрепленной Постановлением № 809 минимальной арендной ставки Истцом своевременно производится арендная плата в 2021 году за нежилое помещение (подтверждается платежными поручениями).

Таким образом, по действующему соглашению сторон, которое возникло из публичных правоотношений, для Истца предусмотрена минимальная ставка арендной платы, устанавливаемой постановлениями Правительства Москвы, оплату по которой Истец производит ежемесячно.

Кроме того, Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.07.2021 года по делу № А40-184475/19-61-1576, оставленным в силе Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2021 года, в удовлетворении первоначального иска Департамента отказано. Исковое требование ООО «Свир-Лис», с учетом частичного отказа от иска, удовлетворено, за ООО «Свир-Лис» признано право на исчисление арендной платы по договору аренды № 01-00899/08 от 27.06.2008 года по минимальной ставке арендной платы за 1 кв.м. нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, расположенных в пределах административных границ города Москвы, размер которой устанавливается нормативно-правовыми актами Правительства Москвы. Вступившее в силу решение не обжаловалось в суде кассационной инстанции.

Вышеуказанное решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.07.2021 г. по делу № А40-184475/19-61-1576 принято по спору между теми же лицами: ООО «Свир-Лис» и Департамент городского имущества города Москвы. Решением установлено право ООО «Свир-Лис» на применение минимальной ставки арендной платы по Договору аренды от 27.06.2008 года № 01-00899/08 и отказано во взыскании рыночной аренной платы, что означает отсутствие у Департамента права изменять ставку на рыночную и/или с помощью коэффициента-дефлятора и недействительность одностороннего изменения ставки арендной платы по Договору аренды на 2021 год.

В соответствии с ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и не состоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права, так как в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены доказательства в обоснование доводов отзыва.

В оспариваемом уведомлении от 22.12.2020 №33-6-721690/20-(0)-1 Ответчик ссылается на Постановление Правительства Москвы № 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы».

Однако арендные отношения между Истцом и Ответчиком возникли не на основании нормативно-правовых актов, регулирующих публичные правоотношения по предоставлению Департаментом нежилых помещений в аренду субъектам малого предпринимательства, а па основании ненормативного акта правительства Москвы (Распоряжение) о реконструкции нескольких зданий по Боярскому пер. и Мясиицкому проезду в г. Москве, включающих снос здания, принадлежащего Истцу, а также на основании Соглашения от 27.06.2008 г. № 1-899/08, заключенного между ними (далее — Соглашение). Указание на это содержится в пункте 1.1. Договора аренды, согласно которому «на основании Распоряжения Правительства Москвы № 2295-РП» Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилой объект». А в Соглашении закреплена обязанность Департамента заключить долгосрочный договор аренды, указано на компенсационный характер арендных отношений, определен предмет аренды и иные условия договора аренды.

ВАС РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 17.11.2011 г. № 73 дал разъяснение, что акты, которыми устанавливаются правила арендных отношений, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Договором аренды предусмотрен единственный случай применения нормативно-правового акта Правительства Москвы: в пункте 6.2. Договора аренды для определения размера минимальной арендной платы на конкретный год используется соответствующая норма Постановления Правительства Москвы от 18.09.2007 г. № 810-ПП.

Таким образом отношения Истца и Ответчика по поводу аренды нежилого помещения регулируются Договором аренды и Соглашением, а нормативно-правовые акты, регулирующие отношения по управлению имуществом города Москвы, такие как Постановление Правительства Москвы № 800-ПП и № 809-ПП, ни к Договору аренды, ни к отношениям сторон по поводу аренды не применяются, за исключением прямо предусмотренных Договором аренды положений.

В соответствии с пунктом 4 Соглашения оно действует «в течение всего периода выполнения обязательств по настоящему Соглашению». В соответствии с пунктом 2.2. и 3.1.1. этого Соглашения, нежилое помещение должно быть предоставлено в аренду Истцу по минимальной арендной ставке на срок до окончания проведения реконструкции.

Согласно пункту 6.2. Договора аренды «до завершения проведения комплексной реконструкции нежилых помещений по адресу: г. Москва, Боярский пер д.3/4 стр. 1, Мясницкий проезд д. 4 стр. 1, д 4.3. стр. 2 — оплата арендной платы производится но минимальной арендной ставке арендной платы, определяемой в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 18.09.2007 г. № 810-ПП».

Возможность исчислять арендную плату по минимальной арендной ставке была ограничена моментом завершения реконструкции потому, что после окончания реконструкции, на основании Соглашения и в качестве компенсации за снесенное здание Истец должен был получить одно нежилое помещение в собственность, а другое нежилое помещение - в аренду, уже по ставке, определяемой в момент заключения такого договора (п. 2.1.1.; З.1.2.; 3.1.4. Соглашения).

Однако реконструкция, предусмотренная распоряжением Правительства г. Москвы от 01.08.2008 № 1758-РП, так и не была завершена/окончена. В соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 11.06.2015 г. № 348-ПП и от 22.10.2014 г. № 615-ПП распоряжение от 01.08.2008 № 1758-РП было признано утратившим силу. То есть реконструкция была не завершена, а отменена. При этом нарушенные имущественные права истца не было восстановлены.

Таким образом на данный момент Соглашение и Договор аренды продолжают действовать, реконструкция не была завершена, а Ответчик не исполнил свою обязанность по передаче Истцу нежилого помещения в собственность, в связи с чем, условие пункта 6.2. Договора аренды о применении минимальной ставки арендной платы продолжает действовать.

Истец с момента заключения Договора аренды и до настоящего момента оплачивал арендную плату в соответствии с пунктом 6.2. Договора по минимальной ставке арендной платы. Актом сверки расчетов по Договору аренды за 2018 год и за предыдущие годы подтверждается, что Департамент считает законным и обоснованным применение до 20 августа 2018 года для расчета арендной платы минимальной ставки, претензий по оплате арендной платы не имеет. До 2019 года Истец получал от Департамента уведомления об арендной ставке, в которых в качестве таковой была указана минимальная арендная ставка. Такими действиями Департамент подтвердил правильность исчисления арендной платы по минимальной арендной ставке.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Следовательно, условия договора аренды земельного участка публичной собственности в части определения размера арендной платы, в случае противоречия обязательным нормативным правовым актам, устанавливающим ставки арендной платы, являются недействительными применительно к статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, недействительность договора аренды земельного участка публичной собственности в части установления размера арендной платы не влечет недействительность договора в целом, поскольку в данном случае цена договора должна определяться в соответствии с требованиями закона (статьи 180, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Оценив и исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора, суд пришел к выводу о том, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по госпошлине распределены на основании ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 10, 12, 166, 167, 168, 170, 173, 174, 395, 422, 1102, 1104, 1105 ГК РФ, ст.ст. 9, 27, 64, 65, 71, 75, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным уведомление ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674, КПП: 770301001) № 33-6-721690/20-(0)-1 от 22.12.2020 об установлении ставки арендной платы с 2021 года.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674, КПП: 770301001) в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СВИР-ЛИС" (107078, МОСКВА ГОРОД, МЯСНИЦКИЙ ПРОЕЗД, 4/3, 2, ОГРН: 1037739035729, Дата присвоения ОГРН: 09.01.2003, ИНН: 7701029875, КПП: 770101001) в возмещение судебных расходов 6000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Л.А. Смыслова