Решение от 6 декабря 2018 г. по делу № А76-22931/2018

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-22931/2018
06 декабря 2018 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2018 г.

Решение в полном объеме изготовлено 25 октября 2018 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Магнитогорска, ОГРН <***>, г. Магниогорск Челябинской области,

к Муниципальному унитарному предприятию "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление № 4 г. Магнитогорска", ОГРН <***>, г. Магниогорск Челябинской области,

о взыскании 153 191 руб. 60 коп.,

при неявке сторон в судебное заседание,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Магнитогорска, ОГРН <***>, г. Магниогорск Челябинской области, (далее – истец, Администрация), 18.07.2018 обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Муниципальному унитарному предприятию "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление № 4 г. Магнитогорска", ОГРН <***>, г. Магниогорск Челябинской области, (далее – ответчик, МУП "ЖРЭУ №4 г.Магнитогорска"), о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 9836 от 24.05.2017 за период с 01.07.2017 по 31.12.2017 в размере 145 683 руб. 51 коп., пени за период с 26.06.2017 по 31.12.2017 в размере 7 508 руб. 09 коп. (л.д. 3-5).

Определением суда от 20.07.2018 исковое заявление принято для рассмотрения в порядке упрощенного производства (л.д. 1-2).

Определением суда от 18.09.2018 суд перешел к рассмотрению искового заявления по общим правилам искового производства (л.д. 77-78).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 65 Земельного кодекса российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Истец, ответчик в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (л.д. 97-98). Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, в котором возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, пояснил, что задолженность за аренду земельного участка отсутствует (л.д. 70), представил контррасчет (л.д. 95).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Администрацией города Магнитогорска (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием «Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление № 4 г. Магнитогорска» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 9836 от 24.05.2017 (далее – договор, л.д. 10-12).

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) части здания, строения, сооружения, именуемыми в дальнейшем соарендаторами, расположенного на этом земельном участке, земельный участок из категории земель земли населенных пунктов (Ж-6. Зона запрещения жилищного строительства) площадью 7443 кв.м. с кадастровым № 74:33:1109001:2032, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Магнитогорск, ленинский район, ул. Локомотивная, 14, корпус 1 (далее – участок), для размещения нежилых зданий – административно-бытовой корпус, склад, мастерские, мастерская-сторожка, гаражи.

Согласно п. 1.2. договора участок предоставлен для размещения объекта(ов) недвижимости: нежилое здание – административно-бытовой корпус, площадь общая 631,1 кв.м., инвентарный номер: 12199, литер А, А1, а1, этажность: 2, подземная этажность: подвал; нежилое здание – склад, площадь общая 262,9 кв.м., инвентарный номер: 12199, литер: М, м, М1, м1, М2, этажность: 1, подземная этажность: подвал; нежилое здание – мастерские, площадь общая 95,6 кв.м., инвентарный номер: 12199, литер: И, этажность: 1; нежилое здание – мастерская-строжка, назначение: нежилое, площадь общая 80,8 кв.м., количество этажей: 1, в том числе подземных этажей: 0; нежилое здание – гараж, площадь общая 294,6 кв.м., инвентарный номер: 12199, литер В, этажность: 1, подземная этажность: 0, принадлежащее(ие): Муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-ремонтно-эксплуатационное управление № 4 г. Магнитогорска» на праве хозяйственного ведения.

Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем договор заключен без передаточного акта (п. 1.3. договора).

Срок действия договора устанавливается по 15.03.2022. Договор считается заключенным с момента его подписания (п. 2.1. – 2.2. договора).

В соответствии с п. 2.3. договора условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 08.12.2016.

На основании п. 2.4. договора если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Размер арендной платы устанавливается пропорционально соотношению площади помещения(ий) принадлежащих арендатору, к общей площади помещений здания, расположенного на участке и оформляется приложением к договору, являющемся неотъемлемой частью договора (п. 4.1. договора).

Как следует из п. 4.4. договора плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

Арендная плата исчисляется начиная со дня, следующего за днем предоставления арендатору участка (т.е. со дня, следующего за днем принятия правового акта органа местного самоуправления о представлении арендатору участка) (п. 4.6. договора).

Согласно п. 5.1. за нарушение условий договора стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством и договором.

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств. Уплата пени не освобождает арендатора от исполнения обязанностей по договору (п. 5.2. договора).

В соответствии с п. 8.1. договора взаимоотношения сторон, не предусмотренные договором, регулируются действующим законодательством.

Споры, возникающие между сторонами в период действия договора, разрешаются путем переговоров (п. 8.2. договора).

Если путем переговоров разрешения достичь невозможно, споры передаются на разрешение суда по месту нахождения арендодателя (п. 8.3. договора).

В приложении к договору истцом представлен расчет арендной платы (л.д. 13).

Земельный участок прошел государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 74:33:1109001:2032, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 18.06.2018 № 74/001/009/2018-94716 (л.д. 32-33).

Договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.06.2017 (л.д. 12 оборот).

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды как заключенный.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, п. 3.4.6. договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Однако обязанность по внесению арендной плате ответчик не исполнил надлежащим образом, в результате чего, по расчету истца, по договору № 9836 от 24.05.2017 у ответчика образовалась задолженность за период с 01.07.2017 по 31.12.2017 в размере 145 683 руб. 51 коп.

Актом обследования земельного участка от 04.12.2017 № 649 установлено, что на данном земельном участке расположены: административно-бытовой корпус, склад, мастерские, мастерская-сторожка, гаражи. Какая-либо хозяйственная деятельность на земельном участке не ведется, объекты находятся на консервации, представлены фотоматериалы (л.д. 14-16).

