Решение от 23 апреля 2026 г. АС Пермского края

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-21176/2025
24 апреля 2026 года
город Пермь


Резолютивная часть решения принята 10 апреля 2026 года.


Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2026 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Фадеевой И.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зуевой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники (ОГРН <***>, ИНН <***>; 618417, <...> зд. 1)

к обществу с ограниченной ответственностью «Трест «Уралстальконструкция - СМУ 7» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 614000, <...>), Межрайонной инспекция федеральной налоговой службы № 21 по Пермскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, 614068, Пермский край, г.о. Пермский, <...>),

третьи лица: Следственное управление Следственного комитета Российской Федерации по Пермскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, 614064, <...> литер В), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, 614990, <...>), Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю (ОГРН <***>, ИНН<***>, 614066, <...>),

об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, отмене запретов на совершении регистрационных действий в отношении объектов незавершенного строительства,

при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, диплом, доверенность № 18-01-15/79 от 22.12.2025 (в режиме веб-конференции);

от ответчика ООО «Трест «Уралстальконструкция - СМУ 7»: ФИО2, паспорт, диплом, доверенность № 59АА4624057 от 02.04.2024;

от третьего лица ООО «АСР»: ФИО3, паспорт, диплом, доверенность № 1 от 07.04.2026 (в режиме веб-конференции);


от иных лиц: не явились, извещены надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Трест «Уралстальконструкция - СМУ 7» (далее – ответчик- 1, общество «Трест «Уралстальконструкция - СМУ 7»), Межрайонной инспекция федеральной налоговой службы № 21 по Пермскому краю (далее – ответчик-2, Инспекция):

1) изъять объект незавершенного строительства жилой дом, степень готовности 50%, с кадастровым номером 59:03:0300002:195, находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами 59:03:0300002:252, 59:03:0300002:14 категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование для завершения строительства объектов незавершенного строительства, площадь 1232 кв.м и 2744 кв.м, соответственно, расположены по адресу: Пермский край, г.Березники, северо-западнее дома № 11 по ул.Аксакова, путем продажи с публичных торгов. Определить начальную цену объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:03:0300002:195 в размере рыночной стоимости - 10 470 240,00 рублей;

2) изъять объект незавершенного строительства - жилой дом, степень готовности 70%, с кадастровым номером 59:03:0300002:196, находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами 59:03:0300002:252, 59:03:0300002:241, 59:03:0300002:242, 59:03:0300002:14 категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование для завершения строительства объектов незавершенного строительства, площадь 1232 кв.м, 250 кв.м, 173 кв.м и 2744 кв.м, соответственно, расположены по адресу: Пермский край, г.Березники, северо-западнее дома № 11 по ул.Аксакова, путем продажи с публичных торгов. Определить начальную цену объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:03:0300002:196 в размере рыночной стоимости - 14 494 080,00 рублей;

3) изъять объект незавершенного строительства - жилой дом, степень готовности 60%, с кадастровым номером 59:03:0300002:197, находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами 59:03:0300002:243, 59:03:0300002:244, 59:03:0300002:245, 59:03:0300002:246, 59:03:0300002:247, 59:03:0300002:248, 59:03:0300002:249. 59:03:0300002:250, 59:03:0300002:14 категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование для завершения строительства объектов незавершенного строительства, площадь 341 кв.м, 176 кв.м, 175 кв.м, 200 кв.м,205 кв.м, 198 кв.м, 204 кв.м, 321 кв.м и 2744 кв.м, соответственно, расположены по адресу: Пермский край, г.Березники, северо-западнее дома № 11 по ул.Аксакова, путем продажи с публичных торгов. Определить начальную цену объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:03:0300002:197 в размере рыночной стоимости - 26 066 160,00 рублей;


4) изъять объект незавершенного строительства - жилой дом, степень готовности 60%, с кадастровым номером 59:03:0300002:198, находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами 59:03:0300002:251, 59:03:0300002:253, 59:03:0300002:254, 59:03:0300002:255, 59:03:0300002:256, 59:03:0300002:229, 59:03:0300002:240, 59:03:0300002:14 категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование для завершения строительства объектов незавершенного строительства, площадь 188 кв.м, 182 кв.м, 172 кв.м., 167 кв.м, 224 кв.м, 729 кв.м, 194 кв.м и 2744 кв.м, соответственно, расположены по адресу: Пермский край, г.Березники, северо-западнее дома № 11 по ул.Аксакова, путем продажи с публичных торгов. Определить начальную цену объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:03:0300002:198 в размере рыночной стоимости - 26 223 600,00 рублей;

