Решение от 24 сентября 2025 г. по делу № А79-1059/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, <...> http://www.chuvashia.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-1059/2025
г. Чебоксары
25 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2025 года.


Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Павловой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Сигма", ОГРН <***>, ИНН <***>, 424000, <...>,

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428032, <...>,

обществу с ограниченной ответственностью «Вернисаж», ОГРН <***>, ИНН <***>, 428000, <...>, помещ. 8,

обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-ремонтная организация», ОГРН <***>, ИНН <***>, 428018, <...>,

обществу с ограниченной ответственностью «А-9», ОГРН <***>, ИНН <***>, 428000, <...>,

обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Кречет ЦБ», ОГРН <***>, ИНН <***>, 428032, <...>,

страховому акционерному обществу «РЕСО-Гарантия», ОГРН <***>, ИНН <***>, 117105, <...>, этаж 3, комната 1, в лице филиала САО «РЕСО-Гарантия» <...>, <...>, помещ. 3,

обществу с ограниченной ответственностью «Компас», ОГРН <***>, ИНН <***>, 428000, <...> зд. 6, стр. 2, помещ. 5,

индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП <***>, ИНН <***>,

индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП <***>, ИНН <***>,

индивидуальному предпринимателю ФИО3, ОГРНИП <***>, ИНН <***>,

индивидуальному предпринимателю ФИО4, ОГРНИП <***>, ИНН <***>,

индивидуальному предпринимателю ФИО5, ОГРНИП <***>, ИНН <***>

индивидуальному предпринимателю ФИО6, ОГРНИП <***>, ИНН <***>,

индивидуальному предпринимателю ФИО7, ОГРНИП <***>, ИНН <***>,

индивидуальному предпринимателю ФИО8, ОГРНИП <***>, ИНН <***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике; Публично-правовую компанию "Роскадастр" в лице филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Чувашской Республике-Чувашии,

о признании договора аренды недействительным,

при участии:

от ответчика Администрации – ФИО9 по доверенности от 13.03.2025,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сигма" (далее – Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - ответчик) с требованиями:

- признать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 22.10.2020 №108/6263-М недействительным в части включения земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 в предмет договора (абзац второй пункта 1.1 договора) в размере необходимом для эксплуатации и обслуживания здания с кадастровым номером 21:01:010206:211, принадлежащим ООО «Сигма»;

- применить последствия недействительности договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 22.10.2020 №108/6263-М в части включения земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 в предмет договора (абзац второй пункта 1.1 договора) путем признания сведений, содержащихся в ЕГРН об ограничении прав и обременении объекта недвижимого имущества, земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 обязанностями предусмотренными договором аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора, № 108/6263-М, от 22.10.2020, дата государственной регистрации: 01.12.2020, номер государственной регистрации: 21:01:010206:104-21/042/2020-10 отсутствующими;

- в решении суда указать, что решение суда является основанием для регистрации права собственности и внесения соответствующих изменений и сведений в единый государственный реестр недвижимости.

 (с учетом уточнения исковых требований в редакции ходатайства об уточнении исковых требований в редакции уточнения от 12.07.2025).

В обоснование иска указано, что постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2025 по делу №А79-1691/2021 администрации города Чебоксары отказано в удовлетворении требования о понуждении ООО “Сигма” к заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 22.10.2020 №108/6263-М, по основаниям, предусмотренным положениями пунктов 1, 2, 8 статьи 39.20 ЗК РФ. Таким образом, ООО “Сигма” не является стороной договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 22.10.2020 №108/6263-М. В силу положений статьи 69 АПК РФ для соарендаторов договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 22.10.2020 №108/6263-М и Администрации города Чебоксары обстоятельство отсутствия договорных отношений на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 22.10.2020 года №108/6263-М с ООО “Сигма” имеет преюдициальное значение. Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Соблюдая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу части 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Согласно сведений, содержащихся в ЕГРН, и согласно объяснений, данных филиалом ППК Роскадастр по Чувашской Республике – Чувашии в рамках рассмотрения спора по делу № А79-1691/2021 (исх№04-0094/23 от 17.01.2023), в ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010206:104 располагается только принадлежащий ООО “Сигма” объект недвижимого имущества с кадастровым номером 21:01:010206:211 (абзац 6 страницы 5 постановления), другие объекты недвижимого имущества на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010206:104 не располагаются. В ЕГРН имеются сведения о местоположении границ контура здания с кадастровым номером 21:01:010206:211 на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010206:104. Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН на 29.10.2024, объект недвижимого имущества с кадастровым номером 21:01:010206:211, принадлежащий ООО “Сигма”, расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104. Согласно сведениям, содержащихся в выписке из ЕГРН на 22.01.2025, земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:104 обременен правами и обязанностями, вытекающими из договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 22.10.2020 №108/6263-М. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:104, на котором располагается объект недвижимого имущества с кадастровым номером 21:01:010206:211, в силу требований закона не может являться предметом договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 22.10.2020 №108/6263-М. Истец получил в рамках рассмотрения спора по делу № А79-1691/2021 для заключения экземпляр договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 22.10.2020 №108/6263-М, который представляет суду. В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Таким образом, договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 22.10.2020 №108/6263-М является недействительным в части включения земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 в предмет договора (абзац второй пункта 1.1 договора).

