Решение от 29 сентября 2020 г. по делу № А40-178169/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40- 178169/19-64-1592
29 сентября 2020г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2020г.

Решение в полном объеме изготовлено 29 сентября 2020г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Чекмаревой Н.А.,единолично,

при ведении протокола помощником судьи Саитовой Г.М.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Акционерному обществу "Софтлайн Трейд"

о взыскании задолженности

третье лицо: ООО «Управляющая Компания Монблан»

в судебном заседании приняли участие:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: ФИО2, доверенность от 16.01.2020

от третьих лиц: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Акционерному обществу "Софтлайн Трейд" о взыскании расходы на восстановительный ремонт нежилого помещения № 3.6 общей площадью 132,3 кв.м., с кадастровым номером 31:16:0208022:395, расположенного на 3 этаже здания «Монблан» по адресу: <...> в размере 233 525 руб. 76 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определением суда в порядке ст. 51 АПК РФ, к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Управляющая Компания Монблан»

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах http://www.msk.arbitr.ru/ и http://www.arbitr.ru/, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направили, третье лицо отзыв на иск не представило, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ. От истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив доводы представителя ответчика и представленные доказательства, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично, в связи со следующим.

Из материалов дела усматривается, 23.09.2017г. между АО «Софтлайн Трейд» (арендатор, ответчик) и ООО «Контент» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилых помещений № ДА 170100005, согласно условиям которого арендодатель предоставил Арендатору помещение № 3.6 общей площадью 132,3 кв.м., с кадастровым номером 31:16:0208022:395, расположенное на 3 этаже здания «Монблан» по адресу: <...>.

По дополнительному соглашению о правопреемстве по договору аренды от 15.11.2017 г. в связи со сменой собственника помещения в порядке правопреемства права и обязанности по договору аренды от ООО «Контент» перешли к Индивидуальному предпринимателю ФИО3.

29.05.2018г. к ФИО1 (Арендодатель, истец), на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 14.02.2018 г. перешло право собственности на арендованное помещение, о чем имеется запись в Едином государственном реестре недвижимости № 31:16:0208022:395-31/001/2018-3.

01.06.2018 г. между Арендатором и ИП ФИО1 было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды нежилых помещений № ДА 170100005 от 23.09.2017 г., согласно которому в связи со сменой собственника помещения в порядке правопреемства права и обязанности по договору аренды от Индивидуального предпринимателя ФИО3 перешли к Индивидуальному предпринимателю ФИО1.

17.08.2018 г. от Арендатора поступило уведомление о зачете обеспечительного платежа за последний месяц аренды.

22.08.2018 г. Арендатором и Арендодателем с участием представителей управляющей компании «Монблан», занимающейся обслуживанием здания, где расположено помещение, был подписан акт сдачи-приема (возврата) помещения.

В ходе осмотра помещения, было зафиксировано, и в последующем отражено в Акте Сдачи, состояние возвращаемого имущества:

- п. 1.2.1 Акта Сдачи «Полы ламинат»: «Состояние неудовлетворительное. Следы многочисленного/постоянного залитая, вздутие ламината, затертость, по всей площади покрытия (Приложение № 1 фотографии с 1 по 5). Для дальнейшего использования по назначению непригодны»;

-п. 1.4.1 Акта Сдачи «Стеклопакет»: «Состояние одного стеклопакета неудовлетворительное. Имеются трещины (Приложение № 1 фотография 6). Для дальнейшего использования по назначению непригоден. Остальные стеклопакеы в удовлетворительном состоянии».

Так же согласно п. 3 Акта Сдачи оборудование находящееся в Помещении/Торговом месте указанное в п. 1.2.1 и 1.4.1 таблицы с перечнем оборудования, находится в неудовлетворительном состоянии, для дальнейшего использования является непригодным, требует замены, обязанность по несению расходов на замену, согласно Договора Аренды, возлагается на Арендатора.