5) изъять объект незавершенного строительства - жилой дом, степень готовности 60%, с кадастровым номером 59:03:0300002:199, находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами 59:03:0300002:233, 59:03:0300002:234, 59:03:0300002:235, 59:03:0300002:236, 59:03:0300002:237, 59:03:0300002:238,59:03:0300002:231, 59:03:0300002:232, 59:03:0300002:239, 59:03:0300002:14 категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование для завершения строительства объектов незавершенного строительства, площадь 167 кв.м, 167 кв.м, 177 кв.м., 180 кв.м, 171 кв.м, 173 кв.м, 190 кв.м, 168 кв.м, 253 кв.м и 2744 кв.м, соответственно, расположены по адресу: Пермский край, г.Березники, северо-западнее дома № 11 по ул.Аксакова, путем продажи с публичных торгов. Определить начальную цену объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:03:0300002:199 в размере рыночной стоимости - 29 328 960,00 рублей;

6) изъять объект незавершенного строительства - жилой дом, степень готовности 70%, с кадастровым номером 59:03:0300002:200, находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами 59:03:0300002:257, 59:03:0300002:258, 59:03:0300002:230, 59:03:0300002:14 категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование для завершения строительства объектов незавершенного строительства, площадь 223 кв.м, 160 кв.м, 196 кв.м и 2744 кв.м, соответственно, расположены по адресу: Пермский край, г.Березники, северо-западнее дома № 11 по ул.Аксакова, путем продажи с публичных торгов. Определить начальную цену объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:03:0300002:200 в размере рыночной стоимости - 14 494 080,00 рублей;

7) отменить запреты на совершение регистрационных действий, наложенные в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 59:03:0300002:195, 59:03:0300002:196, 59:03:0300002:197, 59:03:0300002:198, 59:03:0300002:199, 59:03:0300002:200, расположенных по адресу: Пермский край, г.Березники, северо-западнее дома № 11 по ул.Аксакова.

Определением суда от 16.10.2025 исковое заявление принято к производству суда.


В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Следственное управление Следственного комитета Российской Федерации по Пермскому краю (далее – Следственное управление), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра), Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Пермскому краю; общество с ограниченной ответственностью «Стройград Плюс», общество с ограниченной ответственностью Проектно - Строительная фирма «Верхнекамье», общество с ограниченной ответственностью «Виамет», общество с ограниченной ответственностью «Продторг», общество с ограниченной ответственностью «Таурус Финанс», общество с ограниченной ответственностью «АСР», общество с ограниченной ответственностью «Спецкомплект».

Общество «Трест «Уралстальконструкция - СМУ 7» с заявленными требованиями не согласилось, обосновывая возражения наличием в отношении объектов залога у налогового органа, а также у иных кредиторов по мировому соглашению в рамках дела А50-32784/2021; невозможностью своевременно завершить строительство введением в отношении должника процедур банкротства, а также несоответствием оценки имущества фактическому состоянию объектов незавершенного строительства.

Инспекция представила отзыв, в котором возразила против удовлетворения иска в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:03:0300002:196, поскольку при проведении оценки не учтено обременение в пользу Инспекции в виде ипотеки; данное обстоятельство также не учтено истцом при заявлении требования в указанной части.

В представленном отзыве Следственное управление пояснило, что в отношении требований об изъятии объектов незавершенного строительства заинтересованности в правовом положении спорного имущества не имеет; в настоящее время ранее наложенные запреты и ограничения в ходе уголовного судопроизводства на спорное имущество отменены.

Управление Росреестра представило информацию, содержащуюся в ЕГРН в отношении спорных объектов незавершенного строительства.

В судебном заседании представитель Управления на требованиях настаивал с учетом дополнительно представленного пояснения по делу.

Представитель общества «Трест «Уралстальконструкция - СМУ 7» против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица ООО «АСР» высказал позицию по заявленным требованиям.

