Решение от 29 июля 2022 г. по делу № А60-49262/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-49262/2021
29 июля 2022 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 29 июля 2022 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Билокурой А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел дело № А60-49262/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Серовское пассажирское автотранспортное предприятие» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>; далее – общество «Серовское ПАТП») к отраслевому органу Администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>; далее – КУМИ) о признании действий по одностороннему изменению существенных условий договора аренды незаконными,

по встречному иску КУМИ к обществу «Серовское ПАТП» об изменении условий договора аренды объекта недвижимости от 01.08.2008 № 116.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Свердловской области.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Серовское ПАТП» – ФИО2 (доверенность от 01.09.2021 № 17, диплом);

КУМИ – ФИО3 (доверенность от 10.12.2021 № 57, диплом);

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Свердловской области – ФИО4 и его представитель – ФИО5 (доверенность от 10.01.2022 № 3).

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.


Общество «Серовское ПАТП» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к КУМИ о признании незаконными действий по одностороннему изменению существенных условий в части использования объекта по договору аренды от 01.02.2008 № 116, по одностороннему изменению размера арендной платы с 01.07.2017, в том числе начислению арендной платы в размере 336 636 руб. за июль-август 2021 года, по одностороннему изменению приложения № 3 к договору, по одностороннему внесению в договор приложения № 4.

Определением суда от 01.10.2021 указанное исковое заявление принято к производству, судебное заседание по его рассмотрению назначено на 01.11.2021.

В связи с принятием Указа Президента Российской Федерации от 20.10.2021 № 595 «Об установлении на территории Российской Федерации нерабочих дней в октябре – ноябре 2021 г.» судом 28.10.2021 принято определение о переносе предварительного судебного заседания на 09.11.2021.

В предварительном судебном заседании 09.11.2021 к материалам дела приобщен отзыв КУМИ на исковое заявление. Представители сторон изложили доводы по существу спора.

По результатам предварительного судебного заседания судом 09.11.2021 принято определение о назначении дела к судебному разбирательству на 14.12.2021.

Определением от 09.12.2021 судом принят к рассмотрению в рамках настоящего дела встречный иск КУМИ об изменении условий договора от 01.02.2008 № 116 аренды объекта недвижимости.

Определением суда от 14.12.2021 судебное разбирательство отложено на 17.01.2022 ввиду необходимости представления дополнительных доказательств, совершения иных процессуальных действий.

В судебном заседании 17.01.2022 ответчик представил письменные пояснения относительно возражений истца на отзыв на исковое заявление.

Определением суда от 17.01.2022 судебное разбирательство отложено на 22.02.2022.

От КУМИ 09.02.2022 поступила письменная позиция относительно дополнений истца.

Общество «Серовское ПАТП» 18.02.2022 представило возражение на письменную позицию КУМИ.

Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

К судебному заседанию Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Свердловской области заявил ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца по первоначальному иску.

В судебном заседании стороны поддержали свои правовые позиции. Представитель истца и третьего лица заявленное ходатайство о вступлении в дело третьего лица поддержали. Представители ответчика возражали против заявленного ходатайства, считают, что необходимость привлечения указанного лица к участию в деле отсутствует. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 51, 53.1 АПК РФ, о чем вынесен отдельный судебный акт.

Определением суда от 22.02.2022 судебное разбирательство отложено на 19.04.2022.

Комитет 14.04.2022 представил дополнения к отзыву, заявил ходатайство об истребовании у третьего лица документальное подтверждение установления Уполномоченным по защите прав предпринимателей в Свердловской области нарушения Комитетом прав истца, а также принятия третьим лицом законодательно установленных мер по защите нарушенных прав и законных интересов общества «Серовское ПАТП».

Третье лицо представило отзыв, считает требования общества «Серовское ПАТП» обоснованными, просит удовлетворить первоначальный иск, в удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Общество «Серовское ПАТП» представило дополнение к иску.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, заявленные доводы поддержали.

