Решение от 9 декабря 2022 г. по делу № А63-8173/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-8173/2020
г. Ставрополь
09 декабря 2022 года.
Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 09 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Русановой В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «ГлавСтройПроект», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

третьи лица, не заявляющие самострельных требований относительно предмета спора:

комитет финансов и бюджета администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

комитет градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Ставрополь, ОГРНИП 313265117200296,

муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования детей «Детская хореографическая школа г. Ставрополя», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

о взыскании убытков в размере 106 751 966,58 руб.,

при участии представителей истца ФИО3, по доверенности от 17.10.2022 № 17/10, ФИО4, доверенность от 11.11.2022 № 2/11, представителя комитета финансов ФИО5, доверенность от 10.01.2022 № 07-07/02- 23/4, представителя администрации ФИО6, доверенность от 21.01.2022 № 01/1-21-7, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ГлавСтройПроект» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Ставрополя (далее - администрация) и комитету финансов и бюджета администрации г. Ставрополя (далее – комитет финансов и бюджета) о взыскании 58 000 528 рублей 81 копейки убытков.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и комитет градостроительства администрации г. Ставрополя. Определением от 12.01.2021 суд первой инстанции утвердил заключенное обществом, администрацией и обществом мировое соглашение и прекратил производство по делу. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 04.06.2021 определение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.01.2021 по делу № А63-8173/2020 отменил, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении суд кассационной инстанции указал на необходимость оценки условий мирового соглашения на предмет соответствия закону и нарушения прав других лиц, после чего разрешить вопрос о его утверждении с правильным применением норм материального и процессуального права.

Определением от 14.12.2021 в утверждении мирового соглашения по делу № А63-8173/2020, заключенного между обществом и администрацией отказано.

При новом рассмотрении дела общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации, комитету финансов и бюджета о взыскании убытков в размере 106 751 966,58 рублей, причиненных фактическим изъятием земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет по управлению муниципальным имуществом), комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее – комитет градостроительства), индивидуальный предприниматель ФИО2, муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования детей «Детская хореографическая школа г. Ставрополя» о взыскании убытков в размере 106 751 966,58 рублей, причиненных фактическим изъятием земельного участка.

В судебном заседании представители общества поддерживали исковые требования, изложенные в исковом заявлении, просили суд удовлетворить их в полном объеме.

Представитель администрации поддерживал доводы, изложенные в отзывах, исковые требования не признала, пояснив, что правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, так как не имеется совокупности условий для возложения убытков на администрацию, поскольку противоправные действия с ее стороны отсутствуют, причинно-следственная связь между возникшими убытками и противоправными действиями администрации также отсутствует, размер убытков определен неверно, не соответствует заключению эксперта от 12.01.2022 № А1 и его пояснениям, данным в судебном заседании.

Представитель комитета финансов и бюджета иск не признал, поддерживая доводы администрации и доводы, изложенные в отзыве, указав, что не может являться ответчиком по заявленным требованиям, расходные кассовые ордера и расписки, подтверждающие расходы общества на приобретение объекта недвижимости у ФИО7, осуществленные наличным путем, являются недопустимыми доказательствами, поскольку должны были осуществляться в безналичном порядке согласно Указаниям ЦБ РФ от 20.06.2007 № 1843-У, в соответствии с которыми, расчеты наличными деньгами в Российской Федерации между юридическим лицом и гражданином, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в рамках одного договора, могли производится в размере, не превышающем 100 000 руб. Включение в цену иска стоимости земельного участка необоснованно, так как он в собственности истца не находился.

Комитет по управлению муниципальным имуществом в отзыве иск не признал, указав, что срок действия договора аренды земельного участка от 17.03.2010 № 8070 истек 14.03.2013, общество неоднократно обращалось за предоставлением в аренду спорного земельного участка, в чем ему было отказано письмами от 13.11.2014, 01.06.2015, 24.11.2017. Доказательств совершения ответчиком противоправных и виновных действий по отказу, обществом не представлено, в связи с чем, требование о возмещении ущерба от незаконных действий государственного органа, удовлетворению не подлежит.

Комитет градостроительства в отзыве иск не признал, пояснив, что с момента принятия комитетом градостроительства решения от 02.12.2011 № 00270-с/0 об отмене разрешения на строительство от 20.04.2011 в связи с решением администрации об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, в адрес истца неоднократно направлялись обращения о рассмотрении вопроса о выплате компенсации за объект незавершенного строительства и (или) предоставлении иного земельного участка для строительства. Однако согласия между администрацией и обществом достигнуто не было. Обществом не были обжалованы действия комитета градостроительства по отмене разрешения на строительство от 20.04.2011, в настоящее время договорные отношения по спорному земельному участку с обществом прекращены, объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, на земельном участке отсутствуют. Действия органа местного самоуправления по отмене постановлений администрации от 29.09.2005 № 3794 «Об утверждении акта выбора земельного участка по ул. ФИО21, 34б», от 19.05.2006 № 1609 «О внесении изменений в постановление от 29.09.2005 № 3794, предоставлении земельного участка для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома постановлением администрации города Ставрополя № 3464 от 06.12.2019» ввиду несоблюдения администрацией процедуры предоставления земельного участка, являются законными и направлены на реализацию прав собственника земельного участка и их нельзя расценивать как фактическое изъятие земельного участка.

Комитет по управлению муниципальным имуществом, комитет градостроительства, индивидуальный предприниматель ФИО2, муниципальное бюджетное учреждение дополнительного образования детей «Детская хореографическая школа г. Ставрополя», надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание представителей не направляли, ходатайств об отложении разбирательства на другой срок не заявляли.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд находит необходимым разрешить спор по существу в отсутствие комитета по управлению муниципальным имуществом, комитета градостроительства, индивидуального предпринимателя ФИО2, муниципального бюджетного учреждения дополнительного образования детей «Детская хореографическая школа г. Ставрополя».