Определением суда от 09.04.2025 суд привлек к участию в деле в качестве соответчиков: ООО «Вернисаж», ООО «Строительно-ремонтная организация», ООО «А-9», ООО «Управляющая компания «Кречет ЦБ», САО «РЕСО-Гарантия» в лице филиала САО «РЕСО-Гарантия» г. Чебоксары, ООО «Компас», ИП ФИО1, ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4, ИП ФИО5, ИП ФИО6, ИП ФИО7, ИП ФИО8; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Чувашской Республике; ППК "Роскадастр" в лице филиала ППК "Роскадастр" по Чувашской Республике-Чувашии.

В судебном заседании представитель ответчика Администрации исковые требования не признала, пояснив, что оспариваемый договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора не противоречит требованиям действующего законодательства. Аналогичная правовая позиция изложена, в частности, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.02.2010 по делу № А42-6481/2007. На земельном участке с кадастровым номером 21:01:010206:104 располагается не только принадлежащий ООО "Сигма" объект недвижимости с кадастровым номером 21:01:010206:211, имеются также другие объекты недвижимости, с собственниками которых истец не согласовал образование нового земельного участка. Считает, что истец пропустил срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Поддержала доводы, изложенные в отзыве от 26.05.2025 и дополнении к отзыву от 18.09.2025, согласно которым ответчик указал, что пунктами 6-8 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Согласно выпискам из ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162, площадью 1816 кв.м., 2085 кв.м. и 2732 кв.м. соответственно, находящиеся по адресу: <...>, относятся к категории: «земли населенных пунктов», имеют вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилых зданий и поставлены на государственный кадастровый учет 17.04.2006, 16.02.2012 и 16.02.2012. Данные земельные участки относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми принадлежат Администрации. В отношении указанных земельных участков в ЕГРН содержатся сведения о государственной регистрации права их аренды сроком действия с 21.07.2020 по 22.07.2069 в пользу лиц, привлеченных к участию в деле. Основанием государственной регистрации являются договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора №108/6263-М и соглашение о вступлении в этот договор. Заключение такого договора является законной обязанностью Администрации.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 ЗК РФ). Пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Следовательно, в соответствии с приведенными нормами необходимым условием образования земельных участков путем раздела, является письменное согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. В рассматриваемом случае отсутствует письменное согласие всех арендаторов земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104, раздел которого Общество просит произвести. Досудебный порядок урегулирования спора для утверждения схемы расположения земельного участка 21:01:010206:104 не исчерпан. Имеется возможность внести изменения в схему участка, получить письменное согласие всех арендаторов и вновь обратиться с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка. Таким образом, исковые требования заявлены с целью обойти предусмотренную нормами права процедуру по утверждению схемы расположения земельного участка. Аналогичную позицию выразил Первый арбитражный апелляционный суд в постановлении по делу № А79-1691/2021, указав, что в статьях 39.14 - 39.17 ЗК РФ установлен порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Поскольку соответствующий порядок Обществом не соблюден, надлежащим образом оформленная схема расположения земельного участка последним в Администрацию не предоставлялась, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в данном случае предусмотренных законом оснований для понуждения Администрации заключить с Обществом в обязательном порядок договор аренды у суда не имеется. Общество не лишено возможности обратиться в администрацию с соответствующим заявлением с соблюдением установленного порядка и представлением необходимого комплекта документов.

Истец не обосновал своих доводов о том, в связи с чем договор аренды можно признать недействительным в части. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (ч. 1 ст. 65 ЗК РФ). Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Истец отказывается заключать договор аренды, и не проходит процедуру по утверждению схемы расположения земельного участка. Долг по арендным платежам составляет около 250 тыс. руб. Платность землепользования не зависит от наличия оформленного в отношении земельного участка права, а является обязанностью землепользователя вносить платежи, в том числе, и за фактическое использование им участка.