Рассмотрев ходатайство об истребовании доказательств, суд, с учетом пояснений третьего лица, не нашел оснований для его удовлетворения в порядке статьи 66 АПК РФ. Как отмечено третьим лицом, каких-либо конкретных доказательств, в данном случае не имеется, позиция третьего лица основана на анализе фактических обстоятельств, действующего законодательства и ответов на запросы, представленных в материалы дела.

Представитель третьего лица заявленные доводы поддержал, заявил ходатайство о приобщении документов. Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 75 АПК РФ.

Определением суда от 19.04.2022 судебное разбирательство отложено на 17.05.2022.

В судебном заседании 17.05.2022 представитель общества «Серовское ПАТП» заявил ходатайство о приобщении к материалам дела документов. Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 75 АПК РФ. Представители лиц, участвующих в деле, заявленные доводы поддержали.

Определением суда от 17.05.2022 судебное разбирательство отложено на 24.06.2022.

К судебному заседанию от истца поступило ходатайство об изменении предмета иска, истец просит признать договор от 01.02.2008 № 116 аренды объекта недвижимости, входящего в состав муниципальной собственности Серовского городского округа, действующим в редакции, согласованной сторонами дополнительным соглашением от 15.11.2012 № 3, признать не подлежащим применению дополнительное соглашение от 17.06.2021 № 4 к договору № 116 аренды объекта недвижимости, входящего в состав муниципальной собственности Серовского городского округа от 01.02.2008, признать незаконным одностороннее изменение предмета договора в части характера использования объекта, признать незаконным одностороннее изменение размера арендной платы с 01.07.2021, в том числе начисления арендной платы в размере 336 636 руб. за июль-август 2021 года, признать незаконными одностороннее изменение приложения № 3 к договору от 01.02.2008 № 116, признать незаконным одностороннее внесение в договор от 01.02.2008 № 116 приложения № 4.

Истец также заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов (копия проекта мирового соглашения).

В судебном заседании представитель общества «Серовское ПАТП» заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (проект мирового соглашения), ходатайство об изменении предмета иска не поддержал.

В судебном заседании от Комитета приобщены к материалам дела письма Главы Серовского городского округа о направлении проекта мирового соглашения лицам, участвующим в деле.

Определением суда от 24.06.2022 судебное разбирательство отложено на 22.07.2022.

К судебному заседанию от общества «Серовское ПАТП» поступило ходатайство об изменении предмета иска, истец просит признать договор от 01.02.2008 № 116 аренды объекта недвижимости, входящего в состав муниципальной собственности Серовского городского округа, действующим в редакции, согласованной сторонами в дополнительном соглашении от 15.11.2012 № 3, устанавливающем изменение арендной платы только по соглашению сторон; признать не подлежащим применению направленное Комитетом 07.07.2021 в адрес общества «Серовское ПАТП» дополнительное соглашение от 17.06.2021 № 4 с приложениями № 3, 4; признать незаконным одностороннее изменение предмета договора в части характера использования объекта (коэффициент К3); признать незаконным одностороннее изменение размера арендной платы с 01.07.2021, в том числе начисления арендной платы в размере 336 636 руб. за июль-август 2021 года.

Также от общества «Серовское ПАТП» поступило дополнение к исковому заявлению и ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

От Комитета поступил отзыв на уточненные исковые требования, в котором ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании 22.07.2022 представитель общества «Серовское ПАТП» поддержал поданное ранее ходатайство об уточнении исковых требований. Уточнение принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ. Представитель общества «Серовское ПАТП» просил удовлетворить первоначальные исковые требования, представитель Комитета настаивал на удовлетворении встречного иска. Третье лицо поддержало исковые требования общества «Серовское ПАТП», просило восстановить положение, существовавшее до нарушения права.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

как следует из материалов дела, между КУМИ (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Автотранспортное предприятие» (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости, входящего в состав муниципальной собственности муниципального образования Серовский городской округ, от 01.02.2008 № 116, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимости, входящий в состав муниципальной собственности Серовского городского округа, а именно здание административно-бытового корпуса общей площадью 917,2 кв. м литер М, этажность: 2, расположенное в г. Серове Свердловской области на территории промплощадки по ул. Фрунзе, 1, для использования под оказание услуг пассажирских перевозок населению (пункт 1.1 договора). Срок действия договора аренды – до 01.02.2028 (пункт 1.2 договора).

