Решение от 11 апреля 2024 г. по делу № А07-15874/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-15874/2023
г. Уфа
11 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 05.04.2024

Полный текст решения изготовлен 11.04.2024


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайлиной Т.М. , рассмотрев дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Артёмовский" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в лице управляющего ИП ФИО2

Обществу с ограниченной ответственностью "Башнафта" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

Третьи лица:

1) Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

2) ИП ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>).

О признании договора №01-09 аренды земельного участка с правом выкупа от 01.09.2022г. прекратившим свое действие с 05.05.2023г.;

Об обязании Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Артемовский» возвратить КФХ ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 02:56:050106:56, площадью 4614 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для многоэтажной застройки в течение не позднее 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда;

О признании договора залога права аренды земельного участка от 12.01.2023г., заключенный между ООО «Башнафта» и ООО СЗ «Артемовский» недействительным.


при участии в предварительном судебном заседании:

от истца – 1) ФИО1 лично, паспорт; 2) ФИО4, доверенность за реестр. № 03/176-н/03-2023-6-1000 от 15.08.2023 года, диплом о высшем юридическом образовании ВСА 0562589, паспорт;

от ответчика (1) – ФИО5, доверенность от 05.08.2023 года, удостоверение адвоката № 3230 от 02.11.2020 года;

от ответчика (2) – ФИО6, доверенность № 2023-5 от 24.07.2023 года, диплом о высшем юридическом образовании ИВС 0316820, паспорт;

от третьих лиц Администрации городского округа город Стерлитамак – ФИО7, доверенность 18-1859 от 27.02.2024, диплом о высшем юридическом образовании ВБА 0152889, паспорт;


На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Главы КФХ - Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ООО СЗ АРТЕМОВСКИЙ - о признании договора аренды №01-09 земельного участка с правом выкупа от 01.09.2022г. недействительным; о признании договора аренды №01-09 земельного участка с правом выкупа от 01.09.2022г. расторгнутым; о признании договора залога права аренды земельного участка недействительным.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.05.2023 данное исковое заявление было оставлено без движения, истцу предложено устранить допущенные нарушения.

16.06.2023 от Истца поступили дополнительные документы. 22.06.2023 от истца поступило уточнение, в соответствии с которым просил: 1. Признать договор аренды №01-09 земельного участка с правом выкупа от 01 сентября 2022 года заключенный между Главой КФХ ФИО1 и руководителем ООО «УКС» (переименован в ООО "СЗ "АРТЁМОВСКИЙ") №01-09 аренды земельного участка с правом выкупа не действительным. 2. Признать договор аренды №01-09 земельного участка с правом выкупа от 01 сентября 2022 года заключенный между Главой КФХ ФИО1 и руководителем ООО «УКС» (переименован в ООО "СЗ "АРТЁМОВСКИЙ") №01-09 аренды земельного участка с правом выкупа расторгнутым. 3. Расторгнуть договор оказания услуг в качестве управляющего обществом между ООО "СЗ "АРТЁМОВСКИЙ" и ИП ФИО2. 4. Признать договор залога права аренды земельного участка между ООО "СЗ «АРТЁМОВСКИЙ» и ООО «Башнафта» недействительным.

Уточнение судом принято в порядке статьи 49 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.08.2023 к участию в деле привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), истцу предложено уточнить исковые требования и субъектный состав.

12.09.2023г. через информационную систему «Мой арбитр» от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в которых истец отказывается от требований в части признания договора аренды недействительным. Просит приобщить дополнительные объяснения. В соответствии с уточнением иска глава КФХ ФИО1 просил: 1) признать договор №01-09 аренды земельного участка в правом выкупа от 01.09.2022г. прекратившим свое действие с 05.05.2023г.; 2) обязать Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Артемовский» возвратить КФХ ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 02:56:050106:56, площадью 4614 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для многоэтажной застройки в течение не позднее 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда; 3) признать договор залога права аренды земельного участка от 12.01.2023г., заключенный между ООО «Башнафта» и ООО СЗ «Артемовский» недействительным. 4) взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Артемовский» в пользу КФХ ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 18 000 рублей

В порядке статьи 49 АПК РФ уточнение судом принято, дело рассмотрено с его учетом, а также письменными пояснениями, представленными в материалы дела.