Кроме того, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ). О наличии заключенного договора ООО Сигма было известно 12.10.2020.

Остальные участники процесса, извещенные надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

От истца в суд поступило ходатайство, согласно которому истец поддерживает исковые требования в уточненном виде в полном объеме, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, в связи с невозможностью явки представителя.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

В рамках дела № А38-2658/2024 администрация г. Чебоксары обратилась в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением о взыскании с ООО «Сигма» суммы пени по договору аренды № 248/5258-М/20 от 07.08.2015 за период с 11.01.2020 по 20.07.2020 в размере 3 560 руб. 02 коп.

Как установлено решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 28.04.2025 по делу № А38-2658/2024, на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010206:104 расположен объект недвижимости – здание с кадастровым номером 21:01:010206:211. Земельный участок, на котором расположено здание, передан в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора на основании договора № 248/5258-М/20 от 07.08.2015. Данный объект недвижимости с 28.01.2019 принадлежит Обществу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 16.01.2019.

Суд указал, что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Следовательно, к покупателю объекта недвижимости переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования, в том же объеме, что и у продавца объекта недвижимости. Тем самым при переходе права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 16.01.2019 к ООО «Сигма» перешли права и обязанности арендатора по договору аренды № 248/5258-М/20 от 07.08.2015. Суд также пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка соответствует требованиям гражданского законодательства о его предмете, форме и цене и поэтому его необходимо признать законным.

В рамках дела № А79-1691/2021 администрация г. Чебоксары обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ООО "Сигма" (далее - Общество), ИП ФИО8, ИП ФИО10, ИП ФИО6 (далее - Предприниматели) о понуждении к заключению договора аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162, расположенных в <...> (торговый офисный центр "Аван-Плаза"), с видом разрешенного использования для эксплуатации нежилых зданий с находящимися объектами недвижимости, принадлежащими ответчикам на праве собственности.

Обществом заявлены встречные требования к Администрации о разделе земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104, расположенного по адресу: <...>, согласно представленной Обществом схеме расположения земельного участка; обязать Администрацию заключить договор аренды вновь образованного земельного участка согласно схеме расположения земельного участка в границах, огражденных точками н1, н3, н5, н7, н9, н10, н11, н12, н13, в редакции проекта договора аренды земельного участка, представленного истцом, пункт 1.1 договора читать в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: банковская и страховая деятельность, площадью 346 квадратных метров", в срок тридцать календарных дней с момента вступления судебного акта в законную силу.

Определениями от 23.06.2021 и от 11.10.2022 производство по делу по иску Администрации к Предпринимателям прекращено в связи с отказом Администрации от иска в данной части.

Как установлено судебными актами по делу № А79-1691/2021, согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162, площадью 1816 кв.м., 2085 кв.м. и 2732 кв.м., соответственно, находящиеся по адресу: <...>, относятся к категории "земли населенных пунктов", имеют вид разрешенного использования "для эксплуатации нежилых зданий" и поставлены на государственный кадастровый учет 17.04.2006, 16.02.2012 и 16.02.2012, соответственно.

Данные земельные участки относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению ими в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" принадлежат Администрации.

В отношении вышеназванных земельных участков в ЕГРН содержатся сведения о государственной регистрации права их аренды сроком действия с 21.07.2020 по 22.07.2069 в пользу лиц, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Основанием для государственной регистрации послужил договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора N 108/6263-М и соглашение о вступлении в этот договор.

На земельном участке с кадастровым номером 21:01:010206:104 расположен объект недвижимости (ТЦ "Атал"), поименованный "здание", с кадастровым номером 21:01:010206:211, принадлежащий Обществу на основании договора купли-продажи от 16.01.2019.

Письмом от 21.09.2020 N 2211/04 Администрация в ответ на обращение Общества сообщила, что на земельных участках с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162 находится здание, которое принадлежит ответчику, а также имеются сведения об иных объектах недвижимости (помещениях), принадлежащих третьим лицам, в связи с чем Администрация направила ответчику проект договора аренды перечисленных земельных участков со множественностью лиц на стороне арендатора и расчет размера арендной платы.

Отказ от заключения договора аренды послужил основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с первоначальным иском.

