Решение от 6 декабря 2023 г. по делу № А28-9384/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К. Либкнехта, 102

https://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А28-9384/2022
г. Киров
06 декабря 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2023 года

В полном объеме решение изготовлено 06 декабря 2023 года


Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Шихова А.Л.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению

сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоз) им. Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613421, Россия, <...>)

к муниципальному учреждению Администрация Куменского района (далее – Администрация) (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 613400, Россия, <...>),

ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 320435000036572, адрес: 610002, г. Киров, Кировская область, PLATUNOV83.83@MAIL.RU)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Кировской области (далее - Управление) (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610002, <...>)

о признании торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:14:030203:324 недействительными,

о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:14:030203:324 от 23.08.2021 № 6/10 недействительным

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО3, по доверенности от 29.06.2022,



установил:

сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) им. Кирова (далее – истец, СПК им. Кирова, Кооператив) обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к муниципальному учреждению Администрации Куменского района (далее – Администрация, ответчик №1) о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:14:030203:324, а также договора аренды земельного участка от 23.08.2021 №6/10, заключенного по результатам проведения торгов между Администрацией и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – Предприниматель, ИП ФИО2).

Исковые требования основаны на нормах статей 167, 168, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивированы тем, что передача спорного земельного участка в аренду ИП ФИО2 непосредственно затрагивает законные интересы истца, нарушает его права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 43:14:030203:324, общей площадью 11489 кв.м, расположенного по адресу: Кировская область, Куменский район, Речное сельское поселение, д. Швецово. По мнению СПК им. Кирова, спорный земельный участок не может быть предметом аукциона, так как в границах земельного участка с кадастровым номером 43:14:030203:324 расположены объекты недвижимости, переданные Кооперативу по акту приема-передачи от 01.06.2002. Ссылаясь на схему расположения зданий на кадастровом плане территорий, технические планы зданий, подготовленные кадастровым инженером, и заключения ООО «Дайра» по результатам обследования состояния строительных конструкций, Кооператив утверждает, что на земельном участке с кадастровым номером 43:14:030203:324 расположены здания, поставленные на баланс истца в качестве основных средств, что свидетельствует об их принадлежности СПК им. Кирова. Истец полагает, что указанные обстоятельства являются основанием для признания недействительными торгов и применения последствий недействительности сделки. Подробно доводы истца приведены в исковом заявлении с дополнениями, в судебном заседании представитель Кооператива настаивает на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Администрацией представлен отзыв с дополнениями, в котором изложены возражения относительно предъявленных требований. Ответчик №1 указывает на необоснованность требований Кооператива, поскольку у истца отсутствуют зарегистрированные в установленном порядке права на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 43:14:030203:324. Администрация надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечила.

Определением суда от 24.08.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП ФИО2 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее – Управление).

В письменном мнении от 22.09.2022 Управление указывает на обоснованность требований истца при условии доказанности обстоятельств нахождения в границах спорного земельного участка объектов недвижимости, принадлежащих Кооперативу на праве собственности, а также ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Определением суда от 10.11.2022 ИП ФИО2 (далее – Ответчик №2), по ходатайству истца, исключен из числа третьих лиц и привлечен к участию в деле в качестве соответчика. Ответчик №2 в соответствии с частью 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) считается надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, явку уполномоченного представителя не обеспечил, отзыв по существу исковых требований не представил.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчиков и Управления.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

На основании постановления Администрации от 13.07.2021 №291 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» организатором торгов на официальных сайтах в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», включая сайт www.torgi.gov.ru, размещено извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:14:030203:324, площадью 11 486 кв.м, расположенного по адресу: Кировская область, Куменский район, Речное сельское поселение, д. Швецово.

В связи с признанием ИП ФИО2 победителем аукциона 23.08.2021 Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка №6/10 (далее также – договор аренды), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 43:14:030203:324, площадью 11 486 кв.м, расположенный по адресу: Кировская область, Куменский район, Речное сельское поселение, д. Швецово, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием – строительная промышленность.

В установленном порядке 06.09.2021 произведена государственная регистрация договора аренды, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 29.06.2022 №99/2022/477064907.

Согласно той же выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 43:14:030203:324 сформирован и поставлен на кадастровый учет 31.05.2021, его границы установлены путем определения координат характерных точек границ. Земельный участок находится на землях населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – строительная промышленность, сведения о нахождении в границах земельного участка объектов недвижимости отсутствуют.

Как указано в исковом заявлении, во исполнение решения Куменского районного суда Кировской области от 18.05.2002 по делу №2-211/2002 Кооперативу, в связи с реорганизацией в форме выделения из ФГУП «Кировторф», по акту приема-передачи от 01.06.2002 переданы основные средства, в том числе: склад для семян 1964 года ввода в эксплуатацию (пункт 8), склад арочный 1982 года ввода в эксплуатацию (пункт 9).

Для постановки на кадастровый учет перечисленных зданий истец обратился к кадастровому инженеру, которым было установлено, что здания склада для семян и склада арочного расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 43:14:030203:324. Кадастровым инженером подготовлена схема расположения зданий на кадастровом плане территорий.

Согласно заключениям ООО «Дайра» (шифры 29/06-002-ТЗ и 29/06-003-ТЗ), подготовленным по заказу СПК им. Кирова в 2022 году, расположенные в пределах земельного участка с кадастровым номером 43:14:030203:324 нежилые здания – склад для семян 1964 года постройки и склад арочный 1982 года постройки, относятся к категории аварийных (неработоспособных) и подлежат полному восстановлению.