Дополнительным соглашением от 01.01.2010 № 2 к договору аренды с согласия арендодателя произведена замена арендатора с общества с ограниченной ответственностью «Автотранспортное предприятие» на общество «Серовское ПАТП».

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды арендная плата, взимаемая арендодателем с арендатора по договору, состоит из арендных платежей, взимаемых арендодателем на основании принятых в соответствии с действующим законодательством местных нормативных актов и поступающих в городской бюджет, и налогов (в том числе НДС), взимаемых на основании действующего налогового законодательства и поступающих в бюджет Российской Федерации.

Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования объектом на основании произведенного арендодателем расчета арендной платы за использование объекта недвижимости (приложение № 3 к договору), являющегося неотъемлемой частью договора (пункт 2.4 договора).

На основании пункта 2.5 договора аренды размер арендной платы может быть изменен сторонами в порядке, предусмотренном действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

Согласно приложению № 3 к договору аренды расчет размера арендной платы производится на основании раздела IV Положения «О передаче в аренду объектов недвижимости, входящих в состав муниципальной собственности города Серова», утвержденного решением Серовской городской Думы от 07.12.2000 № 29, и приложения № 1 к указанному Положению.

Пунктом 4.6 раздела IV Положения от 07.12.2000 № 29 было предусмотрено, что изменение размера арендной платы в связи с изменением минимального размера оплаты труда, применяемого для исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам, является обязательным для сторон по договору аренды объекта недвижимости и применяется без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

Положение от 07.12.2000 № 29 утратило силу в связи с принятием решения Думы Серовского городского округа от 24.06.2008 № 67.

Решением Думы Серовского городского округа от 25.02.2009 № 142 утверждено Положение о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Серовского городского округа; решение Думы Серовского городского округа от 24.06.2008 № 67 признано утратившим силу.

Пунктом 2 статьи 9 Положения от 25.02.2009 № 142 (в редакции от 29.12.2009 № 252) закреплено, что размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством, данным Положением и договором аренды не чаще одного раза в календарный год. Изменения размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору.

Между КУМИ и обществом «Серовское ПАТП» заключено дополнительное соглашение от 15.11.2012 № 3 к договору аренды, которым стороны внесли изменения в пункт 2.4 договора, изложив его в следующей редакции: арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования объектом на основании произведенных арендодателем расчетов арендной платы за использование объекта недвижимости (приложение № 3 к договору), являющегося неотъемлемой частью договора, в размере: арендный платеж, равный 2751 руб. 60 коп. и НДС – 492 руб. 29 коп.

Согласно приложению № 3 к договору аренды (в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2012 № 3) расчет размера арендной платы производится на основании статьи 12 главы 2 Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Серовского городского округа, утвержденного решением Думы Серовского городского округа от 25.02.2009 № 142.

Размер арендной платы рассчитывается как произведение следующих множителей: базовая ставка аренды, коэффициент К1 (место расположения объекта), коэффициент К2 (степень благоустройства), коэффициент К3 (характер использования объекта), коэффициент К4 (расположение объекта недвижимости в здании), коэффициент К5 (материал постройки), общая площадь; деленное на количество месяцев в году. Данный порядок расчета также был согласован сторонами в договоре аренды и закреплен в Положении № 29 и Положении № 142.

На момент заключения договора аренды и дополнительного соглашения от 15.11.2012 № 3 применительно к виду использования арендатором спорного объекта недвижимости (под оказание услуг пассажирских перевозок населению) действовал коэффициент К3 «при использовании объектов движимости и недвижимости для оказания услуг по перевозке населения в городском транспорте», равный 0,10. Впоследствии, решением Думы Серовского городского округа от 15.03.2017 № 398 данный коэффициент был исключен.