Встречный иск обусловлен несогласием Общества с необходимостью несения бремени содержания земельных участков с кадастровыми номерами 21:010206:161, 21:010206:162, а также части земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104, на которых расположены объекты недвижимости, не связанные с эксплуатацией объекта ответчика. Письмом от 14.05.2021 Общество предложило Администрации произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 путем утверждения схемы раздела указанного земельного участка. Ответным письмом от 01.06.2021 Администрация отказала Обществу в утверждении схемы раздела земельного участка, мотивировав несоответствием предложенной схемы требованиям пункта 12 статьи 11.10 и пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, Обществом не представлено согласие иных арендаторов земельных участков на раздел земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества со встречным иском.

Арбитражный суд Чувашской Республики решением от 06.12.2024 иск Администрации удовлетворил, обязав Общество заключить с Администрацией договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельных участков из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162, расположенных в <...> (торговый офисный центр "Аван-Плаза"). В удовлетворении встречного иска отказано. Суд первой инстанции, приняв во внимание результаты проведенных по делу судебных экспертиз, пришел к выводу, что здание ответчика с кадастровым номером 21:01:010206:211 является не самостоятельным объектом недвижимости, а составной частью здания торгового офисного центра "Аван-Плаза", расположенного на трех земельных участках с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162. Эксплуатация объекта недвижимости ответчика отдельно от других помещений торгового офисного центра невозможна. Образование самостоятельного земельного участка под принадлежащим Обществу объектом недвижимости с обеспечением надлежащей эксплуатации помещений, принадлежащих иным собственникам в здании, невозможно. Таким образом, суд первой инстанции заключил, что у ответчика имелась императивная обязанность заключить договор аренды вышеназванных трех земельных участков со множественностью лиц на стороне арендатора в соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Встречные требования оставлены без удовлетворения по причине отсутствия согласия всех арендаторов земельных участков, а именно на раздел земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104, из которого ответчик намерен образовать новый земельный участок. Представленная Обществом схема расположения вновь образуемого земельного участка не соответствует требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 13.01.2025 решение суда первой инстанции отменил в части удовлетворения первоначального иска. В удовлетворении иска Администрации отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции, изучив содержание экспертных исследований, выполненных в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, пришел к выводу о необходимости назначения повторной судебной экспертизы, по результатам которой установило, что из земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 путем его раздела можно образовать самостоятельный земельный участок, необходимый для эксплуатации и обслуживания объекта капитального строительства (торговый центр "Атал"), принадлежащего Обществу. Суд второй инстанции также не согласился с выводом о том, что объект ответчика не является самостоятельным зданием, поскольку счел доказанным факт отсутствия у объекта Общества неразрывной связи со зданием торгового офисного центра "Аван-Плаза", и установил возможность эксплуатации объекта независимо от эксплуатации иных зданий, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска. Оспаривая законность принятого судебного акта, податель жалобы оспаривал вывод суда апелляционной инстанции о необходимости получения согласия всех арендаторов земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.07.2025 постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2025 по делу N А79-1691/2021 оставлено без изменения, кассационная жалоба Общества - без удовлетворения. Суд кассационной инстанции признал обоснованным вывод о том, что Обществом при обращении в Администрацию за разделом земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 не соблюдено требование пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и не получено согласие всех арендаторов исходных земельных участков. Данное обстоятельство обоснованно повлекло отказ в удовлетворении встречных требований. Суд кассационной инстанции также согласился с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания схемы расположения земельного участка, представленной Обществом, соответствующей требованиям земельного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного, выводы, изложенные судами в вышеуказанных актах, при рассмотрении настоящего дела имеют преюдициальное значение и не подлежат доказыванию вновь.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. В то же время сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Посягающей на публичные интересы является, в том числе, сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

Как следует из положений пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания сделки ничтожной нужна совокупность двух условий совершения такой сделки: сделка нарушает требования закона или иного правового акта; сделка должна посягать на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:104, на котором располагается принадлежащий истцу объект недвижимости, в силу требований закона не может являться предметом договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 22.10.2020 №108/6263-М

Вместе с тем, истец не обосновал надлежащим образом, каким конкретно требованиям закона или иного правового акта, по его мнению, не соответствует указанный договор аренды.

Как следует из материалов дела и подтверждается сведениями Публичной кадастровой карты, на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010206:104 располагается не только принадлежащий ООО "Сигма" объект недвижимости с кадастровым номером 21:01:010206:211, имеются также другие объекты недвижимости, с собственниками которых истец не согласовал образование нового земельного участка.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что оспариваемый договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в принципе не противоречит требованиям действующего законодательства.