На основании указанных заключений ООО «Дайра» кадастровым инженером подготовлены технические планы от 12.07.2022, 27.07.2022 в отношении частично разрушенных нежилых зданий (склад для семян 1964 года постройки и склад арочный 1982 года постройки), расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 43:14:030203:324, поскольку техническая инвентаризация зданий не проводилась, проектная документация не разрабатывалась, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отсутствуют.

14.03.2023 кадастровым инженером подготовлена схема фактического расположения зданий, согласно которому при наложении кадастрового плана территории, фактического местоположения зданий и фрагмента карты из проекта перераспределения СПК им. Кирова установлено, что фактическое местоположение зданий полностью соответствуют сведениям из проекта перераспределения СПК им. Кирова.

Право собственности на нежилые здания склада для семян 1964 года постройки и склада арочного 1982 года постройки в установленном порядке не зарегистрировано.

Полагая, что при проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:14:030203:324 были допущены нарушения закона, которые затронули права и законные интересы истца, Кооператив обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изложенные обстоятельства позволяют суду прийти к следующим выводам.

В соответствии со статьей 447 ГК РФ (здесь и далее нормы права приведены в редакциях, действовавших на момент возникновения спорных правоотношений) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Пунктами 1, 2 статьи 449 ГК РФ установлено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

По смыслу данной нормы закона основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований закона при проведении торгов.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Согласно пункту 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

По смыслу приведенной нормы основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение правил проведения торгов, а лишь имеющее существенное влияние на результат (результаты) торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания их недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Аналогичный вывод содержится в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 №101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства».

Следовательно, обращаясь в суд с иском о признании недействительными торгов, истцу следует доказать факт нарушения при их проведении требований законодательства, действовавшего в период проведения конкурса, а также нарушение защищаемого права или интереса.

Основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов (пункт 5 информационного письма №101).

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Как следует из материалов дела, Администрацией размещено извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:14:030203:324, площадью 11 486 кв.м, расположенного по адресу: Кировская область, Куменский район, Речное сельское поселение, д. Швецово.

По итогам проведения торгов между Администрацией и ИП ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 23.08.2021 №6/10.

Из искового заявления и материалов дела следует, что истец не подавал заявку на участие в объявленных торгах.

В пределах земельного участка с кадастровым номером 43:14:030203:324 расположены нежилые здания: склад для семян 1964 года постройки и склад арочный 1982 года постройки.

Из подготовленных кадастровым инженером технических планов от 12.07.2022, 27.07.2022 усматривается, что в отношении частично разрушенных нежилых зданий, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 43:14:030203:324, техническая инвентаризация не проводилась, проектная документация не разрабатывалась, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

На основании положений статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ) государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом №218-ФЗ сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет) (часть 7 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

Право собственности на нежилые здания склада для семян 1964 года постройки и склада арочного 1982 года постройки в установленном порядке истцом не зарегистрировано.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, на момент проведения торгов и заключения спорного договора аренды сведения об объектах как объектах капитального строительства (кадастровый учет) и о зарегистрированных правах на данные объекты в ЕГРН отсутствовали. Доказательств обратного арбитражному суду при рассмотрении дела не представлено.

Фактическое расположение на земельном участке с кадастровым номером 43:14:030203:324 указанных выше объектов, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, не могло служить препятствием для проведения спорного аукциона и заключения договора аренды указанного земельного участка с победителем аукциона.

Истцом в нарушение требований статьи 65 АПК РФ доказательств наличия на земельном участке с кадастровым номером 43:14:030203:324 каких-либо зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства, принадлежащих Кооперативу на праве собственности, в порядке, предусмотренном статьей 8.1 ГК РФ, суду не представлено.

Довод заявителя о том, что право собственности СПК им. Кирова подтверждено актом приема-передачи от 01.06.2002, а также заключениями ООО «Дайра» и выводами кадастрового инженера, отклоняется арбитражным судом как ошибочный в силу следующего.

В материалы дела истцом не представлено правоустанавливающих документов на спорные объекты недвижимости, заключения ООО «Дайра» и документы, подготовленные кадастровым инженером, выводов о принадлежности зданий истцу не содержат. Спорные здания на кадастровый учет не поставлены – кадастровые номера объектов отсутствуют. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Инвентарная книга учета объектов основных средств по состоянию на 2021 год является документом первичного бухгалтерского учета в соответствии с постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 №7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств» и не относится к правоустанавливающим документам, необходимым для проведения государственной регистрации права.

В силу положений части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ: основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, среди прочего, документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что на момент проведения аукциона земельный участок с кадастровым номером 43:14:030203:324 не был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды. Зарегистрированных объектов капитального строительства на спорном земельном участке не выявлено.

Истцом не представлено доказательств проведения аукциона с нарушением действующего законодательства.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительными торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:14:030203:324, а также договора аренды земельного участка от 23.08.2021 №6/10, поскольку склад для семян 1964 года постройки и склад арочный 1982 года постройки не были поставлены на кадастровый учет как объекты капитального строительства, не были зарегистрированы в установленном порядке права СПК им. Кирова на указанные объекты, построенные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то есть при отсутствии в ЕГРН любых сведений о складе для семян и складе арочном на момент проведения торгов и заключения договора аренды, а доказательства проведения аукциона с нарушением действующего законодательства материалы дела не содержат.

На основании изложенного в удовлетворении требований истца следует отказать в полном объеме.

При обращении в арбитражный суд истец в лице своего представителя уплатил государственную пошлину в размере 6000,00 рублей по чеку-ордеру от 22.08.2022 №91, на основании статьи 110 АПК РФ и с учетом необоснованности исковых требований расходы по уплате государственной пошлины остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.


Судья А.Л. Шихов