Решение от 14 ноября 2022 г. по делу № А59-4632/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-952, тел. 460-945, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта - info@sakhalin.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Южно-Сахалинск Дело № А59-4632/2022

(Резолютивная часть 07 ноября 2022 года, мотивированное решение от 14.11.2022)

Арбитражный суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Титова Т. Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление акционерного общества «Сахалин-Инжиниринг» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании решения от 29.08.2022 № 5.18.32-799/22 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:13:0000003:2034, расположенного по адресу: Сахалинская область, <...>, без проведения торгов незаконным; возложении обязанности рассмотреть повторно заявление от 21.07.2022 № 916 с учетом принятого судебного акта,

при участии: от заявителя – ФИО2, ФИО3 по доверенности; от административного органа и третьего лица – Пен Э. Е. по доверенности;

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Сахалин-Инжиниринг» обратилось в суд с вышеназванными требованиями (в редакции уточнений от 07.11.2022).

В обоснование заявления, сославшись на положения ст. ст. 10, 239.1, 271 ГК РФ, ст. ст. 39.6, 39.16 Земельного кодекса РФ, заявитель указал, что дважды, 30.10.2017 и 31.12.2020, заключал с ответчиком договор аренды земельного участка :2034 в целях завершения строительства объекта недвижимости по адресу: <...>. Право собственности на частично возведенное строение, как на объект незавершенного строительства, зарегистрировано в ЕГРН 24.09.2020 - в период действия первого договора аренды. Вместе с тем, строительство не завершено в силу различных обстоятельств (экономический кризис, эпидемиологическая ситуация и т.п.). Крайний срок аренды участка закончился 30.12.2021, однако ответчик до настоящего времени не реализовал полномочия по изъятию объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. В этой связи, в июле 2022 г. ответчику направлено обращение о заключении нового договора аренды в целях продолжения строительства, в удовлетворении которого оспариваемым решением необоснованно отказано.

Представители заявителя ФИО2, ФИО3 поддержали требования в редакции уточнения от 07.11.2022.

Представитель стороны ответчика Пен Э. Е. просил в удовлетворении требований отказать, полагая о необходимости сноса объекта незавершенного строительства, неправомерности регистрации права собственности, при этом не пояснил ясным образом об обстоятельствах воспрепятствовавших изъятию объекта незавершенного строительства.

Выслушав участвовавших в судебном заседании лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Судом установлено и сторонами не спаривалось, что между ними 30.10.2017 заключен договор аренды земельного участка : 2034 по адресу <...> на три года под строительство. 31.12.2020 заключен аналогичный договор на срок один год по 30.12.2021. В целях строительства заявителем получено соответствующее разрешение. В период действия «первого» договора аренды на объект незавершенного строительства, исполнением 20 %, зарегистрировано право собственности в ЕГРН. По истечении срока аренды участка по «второму» договору ответчик не реализовал полномочия, предусмотренные ст. 239.1 ГК РФ.

Заявление акционерного общества «Сахалин-Инжиниринг» от 21.07.2022 № 916 о заключении договора аренды в связи с данными обстоятельствами оспариваемым решением оставлено без удовлетворения.

Таким образом, проанализировав фактические обстоятельства дела, суд усматривает, что собственник объекта незавершенного строительства правомерно требовал заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Кроме того, стороной ответчика не представлены доводы об обстоятельствах, в силу которых «второй» договор аренды заключен на срок один год, тогда как по действующему законодательству собственник объекта незавершенного строительства вправе заключить договор на срок 3 года.

В судебном заседании представители заявителя указали, что сразу просили продлить срок аренды на три года в соответствующем заявлении, между тем, ответчик представил договор только на один год.

При изложенных обстоятельствах суд исходит не из формального подхода о возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а из наличия предусмотренного законом права на заключение такого договора также сроком на три года.

Оценивая правоотношения в данной части, суд учитывает, что административный орган находится в преимущественном положении по сравнению с собственником объекта незавершенного строительства.

Таким образом, суд признает Решение от 29.08.2022 № 5.18.32-799/22 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:13:0000003:2034, расположенного по адресу: Сахалинская область, <...>, без проведения торгов – незаконным, как противоречащее вышеназванным положениям закона и существу правового регулирования.

Аналогичный правовой подход приведен в судебных актах вышестоящих судов, например: Верховного суда РФ № 19-КАД21-17-К5 от 19.01.2022, Арбитражного суда Дальневосточного округа № Ф03-3863/2022 от 06.09.2022 (в том числе о возложении обязанности повторно рассмотреть заявление о предоставлении в аренду земельного участка при этих же обстоятельствах).

Возражения стороны ответчика о том, что участок не используется, порос травой, строительство не ведется, а потому отказ является правомерным, судом отвергаются, как не имеющие правового значения.

Доводы о неправомерной регистрации права собственности, обстоятельствах возведения объекта незавершенного строительства и т.п. (доводы «по встречному иску») судом отвергаются, как не относящиеся к предмету рассмотрения настоящему делу.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ заинтересованные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, в случае признания оспариваемого акта недействительным или решения незаконным должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

При этом требование заявителя об обязании уполномоченного органа совершить какие-либо действия не является самостоятельным и рассматривается лишь в качестве предлагаемой им меры по восстановлению нарушенных прав.

Суд не связан требованием заявителя о способе устранения его нарушенных прав и может самостоятельно сформулировать соответствующий способ с учетом действующего законодательства и установленных им фактических обстоятельств по делу, не ограничивая при этом прав и обязанностей компетентного органа.

Оценив обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что в качестве устранения нарушений прав заявителя на ответчика подлежит возложению обязанность рассмотреть повторно соответствующее заявление.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 АПК РФ,



РЕШИЛ:

Заявление акционерного общества «Сахалин-Инжиниринг»– удовлетворить.

Признать решение Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области от 29.08.2022 № 5.18.32-799/22 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:13:0000003:2034, расположенного по адресу: Сахалинская область, <...>, без проведения торгов - незаконным.

Обязать Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области рассмотреть повторно заявление акционерного общества «Сахалин-Инжиниринг» от 21.07.2022 № 916 с учетом принятого по настоящему делу судебного акта.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области в пользу акционерного общества «Сахалин-Инжиниринг» в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 3 000, 00 руб.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с даты изготовления решения в полном объёме через Арбитражный суд Сахалинской области.



Судья Т. Н. Титов