Так, ответчик обоснованно ссылается на то, что формирование границ земельных участков осуществляется посредством землеустройства. На момент заключения договора аренды и до сегодняшнего дня спорный земельный участок не разделен. Согласно статье 607 ГК РФ земельные участки могут быть переданы в аренду. В соответствии с пунктом 2 названной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В договоре аренды указаны площадь земельного участка, его кадастровый номер, адрес, то есть объект аренды определен надлежащим образом. Исходя из содержания условий договора аренды стороны имели намерения оформить отношения по аренде единого земельного участка с кадастровым номером с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации сособственниками расположенных на участке зданий (строений, сооружений). В силу пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов. По смыслу статьи 321 ГК РФ множественность лиц на одной из сторон в обязательстве означает долевой характер обязательства, а не самого предмета аренды; должник обязан исполнить обязательство в доле, установленной условиями обязательства. Действующим земельным законодательством закреплен принцип платности пользования землей (пункт 7 части 1 статьи 1, часть 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующий договор аренды не противоречит нормам земельного и гражданского законодательства.

Аналогичная правовая позиция изложена, в частности, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.02.2010 по делу № А42-6481/2007.

Суд также находит обоснованными доводы ответчика о том, что досудебный порядок урегулирования спора для утверждения схемы расположения земельного участка 21:01:010206:104 не исчерпан.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации). Пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Как обоснованно указывает Администрация, в соответствии с приведенными нормами необходимым условием образования земельных участков путем раздела, является письменное согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. В рассматриваемом случае при обращении Общества в Администрацию отсутствовало письменное согласие всех арендаторов земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104, раздел которого Общество просит произвести. Следовательно, досудебный порядок урегулирования спора для утверждения схемы расположения земельного участка 21:01:010206:104 Обществом не исчерпан. У Общества имеется возможность внести изменения в схему участка, получить письменное согласие всех арендаторов и вновь обратиться с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка.

Суд также полагает, что в случае наличия возражений у иных лиц, указанных в пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, надлежащим способом защиты будет обращение с иском об образовании путем раздела земельного участка нескольких самостоятельных земельных участков, а не требование о признании договора аренды земельного участка недействительным.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из содержания указанных выше норм права следует, что приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировались статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время статьей 39.20 ЗК РФ.

В рассматриваемом случае истец, как собственник объекта недвижимости, имеет право требовать раздела спорного земельного участка при отсутствии препятствий для такого раздела.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (часть 6 статьи 11.4 ЗК РФ).

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (часть 4 статьи 11.8 ЗК РФ).

Требования к образуемым и измененным земельным участкам содержатся в статье 11.9 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11, при наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, разрешаются, судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости.

Аналогичная правовая позиция изложена, в частности, в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 26.11.2019 по делу N А35-3077/2018, постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 26.04.2018 по делу N А60-36193/2017.

Следует отметить, что ни в рамках дела № А38-2658/2024 в отношении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 248/5258-М/20 от 07.08.2015, ни в рамках дела № А79-1691/2021 в отношении договора аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора № 108/6263-М, судами не было установлено какое-либо несоответствие указанных договоров аренды требованиям действующего законодательства, суды исходили из действительности и законности указанных договоров.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом в рамках настоящего дела исковые требования являются необоснованными, поскольку не основаны на нормах права, избранный истцом способ защиты является ненадлежащим, в связи с чем в иске следует отказать в полном объеме.

Кроме того, суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Настоящее исковое заявление направлено Обществом в Арбитражный суд Чувашской Республики 15.02.2025.

При этом еще письмом от 21.09.2020 № 2211/04 (которое было получено Обществом 12.10.2020) Администрация направила Обществу проект договора аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора.

Следует учитывать, что ранее действовавший в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 договор аренды № 248/5258-М/20 от 07.08.2015 также был договором аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В рамках дела № А79-1691/2021 еще определением суда от 23.06.2021 было принято к совместному рассмотрению встречное исковое заявление Общества к Администрации от 12.06.2021, в котором Общество ссылалось на самостоятельность принадлежащего ему объекта недвижимости и отсутствие связи с иными зданиями.

Таким образом, Общество могло узнать об обстоятельствах, на которые ссылается в обоснование иска, как минимум не позднее указанной даты.

Таким образом, срок исковой давности по требованиям, заявленным в рамках настоящего дела, истек, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Расходы по государственной пошлине ввиду отказа в иске по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                         Е.В. Васильев