Судебное заседание, назначенное для рассмотрения дела на 09.04.2026, проведено в отсутствие ответчика-2 и иных третьих лиц с учетом положений статей 121, 123, 156 АПК РФ.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 11 час. 00 мин. 10.04.2026.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда и секретаря, в отсутствие представителей сторон.


Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.


На основании приказа Управления от 29.04.2022 № 18-01-05-841пз 29.04.2022 между истцом и ответчиком-1 заключен договор № 20459 аренды земельного участка с кадастровым номером 59:03:0300002:14, категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: для завершения строительства объектов незавершенного строительства, площадью 10 300 кв.м, расположенного по адресу: <...> сроком действия – до 28.04.2025.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 29.04.2022.

Ранее спорный земельный участок с кадастровым номером 59:03:0300002:14, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажный трест «Березниковское шахтостроительное управление» по договору № 17231 от 23.03.2017 для завершения строительства в срок до 12.03.2020 на основании постановления Администрации г. Березники Пермского края от 23.03.2017 № 608.

В связи с заключением договоров купли-продажи № 707/18 от 17.10.2018 недвижимого имущества, на основании соглашения от 17.10.2018 обществу «Трест «Уралстальконструкция - СМУ 7» переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка № 17231 от 23.03.2017.

10.09.2024 проведено межевание на земельном участке с кадастровым номером 59:03:0300002:14, в результате площадь указанного земельного участка составила 2744 кв.м, в связи с появлением земельных участков с кадастровыми номерами: 59:03:0300002:229, 59:03:0300002:230, 59:03:0300002:231, 59:03:0300002:235, 59:03:0300002:239, 59:03:0300002:243, 59:03:0300002:247, 59:03:0300002:251, 59:03:0300002:232, 59:03:0300002:236, 59:03:0300002:240, 59:03:0300002:244, 59:03:0300002:248, 59:03:0300002:252, 59:03:0300002:233, 59:03:0300002:237, 59:03:0300002:241, 59:03:0300002:245, 59:03:0300002:249, 59:03:0300002:253, 59:03:0300002:234, 59:03:0300002:238, 59:03:0300002:242, 59:03:0300002:246, 59:03:0300002:250, 59:03:0300002:254, 59:03:0300002:255, 59:03:0300002:256, 59:03:0300002:257, 59:03:0300002:258.

На основании приказа Управления от 01.10.2024 № 18-01-05-1923пз дополнительным соглашением от 01.10.2024 внесены изменения в договор аренды земельного участка № 20459 от 29.04.2022 в части площади арендованного земельного участка – 2744 кв.м.

Кроме того, 01.10.2024 между истцом и ответчиком-1 на основании приказов Управления от 29.04.2022 № 18-01-05-841пз, от 01.10.2024 № 18-01-05-1923пз заключены договоры №№ 21413, 21414, 21415, 21416, 21417, 21418, 2I4I9, 21420, 21421, 21422, 21423, 21424, 21425, 21426, 21427, 21428, 21429, 21430, 21431, 21432, 21433, 21434, 21435, 21436, 21437, 21438, 21439, 21440, 21441, 21442 аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 59:03:0300002:229 площадью 729 кв.м, 59:03:0300002:230 площадью 196 кв.м, 59:03:0300002:231 площадью 190 кв.м, 59:03:0300002:232 площадью 168 кв.м, 59:03:0300002:233 площадью 167 кв.м, 59:03:0300002:234 площадью 167 кв.м,


59:03:0300002:235 площадью 177 кв.м, 59:03:0300002:236 площадью 180 кв.м, 59:03:0300002:237 площадью 171 кв.м, 59:03:0300002:238 площадью 173 кв.м, 59:03:0300002:239 площадью 253 кв.м, 59:03:0300002:240 площадью 194 кв.м, 59:03:0300002:241 площадью 250 кв.м, 59:03:0300002:242 площадью 173 кв.м, 59:03:0300002:243 площадью 341 кв.м, 59:03:0300002:244 площадью 176 кв.м, 59:03:0300002:245 площадью 175 кв.м, 59:03:0300002:246 площадью 200 кв.м, 59:03:0300002:247 площадью 205 кв.м, 59:03:0300002:248 площадью 198 кв.м, 59:03:0300002:249 площадью 204 кв.м, 59:03:0300002:250 площадью 321 кв.м, 59:03:0300002:251 площадью 188 кв.м, 59:03:0300002:252 площадью 1232 кв.м, 59:03:0300002:253 площадью 182 кв.м, 59:03:0300002:254 площадью 172 кв.м, 59:03:0300002:255 площадью 167 кв.м, 59:03:0300002:256 площадью 224 кв.м, 59:03:0300002:257 площадью 223 кв.м, 59:03:0300002:258 площадью 160 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: для завершения строительства объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: <...>.