04.10.2023 года через информационную систему «Мой арбитр» от ответчика (2) поступил отзыв.

09.10.2023 года через информационную систему «Мой арбитр» от ответчика (1) поступил отзыв.

12.02.2024 года через информационную систему «Мой арбитр» от истца поступили возражения на отзыв.

14.02.2024 года через информационную систему «Мой арбитр» от ответчика (1) поступил отзыв на исковое заявление.

16.02.2024 года через информационную систему «Мой арбитр» от ответчиков поступили отзывы на исковое заявление, а также дополнительные письменные пояснения к отзывам.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2024г. удовлетворено ходатайство ФИО1 об обеспечении иска виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:56:050106:56, площадью 4614 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для многоэтажной застройки, на период производства по делу № А07-15874/2023.

Суд в порядке ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрацию городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан.

Третьим лицом Администрацией городского округа город Стерлитамак 04.04.2024г. представлен отзыв на исковое заявление, в котором орган указывает, что за период с 01.09.2022г. по 15.06.2023г. ООО СЗ «Артемовский» обращалось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство 3 раза (26.12.2022г., 03.05.2023г., 23.05.2023г.). При этом 26.12.2022г. в принятии заявления было отказано, поскольку был представлен неполный комплект документов.

В последующие два раза в выдаче разрешения на строительство ООО СЗ «Артемовский» отказано в виду несоответствия планируемого размещения объекта капительного строительства требованиям к строительству, а также в связи с отсутствием решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта на территории городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан.

Определением Арбитражного суда от 04.04.2024г. по делу №А07-15874/2023 объявлялся перерыв до 10 часов 30 минут 05.04.2024г.

Согласно ч. 4 ст. 137 АПК РФ, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

О возможности окончания подготовки дела к судебному разбирательству и рассмотрении требований по существу после окончания предварительного судебного заседания указано в определении суда от 20.02.2024 года.

Возражений относительно завершения предварительного судебного заседания не поступило.

По результатам предварительного судебного заседания судом открыто судебное заседание в первой инстанции в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 02:56:050106:56, площадью 4614 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для многоэтажной застройки.

Между главой КФХ ФИО1 (Арендодатель), и ООО Специализированный застройщик «Артемовский» (ранее ООО «УКС» ИНН <***>, ОГРН <***>) (Арендатор, Ответчик) 01 сентября 2022 года был заключен договор №01-09 аренды земельного участка с правом выкупа (далее по тексту – Договор аренды).

В силу п. 1.1. Договора аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 02:56:050106:56, площадью 4616 кв.м., м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для многоэтажной застройки, а Арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок по Акту приема-передачи.

По условиям договора земельный участок передается в аренду с целях строительства Арендатором многоквартирного жилого дома, расположенного в квартале ограниченном улицами Артема, Строителей, Караная ФИО8, Пригородная, Западного района ГО г. Стерлитамак Республики Башкортостан.

Договор заключен сроком на 24 (двадцать четыре) месяца и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно п. 3.1.4. Договора аренды Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, без согласия Арендодателя при условии его уведомления.

При этом в соответствии с п. 7.1. Договора аренды Стороны вправе любой момент отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом другую сторону за 2 (два) месяца до предполагаемой даты расторжения договора.

Актом приема-передачи от 01.09.2022г. земельный участок с кадастровым номером 02:56:050106:56 был передан в аренду Ответчику, также переданы технические условия на право присоединения и пользования инженерными коммуникациями.

Договор аренды был зарегистрирован в Межмуниципальном отделе по Стерлитамакскому району и городу Стерлитамак Управлении Росреестра по Республике Башкортостан запись о регистрации 02:56:050106:56-02/142-2022-6 от 28.09.2022г.