Выслушав пояснения представителей общества, администрации, комитета финансов и бюджета, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановлений администрации от 29.09.2005 № 3794 (с учетом изменений, внесенных постановлением от 19.03.2006 № 1609) между комитетом по управлению муниципальным имуществом и ФИО7 заключен договор от 29.03.2006 № 5054 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:0152, площадью 1 613 кв.м, расположенного по адресу: <...> «б», для проектирования и строительства торгового центра, сроком по 28.09.2008.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) 31.01.2007 за номером 26-26-12/023/2007-170.

19 января 2009 года за ФИО7 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства торговый центр, площадью застройки 756 кв.м, степенью готовности 6%, кадастровый номер 26:12:011605:0152:34045/192:1000/А, лит. А, инв. № 34045, расположенный по адресу: <...> «б» (запись о государственной регистрации права от 19.01.2009 № 26-26-12/118/2008-595).

По результатам публичных слушаний на основании градостроительного заключения от 19.02.2009 № 230 главой города Ставрополя издано постановление от 05.06.2009 № 1844 об изменении вида разрешенного использования земельного участка по улице ФИО21 34 «б» в квартале 525 «на использование под многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями».

Пунктом 2 названного постановления ФИО7 разрешено проектирование многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ул. ФИО21, 34 «б».

На основании постановления от 05.06.2009 № 1844 комитетом по управлению муниципальным имуществом с ФИО7 заключено дополнительное соглашение, по условиям которого договор от 29.03.2006 № 5054 изложен в новой редакции, согласно которой целевым назначением земельного участка указано «под многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями».

На основании постановления администрации от 15.03.2010 № 523 между комитетом по управлению муниципальным имуществом и ФИО7 был заключен договор аренды от 17.03.2010 № 8070 земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152 для продолжения строительства многоэтажного жилого дома.

Согласно пункту 2.2 указанного договора срок аренды участка установлен с 15.03.2010 по 14.03.2013.

Договор от 17.03.2010 № 8070 зарегистрирован в ЕГРН 22.03.2010 за номером 26-26-01/003/2010-429.

В 2008 году подготовлен рабочий проект многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по ул. ФИО21, 34 «б» в г. Ставрополе.

Согласно архитектурно строительным решениям жилой дом запроектирован из двух сблокированных блок-секций.

По договору купли-продажи недвижимости от 30.12.2010, заключенному между ФИО7 и обществом, последнее приобрело в собственность незавершенный строительством объект - торговый центр, степенью готовности 6%, кадастровый номер 26:12:011605:0152:34045/192:1000/А, литер А, инв. № 34045.

Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН 27.01.2011 за номером 26-26-01/176/2010-643 (свидетельство о праве собственности от 27.01.2011 26-АЗ 291033).

Письмом от 29.12.2010 № 06-5709-11 комитет по управлению муниципальным имуществом согласовал передачу прав и обязанностей по договору аренды от 17.03.2010 № 8070 обществу.

По договору от 30.12.2010 ФИО7 передала обществу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 17.03.2010 № 8070.

Договор перенайма зарегистрирован в ЕГРН 28.01.2011 (запись государственной регистрации № 26-26-01/176/2010-644).

15 апреля 2011 года обществом получено положительное заключение № 26-1-4-0086-11 государственной экспертизы проектной документации.

20 апреля 2011 года обществу выдано разрешение на строительство № RU 26309000-«00270-с» многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями поз. 1 по ГП (общая площадь 6 895,3 кв.м; площадь земельного участка 1 613 кв.м; количество этажей 10 ед.; строительный объем 23 654 куб.м) сроком до 10.07.2012.

В ноябре-декабре 2011 года обществом с ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 заключены договоры участия в долевом строительстве спорного многоэтажного жилого дома, которые в установленном порядке прошли государственную регистрацию.

Согласно ответу ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация» от 31.10.2011 № 2-1941 объект незавершенного строительства – торговый центр 6% готовности, кадастровый номер 26:12:011605:0152:34045/192:1000/А, снесен.

Как следует из кадастрового паспорта от 31.10.2011, на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011605:152 расположен объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом (инвентарный номер 34045), степенью готовности 14 %, площадью застройки 668,8 кв.м. (площадь указана по результатам обследования от 28.10.2011), право на который не оформлено.

Решением комитета градостроительства от 02.12.2011 № 00270-с/о выданное обществу разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями от 20.04.2011 № 26309000-«00270-с» отменено в связи с решением администрации изъять земельный участок по ул. ФИО21, 34 б для муниципальных нужд.

В порядке, установленном статьей 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), администрация решения об изъятии спорного земельного участка для муниципальных нужд не принимала.

19 сентября 2011 года администрацией в адрес общества было направлено письмо № 09/02-01/1-4539, согласно которому смежный с обществом земельный участок по ул. ФИО21, 36 предоставлен муниципальному бюджетному учреждению дополнительного образования детей «Детская хореографическая школа г. Ставрополя» в постоянное (бессрочное) пользование. В связи с этим для урегулирования вопроса по изъятию земельного участка по ул. ФИО21, 34 «б» для муниципальных нужд и в соответствии с требованиями статьи 62 Земельного кодекса обществу предложено рассмотреть вопрос о выплате компенсации за объект незавершенного строительством (6% готовности, общей площадью 756, 6 кв.м) по ул. ФИО21, 34 «б» или замене земельного участка по ул. ФИО21, 346, на земельный участок по ул. Доваторцев, 82/1».