В 2021 году в ходе проведения проверки рабочей комиссией КУМИ визуально установлено и зафиксировано путем фотографирования фактическое использование помещений под офис коммерческой организации (помещения площадью 119,1 кв. м и 232,1 кв. м), а также передача помещений в субаренду для использования под услуги автосервиса (помещения площадью 566 кв. м).

К данным площадям Комитетом применен соответствующий каждому виду использования корректировочный коэффициент К3: 6,5 – при использовании объекта под услуги автосервиса, гаража и 5,5 – при использовании объекта в качестве помещений для административной деятельности (конторы и офисы).

Комитет направил в адрес общества «Серовское ПАТП» дополнительное соглашение от 17.06.2021 № 4 к договору аренды, предусматривающее внесение изменений в расчет арендной платы за использование объекта недвижимости (приложения № 1, 2 к дополнительному соглашению).

Как указал истец, по состоянию на 01.07.2021 арендная плата составляла 2751 руб. 60 коп. и НДС – 495 руб. 29 коп., а в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 17.06.2021 № 4 данная плата составила 168 318 руб. и НДС 33 663 руб. 60 коп. в месяц, то есть увеличилась в 58 раз. По мнению общества «Серовское ПАТП», дополнительное соглашение № 4 содержит в себе условия, являющиеся явно обременительными для арендатора и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия).

Общество «Серовское ПАТП», не согласившись с внесением изменений в договор аренды, 08.07.2021 возвратило Комитету вышеуказанное дополнительное соглашение неподписанным.

Общество «Серовское ПАТП» направило в адрес КУМИ заявление от 12.07.2021 о реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, в удовлетворении которого Комитетом было отказано в связи с наличием у арендатора задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа (уведомление от 04.08.2021).

КУМИ 18.08.2021 направил в адрес общества «Серовское ПАТП» претензию с требованием об уплате арендной платы за период с июля по август 2021 года в сумме 333 257 руб. 24 коп. и пени за просрочку платежа за период с 01.07.2021 по 17.08.2021 в сумме 10 155 руб. 08 коп.

Полагая действия КУМИ по одностороннему изменению существенных условий договора аренды незаконными, а вышеуказанное дополнительное соглашение незаключенным, общество «Серовское ПАТП» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым первоначальным иском.

В свою очередь Комитет обратился в суд со встречными требованиями об изменении условий договора аренды объекта недвижимости на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон и оценив их в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

В пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» указано, что согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В силу пункта 2 статьи 4 ГК РФ это правило применяется как к императивным, так и к диспозитивным нормам.

Из разъяснений, приведенных в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В рассматриваемом случае между сторонами возник спор относительно наличия у Комитета возможности изменения арендной платы в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения.

Согласно позиции КУМИ изменение размера арендных платежей обусловлено принятием Думой Серовского городского округа решения от 15.03.2017 № 398, которым был исключен коэффициент, применяемый при использовании объекта под оказание услуг пассажирских перевозок населению (0,10), а также в связи с изменением целевого использования помещений, а именно установлением Комитетом факта использования арендатором помещений под офис и передачи помещений в субаренду для использования под услуги автосервиса.

Судом установлено и из материалов дела усматривается, что положениями раздела 2 договора аренды прямо не предусмотрена возможность изменения арендной платы в зависимости от принятия соответствующих нормативно-правовых актов органа местного самоуправления.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договоров судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ) толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Руководствуясь вышеприведенными нормами права и разъяснениями высшей судебной инстанции, изложенными в пункте 20 Постановления № 73, учитывая, что буквальное толкование положений договора аренды, в том числе пунктов 2.1, 2.4, 2.5, не позволяет сделать вывод о том, что стороны достигли соглашения относительно того, что размер арендной платы корректируется при изменении правовых актов муниципального образования, суд не усмотрел оснований для вывода о наличии в данном случае возможности изменения условий договора о размере арендных платежей без подписания дополнительного соглашения.