ФИО1, руководствуясь п. 7.1. договора аренды, 06.02.2023г. направил в ООО СЗ «Артемовский» уведомление об отказе от договора и его расторжении.

Данное уведомление было получено Ответчиком 04.03.2023г.

Истец полагает, что он, руководствуясь п. 7.1 Договора аренды, реализовал свое право на расторжение Договора в одностороннем порядке, просит признать договор 01-09 аренды земельного участка с правом выкупа от 01.09.2022 прекратившим свое действие с 05.05.2023г., по истечении 2 месяцев с момента получения ООО СЗ «Артемовский» уведомления, а также обязать ООО СЗ «Артемовский» возвратить ему земельный участок с кадастровым номером 02:56:050106:56, площадью 4614 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, не позднее 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Также Истец просит признать недействительным договор залога права аренды земельного участка 12.01.2023г., заключенный между ООО СЗ «Артемовский» и ООО «Башнафта», о котором ему стало известно 14.04.2023г.

ФИО1 полагает, что данная сделка была совершена ООО СЗ «Артемовский» для наложения дополнительных ограничений и недопущения расторжения договора аренды земельного участка.

В обоснование свой позиции Истец указывает, на то, что заявление о государственной регистрации договора залога поступило в Управление Росреестра 24.03.2023года, после того как он уведомил о расторжении договора аренды земельного участка. Его, как собственника земельного участка, в соответствии с п. 3.1.4. договора аренды, о залоге не уведомляли.

Обращает внимание суда, что на момент заключения данной сделки и в момент ее регистрации являлся одним из учредителей ООО СЗ «Артемовский». При этом, как участник Общества, данную сделку не одобрял, поскольку не уведомлялся о проведении внеочередного собрания участников с повесткой об одобрении сделки по передаче в залог каких-либо прав.

Такое решение об одобрение сделки было вынесено единственным участником ООО «УКС» № 3 ФИО3 ранее 10 августа 2022 еще до заключения договора аренды земельного участка, когда право аренды еще не существовало.

09 августа 2022 года ООО «Башнафта» решением № 11 единственного участника ФИО9 также были одобрены сделки по купле-продаже проектной документации для строительства многоквартирного дома, стоимостью 18 795 000 рублей, а также договор залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:56:050106:56, сроком действия залога до 31.08.2024г.

При этом, ФИО1 приводит довод, что ФИО9, являлся учредителем ООО СЗ «Башнафтатранс» и ООО «Башнафта» (на момент одобрения и заключения договора залога права аренды), а ФИО3, являлся финансовым директором ООО СЗ «Башнафтатранс».

Многочисленные обращения и претензии в ООО СЗ «Артемовский», в том числе о предоставлении копии договора залога права аренды земельного участка, остались без ответа и удовлетворения.

Кроме этого, Истец указывает на наличие в материалах реестрового дела №02:56:050106:56 (том № 10) двух разных по содержанию договоров залога права аренды земельного участка от 12.01.2023г.

ФИО1 полагает, что вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности действий ООО СЗ «Артемовский» и ООО «Башнафта», в связи с чем, просит признать недействительным договор залога права аренды земельного участка от 12.01.2023г.

Истец считает, что указанными действиями ему причинен значительный ущерб, поскольку ни один платеж за сданный в аренду земельный участок не поступил, право аренды земельного участка было передано в залог, с арендаторами, с которыми у ФИО1 ранее существовали договорные отношения, были заключены дополнительные соглашения о расторжении действующих договоров аренды.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО СЗ «Артемовский» в отзыве на уточненное исковое заявление и дополнительных пояснениях к нему ссылается на невозможность в силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннего отказа от договора аренды земельного участка с право выкупа, поскольку Арендатор условий договора аренды не нарушал, факт расторжения договора аренды не признает. Ответчик считает, что ФИО1 злоупотреблял своими правами, создавал препятствия в получении разрешения на строительство, так как Истец направлял письменные обращения в Администрацию города Стерлитамак Республики Башкортостан, утверждает на отсутствие наличия убытков у Истца.