Общество в адрес администрации направило письмо от 10.10.2021 № 36 о возможности предоставления объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...> «б» и земельного участка для муниципальных нужд в случае полной компенсации затраченных средств на строительство в размере 40 655 833,17 руб. Также общество предложило рассмотреть возможность возведения дома меньшей этажности (5 этажей) по адресу: улица ФИО21 34 «б» с предоставлением участка по адресу ул. Доваторцев, 82/1, для компенсации затрат или возведение 9-ти этажного жилого дома согласно ранее полученной разрешительной документации, оформленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Письмом от 01.02.2012 № 09/1-25/1-338 администрация сообщила обществу, что предложенное решение по вопросу выплаты компенсации и предоставления земельного участка по улице Доваторцев, 82/1, взамен ранее предоставленного земельного участка по улице ФИО21, 34 «б» принято к сведению, в настоящее время рассматривается возможность решения данного вопроса, о результатах принятого решения общество будет проинформировано дополнительно.

Письмом от 12.03.2012 № 09/1-23/1-787 администрация сообщила обществу, что в связи с изъятием у общества земельного участка, площадью 1 613 кв.м, расположенного по улице ФИО21, 34 «б» для муниципальных нужд, предложено рассмотреть вопрос о возможном предоставлении обществу равноценного земельного участка по одному из следующих адресов: ул. Ландшафтная - площадью 2 га; ул. Коломийцева - площадью 2 га; Старомарьевское шоссе - площадью 2 га. В дальнейшем рассмотрение вопроса о выкупной стоимости имущества, расположенного на земельном участке по улице ФИО21, 346, принадлежащего на праве собственности обществу будет осуществляться с учетом проведения оценки.

Какой-либо проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, органом местного самоуправления в адрес общества не направлялся.

В суд с иском о принудительном изъятии у общества земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости для муниципальных нужд, администрация не обращалась.

28 августа 2012 года администрация обратилась с исковым заявлением в Арбитражный суд Ставропольского края к комитету по управлению муниципальным имуществом и обществу о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 17.03.2010 № 8070 и дополнительного соглашения о передачи прав и обязанностей по нему.

До окончания срока действия договора аренды земельного участка (14.03.2013) общество обратилось в администрацию за предоставлением земельного участка на новый срок для продолжения строительства многоквартирного жилого дома.

Уведомлением от 30.01.2013 № 09/2-06/1-327 обществу было отказано в предоставлении муниципальной услуги в связи с тем, что в Арбитражном суде Ставропольского края рассматривается дело № А63-13919/2012 по исковому заявлению администрации к комитету по управлению муниципальным имуществом и обществу о признании недействительным договора аренды земельного участка от 17.03.2010 № 8070.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.06.2013 по делу № А63-13919/2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.02.2014 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.06.2013 по делу № А63-13919/2012 и постановление апелляционной инстанции от 14.10.2013 было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, с указанием на обязательность привлечения судом к участию в деле в качестве соответчика первоначального арендатора земельного участка, исходя из предмета заявленных администрацией требований.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.06.2014 производство по делу № А63-13919/2012 было прекращено в связи с привлечением физического лица к участию в деле в качестве соответчика и неподведомственности данного спора арбитражному суду.

23 июня 2014 года администрация обратилась с аналогичным иском в суд общей юрисдикции.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя 12.12.2014 по делу № 2-9733/14, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 10.03.2015, в удовлетворении иска администрации о признании недействительными (ничтожными) договора аренды от 17.03.2010 № 8070 и договора перенайма от 30.12.2010, было отказано.

Как следует из названных судебных актов, нарушений порядка предоставления спорного земельного участка в аренду первому правообладателю, порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка «под многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями», оснований для признания недействительными (ничтожными) договора аренды земельного участка от 17.03.2010 № 8070 и договора перенайма прав и обязанностей арендатора по нему от 30.12.2010 на общество, судами не установлено.

После истечения срока действия договора аренды от 17.03.2010 № 8070 общество неоднократно обращалось в администрацию за предоставлением в аренду спорного земельного участка, однако письмами от 13.11.2014, 01.06.2015, 24.11.2017, ему было отказано.

В июле 2018 года комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:152, расположенный по адресу: <...> «б», в связи с окончанием срока аренды путем демонтажа (сноса) незавершенного строительством объекта и обязании вернуть земельный участок.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2019 по делу № А63-14156/2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2020, в удовлетворении иска отказано.

В ходе рассмотрения дела № А63-14156/2018 в суде апелляционной инстанции комитетом по управлению муниципальным имуществом в материалы дела было представлено постановление администрации города Ставрополя от 06.12.2019 № 3464, которым отменены ранее принятые постановления администрации от 29.09.2005 № 3794 «Об утверждении акта выбора земельного участка по ул. ФИО21, 34 «б»» и от 19.05.2006 № 1609 «О внесении изменений в постановление от 29.09.2005 № 3794 «О предоставлении земельного участка для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома»», на основании которых возникли первоначальные договорные арендные отношения на указанный земельный участок, право собственности на объект недвижимости (торговый центр) у первого правообладателя, а в дальнейшем у общества.

Постановлением администрации города Ставрополя № 1528 от 15.07.2021 спорный земельный участок по ул. ФИО21 34 «б» предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование МБУ ДО «Детская хореографическая школа».

Общество, ссылаясь на то, что изъятие земельного участка для муниципальных нужд повлекло причинение убытков, обратилось в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится в частности для государственных и муниципальных нужд (подпункт 7 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктами 1, 6 статьи 279 Гражданского кодекса изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, указанным в статье 49 Земельного кодекса.