Истцом в адрес ответчика направлена претензия (исх. № КУИиЗО-02/1293 от 14.03.2018) с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате по договору № 9836 от 24.05.2017 в размере 145 683 руб. 51 коп., пени в размере 12 573 руб. 86 коп. (л.д. 22).

Также истцом в адрес ответчика письмом (исх. № КУИиЗО-02/3361 от 04.07.2018) направлен акт сверки взаимных расчетов (л.д. 25-26).

В ответ на претензию ответчиком направлено письмо от 26.03.2018, в котором ответчик пояснил, что в расчетах платы за аренду земли по договору № 9836 от 24.05.2017 применяется ставка арендной плате равная 2 и К1 равный 2,5. Просил пересмотреть ставку арендной платы в размере 0,3% и К1 равный 1,6 (л.д. 28).

Неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договорам послужило основанием для обращения администрации с исковым заявлением в суд о взыскании задолженности и неустойки.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Ввиду указанного стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании методики, ставок и коэффициентов, утвержденных Магнитогорским городским собранием депутатов от 29.06.2017 № 115 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Магнитогорска, предоставленные в аренду без проведения торгов», приказом Минимущества Челябинской области от 10.11.2015 № 263-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области», Закона Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом N 257-ЗО (в редакции действующей в спорный период) утверждена следующая методика определения размера платы за землю: "Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3", где "Скад" - кадастровая стоимость земельного участка, "Сап" - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), "К1" - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, "К2" - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, "К3" - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Между сторонами возник спор относительно применения коэффициента К1 и ставки арендной платы.

По условиям договора аренды спорный земельный участок площадью 7443 кв.м. с кадастровым № 74:33:1109001:2032, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Магнитогорск, ленинский район, ул. Локомотивная, 14, корпус 1 (далее – участок), предоставлен для размещения нежилых зданий – административно-бытовой корпус, склад, мастерские, мастерская-сторожка, гаражи.


Из кадастрового паспорта на участок следует, что вид его разрешенного использования - для размещения нежилых зданий административно-бытовой корпус, склад, мастерские, мастерская-сторожка, гаражи ( л.д. 32).

В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением. Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования положений пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению, исходя из фактического вида использования.

Напротив, в случае, когда плата за фактический вид использования земельного участка меньше платы, установленной для вида разрешенного использования, предусмотренного договором, необходимо учитывать, что при заключении договора арендодатель рассчитывал на получение в течение определенного периода арендной платы, исходя из тех условий, которые согласованы сторонами в договоре, соответственно, в этом случае арендная плата подлежит взысканию в размере, который предусмотрен договором, что также следует из установленного пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа недопустимости извлечения нарушителем обязательства преимущества из своего недобросовестного поведения.

Из материалов настоящего дела не следует, что ответчик с момента вступления в договор аренды в качестве арендатора предпринимал попытки изменения сведений о виде разрешенного использования земельного участка в государственном кадастре недвижимости, в силу чего, с учетом изложенных мотивов оснований для применения ставки арендной платы в размере , доводы ответчика о применении ставки арендной платы в размере 0,3% и К1 равного 1,6 судом отклоняются. Расчет арендной платы по договору аренды от 24.05.2017 № 9836 был произведен в соответствии с требованиями Закона Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

При этом коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора - К1, применялся в соответствии с решением Магнитогорского городского собрания депутатов от 29.06.2017 № 115 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Магнитогорска, предоставленные в аренду без проведения торгов». В настоящее время К1 = 2,5 - производственная деятельность.

Ответчиком, в нарушение положения ст.65 АПК РФ, не представлено доказательств размещения на участке недвижимого имущества, используемого объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса. Таким образом, доводы ответчика о необходимости расчета арендной платы по ставке 0,3% признаются судом необоснованными и не подтверждаются материалами дела.

Площадь участка и его кадастровая стоимость подтверждены представленными в дело истцом сведениями ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости ( л.д. 35), кадастрового паспорта участка.

Также 04.12.2017 Администрацией было проведено обследование спорного земельного участка и установлено, что какая-либо деятельность на нем не ведется, все объекты недвижимости находятся на консервации. Результаты обследования отражены в акте от 04.12.2018 № 649.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам ст.71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению, а задолженность за период с 01.07.2017 по 31.12.2017 в размере 145 683 руб. 51 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за период с 26.06.2017 по 31.12.2017 в размере 7 508 руб. 09 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.2. договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств. Уплата пени не освобождает арендатора от исполнения обязанностей по договору.

Поскольку внесение арендной платы по договору аренды производилось несвоевременно, требование о взыскании финансовой санкции Администрации являются обоснованными.

Ответчик расчет истца по требованию о взыскании неустойки не оспорил, контррасчет и доказательства отсутствия вины в неисполнении обязательств не представил, ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ не заявил.

Оснований для освобождения ответчика от ответственности по п. 1 ст. 401 ГК РФ суд не находит.

Учитывая вышеизложенное, требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в размере 7 508 руб. 09 коп.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при цене иска 153 191 руб. 60 коп. подлежит уплате государственная пошлина в размере 5 596 руб.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 5 596 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ответчика – Муниципального унитарного предприятия "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление № 4 г. Магнитогорска" в пользу истца – Администрации г. Магнитогорска сумму задолженности по арендной плате по договору № 9836 от 24.05.2017 за период с 01.07.2017 по 31.12.2017 в размере 145 683 руб. 51 коп., пени за период с 26.06.2017 по 31.12.2017 в размере 7 508 руб. 09 коп., всего 153 191 руб. 60 коп.

Взыскать с ответчика – Муниципального унитарного предприятия "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление № 4 г. Магнитогорска" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5 596 руб.

Решение может быть обжаловано в течении месяца со дня его принятия в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.


Судья И.К. Катульская



Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.