Так из Акта сдачи установлен факт повреждения имущества помещения Арендатором в ходе эксплуатации помещения по договору аренды.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 3.1.1 договора аренды установлена обязанность Арендодателя по предоставлению помещения по Акту приема-передачи в течении 1 (одного) календарного дня с даты заключения договора аренды.

Исправное состояние помещения и оборудования в нем, на момент его передачи Арендатору, подтверждается актом приема-передачи от 23.09.2017 г. (Приложение № 2 к договору арены), по которому Арендодателем было передано помещение Арендатору, а именно п. 1 Акта передачи, где указываются характеристики нежилого помещения и п. 3 Акта передачи, где указано следующее: помещение и перечисленное в нем оборудование является технически исправными, целостными, пригодными к эксплуатации по назначению.

Согласно п. 2 Акта Передачи стороны произвели осмотр указанного помещения и оборудования, претензий к друг другу не имеют.

Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (аналогичная обязанность Арендатора предусмотрена п. 3.3.4 - 3.3.10, 3.3.13 договора аренды).

Согласно п. 3.3.10 договора аренды за Арендатором закреплена обязанность устранять неисправности, повреждения, их последствия в помещении. При этом Арендодатель вправе самостоятельно устранить повреждения, которые в полом объеме Арендатор компенсирует за свой счет. Арендатор обязуется возместить Арендодателю реальный ущерб (в том числе затраты) на устранение повреждений в размере, установленном на основании представленных Арендодателем документов (в том числе, смет подрядных организаций).

В виду выявленных повреждений имущества помещения, истцом была произведена строительно-техническая экспертиза восстановительного ремонта нежилого офисного помещения ООО Специализированное предприятие «Гарант», на основании договора на оказание услуг строительно-технической экспертизы № 21-07-19 от 25.03.2019 г.

Согласно экспертному Заключению от 08.04.2019г. № 21-07-19 восстановительного ремонта нежилого помещения (офисного помещения) с кадастровым номером 31:16:0208022:395, расположенного по адресу: <...> (3.6), площадью 132,3 кв.м. общий ущерб составил 220 504 рубля 75 копеек.

Так в Заключении при осмотре объекта экспертизы были выявлены следующие дефекты:

1) офис (нумерация согласно техническому паспорту (пом. Па)): истирания (износ), коробления, трещины и расхождения стыков ламината, вспучивание стыков (перепадов высот) соседних примыкающих участков ламината, щели в торцевых стыках и по периметру, отслаивания покрытий, изменения цветности покрытий; деформация и растрескивание плинтусов, следы черного цвета на плинтусах; царапины, черные и серые следы на стенах и на колоннах, локальные выкрашивания окрасочного слоя, следы клея, следы отверстий в стенах;

- перегородка из ПВХ профиля напротив входа в офисное помещение, перегородка не узаконена и не согласованна с собственником;

2) подсобное помещение (нумерация согласно техническому паспорту (пом. 16)): лучевая трещина на внутреннем стекле стеклопакета размерами 2,0 м.*1,4 м. в нижней части стеклопакета на 1/2 от общей площади; след от удара располагается в середине стека; стекло ремонту не подлежит; царапины, следы на стенах, локальные выкрашивания окрасочного слоя; провода внутренней электросети слева от входа внизу - валяются на полу; концы проводов не изолированы.

Указанные недостатки являются явными, видимыми, выявленными в процессе проведения экспертизы, значительными, по степени выраженности критическими, устранимыми.

При заключении договора аренды Арендатором был предоставлен Арендодателю обеспечительный платеж в размере 72 765 рублей 00 копеек.

Согласно п. 4.5.1 договора аренды обеспечительный платеж по договору должен быть оплачен Арендатором (в случае неоплаты, неполной оплаты на дату заключения договора). Обеспечительный платеж имеет своей целью обеспечить гарантию надлежащего исполнения обязательств по договору. Сумма обеспечительного платежа зачитывается в счет арендной платы по договору за последний месяц аренды, исчисляемый с даты начала аренды.

