Решение от 19 ноября 2024 г. по делу № А66-15562/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

http://tver.arbitr.ru,      http://my.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИИ?СКОИ? ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-15562/2024
г.Тверь
20 ноября 2024 года



Резолютивная часть объявлена 20.11.2024

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Погосян Л.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Сапуновой А.Д., при участии представителей: от заявителя – ФИО1 (доверенность от 16.02.2024), от ответчика ООО "Прогресс" - ФИО2 (доверенность от 01.11.2024), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Прокуратуры Тверской области, г. Тверь (ИНН <***>, ОГРН <***>) в интересах Правительства Тверской области, г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>), Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>) и неопределенного круга лиц к ответчикам Государственному казенному учреждению Тверской области "Центр управления земельными ресурсами Тверской области", г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>), Обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс", г. Торжок Тверской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), третьи лица: Комитет по управлению имуществом муниципального образования городской округ город Торжок Тверской области, г. Торжок Тверской области, Администрация муниципального образования городской округ город Торжок Тверской области, г. Торжок Тверской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, г. Тверь, о признании недействительным договора и применении последствий его недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Тверской области, г. Тверь (заявитель) обратилась в Арбитражный суд Тверской области в интересах Правительства Тверской области, г. Тверь и неопределенного круга лиц к Государственному казенному учреждению Тверской области "Центр управления земельными ресурсами Тверской области", г. Тверь (далее – ответчик, ГКУ «Центр управления земельными ресурсами») и к Обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс", г. Торжок Тверской области (далее – второй ответчик, Общество) с требованиями: признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 15-ДКП от 14.07.2023 с кадастровым номером 69:47:0130314:46 заключенный между государственным казенным учреждением Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» и ООО «Прогресс»; снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 69:47:0130314:362, расположенный по адресу: <...> земельный участок 32, площадью 3329 +/- 20; обязать исключить из Единого государственного кадастра недвижимости (далее - ЕГРН) сведения о границах характерных точек земельного участка с кадастровым номером 69:47:0130314:362 и восстановить сведения о границах характерных точек земельных участков с кадастровыми номерами 69:47:0130314:46 и 69:47:0130314:21; применить последствия недействительности сделки возложив на ООО «Прогресс» обязанность возвратить в ГКУ Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» земельный участок с кадастровым номером 69:47:0130314:46 в течение 10 дней со дня вступления в законную силу судебного акта; указать в резолютивной части судебного решения, что оно является основанием для органа регистрации прав для внесения изменений в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 69:47:0130314:46 с адресным ориентиром: примерно в 13,1 м. по направлению на север от <...>.

При подаче иска в качестве третьих лиц, участвующих в деле, заявитель указал: Комитет по управлению имуществом муниципального образования городской округ город Торжок Тверской области, г. Торжок Тверской области (далее – Комитет), Администрация муниципального образования городской округ город Торжок Тверской области, г. Торжок Тверской области (далее – Администрация), Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, г. Тверь.

До начала судебного заседания от Общества поступили дополнения к отзыву; от ГКУ «Центр управления земельными ресурсами», Комитета и Администрации поступили отзывы на исковое заявление.

 Лица, участвующие в деле, надлежаще уведомлены о месте и времени проведения судебного заседания.

Явку представителей обеспечили заявитель и Общество; иные лица, участвующие в деле явку представителей в судебное заседание не обеспечили, судебное заседание проводится в отсутствие их представителей в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие возражений указанных лиц о рассмотрении дела без их участия.

При разрешении спора суд исходит из следующего:

Между государственным казенным учреждением Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» и Обществом с ограниченной ответственностью «Прогресс» в соответствии с подп. 6 п 2 ст. 39.3 ЗК РФ 14.07.2023 заключен договор купли-продажи земельного участка государственная собственность на который не разграничена №15-ДКП, о передаче в собственность ООО «Прогресс» земельного участка с кадастровым номером 69:47:0130314:46 площадью 2289 кв.м с адресным ориентиром: примерно в 13,1 м. по направлению на север от <...>. Данный земельный участок в последующем объединён со смежным земельным участком с кадастровым номером 69:47:0130314:21, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером 69:47:0130314:362.

В пункте 1.2 договора указано, что на участке имеются объекты недвижимого имущества, а именно: административное здание с кадастровым номером 69:47:0130314:361 площадью 14.3 кв.м, объект незавершенного строительства со степенью готовности 73 %.

