Решение от 11 января 2026 г. АС Белгородской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, <...> Тел./ факс <***>, 32-85-38 сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А08-8233/2025
г. Белгород
12 января 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 декабря 2025 года Полный текст решения изготовлен 12 января 2026 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Вдовенко Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио/видеозаписи секретарём судебного заседания Мамедовой Э.Р.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «БСМ- Недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности, при участии в судебном заседании участвуют представители:

от истца: ФИО1, доверенность от 01.08.2025, диплом, паспорт, после перерыва – ФИО2, доверенность от 01.08.2025, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО3, доверенность № 41-101-дов от 19.11.2025, служебное удостоверение, после перерыва – представитель не явился;

УСТАНОВИЛ:

ООО «БСМ-Недвижимость» обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к администрации города Белгорода о признании права собственности на завершенный строительством объект - жилой дом площадью 124,3 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 31:15:0904001:3157 по адресу: Белгородская область, г. Белгород, микрорайон «Восточный», ул. Беловская, 23 в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 31:15:0904001:3677.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик по существу заявленных исковых требований полагался на усмотрение суда.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 08.12.2025 объявлялся перерыв до 22.12.2025.

В продолженное после перерыва судебное заседание ответчик явку представителя не обеспечил, заявил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив в силу статей 71, 162 АПК РФ представленные доказательства, проверив обоснованность доводов, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 28.08.2012 между ООО «Новостройзаказчик» и МКУ УКС администрации г. Белгорода заключен договор субаренды земельного участка площадью 8 644 кв. м, с кадастровым номером 31:15:0904001:146:ЗУ2, входящего в земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства индивидуальных жилых домов по проекту «2+2+3 Стимулирование молодых семей, имеющих двоих детей на рождение еще троих», расположенного по адресу: <...>.

Договор заключен сроком до 27.04.2015 (с учетом дополнительного соглашения от 18.11.2014).

28.08.2013 Департамент строительства и архитектуры администрации г. Белгорода выдал ООО «Новостройзаказчик» разрешение на строительство RU 31201000-20131220064 индивидуальных жилых домов по проекту «2+2+3 Стимулирование молодых семей, имеющих двоих детей на рождение еще троих», расположенных по адресу: <...> действия до 27.05.2014.

В связи с внесением изменений в проектную документацию срок действия разрешения на строительства продлен до 31.07.2015.

Строительство объектов велось за счет собственных средств организации и не было завершено в установленный срок.

Решением единственного учредителя ООО «Новостройзаказчик» от 02 марта 2016 года "О проведении реорганизации общества в форме выделения" Общество реорганизовано путем выделения из него двух новых обществ: ООО «БСМ-Отель» и ООО «БСМ-Недвижимость».

В соответствии с Выпиской из передаточного акта, утвержденного решением единственного участника ООО «Новостройзаказчик» от 02.03.2016, права и обязанности по объектам незавершенного строительства в мкр. Восточный перешли к ООО «БСМ- Недвижимость».

ООО «БСМ-Недвижимость» является правопреемником ООО «Новостройзаказчик».

В процессе застройки микрорайона земельный участок с кадастровым номером 31:15:0904001:146:ЗУ2, находящийся в пользовании истца на основании договора субаренды от 28.08.2012, неоднократно преобразовывался.

На основании распоряжения администрации города Белгорода № 563 от 20.06.2019 ООО «БСМ-Недвижимость» для завершения строительства жилого дома был предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок площадью 844 кв. м с кадастровым номером 31:15:0904001:3157.

20.06.2019 между ООО «БСМ-Недвижимость» и муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» заключен договор аренды земельного участка № 77 сроком до 20.05.2020.

02.11.2018 объекту незавершенного строительства со степенью готовности 95%, присвоен кадастровый номер 31:15:0904001:3677, истец зарегистрировал право собственности на указанный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 31:15:0904001:3157 по адресу: Белгородская обл., г. Белгород, мкр. Восточный, ул. Беловская, д. 23, что подтверждается записью о регистрации в ЕГРН № 31:15:09004001:3677-31/001/2018-1.

Материалами дела установлено, что между гражданином ФИО4 (покупатель) и ООО «БСМ-Недвижимость» 08.10.2019 заключен договор № 2 купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 31:15:0904001:3677, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Белгород, микрорайон «Восточный», ул. Беловская, 23.

Имущество передано по акту приема-передачи от 08.10.2019.

В период владения объектом незавершенного строительства права по договору аренды земельного участка № 77 от 20.06.2019 перешли к ФИО4, что подтверждается дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № 77 от 20.06.2019 от 12.02.2020.

Согласно условиям договора купли-продажи, покупателю ФИО4 предоставлялась отсрочка платежа.

Между тем, в связи с отсутствием оплаты, истцом и ФИО4 принято решение о расторжении договора № 2 купли-продажи от 08.10.2019, сторонами подписано дополнительное соглашение о расторжении договора от 07.12.2023.