В соответствии с п. 4.6 договора аренды денежные средства, оплаченные Арендатором Арендодателю по договору в качестве Обеспечительного платежа, Арендодатель в праве по собственному усмотрению и без дополнительного согласования с Арендатором засчитать в счет арендной платы, а так же в счет возмещения убытков и уплаты неустойки в случае нарушения договора Арендатором.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что в виду того, что был установлен факт повреждения имущества помещения Арендатором в ходе эксплуатации помещения по договору аренды, Арендатор обязан оплатить стоимость восстановительного ремонта в размере 233 525 руб. 76 коп.

Направленная ответчику претензия от 29 мая 2019 оставлена без удовлетворения.

Поскольку ответчик сумму причиненных убытков не возместил, истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно ч. 2 ст. 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с ч. 1 ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Статьей 393, ч. 1 ГК РФ на должника возложена обязанность возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Таким образом, в силу ст. 393 ГК РФ, обязанность должника возместить убытки возникает: при наличии неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств; наличия и размера, понесенных истцом убытков; наличия причинной связи между правонарушением и убытками.

Основания возникновения ответственности за нарушение обязательств предусмотрены статьей 401 ГК РФ, согласно ч. 1 которой, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии с ч. 2 ст. 401 ГК РФ, лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Таким образом, для возмещения убытков необходимо доказать прямую связь с установлением вины лица, причинившего данные убытки.

В соответствии с действующим законодательством, возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать совокупность нескольких условий (оснований возмещения убытков): противоправности действий (бездействия) причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями (бездействием) и убытками, наличие и размер понесенных убытков. Для удовлетворения требований истца о взыскании убытков необходима доказанность всех в совокупности указанных фактов.

Между тем, из представленных в материалы дела доказательств не следует о том, что описываемые в экспертизе повреждения возникли по вине ответчика, поскольку, с момента возврата помещения ответчиком истцу - с 22.08.2018г. по дату осмотра помещения экспертами ООО «СП «Гарант» (по 28.03.2019г.), прошло более 7 (Семи) месяцев. За этот период времени, помещение могло быть повреждено как новыми арендаторами, так и в следствие каких-либо прорывов/аварий, иных климатических и физических воздействий, а также любыми третьими лицами.

Под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия. Следствием обычного использования помещений по назначению (под офис) является потертость полов и загрязнение стен.

В материалы дела истец не предоставил документов, доказывающих, что повреждения, выявленные при осмотре помещения экспертами 28.03.2019г., были нанесены помещению в течение срока аренды помещения ответчиком и по вине последнего, само же по себе выявление повреждений не может быть отождествлено с действиями ответчика потому, что осмотр помещения экспертной организацией проводился спустя более чем 7 месяцев с момента освобождения помещения ответчиком.

Указания истца на отсутствие согласования установки перегородки из ПВХ профиля также не доказаны, так как в 2012 году собственник помещения (ООО «Контент») письмом б/н от 29.10.2012г. согласовал установку указанной выше перегородки, при условии, что ответчик заключит договор аренды на новый срок, или пролонгирует ранее действующий договор, а также стороны изменят условия пунктов 5.3. и 5.4. уже заключенного договора аренды.

Ответчик в гарантийном письме № 106/12 от 29.10.2019г. гарантировал ООО «Контент» заключение нового договора аренды. Также стороны согласовали и подписали протокол разногласий к действующему договору, исключив из его редакции пункты 5.3. и 5.4.

Обоюдно выполнив условия письма ООО «Контент» б/н от 29.10.2012г., предыдущий собственник помещения и ответчик согласовали должным образом размещение перегородки из ПВХ в арендуемом на тот момент времени помещении.

В соответствии с пунктом 5.8. договора аренды, в случае отсутствия согласия Арендодателя на оставление каких-либо отделимых улучшений, произведенных Арендатором за свой счет, Арендатор обязуется по требованию Арендодателя демонтировать указанные отделимые улучшения Помещения до подписания Акта сдачи-приемки (возврата) помещения.

