Решение от 19 июля 2021 г. по делу № А41-35673/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-35673/21
19 июля 2021 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 19 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 19 июля 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "ИВЕСТСТРОЙ" (адрес регистрации: 143185, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ОДИНЦОВО ГОРОД, ЗВЕНИГОРОД ГОРОД, СУПОНЕВО МИКРОРАЙОН, КОРПУС 3, МАСТЕРСКАЯ 1, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 30.12.2010, ИНН: <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (адрес регистрации: 143403, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: <***>)

Третье лицо: ФИО2 (дата рождения 30.12.1972, место рождения г.Барнаул, Алтайский край),

с требованиями:

1. Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, выраженное в уведомлении от 13.04.2021 № КУВД-001/2020-31142359/3 об отказе государственной регистрации прав;

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 246ИСБ/СВ/3-2020, заключенного между ООО СЗ «Ивестстрой» и О.Б. Туник

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ивестстрой» (далее - ООО СЗ «Ивестстрой», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Заинтересованное лицо, Управление Росреестра по МО), выраженное в уведомлении от 13.04.2021 № КУВД-001/2020-31142359/3 об отказе государственной регистрации прав; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.07.2020 № 246ИСБ/СВ/3-2020, заключенного между ООО СЗ «Ивестстрой» и О.Б. Туник.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлечена ФИО2

Представитель заявителя в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание явился, с доводами заявления не согласился, представил отзыв на заявление, в соответствии с которым просил отказать в полном объеме.

В ходе рассмотрения дела от заинтересованного лица поступила копия реестрового дела №КУВД-001/2020-31142359.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом.

Исследовав представленные в материалы дела письменные материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

ООО СЗ «Ивестстрой» (далее - Заявитель, Застройщик) осуществляет строительство многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Звенигород, район Восточный, мкр. № 2, корп. 3 (далее - Многоквартирный дом).

Строительство ведется на основании разрешения от 24.04.2014 № RU 50332000-030, выданного администрацией городского округа Звенигорода.

Договор участия в долевом строительстве между Застройщиком и первым участником долевого строительства в отношении Многоквартирного дома заключен 10.07.2014, договор зарегистрирован 24.10.2014.

Между Застройщиком и О.Б.Туник (далее - Участник долевого строительства) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве), заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 246 ИСБ/СВ/3-2020 (далее - Договор).

В соответствии с пунктом 3.1 Договора Застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный Договором срок построить Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно пункту 3.2 Договора объектом долевого строительства является квартира № 246, расположенная на 5-ом этаже Многоквартирного дома, в секции 5, номер на площадке 3, проектной общей площадью 41,9 кв.м., состоящая из 1-ой комнаты.

На основании части 3 статьи 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Застройщик и Участник долевого строительства обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Заинтересованное лицо, Управление Росреестра по МО) с заявлением о регистрации Договора.

Уведомлением Управления Росреестра по МО о приостановлении государственной регистрации прав от 13.01.2021 № КУВД-001/2020-31142357/1 (далее - Уведомление о приостановлении) осуществление действие по регистрации Договора приостановлено.

Уведомлением Управления Росреестра по МО об отказе государственной регистрации прав от 13.04.2021 № КУВД-001/2020-31142359/3 (далее - Уведомление об отказе) Заявителю отказано в осуществлении государственной регистрации прав в связи с не устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления регистрации.

Ознакомившись с Уведомлением об отказе, Заявитель полагает, что у Заинтересованного лица отсутствовали основания для отказа в регистрации Договора исходя из следующего.

Из Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 13.01.2021 № КУВД-001/2020-31142357/1 следует, что государственная регистрация Договора приостановлена в связи с тем, что в Управление Росреестра по МО от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - Фонд) поступило уведомление о том, что в отношении Застройщика выявлен факт неисполнения обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности в соответствии с договором.

Полагая, что отказ в государственной регистрации Договора препятствует реализации прав Застройщика и Участника долевого строительства на заключение данного Договора, что, соответственно, нарушает права сторон Договора, заявитель обратился в арбитражный суд.

