Решение от 1 декабря 2022 г. по делу № А79-1209/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации




Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-1209/2022
г. Чебоксары
01 декабря 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 29.11.2022.


Арбитражный суд в составе судьи Цветковой С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в заседании суда дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2,

ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, 428000, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Волжская д. 58, кв. 1

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 428015, г. Чебоксары, Чувашская Республика, пр. Московский д. 33 А,

об обязани заключить договор,

третьи лица: Администрацию города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН:1022101150037 ИНН:2126003194, 428000, <...> общество с ограниченной ответственностью "Ариороса" (400131, <...>),

при участии:

от истца: ФИО3 по доверенности от 21.05.2020,

от ответчика и третьего лица: ФИО4 по доверенностям №039-5 от 11.01.2022 и №29/01-20 от 10.01.2022,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары (далее – ответчик) об урегулировании преддоговорных разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества: нежилого помещения №5,общей площадью 75,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Исковое заявление мотивировано следующим.

13.04.2018 между ИП ФИО2 (арендатор) и Горкомимуществом (арендодатель) и ООО "Жилкомсервис-1" (управляющей организацией) заключен договор № 2540 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности <...>, согласно которому арендатору на праве аренды предоставлено помещение № 5, общей площадью 75,5 кв.м., расположенное в подвале (литера А1) жилого трехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, (далее - Нежилое помещение).

Постановлением администрации города Чебоксары от 17.11.2021 № 2028 "Об условиях приватизации объекта недвижимости" принято решение приватизировать нежилое помещение №5, общей площадью 75,5 кв.м., расположенное в подвале (литера А1) жилого трехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, установлено преимущественное право приобретения нежилого помещения за ИП ФИО2

Письмом Горкомимущество в адрес ИП ФИО2 направило вышеуказанное постановление администрации города Чебоксары и проект договора № Н-_ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "_"___2021 года.

Проектом договора № Н-_ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "_" ____2021 года, направленным Горкомимуществом в адрес ИП ФИО2, установлена рыночная стоимость в размере 3 726 000 рублей без учета НДС.

Посчитав, что цена, указанная в проекте договора, завышена, ИП ФИО2 обратился к экспертам АНО "Бюро научных экспертиз".

Согласно отчету об оценке №56/2021 от 17.12.2021, изготовленным оценщиком ФИО5 рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 176 667 рублей без учета НДС.

ИП ФИО2 письмом от 20.12.2021 направил протокол разногласий и отчет об оценке №56/2021 от 17.12.2021 в Горкомимущество.

Письмом Горкомимущества от 21.12.2021 № 039-9815 в адрес ИП ФИО2 поступил протокол урегулирования разногласий, которым ответчик отклонил все предложения истца. Истец обратился в суд.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Ариороса", Администрация города Чебоксары Чувашской Республики.

Определением 07.06.2022 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" ФИО6 и ФИО7.

28.07.2022 от ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" поступило экспертное заключение от 26.07.2022 № Э-0351/2022.

Определением от 29.07.2022 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, выразил несогласие с экспертным заключением от 26.07.2022 № Э-0351/2022. Доводы, изложенные в рецензии №00037-98-2022 от 23.10.2022, поддержал, пояснил, что заключение эксперта от 26.07.2022 № Э-0351/2022 является неполным, выводы эксперта не обоснованы и вызывают сомнения.

Представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы отзыва, согласно которому просил определить рыночную стоимость нежилого помещения на основании экспертного заключения от 26.07.2022 № Э-0351/2022.

Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку полномочных представителей в суд не обеспечили, пояснения не представили.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьих лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

13.04.2018 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (арендодатель), ООО "Жилкомсервис-1" (управляющая организация) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (арендатор) заключили договор №2540 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности <...>, по которому Арендодатель при участии Управляющей организации сдает, а Арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение (строение), которое в дальнейшем именуется "помещение" и характеризуется данными, приведенными в приложении "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия Договора" к Договору, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

В приложение №1 к договору (Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия Договора) установлено, что объектом аренды по настоящему приложению к Договору №2540 от 13.04.2018 является нежилое помещение №5 расположенное в подвале (литера А1) жилого трехэтажного кирпичного дома (литера А), общей площадью: 75,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, (далее - Нежилое помещение). Помещение может быть использовано Арендатором по следующему назначению: административно-бытовое, торговое, складское, для предоставления услуг, в соответствии с требованиями надзорных органов. Срок действия Договора устанавливается с 09.04.2018 по 08.04.2023. Сумма арендной платы за помещение в месяц – 11 381 руб. 63 коп.

Являясь субъектом малого предпринимательства, истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность вышеуказанного нежилого помещения.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил истцу постановление администрации города Чебоксары от 17.11.2021 №2028 и проект договора купли-продажи объекта недвижимости (т. 1, л.д. 18).