Вопреки доводам Комитета сама по себе ссылка в договоре аренды на Положение от 07.12.2000 № 29, а в последующем, в дополнительном соглашении № 3 – на Положение № 142, которое в свою очередь предусматривает возможность изменения размера арендной платы в связи с изменением корректировочных коэффициентов к ней без подписания дополнительного соглашения к договору, данный вывод не опровергает. Указанные ссылки содержатся в преамбуле и, исходя из буквального толкования, относятся к полномочиям арендодателя, а не выступают в качестве самостоятельных условий договора. Приложение № 3 к договору (в редакции дополнительного соглашения № 3) содержит указание на статью 12 главы 2 Положения № 142, в то время как возможность изменения размера арендной платы предусмотрена пунктом 3 статьи 10 данного Положения (в редакции, действующей на момент заключения дополнительного соглашения № 3).

Между тем автоматическое изменение арендной платы при изменении актов публично-правового образования возможно только при ясном, недвусмысленном и понятном любому лицу содержании соответствующих условий договора.

Судом принято во внимание также предшествующее поведение сторон договора при изменении арендной платы. Ранее, в 2012 году, сторонами было заключено дополнительное соглашение, которым стороны изменили установленный пунктом 2.4 договора аренды порядок внесения арендной платы. Впоследствии, в 2017 году, после исключения Думой спорного коэффициента, Комитетом также направлялся в адрес арендатора проект дополнительного соглашения, который вместе с тем не был подписан со стороны последнего, в связи с чем вопрос об изменении арендной платы до настоящего времени оставался открытым.

Таким образом, с учетом вышеизложенного суд исходит из того, что в рассматриваемом случае изменение размера арендной платы не носило уведомительный характер и требовало согласия арендатора.

Внесение изменений в Положение № 142 само по себе не могло повлечь автоматического пересмотра корректировочного коэффициента К3, равного 0,10, который подлежал применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора.

При этом Комитетом в ходе рассмотрения настоящего дела не приведено нормативного обоснования возможности одностороннего изменения корректировочного коэффициента на любой иной коэффициент по усмотрению арендодателя в случае исключения актом органа местного самоуправления данного показателя, согласованного ранее сторонами договора.

Кроме того, по результатам исследования и оценки в порядке, установленном статьей 71 АПК РФ, представленных Комитетом в материалы дела в подтверждение доводов об использовании арендатором помещений под офис и о передаче помещений в субаренду для использования под услуги автосервиса акта проверки от 08.06.2021, а также фотографий, опубликованных на сайте «Авито», суд пришел к выводу об отсутствии оснований для принятия их в качестве надлежащих доказательств по делу, поскольку указанный акт составлен Комитетом в одностороннем порядке без извещения арендатора и внутреннего осмотра помещений, а из представленных фотографий не представляется возможным установить при каких обстоятельствах сделаны эти фотоснимки, имеют ли они отношение к спорным обстоятельствам, из снимков невозможно установить и соотнести факт сдачи помещений в спорный период.

При этом пунктом 1.8 договора аренды (в редакции протокола разногласий к дополнительному соглашению № 3) предусмотрено право арендатора сдачи объекта в целом, либо частично третьим лицам в субаренду без согласования с арендодателем.

Организация пассажирских перевозок помимо наличия подвижного состава требует также организацию рабочих мест персонала (бухгалтерия, отдел кадров и т.п.), ремонтной базы, стояночных боксов, пунктов медицинского освидетельствования (осуществление которого обществом «Серовское ПАТП» подтверждается представленной в материалы дела лицензией от 22.09.2016 № ЛО-66-01-004285). Данные помещения входят в состав единого производственного комплекса и обеспечивают деятельность общества «Серовское ПАТП» как перевозчика, оказывающего услуги по перевозке пассажиров и багажа, в связи с чем использование помещений под административную деятельность не свидетельствует об их нецелевом использовании.