В силу норм статьи 281 Гражданского кодекса за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (пункт 1). При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2). Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано следующее. По смыслу пункта 1 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества. В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд у лица, которое владеет земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на законном основании (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, право, основанное на договорах аренды или безвозмездного пользования) такому лицу также предоставляется соответствующее возмещение. Выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора судом (пункты 4, 5 и 7 Обзора от 10.12.2015).

В силу принципа неразрывности судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, согласно положению пункта 2 статьи 56.6. Земельного кодекса РФ изъятие земельного участка, предполагает и изъятие расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

В пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 разъяснено, что отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Статьей 62 Земельного кодекса предусмотрено, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).

В пунктах 11 и 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25) даны следующие разъяснения.

Применяя статью 15 Гражданского кодекса, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.11.2020 № 302-ЭС20-6718 по делу № А69-303/2018).

Размер возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд определяется в соответствии со статьей 56.8 Земельного кодекса.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса).

Как следует из заключения специалиста от 28.09.2020 № 2/9-И/20, приобщенного к материалам дела по ходатайству общества, продолжение строительства объекта незавершенного строительства процент готовности 14% - многоэтажного жилого дома по нормам, действующим на дату поведения исследования, не представляется возможным, вследствие задействования администрацией для строительства концертного (актового) зала – пристройки к Детской хореографической школе, расположенной на земельном участке по ул. ФИО21, 36, г. Ставрополя части земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:0152, предоставленного обществу, по адресу: <...> «б», без которого невозможно осуществить окончание строительства многоквартирного жилого дома по указанному адресу в соответствии с требованиями СНиП». Ответчиком указанные обстоятельства, не оспорены.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, между сторонами было заключено мировое соглашение, утвержденное определением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.01.2021, по условиям которого общество обязалось снести возведенный им объект недвижимости – многоквартирный жилой дом 14% готовности по ул. ФИО21, 34 б г. Ставрополя, а администрация предоставить обществу в аренду другой земельный участок с кадастровым номером 26:12:012211:139, площадью 9 400 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

До отмены указанного определения арбитражного суда об утверждении мирового соглашения постановлением суда кассационной инстанции от 03.06.2021 общество исполнило условия заключенного мирового соглашения и демонтировало объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями 14% готовности, расположенный по адресу: <...> «б».

Суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, доводы сторон, установив фактические обстоятельства, приходит к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером: 26:12:011605:152, находившиеся по адресу: <...> «б», ранее предоставленный обществу для строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства – многоквартирным жилым домом 14% готовности, фактически был изъят администрацией для муниципальных нужд в целях строительства (реконструкции) пристройки (концертного зала) к МБУ ДОД «Детская хореографическая школа» и организации прилегающего сквера с пешеходной зоной, при этом процедура изъятия уполномоченным органом не соблюдена, решение об изъятии не принято, какого-либо возмещения за изъятое имущество обществу не предоставлено.

В связи фактическим изъятием земельного участка, при котором продолжение строительства в любом случае стало невозможным, привели к возникновению у общества убытков в виде затрат, понесенных при приобретении права строительства многоквартирного дома на указанном земельном участке (права аренды земельного участка), через приобретение объекта незавершенного строительства расположенного на нем у прежнего правообладателя, уплаченных денежных средств в целях подготовки арендованного участка к строительству многоквартирного жилого дома (инженерно-строительные, геологические, геодезические изыскания, разработка технических условий для присоединения к сетям электро-и водоснабжения и т.п.), которые были объективно необходимы для последующего строительства дома и непосредственно затраты на само строительство, которые, все в целом для общества являются безвозвратными, поскольку не могут быть возмещены за счет реализации квартир в оконченном строительством объекте.

В целях определения полного размера причиненных убытков обществу, в случае установления судом фактического изъятия земельного участка для муниципальных нужд, судом была назначена судебная экспертиза, , порученная эксперту-оценщику ООО «Глобал Траст», ФИО22.

Пред экспертом поставлен следующий вопрос: определить общий размер убытков причиненных обществу в случае установления судом по результатам рассмотрения настоящего дела фактического изъятия для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152, с расположенным на нем объектом недвижимости – объектом незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями, кадастровый номер: 26:12:011605:1175, а именно: рыночную стоимость права аренды указанного земельного участка, рыночную стоимость объекта незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями 14 % готовности, убытки, причиненные изъятием земельного участка, в том числе затраты понесенные на демонтаж объекта недвижимости, включая убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения прежним правообладателем такого земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости - ООО «ГлавСтройПроект» обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах участия в долевом строительстве, и упущенную выгоду, определяемых в соответствии с федеральным законодательством на момент рассмотрения судебного спора.

Согласно заключению эксперта от 12.01.2022 № А1 общий размер убытков причиненных обществу в случае установления судом по результатам рассмотрения настоящего дела фактического изъятия для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152, с расположенным на нем объектом недвижимости – объектом незавершённого строительства – многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями, определяемый в соответствии с законодательством на момент рассмотрения судебного спора составляет 72 011 459,49 руб., в том числе: рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152, определяемая в соответствии с законодательством на момент рассмотрения судебного спора составляет 11 594 050,44 руб.; рыночная стоимость объекта незавершённого строительства – многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями, определяемая в соответствии с законодательством на момент рассмотрения судебного спора составляет 22 763 984,82 руб.; непроиндексированные реальные расходы общества к ценам текущего периода (убытки), причиненные изъятием земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152, определяемые в соответствии с законодательством на момент рассмотрения судебного спора составляют 28 470 045,02 руб.; затраты, понесенные на демонтаж объекта незавершённого строительства – многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями 14 % готовности, определяемые в соответствии с законодательством на момент рассмотрения судебного спора составляют 9 183 379,21 руб.