Кроме этого, ООО СЗ «Артемовский» указывает на тот, факт, что одобрение сделки по заключению договора залога права аренды ФИО3 происходило 10.08.2022г., то есть до оформления права аренды на земельный участок, поскольку вопрос строительства многоквартирного дома не решается за неделю и требует финансирования. При этом, ссылается на уведомление, которое направлялось в адрес ФИО1 за исх. № 36 от 26.04.2023г. (почтовый идентификатор 45000081305264), после заключения договора залога, в связи с чем, полагает данную сделку законной, поскольку она зарегистрирована в Управлении Росреестра в соответствии с действующим законодательством.

ООО «Башнафта» исковые требования не признает, возражает против их удовлетворения, ссылается на невозможность расторжения договора аренды на основании одностороннего уведомления Арендодателя в виду его срочности, Кроме этого, указывает на злоупотребление правом со стороны Истца, поскольку ООО СЗ «Артемовский» договорные обязательства по аренде не нарушало, а ФИО1 в одностороннем порядке отказался от договора аренды. Также ООО «Башнафта» представило письменную позицию относительно принятых мер по получению разрешительной документации на строительство в Администрации ГО г. Стерлитамак.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При оценке представленных в деле доказательств, суд руководствуется также положениями ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований и возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из системного толкования указанных норм следует, что при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения.

Судом установлено, что между главой КФХ ФИО1 (Аренододатель) и ООО Специализированный застройщик «Артемовский» (ранее ООО «УКС») (Арендатор) 01 сентября 2022 года был заключен договор №01-09 аренды земельного участка с правом выкупа, сроком на 24 месяца.

В соответствии с п. 7.1 договора №01-09 аренды земельного участка с правом выкупа от 01.09.2022г. стороны вправе в любой момент отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом другую сторону за 2 (два) месяца до предполагаемой даты расторжения договора.

Договор подписан арендатором без разногласий по всем условиям договора.

ФИО1 на основании п. 7.1 договора аренды в адрес Ответчика - ООО СЗ «Артемовский» 06.02.2023г. направлено уведомление о сроке прекращения действия договора 01-09 аренды земельного участка с правом выкупа от 01 сентября 2022 года, в связи с бездействием Арендатора и неполучением в связи с этим арендной платы за переданный земельный участок, причинением убытков.

Уведомление получено ООО СЗ «Артемовский» 04 марта 2023года.

Следовательно, по истечении 2 месяцев с момента получения данного уведомления, то есть с 05.05.2023года договор № 01-09 аренды земельного участка с правом выкупа от 01 сентября 2022 года, заключенный главой КФХ ФИО1 и ООО СЗ «Артемовский», является прекращенным.

Возражения ООО СЗ «Артемовский» о невозможности расторжения договора аренды на основании одностороннего расторжения Арендодателя в силу его срочности не принимаются судом во внимание, поскольку указанная позиция основана на неверном толковании норм материального права.

Надлежащих доказательств, подтверждающих злоупотребление правом со стороны Истца при осуществлении права на одностороннее расторжение договора аренды, его недобросовестность в материалы дела не представлено.

Ссылка Ответчиков на письма ФИО1 в Администрацию городского округа город Стерлитамак с просьбой не выдавать разрешение на строительство судом отклоняется, поскольку данные обращения Истца имели место 06.07.2023г., 18.08.2023г., то есть после направления уведомления о расторжении договора аренды и подачи искового заявления в суд о признании его прекращенным.

При этом, судом принят во внимание тот факт, что за выдачей разрешения на строительство с полным комплектом, приложенных документов, Арендатор обратился лишь 03.05.2023г., то есть по истечении 8 месяцев действия договора аренды.