Факт осуществления обществом «Серовское ПАТП» деятельности по осуществлению пассажирских перевозок подтверждается представленными в материалы дела документами, в том числе реестром подвижного состава, штатным расписанием, договором простого товарищества от 01.01.2022 № 1117/20 и не оспаривается Комитетом. Обстоятельств, свидетельствующих о том, что данная деятельность осуществляется обществом «Серовское ПАТП» по иному адресу судом не установлено и Комитетом не приведено.

Следует также принять во внимание, что общество «Серовское ПАТП» является организацией, оказывающей социально-значимые услуги по осуществлению пассажирских перевозок, и прекращение арендных отношений приведет к остановке данной деятельности, что повлечет рост социальной напряженности.

В процессе настоящего дела судом неоднократно предлагалось сторонам рассмотреть возможность урегулирования спора мирным путем, однако, несмотря на принимаемые со стороны общества «Серовское ПАТП», при содействии Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Свердловской области, меры по урегулированию разногласий, активных действий о стороны арендодателя как лица, к зоне ответственности которого относится создание условий для предоставления транспортных услуг населению, не совершено.

При таких обстоятельствах на основании вышеизложенного суд полагает исковые требования общества «Серовское ПАТП» подлежащими удовлетворению: договор аренды следует считать действующим в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2012 № 3, устанавливающем изменение размера арендной платы только по соглашению сторон.

В отношении встречных исковых требований Комитета об изменении условий договора аренды объекта недвижимости суд исходит из следующего.

По правилам статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Из содержания статьи 451 ГК РФ следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Вместе с тем в данном случае исключение спорного коэффициента К3, установленного при использовании объектов для оказания услуг по перевозке населения в городском транспорте, равного 0,10, инициировал сам Комитет, который внес в Думу Серовского городского округа соответствующее предложение, что усматривается из решения Думы Серовского городского округа от 15.03.2017 № 398.

Комитетом в ходе рассмотрения настоящего дела не приведено разумных пояснений относительно необходимости исключения данного коэффициента при наличии арендатора, оказывающего соответствующие услуги, равно как и не представлено обоснование невозможности принятия взамен упраздненного иного замещающего коэффициента, подпадающего под осуществляемый арендатором вид деятельности.

При этом суд полагает, что Комитет не был лишен возможности в выборе альтернатив увеличения арендных платежей, в том числе путем повышения базовой ставки аренды.

Следует также отметить, что спорный коэффициент упразднен в 2017 году, однако каких-либо действий по изменению условий договора аренды после получения от арендатора отказа в заключении дополнительного соглашения Комитет не принимал, с требованиями о расторжении договора не обращался.

Таким образом, поскольку приведенные Комитетом обстоятельства по смыслу статьи 451 ГК РФ не могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, имевших место при заключении договора, встречные исковые требования Комитета подлежат оставлению без удовлетворения.

Расходы общества «Серовское ПАТП» по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. подлежат взысканию с КУМИ в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Первоначальные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Серовское пассажирское автотранспортное предприятие» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) удовлетворить.

Признать договор аренды объекта недвижимости, входящего в состав муниципальной собственности МО Серовский городской округ, от 01.02.2008 № 116 действующим в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2012 № 3, устанавливающем изменение размера арендной платы только по соглашению сторон.

Признать не подлежащим применению дополнительное соглашение от 17.06.2021 № 4 с приложениями № 3, № 4 к договору аренды объекта недвижимости, входящего в состав муниципальной собственности МО Серовский городской округ, от 01.02.2008 № 116.

Признать незаконным одностороннее изменение предмета договора в части характера использования объекта (коэффициент К3).

Признать незаконным одностороннее изменение (увеличение) размера арендной платы с 01.07.2021, в том числе начисления арендной платы за июль– август 2021 года в размере 336 636 руб.

2. Взыскать с отраслевого органа Администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Серовское пассажирское автотранспортное предприятие» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

3. В удовлетворении встречных исковых требований отраслевого органа Администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) отказать.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


СудьяА.А. Билокурая