В ходе судебного заседания 24.06.2022 экспертом ФИО22, подготовившим экспертное заключение от 12.01.2022 № А1 суду даны пояснения, в том числе, в части о необходимости в целях установления полного размера убытков на время рассмотрения спора, проведения индексации отраженных в заключении эксперта фактических затрат общества в размере 28 470 045,02 руб., произведенных в период 2010-2011 г.г., в целях их перерасчета в цены текущего периода, а также о невозможности проведения им такой индексации в силу отсутствия компетенции.

Поскольку заключение эксперта содержит неполные ответы на поставленные вопросы в силу отсутствия у эксперта компетенции, обществом представлено заключения специалиста от 15.09.2022 № 157-И/2022 АНО «Северо-Кавказский институт независимых экспертиз и исследований» выполненное специалистом-экспертом по финансово-экономической и бухгалтерской экспертизе ФИО23.

Согласно данному заключению проиндексированная сумма фактических расходов общества в период 2010-2011 г.г. в размере 28 470 045,02 руб. в ценах текущего периода по состоянию на март 2022 года составила 63 210 552,11 рублей. Специалист также сделал мотивированный вывод о возможности проведения такой индексации с применением сводных индексов цен на продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения по Ставропольскому краю.

Указанный расчет индексации также подтвержден представленным в материалы дела заключением специалиста от 10.10.2022 в области общего аудита ФИО24, имеющей высшее профессиональное образование по квалификации инженер-экономист, которая пришла к аналогичному выводу о законности и возможности применения в целях индексации таких расходов общества официальной статистической информации об индексах цен на продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения по видам экономической деятельности (строительство), публикуемой Федеральной службой государственной статистики.

Все фактические расходы общества, произведенные в 2010-2011 г. в сумме 28 470 045,02 руб., в том числе, как расходы, понесенные на приобретение права строительства многоквартирного дома на указанном земельном участке (права аренды земельного участка), через приобретение объекта незавершенного строительства (торгового центра 6% готовности расположенного на нем) у прежнего правообладателя в сумме 18 700 000 руб., так и фактические расходы, понесенные обществом на подготовку арендованного участка к строительству многоквартирного жилого дома и непосредственное строительство, в сумме 9 770 045 руб., являются для общества инвестиционными расходами с целью получения прибыли в будущем за счет реализации квартир и нежилых помещений в построенном по проекту многоквартирном жилом доме. Проиндексированная сумма фактических затрат общества по состоянию на 01.04.2022, по расчетам специалиста также составила 63 210 552,11 руб.

Обществом представлена рецензия от 17.10.2022 № 001-10-ЗС-2022 на часть заключения эксперта № А1 ООО «Глобал Траст», выполненная ФИО25, имеющей высшее профессиональное образование по квалификации «экономист» по специальности «финансы и кредит», которая была опрошена в судебном заседании.

ФИО25 согласно рецензии пояснениям, данным в судебном заседании, пришла к выводу о том, что образование и квалификация эксперта ФИО22, подтвержденные документами представленными в приложении к заключению судебной экспертизы №1А, позволяло ему и обязывало его самостоятельно произвести индексацию расходов Общества с применением Сводного индекса цен на продукцию (затраты, услуги) инвестиционного назначения, в рамках предмета и объема назначенной Арбитражным судом Ставропольского края судебной экспертизы по данному делу, в целях определения размера полных убытков общества на момент рассмотрения судебного спора. При этом познания и привлечение иного специалиста, в том числе инженера-строителя, в рамках строительно-технической экспертизы (на которую в своих устных пояснениях в судебном заседании 24.06.2022 сослался эксперт ФИО22), в целях перерасчета (индексации) фактических расходов общества в ценах 2010-2011 г.г., в цены текущего периода, не требуется. Также специалист пришел к выводу о том, что вывод эксперта ФИО22 о невозможности произвести расчет упущенной выгоды общества, поскольку из договоров участия в долевом строительстве, представленных в материалы дела, сумма вознаграждения застройщика определяется в виде экономии целевых средств дольщиков по окончании строительства, а финансовый результат от деятельности застройщика может быть определен только по окончании строительства», является недостоверным, поскольку в рекомендациях указанных в данной рецензии представлены различные методики определения упущенной выгоды, которые экспертом не приняты во внимание. Эксперт, мог использовать разные методики определения упущенной выгоды, описанные как в соответствующих методических рекомендациях, так и в других источниках, не опираясь на фактические договоры участия в долевом строительстве и отсутствие акта сдачи объекта завершенного строительства, а произведя расчеты предполагаемых доходов, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, что прямо установлено приведенными положениями нормативных актов.

В ходе судебного заседания 24.06.2022 экспертом ФИО22, подготовившим экспертное заключение от 12.01.2022 № А1, также даны пояснения, что из состава убытков, которые он определил в заключении эксперта в общей сумме 72 011 459,49 руб. подлежит исключению или определенная им рыночная стоимость объекта незавершенного строительства - 22 763 984,82 руб. или сумма фактических расходов общества произведенная в 2010-2011 г.г. в размере 28 470 045,02 руб., полагая, что эти две суммы взаимоисключаемы, так как фактические расходы общества составляют себестоимость объекта незавершенного строительства.

Согласно абзацу третьему статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности» (далее – Закон № 73-ФЗ» эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В соответствии с абзацем девятым статьи 9 указанного Федерального закона заключение эксперта - это письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Заключение эксперта может быть признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин. В этом случае заключение эксперта может быть исключено из числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу.

Суд находит, что экспертное заключение в выполненной части составлено с соблюдением статьи 16 Закона № 73-ФЗ, статьи 86 АПК РФ, Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002, ссылки на правовые акты, обязательные к применению при производстве экспертизы, исследовательская часть экспертного заключения в выполненном объеме изложена полно.