В связи с этим наличия признаков злоупотребления правом в действиях Арендодателя по одностороннему отказу от исполнения договора судом не установлено и из материалов не следует.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем доказательства освобождения земельного участка и передачи его Истцу Ответчиком не представлено (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом прекращения между сторонами арендных отношений и волеизъявления ФИО1 суд приходит к выводу об отсутствии у ООО СЗ «Артемовский» законных оснований для удержания спорного земельного участка и признает требование Истца об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:56:050106:56, площадью 4614 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для многоэтажной застройки обоснованным.


Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерции в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

По смыслу вышеприведенных норм под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

По своей правовой природе злоупотребление правом является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершение сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующее закону (статьи 10 и 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 7 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота (Постановление КС РФ от 27 октября 2015 г. № 28-П).

При решении вопроса о наличии в поведении того или иного лица признаков злоупотребления правом суд должен установить, в чем заключалась недобросовестность его поведения при заключении оспариваемых договоров, имела ли место направленность поведения лица на причинение вреда другим участникам гражданского оборота, их правам и законным интересам.

Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

Судом установлено, что между ООО «СЗ «Артемовский» и ООО «Башнафта» 12.01.2023г. заключен договор залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:56:050106:56 (далее - договор залога).

По условиям данного договора залога ипотека установлена в обеспечение обязательства ООО СЗ «Артемовский» по следующим договорам, заключенным между ООО СЗ «Артемовский» и ООО «Башнафта»:

- договор купли-продажи проектной документации от 10.08.2022г. на сумму 18 795 000 рублей;

- договор оказания услуг технического заказчика №0106/2022-У от 01.06.2022г. на сумму 1 260 000 рублей.

С заявлением о государственной регистрации сделки по залогу права аренды земельного участка от 12.01.2023г. стороны обратились в Управление Росреестра 24.03.2023г.

Договор залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:56:050106:56 зарегистрирован в Управлении Росреестра 14.04.2023г.

В силу п. 1.6. договора залога залогодатель обязан направить уведомление Арендодателю о состоявшемся залоге права аренды в течение 7 (семи) рабочих дней после государственной регистрации залога в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость.

Согласно пп. 12 п. 14.1 Устава ООО СЗ «Артемовский» совершение Обществом сделок залога, поручительства, дарения, займа и кредита, доверительного управления, сделок с ценными бумагами (долями) Общества и третьих лиц, а также сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом Общества относится к компетенции общего собрания участников.

В ООО СЗ «Артемовский» (ранее ООО «УКС») заключение договора залога права аренды от 12 января 2023г. было одобрено 10 августа 2022 года решением единственного участника ООО «УКС» № 3 ФИО3.

В ООО «Башнафта» договор залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:56:050106:56, сроком действия залога 31.08.2024г. был одобрен 09 августа 2022 года решением № 11 единственного участника ФИО9.

Истец указывает, что с сентября 2022года является участником ООО СЗ «Артемовский», решения об одобрении договора залога не принимал, уведомлений о залоге, как собственник земельного участка, не получал.

Ответчиком в материалы дела представлено уведомление ФИО1 о залоге, направленное по адресу <...>, с почтовой квитанцией от 27.04.2023г. идентификатор 45000081305264 и описью вложения.

Проанализировав указанные документы, суд считает, что договор залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:56:050106:56 от 12.01.2023г., заключенный между ООО СЗ «Артемовский» и ООО «Башнафта» является недействительной сделкой, поскольку нарушает запрет установленный ст.10 Гражданского Кодекс Российской Федерации.

Так, как следует из материалов дела договор залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:56:050106:56 заключен 12.01.2023года.

В управление Росреестра с заявлением о регистрации участники сделки обратились лишь 24.03.2023года.