Земельные участки переданы ответчику-1 по актам приема-передачи от 01.10.2024.

Срок действия договоров установлен с 13.09.2024 по 28.04.2025.


Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН, выписки от 04.09.2025), за ответчиком-1 зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: Пермский край, г.Березники, северо-западнее дома № 11 по ул.Аксакова:

1) жилой дом площадью 357 кв.м, степень готовности 50%, с кадастровым номером 59:03:0300002:195, находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами 59:03:0300002:252, 59:03:0300002:14;

2) таунхаус (блокированный дом) № 5 площадью 353 кв.м, степень готовности 70%, с кадастровым номером 59:03:0300002:196, находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами 59:03:0300002:252, 59:03:0300002:241, 59:03:0300002:242, 59:03:0300002:14;

3) таунхаус (блокированный дом) № 1 площадью 941,1 кв.м, степень готовности 60%, с кадастровым номером 59:03:0300002:197, находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами 59:03:0300002:243, 59:03:0300002:244, 59:03:0300002:245, 59:03:0300002:246, 59:03:0300002:247, 59:03:0300002:248, 59:03:0300002:249, 59:03:0300002:250, 59:03:0300002:14;

4) таунхаус (блокированный дом) № 3 площадью 823,7 кв.м, степень готовности 60%, с кадастровым номером 59:03:0300002:198, находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами 59:03:0300002:251, 59:03:0300002:253, 59:03:0300002:254, 59:03:0300002:255, 59:03:0300002:256, 59:03:0300002:229, 59:03:0300002:240, 59:03:0300002:14;

5) таунхаус (блокированный дом) № 2 площадью 1058,9 кв.м, степень готовности 60%, с кадастровым номером 59:03:0300002:199, находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами 59:03:0300002:233, 59:03:0300002:234, 59:03:0300002:235, 59:03:0300002:236, 59:03:0300002:237,


59:03:0300002:238, 59:03:0300002:231, 59:03:0300002:232, 59:03:0300002:239, 59:03:0300002:14;

6) таунхаус (блокированный дом) № 4 площадью 353 кв.м, степень готовности 70%, с кадастровым номером 59:03:0300002:200, находящийся на земельных участках с кадастровыми номерами 59:03:0300002:257, 59:03:0300002:258, 59:03:0300002:230, 59:03:0300002:14.

Право собственности зарегистрировано на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.10.2018 № 7707/1.

Согласно представленным выпискам из ЕГРН, в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 59:03:0300002:195, 59:03:0300002:196, 59:03:0300002:197, 59:03:0300002:198, 59:03:0300002:199, 59:03:0300002:200, наложены запреты на совершение регистрационных действий на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации (266153/23/59004-ИП), № 1228239656/5904, выданным 29.05.2025, ОСП по Ленинскому и Индустриальному районам г. Перми ГУФССП России по Пермскому краю.

В отношении указанных объектов также зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу Инспекции с 07.12.2023; в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:03:0300002:196 – обременение в виде ипотеки сроком с 02.09.2024 в течение 36 календарных месяцев на основании договора залога недвижимого имущества (приложение № 2 к мировому соглашению), выданном 05.02.2024.

Истечение срока действия договоров аренды и наличие запретов на совершение регистрационных действий, препятствующих осуществлению регистрации прав на объекты незавершенного строительства, послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с исковыми требованиями.

Для определения начальной продажной стоимости объектов управление представило отчеты №№ 109/13/01, 109/13/02, 109/13/03, 109/13/04, 109/13/05, 109/13/6 об оценке Объектов оценки от 20.05.2025, выполненные ООО «ГК «Азира».

В силу пункта 1, подпункта 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 1, 2, 6 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного


строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. Правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без решения суда.