С учетом представленных сторонами доказательств, заключения от 12.01.2022 № А1 эксперта ФИО22, заключения специалиста от 15.09.2022 № 157-И/2022 АНО «Северо-Кавказский институт независимых экспертиз и исследований» выполненное специалистом-экспертом по финансово-экономической и бухгалтерской экспертизе ФИО23, рецензии от 17.10.2022 № 001-10-ЗС-2022 на часть заключения эксперта № А1 ООО «Глобал Траст», выполненной ФИО25, определяя состав и размер убытков, размер возмещения подлежащих взысканию в пользу общества в связи с фактическим изъятием земельного участка для муниципальных нужд, суд исходит из следующего.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:152, с расположенным на нем объектом недвижимости – объектом незавершённого строительства – многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями 14% готовности, по адресу: <...> б, предоставленный обществу для строительства многоквартирного жилого дома, был фактически изъят администрацией для муниципальных нужд. При наличии на указанном земельном участке возведенного обществом на законных основаниях объекта незавершенного строительства – многоквартирного жилого дома 14% готовности, часть его была использована под строительство (реконструкцию) пристройки (концертного зала) к муниципальному учреждению МОУ ДОД «Детская хореографическая школа» находящимся на смежном земельном участке и организации прилегающего сквера с пешеходной зоной, в результате чего, продолжение строительства многоквартирного жилого дома в любом случае стало технически невозможно. Указанные обстоятельства подтверждаются заключением специалиста № 2/9-И/20 от 28.09.2020.

Постановлением администрации города Ставрополя № 1528 от 15.07.2021 спорный земельный участок по ул. ФИО21 34 «б», г. Ставрополь, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование МБУ ДО «Детская хореографическая школа».

При этом несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

Возведя объект недвижимости – многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями 14% готовности на предоставленном в установленном порядке под эти цели земельном участке и на основании полученного разрешения на строительство, общество и после истечения срока договора аренды земельного участка, в силу принципа неразрывности судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, имело исключительное право на него.

Следовательно, вывод эксперта ФИО22 о том, что в состав возмещения обществу подлежит включению рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152, определяемая в соответствии с законодательством на момент рассмотрения судебного спора в сумме 11 594 050,44 руб. и рыночная стоимость объекта незавершённого строительства – многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями, определяемая в соответствии с законодательством на момент рассмотрения судебного спора в сумме 22 763 984,82 руб., является верным, соответствующим указанным нормам права. Расчет сумм возмещения сторонами не оспаривается и признается судом достоверным.

В связи с фактическим изъятием земельного участка для муниципальных нужд, и в соответствии с условиями заключенного между сторонами мирового соглашения по настоящему делу, в последствии отмененного судом кассационной инстанции, обществом демонтирован возведенный им объект недвижимости – многоквартирный жилой дом 14% готовности. Затраты на демонтаж объекта, согласно заключения эксперта ФИО22, определяемые в соответствии с законодательством на момент рассмотрения судебного спора составили 9 183 379,21 руб. Указанные затраты являются для общества невозвратными и подлежат взысканию с администрации в качестве убытков.

В части взыскания фактических затрат общества, произведенных в 2010-2011 годах, суд приходит к следующему.

Экспертом ФИО22 установлено, что общество произвело фактические затраты связанные с приобретением права строительства на указанном земельном участке, подготовке его к строительству и непосредственному строительству в общей сумме 28 470 045,02 руб., состоящих из: расходов, понесенных на приобретение права строительства многоквартирного дома на указанном земельном участке, через приобретение по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства (торгового центра 6% готовности расположенного на нем) у прежнего правообладателя ФИО7 в сумме 18 700 000 руб., и фактических расходов, понесенных обществом на подготовку арендованного участка к строительству многоквартирного жилого дома и непосредственное строительство, в сумме 9 770 045 руб.

Таким образом, затраты в сумме 18 700 000 руб. были инвестированы обществом с целью получить право строительства многоквартирного жилого дома на указанном земельном участке. В результате приобретения права собственности на объект незавершенного строительства – торговый центр 6% готовности, расположенном на земельном участке с целевым назначение «под многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями», обществу от прежнего правообладателя, в соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ, по договору перенайма прав и обязанностей от 30.12.2010, безвозмездно перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 17.03.2010 № 8070 предоставленного для продолжения строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями.

В соответствии с рабочим проектом строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, торговый центр 6% готовности был снесен обществом, что подтверждается справкой ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация» № 2-1941 от 31.10.2011.

Следовательно, инвестируя таким образом указанные денежные средства в 2010 году в приобретение права строительства многоквартирного жилого дома, общество рассчитывало, что они будут возмещены за счет реализации квартир и нежилых помещений в оконченном строительством многоквартирном жилом доме.

Однако, незаконные действия администрации по воспрепятствованию обществу в использовании земельного участка по целевому назначению и строительству многоквартирного дома в период действия договора аренды, путем отмены ранее выданного разрешения на строительство по отсутствующему основанию, а также, в связи с дальнейшим фактическим изъятием земельного участка, при котором продолжение строительства в любом случае стало невозможным, привели к возникновению у общества убытков в виде затрат, понесенных при приобретении права строительства многоквартирного дома на указанном земельном участке, через приобретение объекта незавершенного строительства расположенного на нем, у прежнего правообладателя в сумме 18 700 000 руб., которые были объективно необходимы для последующего строительства многоквартирного дома на указанном земельном участке. Таким образом, затраты общества, произведенные в 2010 году, являются для него безвозвратными, поскольку не могут быть возмещены за счет реализации квартир в оконченном строительством доме.

Доказательства, свидетельствующие о том, что общество не осуществило строительство многоквартирного дома по своей вине, ответчиком не представлены.