В связи с расторжением указанного выше договора, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 31:15:0904001:3677 был возвращен истцу.

19.12.2023 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО «БСМ- Недвижимостъ» на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 31:15:0904001:3677, что подтверждается записью о регистрации 31:15:0904001:3677- 31/076/2023-5.

Правообладателем земельного участка с кадастровым номером 31:15:0904001:3157, на котором расположен объект незавершенного строительства, является городской округ «Город Белгород», о чем 14.04.2017 сделана запись регистрации 31:15:0904001:3157-31/001/2017-1.

Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства.

В период владения объектом незавершенного строительства истцом фактически завершено строительство спорного объекта недвижимости.

По результатам рассмотрения уведомления об окончании строительства Департаментом строительства и архитектуры администрации г. Белгорода выдано уведомление от 26.09.2025 № 16 о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 31:15:0904001:3157 по адресу: Белгородская область, г. Белгород, микрорайон «Восточный», ул. Беловская, 23 требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

07.08.2025 по заказу истца кадастровым инженером ФИО5 изготовлен технический план на спорный объект недвижимого имущества.

Согласно указанному плану на земельном участке с кадастровым номером 31:15:0904001:3157 расположено здание – жилой дом, общей площадью 124,3 кв. м, строительство которого завершено в 2025 году.

В связи с необходимостью надлежащего оформления прав на фактически завершенный строительством объект - индивидуальный жилой дом истец обратился в Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 31:15:0904001:3157 для завершения строительства дома (исх. № 4 от 28.04.2025г.)

Письмом № 41-09/1188 от 03.06.2025 Комитет отказал в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов на основании ст. 39.6. Земельного кодекса РФ, поскольку ранее с истцом уже заключался договор аренды земельного участка без проведения торгов.

Ссылаясь на отсутствие прав на земельный участок и невозможность произвести государственную регистрацию права собственности на спорный жилой дом во внесудебном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с требованиями статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за

защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление Пленума N 44), собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В силу разъяснений, данных в п. 39 Постановления Пленума N 44, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Кодекса).

Из содержания Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор), следует, что статья 222 ГК РФ, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частно-правовые.

При этом в вышеуказанном Обзоре Верховный Суд Российской Федерации отметил, что право собственности на самовольное строение, возведенное без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, как следует из Обзора, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Из представленных в дело документов следует, что строительство на спорном земельном участке началось в период действия договора субаренды земельного участка от 28.08.2012 и продолжено после заключения 20.06.2019 сторонами договора аренды земельного участка с видом разрешенного использования - для завершения строительства жилого дома.

Строительство жилого дома осуществлялось в соответствии с разрешением на строительство, выданным Департаментом строительства и архитектуры администрации г. Белгорода, которым также выдано уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что строительство жилого дома осуществлялось с разрешения публичных органов, действовавших от имени собственника земли в г. Белгороде.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в настоящее время закон утратил силу, правоотношения регулируются пунктом 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Судам следует иметь в

виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. По смыслу указанных разъяснений истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, не является препятствием для приобретения права собственности на объект, возведенный в период действия договора аренды.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44 от 12.12.2023 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд праве отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что истец обращался в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка под жилым домом, предпринимал меры к легализации постройки.

Ответчик заявленные истцом требования по существу не оспаривал.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на вышеуказанный объект недвижимого имущества в материалах дела отсутствуют.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, учитывая, что спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, соответствует требованиям законодательства о градостроительной деятельности, руководствуясь принципом правовой определенности, предполагающем стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование, суд полагает требование ООО «БСМ- Недвижимость» о признании за ним права собственности на объект, завершенный строительством - жилой дом площадью 124,3 кв. м, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Белгород, микрорайон «Восточный», ул. Беловская, д. 23, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В силу пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступивший в законную силу судебный акт является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Следовательно, законом гарантировано возмещение стороне, выигравшей дело, понесенных судебных расходов проигравшей стороной.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят судебный акт по делу.

Согласно пункту 19 указанного постановления Пленума не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением

фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Предметом рассматриваемых требований являлось требование о признании права собственности.

При этом обращение истца в арбитражный суд с иском о признании права не вызвано незаконностью действий ответчика и нарушением им прав истца.

Решение суда, в данном случае, направлено не на урегулирование спора между сторонами, а исключительно на устранение неопределенности в праве на недвижимое имущество в рамках искового производства и возможностью зарегистрировать его право собственности исключительно в судебном порядке

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины по делу возлагаться на истца независимо от исхода дела.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать право собственности ООО «БСМ-Недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на жилой дом площадью 124,3 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 31:15:0904001:3157 по адресу: Белгородская область, г. Белгород, микрорайон «Восточный», ул. Беловская, 23.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья Н.В. Вдовенко