К представленному Ответчиком уведомлению о залоге суд относится критически, поскольку оно направлено 27.04.2023г. то есть по истечении разумного срока уведомления, по истечении 3 (трех) месяцев с момента заключения договора залога, по адресу арендуемого земельного участка Республика Башкортостан <...> в то время как у ФИО1 фактическим адресом является <...>.

Кроме того данное уведомление направлено 27.04.2023г., то есть с нарушением условий п. 1.6. договора залога права аренды земельного участка от 12.01.2023г., в соответствии с которым залогодатель обязан направить уведомление в течение 7 (семи) рабочих дней после государственной регистрации залога.

Также, заслуживает внимание суда довод Истца о недобросовестности со стороны ООО СЗ «Артемовский» и ООО «Башнафта» при одобрении залога несуществующего права аренды земельного участка.

Суд считает, что поскольку на момент совершения данной сделки по залогу права аренды 12.01.2023года ФИО1 являлся одним из учредителей ООО СЗ «Артемовский», а договор залога права аренды был одобрен еще 10.08.2022г., то есть задолго до заключения указанной сделки единственным учредителем ФИО3, то такое поведение сторон назвать добросовестным не представляется возможным.

При этом, суд принимает во внимание довод Истца о том, что действия по обременению земельного участка были совершены после получения уведомления о расторжении договора аренды земельного участка, в отсутствие арендных платежей и неполучения разрешительных документов на строительство.

Кроме этого, в процессе рассмотрения дела Ответчикам предлагалось приобщить документы, подтверждающие реальность обеспечиваемых залогом сделок.

На судебном заседании 20.02.2024г. ООО СЗ «Артемовский» и ООО «Башнафта» судом было указано на необходимость представить документы о перечисление денежных средств по договору купли-продажи проектной документации от 10.08.2022г. на сумму 18 795 000 рублей и по договору оказания услуг технического заказчика №0106/2022-У от 01.06.2022г. на сумму 1 260 000 рублей.

Между тем данные документы Ответчиками в материалы дела не представлены.

В ходе рассмотрения данного дела Ответчик ООО СЗ «Артемовский» 25.01.2024г. уступило свои права по аренде спорного земельного участка ИП ФИО10.

Данный договор №01-09/1 переуступки прав и обязанностей по аренде земельного участка был зарегистрирован 11.03.2024г. в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан номер государственной регистрации 02:56:050106:56-02/142/2024-9.

ФИО10 является одним из учредителей ООО СЗ «Артемовский», другим участником данного общества является Истец – ФИО1.

Однако своего согласия на одобрение данной сделки, которая является сделкой с заинтересованностью, Истец не давал, о чем дал пояснения в ходе судебного заседания.

Впоследствии на судебном заседании 04.04.2024года ООО СЗ «Артемовский» пояснило, что осуществило обратный перевод прав Арендатора с ИП ФИО10 на ООО СЗ «Артемовский», доказательств одобрения сделки учредителями не представило.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что факт нарушения Ответчиками запрета установленного ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации подтвержден материалами дела.

Таким образом, суд установил, что договор залога права аренды земельного участка от 12.01.2023г. является недействительной сделкой.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования удовлетворить.

Производство по делу № А07-15874/2023 прекратить в части требований о признании договора аренды № 01-09 земельного участка с правом выкупа от 01.09.2022г., заключенного между КФХ ФИО1 и руководителем «УКС» (переименован в Общество с ограниченной ответственностью «СЗ «Артемовский») недействительным.

Признать договор № 01-09 аренды земельного участка с правом выкупа от 01.09.2022г. прекратившим свое действие с 05.05.2023г.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Артемовский» возвратить КФХ ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 02:56:050106:56, площадью 4614 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для многоэтажной застройки в течение не позднее 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Признать договор залога права аренды земельного участка от 12.01.2023г., заключенный между ООО «Башнафта» и ООО СЗ «Артемовский» недействительным.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Артёмовский" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) судебные расходы по госпошлине в размере 6 000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Башнафта" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) судебные расходы по госпошлине в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья Э.Р. Абдуллина