Поскольку общество несло указанные расходы в 2010 году, при расчете причиненных убытков должны быть учтены инфляционные потери. Требование о взыскании инфляционных потерь, также является требованием о взыскании убытков (постановление Президиума ВАС РФ от 19.05.1998 № 7770/97).

Согласно представленной таблице расчета индексации затрат общества в заключении специалиста № 157-И/2022 от 15.09.2022 АНО «Северо-Кавказский институт независимых экспертиз и исследований», в заключении специалиста от 10.10.2022 в области общего аудита ФИО24, с учетом инфляционных потерь, сумма причиненных обществу убытков в указанной части фактических затрат (18 700 000 руб.) к ценам текущего периода, на момент рассмотрения спора, составила 42 216 440 руб.

В тоже время, фактические расходы, понесенные обществом в 2010-2011 г.г. на подготовку арендованного участка к строительству многоквартирного жилого дома (инженерно-строительные, геологические, геодезические изыскания, разработка технических условий для присоединения к сетям тепло и водоснабжения и т.п.) и непосредственное строительство (строительные работы, материал), в сумме 9 770 045 руб., являлись затратами, за счет которых непосредственно был возведен объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями 14 % готовности. Таким образом, эти затраты не подлежат самостоятельной индексации к ценам текущего периода, поскольку вложенные обществом в непосредственное строительство объекта в 2010 г., они фактически образовали на текущий период времени рыночную стоимость (заложены в нее) указанного объекта недвижимости, определенную экспертом ФИО22 в соответствии с законодательством на момент рассмотрения судебного спора в сумме 22 763 984,82 руб., подлежащей взысканию в пользу общества в качестве возмещения за фактическое изъятие земельного участка для муниципальных нужд.

Таким образом, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований общества.

Судом установлено, что с администрации в пользу общества подлежит взысканию рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152, определяемая в соответствии с законодательством на момент рассмотрения судебного спора в сумме 11 594 050,44 руб., рыночная стоимость объекта незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями, определяемая в соответствии с законодательством на момент рассмотрения судебного спора в сумме 22 763 984,82 руб., убытки, в виде невозвратных затрат общества на приобретение права строительства многоквартирного жилого дома, с учетом индексации к ценам текущего периода в сумме 42 216 440 руб., убытки, в виде затрат, понесенных обществом на демонтаж объекта недвижимости, в сумме 9 183 379,21 руб. Итого, в общей сумме 85 757 854,47 руб.

Доводы администрации, комитета по управлению муниципальным имуществом, комитета градостроительства, о том, что заявленные исковые требования общества не подлежат удовлетворению в связи с тем, что общество не являлось на момент подачи иска правообладателем земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:152 по адресу: ул. ФИО21, 34 «б», г. Ставрополя, право собственности на объект недвижимости - объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями, расположенный на указанном земельном участке за обществом зарегистрировано не было, судом отклонены.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05 апреля 2019 года по делу №А63-14156/2018, оставленным в силе постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2020 г., которым было отказано в удовлетворении иска КУМИ г. Ставрополя к обществу об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:152, расположенный по адресу: <...>, в связи с окончанием срока аренды путем демонтажа (сноса) незавершенного строительством объекта и обязании вернуть земельный участок, было установлено, что строительство обществом объекта недвижимости – многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями 14% готовности было осуществлено на законных основаниях.

Исходя из содержания и смысла части 1 статьи 11 Гражданского кодекса и части 1 статьи 4 АПК РФ правом на судебную защиту обладает лицо, права и охраняемые законом интересы которого нарушены либо оспорены.

Норм права, возлагающих на арендатора или застройщика обязанность регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при определенной степени строительной готовности, не имеется, муниципальный орган не вправе ссылать в обоснование своих возражений по иску, на отсутствие у истца зарегистрированного права собственности на недострой.

Принадлежность объекта незавершенного строительства – многоквартирного жилого дома 14% готовности обществу, следует из материалов дела и указанных в данном решении судебных актов. Объект незавершенного строительства был возведен обществом на законных основаниях, во время действия разрешения на его строительство на предоставленном в установленном порядке земельном участке, доказательств обратного администрацией не предоставлено.

Правомерно возведенное здание, незавершенное строительством здание, является объектом недвижимости, находящимся в законном владении лица, осуществившего его строительство на законных основаниях, в том числе до регистрации на него права собственности указанного лица, что также следует из состоявшихся вышеуказанных решений судов по спорам между обществом, администрацией и комитетом по управлению муниципальным имуществом по данному объекту.

Осуществив строительство объекта недвижимости на предоставленном в установленном порядке под эти цели земельном участке и на основании полученного разрешения на строительство, общество и после истечения срока договора аренды земельного участка, в силу принципа неразрывности судьбы земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем, имело исключительное право на него.

Следовательно, у общества, имеется право на судебную защиту такого законного владения, всеми установленными способами.

Довод комитета градостроительства о том, что действия органа местного самоуправления по отмене постановлений администрации от 29.09.2005 № 3794 «Об утверждении акта выбора земельного участка по ул. ФИО21, 34 «б»» и от 19.05.2006 № 1609 «О внесении изменений в постановление от 29.09.2005 № 3794, предоставлении земельного участка для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома» постановлением администрации № 3464 от 06.12.2019 ввиду несоблюдения администрацией процедуры предоставления земельного участка, являются законными и направлены на реализацию прав собственника земельного участка и их нельзя расценивать как фактическое изъятие земельного участка, судом отклонен.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 12.12.2014 по делу № 2-9733/14, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 10.03.2015, в удовлетворении иска администрации о признании недействительными (ничтожными) договора аренды от 17.03.2010 № 8070 и договора перенайма от 30.12.2010, отказано. Нарушения порядка предоставления спорного земельного участка в аренду первому правообладателю, порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка «под многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями», оснований для признания недействительными (ничтожными) договора аренды земельного участка от 17.03.2010 № 8070 и договора перенайма прав и обязанностей арендатора по нему от 30.12.2010 на общество, судами не установлено.