Рассматривая требования заявителя по существу, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации сделки - договора долевого участия, как это предусмотрено Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Таким образом, в силу прямого указания положений действующего законодательства договор участия в долевом строительства подлежит государственной регистрации. Более того, с фактом государственной регистрации договора связан момент признания данного договора заключенным и порождающим предусмотренные этим договором правовые последствия.

Порядок осуществления на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируется положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с положениями статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона.

При этом основания для приостановления государственной регистрации, перечисленные в статье 26 Закона о регистрации, являются исчерпывающими.

Согласно статье 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

То есть, предметом договора участия в долевом строительстве являются не только действия застройщика по созданию объекта недвижимости, но целый комплекс действий, связанных с получением разрешения на строительство, вводом дома в эксплуатацию и передачей объекта долевого строительства заказчику. Указанной обязанности застройщика соответствует право дольщика требовать передачи в предусмотренный договором срок объекта строительства. Также и у дольщика имеются специфические обязанности, характерные именно для этого вида договора: оплатить объект долевого строительства, принять его при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не проводить каких-либо действий в отношении объекта до момента подписания акта приема-передачи объекта, и иные.

Договор участия в долевом строительстве действует до полного исполнения сторонами всех, предусмотренных договором обязанностей. Это означает, что исполнение одной или части обязательств по договору, не свидетельствует об исполнении договора в целом.

По своей сути пункт 3 части 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве является материальной нормой, определяющей основания для ограничения права застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, и, как следствие, предписывающей уполномоченному органу необходимость направления в орган регистрации прав сведений о таком застройщике в целях дальнейшего недопущения привлечения застройщиком денежных средств; в свою очередь, положения пункта 57 части 1 статьи 26 Закона о регистрации можно отнести к производным от пункта 3 части 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве, регламентирующим порядок применения указанной материальной нормы.

Пункт 57 части 1 статьи 26 Закона о регистрации введен абзацем 5 подпункта «а» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 175-ФЗ).

При этом на основании абзаца 5 подпункта «ж» пункта 2 статьи 1 Закона № 175-ФЗ также изменена редакция статьи 3 Закона о долевом строительстве, в том числе путем дополнения части 2.6 указанной статьи пунктом 3, обязывающим уполномоченный орган направить в орган регистрации прав уведомление о нарушении застройщиком на шесть месяцев срока передачи объекта долевого строительства.

Однако, из части 7 статьи 8 Закона № 175-ФЗ следует, чтоположения статьи 3 Закона о долевом строительстве применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о фонде) и Законом № 175- ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 года, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей;

Вместе с тем, поскольку части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18-18.2 Закона о долевом строительстве (в редакции Закона № 175-ФЗ) не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков.

Таким образом, поскольку пункт 3 части 2.6 статьи3 Закона о долевом строительстве только введен Законом № 175-ФЗ, а разрешение на строительство получено Застройщиком 24.04.2014, указанная норма не подлежит применению к Заявителю.

Вместе с тем часть 7 статьи 8 Закона № 175-ФЗ не исключает возможности применения к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, положений части 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве без учета изменений, внесенных Законом № 175-ФЗ и Законом о фонде.

До принятия Закона № 175-ФЗ Закон о долевом строительстве не предусматривал для признания застройщика не соответствующим требованиям данного закона такого основания как нарушение застройщиком на шесть месяцев срока передачи объекта долевого строительства.

Сама по себе часть 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве, устанавливающая обязанность уполномоченного органа направлять в орган регистрации прав сведения о застройщиках, не соответствующих положениям Закона о долевом строительстве, введена подпунктом «б» пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 304-ФЗ).

Согласно части 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве (в ред. Закона № 304-ФЗ) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона о долевом строительстве, обязан направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов с приложением решений, указанных в части 2.3 настоящей статьи, в срок не более чем один рабочий день со дня получения соответствующего решения.

Закон № 304-ФЗ вступил в силу с 01.01.2017.

Таким образом, обязанность направления в орган регистрации прав сведений о несоответствии застройщика требованиям Закона о долевом строительстве возникла только с 01.01.2017.