Постановлением администрации города Чебоксары от 17.11.2021 №2028 "Об условиях приватизации объекта недвижимости" принято решение приватизировать нежилое помещение № 5, общей площадью 75,5 кв.м., расположенное в подвале (литера А1) жилого трехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: <...> (далее - Объект приватизации).

Кроме того, пунктом 2.1 Постановления от 17.11.2021 №2028 указано, что преимущественное право на приобретение объекта приватизации имеет арендатор – индивидуальный предприниматель ФИО2; пунктом 2.2 стоимость здания определена в размере 3 726 000 руб. (без учета НДС).

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) приобретение субъектом малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества возможно по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Стоимость объекта купли-продажи Комитетом определена на основании отчета оценщика ООО "Ариороса" от 12.11.2021 №2207/189/147, согласно которому рыночная стоимость помещения составила 3 726 000 руб.

Истцом представлен отчет об оценке №56/2021 от 17.12.2021, изготовленным оценщиком ФИО5, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 176 667 рублей без учета НДС (т.1, л.д. 21-48), в связи с чем проект договора № Н-___ купли-продажи объекта недвижимости, обремененного залоговым обязательством от "__" ____ 20221 года подписан истцом с протоколом разногласий от 20.12.2021 (т.1, л.д. 14).

В свою очередь, ответчик письмом от 21.12.2021 №039-9815 направил истцу протокол урегулирования разногласий, которым отверг предложения истца о цене и редакции спорных пунктов (т. 1, л.д. 16-17).

Поскольку самостоятельно сторонам не удалось достичь соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим иском об их урегулировании.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Закона.

Ответчиком не оспаривается тот факт, что у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, ответчиком принято решение о приватизации помещения и преимущественном праве истца на выкуп.

В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения стороны не достигли соглашения по пункту 1.3 договора в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой связи указанные условия договора должны быть определены судом.

Определяя условия пункта 1.3 договора, суд исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 32 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества в числе прочих являются состав и цена государственного или муниципального имущества.

Как следует из части 4.1, пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, в таком случае происходит приостановление течения срока заключения договора купли-продажи до дня вступления в законную силу решения суда.

Возражения истца относительно редакции пункта 1.3. договора, предложенной ответчиком, фактически связаны с его несогласием с выкупной ценой здания и земельного участка.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

В рамках настоящего дела судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта по состоянию на 20.10.2021.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив заключение эксперта от 26.07.2022 № Э-0351/2022, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе с учетом представленных истцом возражений и рецензии ФИО5, суд признает заключение эксперта от 26.07.2022 № Э-0351/2022 ясным, полным, не вызывает сомнений в обоснованности, выводы эксперта (с учетом представленных дополнительных пояснений эксперта) логичны, последовательны и основаны на проведённых исследованиях, заключение не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность выводы эксперта у суда не имеется. Довод истца об оценке экспертом помещения без учета отсутствия отопления суд признаёт несостоятельным, поскольку, как следует из материалов дела и данных технического паспорта помещения, оно оборудовано системой отопления, отсутствие отопительных приборов при сохранении возможности их подключения не свидетельствует о том, что помещение относится к категории неотапливаемых. Иные приведённые в письменных возражениях истца и представленной рецензии доводы не опровергают правильности выводов эксперта.

Таким образом, указанное заключение эксперта отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость спорного объекта.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта устанавливается судом на основании проведенного в рамках дела экспертного исследования такой величины, суд считает, что разногласия по пункту 1.3 договора подлежат урегулированию с установлением рыночной стоимости помещения в размере 2 560 000 (Два миллиона пятьсот шестьдесят тысяч) рублей".

Принимая во внимание определение рыночной стоимости помещения на основании экспертного исследования от 26.07.2022 № Э-0351/2022 в размере 2 560 000 руб., суд полагает необходимым внести изменения в редакцию пункта 2.1 договора, устанавливающего размер ежемесячного платежа, который рассчитывается исходя из общей цены договора, и изложить его в следующей редакции: "Оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 42 666 (Сорок две тысячи шестьсот шестьдесят шесть) рублей 66 коп. ежемесячно, путем внесения на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Расходы по государственной пошлине и оплате судебной экспертизе относятся на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать преддоговорные разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом Администрации города Чебоксары при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, обремененного залоговым обязательством, в отношении нежилого помещения №5,общей площадью 75,5 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) жилого трехэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: <...>, изложив спорные условия в следующей редакции:

Пункт 1.3 договора: "Выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 2 560 000 (Два миллиона пятьсот шестьдесят тысяч) рублей".

Пункт 2.1 договора: "Оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 42 666 (Сорок две тысячи шестьсот шестьдесят шесть) рублей 66 коп. ежемесячно, путем внесения на расчетный счет продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 (Шесть тысяч) руб. расходов по оплате государственной пошлины, 20 000 (Двадцать тысяч) руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.



Судья

С.А. Цветкова