Возможность изъятия объекта закон допускает при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для


завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (пункт 5 239.1 ГК РФ).

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пункт 4 статьи 239.1 ГК РФ).

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности, для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 11 указанного Закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Из представленных в материалы дела доказательств следует и истцом не оспаривается, что в рамках исполнения договоров общество «Трест «Уралстальконструкция - СМУ 7» осуществляло строительство малоэтажных жилых домов (таунхаусов) и одного отдельно стоящего индивидуального жилого дома, представляющих собой единый жилой комплекс.

Договоры аренды земельных участков, предоставленных обществу «Трест «Уралстальконструкция - СМУ 7» для завершения строительства объектов от 29.04.2022, а также от 01.10.2024 заключены на срок до 28.04.2025, в который ответчиком-1 не было завершено строительство объектов, с учетом вышеизложенных обстоятельств.

Спорные объекты незавершенного строительства имеют связь с земельными участками, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН.

Как следует из выписок из ЕГРН от 04.09.2025, степень готовности спорных объектов составила от 50 до 70%.


При рассмотрении соответствующих споров имеют важное значения обстоятельства, указывающие на то, имел ли собственник объекта недвижимого имущества возможность завершить строительство к установленному сроку, при условии проявления им достаточной заботливости и осмотрительности при исполнении соответствующей обязанности и каким образом действия третьих лиц могли повлиять на сроки завершения соответствующих работ.

Рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Невозможность завершения объектов в срок ответчик-1 обосновывало возбуждением в отношении общества «Трест «Уралстальконструкция - СМУ 7» дела о несостоятельности (банкротства).

Так, определением Арбитражного суда Пермского края от 24.01.2022 в рамках дела № А50-32784/21 к производству принято заявление АО Коммерческий банк «Уральский финансовый дом» о признании общества «Трест Уралстальконструкция-СМУ 7» несостоятельным (банкротом). Определением суда от 26.10.2022 заявление кредитора признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2023 в отношении общества «Трест Уралстальконструкция-СМУ 7» введена процедура банкротства – внешнее управление сроком на 18 месяцев.

Впоследствии постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2024 по делу № А50-32784/2021 утверждено мировое соглашение между обществом «Трест «Уралстальконструкция - СМУ 7» и кредиторами в деле о банкротстве, в том числе Инспекцией; производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества «Трест «Уралстальконструкция - СМУ 7» прекращено.

В рамках указанного мирового соглашения в залог налоговому органу был передан объект незавершенного строительства - таунхаус (блокированный дом) № 5, количество этажей 2, общая площадь 353 кв.м, кадастровый номер 59:03:0300002:196, расположенный по адресу: Пермский край, г. Березники, северо-западнее дома № 11 по ул. Аксакова. Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, предоставленном в аренду по договору от 29.04.2022.

Также в соответствии с пунктом 10.2 мирового соглашения ответчиком-1 в соответствии со статьей 335.1 ГК РФ предоставлено кредиторам, не принимавшим участия в собрании или голосовавшим против заключения мирового соглашения, движимое и недвижимое имущество, указанное в Приложении № 3 к мировому соглашению, в залог в целях обеспечение исполнения обязательства должника по погашению задолженности в соответствии с мировым соглашением. Такие кредиторы являются залогодержателями в отношении объекта незавершенного строительства: таунхаус (блокированный дом) № 2, общей площадью 1058,9 кв.м, степень готовности 60%, адрес: Пермский край. г. Березники, северо-западнее дома № 11 по ул. Аксакова, кадастровый номер 59:03:0300002:199.

В соответствии с решением суда залог является действующим до полного


исполнения мирового соглашения.

Таким образом, истцом заявлено к реализации имущество, находящееся в залоге у налогового органа, а также у иных кредиторов по мировому соглашению по делу № А50-32784/2021.

Как указывает истец, после выхода из процедуры банкротства им были предприняты меры, направленные на достройку коттеджного поселка, а также на продление срока действия разрешений на строительство.

В сентябре 2024 года земельный участок под таунхаусами был размежеван на отдельные участки для целей предоставления в будущем под отдельные блокированные дома, в связи с чем, 01.10.2024 заключены договоры аренды на вновь образованные земельные участки и внесены изменения в договор от 29.04.2022.