При этом частью 3 статьи 6 Закона № 304-ФЗ установлено, что действие положений части 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве (в ред. Закона № 304-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 01.01.2017.

Как указывалось ранее, договор участия в долевом строительстве между Застройщиком и первым участником долевого строительства в отношении Многоквартирного дома заключен 10.07.2014, договор зарегистрирован 24.10.2014.

Таким образом, поскольку в данном случае первый договор участия в долевом строительстве заключен до 01.01.2017, часть 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве даже в первоначальной редакции не подлежит применению к Застройщику.

На основании пп. «ж» пункта 2 статьи 16 Закона о фонде, вступившего в силу с 30.07.2017, часть 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве изложена в новой редакции: «уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона о долевом строительстве, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в срок не более чем один рабочий день со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи».

Как указывалось выше, на основании части 7 статьи 8 Закона № 175-ФЗ положения статьи 3 Закона о долевом строительстве к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, применяются без учета изменений, внесенных Законом о фонде.

Кроме того, часть 7 статьи 25 Закона о фонде предусмотрено, что если первый договор участия в долевом строительстве заключен до даты государственной регистрации Фонда, то к таким правоотношениям применяются положения статей 1-23 Закона о долевом строительстве, Закона о регистрации без учета изменений, внесенных Законом о фонде, и с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Особенности регулирования спорных отношений статьи 25 Закона о фонде не установлены.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц, письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 01.12.2017 № 44458-НС/07 датой государственной регистрации Фонда является 20.10.2017.

Таким образом, поскольку разрешение на строительство получено Застройщиком до 01.07.2018, а первый договор участия в долевом строительстве заключен до 20.10.2017, ограничения, установленные частью 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве, независимо от редакции закона не распространяются на Заявителя.

Соответственно, положения пункта 57 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, являющиеся производными от части 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве, также не распространяют своего действия на Застройщика.

При изложенных обстоятельствах у Заинтересованного лица отсутствовали правовые основания для направления в Фонд запроса о соответствии Застройщика требованиям части 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве, а Фонд был не вправе предоставлять в Управление Росреестра по МО указанную информацию.

Следовательно, в сложившейся ситуации Фонд и Управление Росреестра по МО вышли за пределы своих полномочий.

Вместе с тем необходимо отметить, что иной правовой подход может привести к возникновению правовой неопределенности и конкуренции норм Закона о долевом строительстве и Закона о регистрации:

- так, в данном случае в контексте Закона о долевом строительстве нарушение Застройщиком срока передачи объекта долевого строительства более чем на шесть месяцев не является основанием для признания его не соответствующим требованиям, установленным данным законом, что свидетельствует об отсутствии препятствий для регистрации Договора;

- в то же время при формальном подходе в контексте Закона о регистрации нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на шесть месяцев будет являться основанием для приостановления регистрации Договора несмотря на то, что Застройщик соответствует требованиям Закона о долевом строительстве.

При изложенных обстоятельствах оспариваемое Уведомление Управления Росреестра по МО об отказе в государственной регистрации прав не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Заявителя. Следовательно, у Заинтересованного лица отсутствовали правовые основания для приостановления и отказа в государственной регистрации Договора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в адрес регистрирующего органа был направлен исчерпывающий перечень документов, соответствующие требованиям законодательства РФ и необходимый для проведения испрашиваемых заявителем регистрационных действий.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (часть 5 статьи 201 АПК РФ).

Поскольку отказ Управления в регистрации права нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Отзыв заинтересованного лица не содержит основанных на законе и подтвержденных доказательствами доводов, которые опровергали бы представленные истцом доказательства и которые могли бы служить основанием для отказа в удовлетворении заявления в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, выраженное в уведомлении от 13.04.2021 № КУВД-001/2020-31142359/3 об отказе государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.07.2020 № 246ИСБ/СВ/3-2020, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "ИВЕСТСТРОЙ" и ФИО2.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "ИВЕСТСТРОЙ" расходы по госпошлине в сумме 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Судья Д.Н. Москатова