Фактическое изъятие земельного участка для муниципальных нужд, следует из установленных обстоятельств задействования администрацией для строительства концертного (актового) зала – пристройки к МБУ ДО «Детская хореографическая школа», расположенной на земельном участке по ул. ФИО21, 36, г. Ставрополя по проекту 2018 г., части земельного участка с КН 26:12:011605:0152 предоставленного обществу, по адресу: <...>, без которого невозможно осуществить окончание строительства многоквартирного жилого дома по указанному адресу в соответствии с требованиями СНиП (Заключение специалиста № 2/9-И/20 от 28 сентября 2020 года).

Постановлением администрации № 1528 от 15.07.2021 спорный земельный участок по ул. ФИО21 34 «б», г. Ставропол, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование МБУ ДО «Детская хореографическая школа».

Все вышеуказанные обстоятельства, также свидетельствуют о несостоятельности довода администрации о пропуске обществом срока исковой давности по заявленным требованиям о взыскании возмещения и убытков в связи с фактическим изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

Течение срока исковой давности по требованию о возмещении убытков в связи с изъятием вещи третьим лицом, начинается не ранее такого изъятия.

В данном случае убытки взыскиваются как гражданско-правовая санкция за правонарушение, допущенное администрацией, выразившееся в противоправном, то есть, вопреки установленного законом порядка (нормы главы VII.1 Земельного кодекса, статей 279, 281 Гражданского кодекса) изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, которым истец владел на законных основаниях, без компенсации ему равноценного возмещения.

Действия администрации по изъятию земельного участка, ранее предоставленного обществу под строительство многоквартирного жилого дома по ул. ФИО21, 34 «б», выразились как в принятии постановления администрации города Ставрополя № 3464 от 06.12.2019 г. об отмене постановления администрации г. Ставрополя от 29.09.2005 № 3794 «Об утверждении акта выбора земельного участка по ул. ФИО21, 34 «б»» и постановления от 19.05.2006 № 1609 «О внесении изменений в постановление от 29.09.2005 № 3794, предоставлении земельного участка для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома», о котором обществу стало известно 10.12.2019 в судебном заседании суда апелляционной инстанции по делу № А63-14156/2018, так и в совершении действий, по дальнейшему фактическому изъятию земельного участка и объекта незавершенного строительства расположенного на нем, выразившихся в выдаче разрешительной документации и возведении на её основании в 2020 году пристройки – концертного (актового) зала к Детской хореографической школе, расположенной на соседнем земельном участке по адресу: <...> в 2-х метрах от возведенного обществом объекта, замощении земельного участка по ул. ФИО21, 34 «б», тротуарами и пешеходными дорожками, в результате чего, продолжение строительства обществом 10-ти этажного жилого дома в соответствии с норами СНиП стало технически невозможным, что подтверждается представленным заключением специалиста № 2/9-И/20 от 28.09.2020.

Постановлением администрации от 15.07.2021 № 1528 указанный земельный участок по ул. ФИО21 34 «б» г. Ставрополя, выделенный обществу под строительство дома, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование МБУ ДО «Детская хореографическая школа».

Следовательно, общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса), с момента фактического изъятия администрацией земельного участка с расположенным на нем законно возведенном объекте недвижимости, истцом, по требованию о взыскании убытков, и возмещений, связанных с таким изъятием, не пропущен.

Общество обратилось в суд с настоящим иском в 2020 году.

Довод администрации, комитета градостроительства, комитета по управлению муниципальным имуществом о том, что у общества имелась возможность оспорить отмену разрешения на строительство и отказы в продлении договора аренды, чем общество не воспользовалось, а значить противоправность действий (бездействий) и виновность администрации не установлена, что исключает удовлетворение заявленного иска, судом отклонен.

Удовлетворение требования о взыскании убытков не зависит от того, имелась ли возможность защиты законных интересов юридического лица с помощью иных способов защиты гражданских прав, например, путем признания незаконным решения, нормативного акта органа местного самоуправления в отдельном судебном споре.

Суд, при рассмотрении спора о взыскании убытков, самостоятельно дает оценку законности действий причинителя убытков, исходя из необходимости установления общих условий наступления ответственности: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, причинно-следственная связь между действиями (бездействием) причинителя вреда и возникшими убытками, а также вины причинителя вреда.

Довод комитета финансов о том, что расходные кассовые ордера и расписки, подтверждающие расходы общества на приобретение объекта недвижимости у ФИО7 осуществленные наличным путем, являются недопустимыми доказательствами, поскольку должны были осуществляться в безналичном порядке согласно Указаниям ЦБ РФ от 20.06.2007 № 1843-У, в соответствии с которыми, расчеты наличными деньгами в Российской Федерации между юридическим лицом и гражданином, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в рамках одного договора, могли производится в размере, не превышающем 100 тыс. рублей, судом отклонен, поскольку ФИО7, согласно сведениям ЕГРЮЛ, в указанный период времени не имела статуса индивидуального предпринимателя.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края,

РЕШИЛ:

исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ГлавСтройПроект», г. Ставрополь, ОГРН <***>, удовлетворить частично.

Взыскать с администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «ГлавСтройПроект», г. Ставрополь, ОГРН <***>, 85 757 854,74 руб. убытков, причиненных фактическим изъятием земельного участка.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовление в полном объеме), в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок при условии, что решение было предметом пересмотра арбитражного суда апелляционной инстанции или арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока для подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Г. Русанова