Прокуратура Тверской области заявляет о недействительности в силу ничтожности, поскольку ООО «Прогресс», обращаясь за выкупом земельного участка, указало на то, что является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на участке, при этом объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений, сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятого ими земельного участка в собственность. Кроме того, площадь спорного земельного участка превышает площадь располагающегося на нем объекта недвижимости завершенного строительством более чем в 160 раз, что существенно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта.

Частью 1 статьи 52 АПК РФ предусмотрено право прокурора обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной этими органами (абзац второй и третий названной статьи кодекса).

В пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 № 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" разъяснено, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации " (далее Постановление № 25) разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74 - 75 Постановления № 25 разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Требования прокурора о признании договора от 14.07.2023 № 15-ДКП купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 69:47:0130314:46 недействительным (ничтожным) мотивированы нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность, отсутствием обоснования необходимой площади земельного участка под существующий объект, отсутствием у объекта признаков объекта недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу подпункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Исходя из материалов дела, суды установили принадлежность ответчику на праве собственности нежилого здания общей площадью 14,3 кв. м, по адресу: <...>. Решение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 15.05.2023. Здание располагается на земельном участке с кадастровым номером 69:47:0130314:46 общей площадью 2289 +/- 21 м2.

В отзыве на исковое заявление ответчики относительно несоразмерности земельного участка располагающемуся на нем объекта недвижимости завершенного строительства возражений не представили, что по смыслу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ является признанием данного обстоятельства ответчиками.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта. При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Обязанность по представлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в приватизации земельного участка.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе установив, что площадь предоставленного ответчику в собственность земельного участка значительно превышает площадь объекта, ответчиком не приведено надлежащих доказательств в обоснование площади испрашиваемого земельного участка, земельный участок отчужден в собственность ответчика без проведения конкурсных процедур и площадью, существенно превышающей площадь объекта, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований: о признании указанной сделки недействительной (ничтожной) заключенной с нарушением требований земельного законодательства и норм статьи 168 ГК РФ;  снятии с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 69:47:0130314:362, расположенного по адресу: <...> земельный участок 32, площадью 3329 +/- 20; исключении из ЕГРН сведений о границах характерных точек земельного участка с кадастровым номером 69:47:0130314:362 и восстановлении сведений о границах характерных точек земельных участков с кадастровыми номерами 69:47:0130314:46 и 69:47:0130314:21, а также об обязании второго ответчика возвратить ответчику земельный участок с кадастровым номером 69:47:0130314:46 в десятидневный срок по вступлении решения в законную силу.

Исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Вместе с тем, несмотря на заявление Прокуратурой Тверской области требования только о возврате земельного участка в собственность ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», суд находит необходимым применить в качестве последствия недействительности сделки двустороннюю реституцию и восстановить положение, существовавшее на момент заключения недействительной сделки.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 ГК РФ), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (пункт 4 статьи 167 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 80 постановления № 25, по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное.

При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

07.08.2020 заключен договор аренды земельного участка № 018/20-ЗА о предоставлении ООО «Прогресс» в аренду земельного участка с кадастровым номером 69:47:0130314:46 в срок до 01.08.2023 по цене 45 701 руб. в год.

20.04.2022 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 018/20-ЗА от 12.08.2020, согласно которому срок действия договора аренды увеличен на 3 года, то есть до 01.08.2026.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему прошли государственную регистрацию, в ЕГРН внесена запись № 69:47:0130314:46-69/085/2020-26.

14.07.2023 заключен договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов № 15-ДКП.

Платежным поручением № 126 от 14.07.2023 Обществом внесена оплата по договору №15-ДКП от 14.07.2023 в размере 687 398, 15 руб.

С учетом периода фактического пользования покупателем земельным участком с даты заключения договора от 14.07.2023 № 15-ДКП купли-продажи земельного участка до момента признания его недействительным, принципа платности земли, размера арендной платы в сумме 389 526, 36 руб. арендная плата, начисленная за период пользования земельным участком, подлежат зачету в счет возврата оплаты по договору купли-продажи.

Поскольку Обществу подлежит возврату Продавцом выкупная стоимость, уплаченная 14.07.2023, сальдо взаимных предоставлений составляет 297 871 руб. 79 коп. в пользу Общества.