Ответчиком-1 произведены строительные работы, что подтверждается Техническим заключением ООО «Западуралпроект» от 29.08.2025, согласно которому в ходе обследования конструкций сблокированных малоэтажных жилых домов (таунхаусов) и отдельно стоящего индивидуального жилого дома по ул. Аксаково в г.Березники установлено, что готовность таунхаусов составляет 80,1%, а жилого дома 69,4%. При этом строительные конструкции находятся в высокой степени готовности. Вместе с тем в отчетах истца готовность дома указана идентичной той, которая зафиксирована в выписках из ЕГРН на момент регистрации ответчиком права собственности - 27.09.2018, что в текущем периоде не отвечает действительности с учетом произведенных ответчиком работ.

Ответчик считает, что изъятие спорных объектов незавершенного строительства у собственника для цели последующей продажи объектов с публичных торгов нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов, кроме того, затрагиваются интересы налогового органа и прочих кредиторов как залогодержателей.

В силу части 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 АПК РФ).

Каких-либо аргументов, опровергающих позицию ответчика-1, истцом не заявлено, дополнительных доказательств своей позиции не представлено.

Исследовав и оценив совокупность собранных по делу доказательств, суд считает доказанным факт наличия объективных обстоятельств, препятствовавших завершению строительства жилого комплекса.


С учетом установленных обстоятельств суд признает иск об изъятии и продаже с публичных торгов объектов незавершенного строительства не подлежащим удовлетворению.

Истцом также заявлено требование об отмене запретов на совершение регистрационных действий, наложенных в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 59:03:0300002:195, 59:03:0300002:196, 59:03:0300002:197, 59:03:0300002:198, 59:03:0300002:199, 59:03:0300002:200, расположенных по адресу: Пермский край, г.Березники, северо-западнее дома № 11 по ул.Аксакова.

По мнению истца, данные запреты будут являться препятствием для осуществления регистрационных действий на основании документов, свидетельствующих о проведении публичных торгов.

Действия по погашению в ЕГРН записей о запрете (аресте) осуществляются в течение трех рабочих дней (пункт 8 части 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - закон № 218-ФЗ) с момента поступления актов об их снятии из уполномоченного органа, суда.

Суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства (часть 13 статьи 32 Закона № 218-ФЗ).

В целях осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости судом должен быть решен вопрос о прекращении ипотеки, либо о переходе права собственности на объект недвижимости с сохранением ипотеки.

При сохранении ипотеки условия об ипотеки должны быть указаны в договоре купли-продажи объекта недвижимости.

Согласно представленным выпискам из ЕГРН по состоянию на 04.09.2025 в отношении всех спорных объектов недвижимости содержатся записи о запрете совершения регистрационных действий, внесеннных на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации от 29.05.2025 № 1228239656/5904, выданного ОСП по Ленинскому и Индустриальному районам г. Перми ГУФССП России по Пермскому краю в отношении должника общества «Трест «Уралстальконструкция – СМУ 7» по исполнительному производству 266153/23/59004-ИП от 02.07.2021.

В раздел ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером 59:03:0300002:196 также внесена запись об ипотеке. Запись внесена на основании Договора залога недвижимого имущества (приложение № 2 к Мировому соглашению) от 05.02.2024.

Залогодержателем по ипотеке – 190977938.96 рублей, срок – с 02.09.2024


в течение 36 календарных месяцев. Обеспеченная залогом задолженность не погашена ответчиком-1, в связи с чем оснований для погашения записи об ипотеки отсутствуют.

При этом постановлением Березниковского городского суда Пермского края от 02.04.2025 по делу № 1-80/2025 отменен ранее наложенный на имущество общества «Трест «Уралстальконструкция - СМУ 7», в том числе объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 59:03:0300002:195, 59:03:0300002:196, 59:03:0300002:197, 59:03:0300002:198, 59:03:0300002:199, арест.

Принимая во внимание, что исковые требования об изъятии и продаже с публичных торгов объектов незавершенного строительства удовлетворению не подлежат, оснований для удовлетворения иска в части снятия запретов судом также не установлено.

На основании пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Вопрос о распределении государственной пошлины судом не решается, поскольку истец от ее уплаты освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его

изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Пермского края.


Судья И.Б. Фадеева