В пункте 2 Акта возврата помещения сторонами установлено, что все имущество, оставленное в помещении на дату подписания настоящего Акта, переходит в собственность Арендодателя, при этом стоимость оставленного имущества возмещению не подлежит.

Учитывая вышеуказанное, в связи с тем, что истец до момента подписания сторонами Акта возврата помещения не требовал демонтажа перегородки из ПВХ и подписал Акт возврата помещения, перегородка из ПВХ перешла в собственность истца на безвозмездной основе, и требования истца о компенсации ему ответчиком стоимости работ по демонтажу перегородки незаконны и необоснованны.

Учитывая вышеуказанное, требования истца к ответчику о компенсации стоимости восстановительного ремонта иных дефектов помещения и оборудования, кроме тех, что были зафиксированы в Акте возврата помещения, являются незаконными и необоснованными.

Суд критически относится к представленному истцом Заключению строительно-технической экспертизы восстановительного ремонта нежилого офисного помещения № 21-07-19 от 08.04.2019г., поскольку не имеется данных об исходном состоянии помещения в момент принятия его в аренду ответчиком в марте 2012 года, а также о степени нормального износа помещения по состоянию на март 2012 года. Также необоснованно было и проведение экспертизы на предмет восстановительного ремонта всего помещения и его конструктивных и технических элементов, тогда как в Акте возврата помещения было конкретное указание на два недостатка - стеклопакет и полы.

Кроме того, согласно Перечню нормативно-технической документации (раздел 9 Экспертизы), при производстве экспертизы и для определения стоимости восстановительного ремонта, Экспертное учреждение применяло недействующие, либо отмененные нормативно-технические документы, использование которых в процессе проведения экспертизы влечет недействительность результатов самой экспертизы и невозможность использования стоимости восстановительного ремонта, указанного в ней в качестве доказательства размер ущерба/убытков истца.

Суд соглашается с представленным контррасчетом ответчика, согласно которому, учитывая среднюю рыночную стоимость напольного покрытия (ламината) и услуг по его укладке, а также среднюю рыночную стоимость замены стеклопакета, общая средняя рыночная стоимость восстановительного ремонта напольного покрытия и стеклопакета (то есть дефектов, зафиксированных сторонами в Акте сдачи-приёма (возврата) б/н от 22.08.2018г.) составляет: замена одного стекла стеклопакета — 4 851 рубль 33 копейки, покупка напольного покрытия (ламината) на площадь 132,3 кв.м. - 49 959 рублей 13 копеек, услуги по демонтажу и укладке напольного покрытия на площади 132,3 кв.м. - 9 578 рублей 52 копеек. Итого, общая стоимость восстановительного ремонта (по указанным в Акте повреждениям) составляет 64 388 рублей 98 копеек.

По правилам ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании доказательств. При этом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Поскольку материалами дела подтверждены неправомерные действия ответчика, размер причиненных убытков, а также причинно-следственная связь между неправомерными действиями ответчика и возникшими у истца убытками, суд считает обоснованными, доказанными и подлежащими удовлетворению требование истца о взыскании убытков в размере 64 388 рублей 98 копеек.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине, понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, поскольку требования, заявленные в иске, обоснованы частично. С учетом положений ст.333.22 Налогового кодекса РФ в связи с уменьшением размера основных исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины в размере 433 руб. 00 коп. подлежит возврату истцу в порядке ст. 104 АПК РФ.

На основании статей 8, 11, 12, 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 4, 9, 64-68, 71, 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Акционерного общества "Софтлайн Трейд" в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 убытки в размере 64 388 (шестьдесят четыре тысячи триста восемьдесят восемь) руб. 98 коп., расходы по госпошлине в размере 2 115 (две тысячи сто пятнадцать) руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО1 из доходов Федерального бюджета РФ излишне уплаченную госпошлину в размере 433 (четыреста тридцать три) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Н.А. Чекмарева