Суд отклоняет доводы ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» относительно обязательности указания в решении суда на возврат денежных средств, перечисленных Обществом в счет оплаты выкупной стоимости земельного участка, за счет средств  бюджета Муниципального образования «Городской округ город Торжок», как не отвечающие положениям пункта 1 статьи 313 ГК РФ и разъяснениям, содержащимся в пункте 12 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", в соответствии с которым денежные средства, перечисленные третьим лицам во исполнение недействительной сделки, подлежат возврату стороной по данной сделке.

Приведенная ответчиком в отзыве процедура возврата уплаченной выкупной стоимости за счет средств  бюджета Муниципального образования «Городской округ город Торжок» является механизмом исполнения решения суда, не требующим изложения в решении в соответствии со статьей 170 АПК РФ.

С учетом вышеизложенного суд также применяет последствия недействительности сделки, в виде взыскания с ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» в пользу Общества 297 871 руб. 79 коп., полученных при исполнении недействительной сделки.

Поскольку до заключения ничтожного договора купли-продажи спорный земельный участок был предоставлен ООО «Прогресс» на праве аренды, срок действия договора аренды от 07.08.2020 № 018/20-ЗА с учетом дополнительного соглашения от 20.04.2020 установлен до 01.08.2026, после признания договора купли-продажи недействительным арендные отношения между сторонами не считаются прекратившимися, последствием ничтожности договора купли-продажи, при таких обстоятельствах, является возвращение титула (права собственности) на земельный участок от ООО «Прогресс» ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора.

Правовой подход, по которому в случае признания недействительным договора купли-продажи ранее арендуемой вещи аренда восстанавливается на неистекший к моменту вынесения решения срок находит свое отражение, в том числе, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2021 № 309-ЭС21-6162, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2024 № 53-КГ24-7-К8.

В абзаце 5 пункта 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – Пленум № 73) разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Доводы заявителя о невозможности восстановления действия договора аренды земельного участка от 07.08.2020  № 018/20-ЗА противоречат как условиям указанного договора в редакции дополнительного соглашения от 22.04.2022 об увеличении срока действия договора на три года, так и приведенной правовой позиции, изложенной в абзаце пятом пункта 5 постановления Пленума № 73.

В указанной связи, с учетом положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ, суд приходит к выводу о необходимости восстановить действие договора аренды земельного участка от 07.08.2020 № 018/20-ЗА до 01.08.2026 в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:47:0130314:46 по адресу Тверская область, г. Торжок, примерно в 13,1 м. по направлению на север от ул. Пролетарская, д. 25, а также восстановить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись № 69:47:0130314:46-69/085/2020-26 об аренде земельного участка с кадастровым номером 69:47:0130314:46.

С учетом освобождения заявителя и ответчика в силу подп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина подлежит взысканию со второго ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» в размере 44 685 рублей в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 121-123, 156, 167 - 171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Прокуратуры Тверской области удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №15-ДКП от 14.07.2023 с кадастровым номером 69:47:0130314:46, заключенный между государственным казенным учреждением Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» (ИНН <***> ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Прогресс» (ИНН <***> ОГРН <***>).

Снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 69:47:0130314:362, расположенный по адресу: <...> земельный участок 32, площадью 3329 +/-20.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о границах характерных точек земельного участка с кадастровым номером 69:47:0130314:362 и восстановить сведения о границах характерных точек земельных участков с кадастровыми номерами 69:47:0130314:46 и 69:47:0130314:21.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Прогресс», г. Торжок Тверской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) возвратить Государственному казенному учреждению Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>) земельный участок с кадастровым номером 69:47:0130314:46 не позднее 10 дней со дня вступления в законную силу настоящего судебного акта.

Взыскать с Государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Прогресс» (ИНН <***> ОГРН <***>) в качестве применения последствий недействительности сделки 297 871 руб.  79 коп.

Восстановить действие договора аренды земельного участка от 07.08.2020 № 018/20-ЗА до 01.08.2026 в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:47:0130314:46 по адресу Тверская область, г. Торжок, примерно в 13,1 м. по направлению на север от ул. Пролетарская, д. 25.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись № 69:47:0130314:46-69/085/2020-26 об аренде земельного участка с кадастровым номером 69:47:0130314:46.

Данное решение является основанием для органа регистрации прав для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Прогресс», г. Торжок Тверской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации 44 685 рублей государственной пошлины.

Взыскателям выдать исполнительные листы в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение может быть обжаловано по правилам главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда в месячный срок со дня принятия.


         Судья

                                         Л.Г.Погосян