Решение от 10 декабря 2020 г. по делу № А50-16603/2020

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-16603/2020
10 декабря 2020 года
город Пермь


Резолютивная часть решения объявлена 3 декабря 2020 года. Полный текст решения изготовлен 10 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи М.А. Вихниной, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 ,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Первого заместителя прокурора Пермского края (<...>) в интересах муниципального образования «Березовский муниципальный округ» в лице администрации Березовского муниципального округа Пермского края (617570, Пермский край, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ответчикам

публичному акционерному обществу «Строительно-монтажный трест № 14» (614016, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

администрации Березовского муниципального округа Пермского края (617570, Пермский край, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании сделки недействительной,

третьи лица: ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «АСОВСКОЕ» (617580, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614000, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии до и после после перерыва

от истца: прокурор Корякина В.Г., служебное удостоверение.

от ответчика ПАО «Строительно-монтажный трест № 14»: представитель ФИО3 по доверенности № 26 от 01.06.2020 (т. 1, л. д. 104), диплом (т. 1, л. д. 103),

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель прокурора Пермского края обратился в арбитражный суд с иском к ответчикам публичному акционерному обществу «Строительно-монтажный трест № 14» (алее – общество «СМТ № 14»), администрации Березовского муниципального округа Пермского края (далее – администрация) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 04.10.2019 № 29 с кадастровым номером 59:14:1791001:813, расположенного по адресу: Пермский край, Березовский район, северная окраина д. Молебка, заключенного между Березовским муниципальным районом Пермского края и обществом «СМТ № 14».

Определением суда от 21.07.2020 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле привлечены ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «АСОВСКОЕ», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Судебное разбирательство назначено на 24.11.2020.

Ответчик администрация Березовского муниципального округа Пермского края, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В материалах дела имеется отзыв Управления Росреестра по Пермскому краю (т. 1 л.д. 99).

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Истец на иске настаивал.

Общество «СМТ № 14» возражало против иска по мотивам, изложенным в письменном отзыве (т. 1 л.д. 114).

Протокольным определением в судебном заседании объявлен перерыв до 9 час. 30 мин. 03.12.2020.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии прокурора, представителя общества «СМТ № 14».

Информация о перерыве размещена на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.

С учетом разъяснений, содержащихся в информационном письме от 19.09.2006 № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», суд признал возможным продолжить судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные участвующими в деле лицами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, а также в отдельности, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что постановлением Березовского муниципального района Пермского края № 773 от 29.09.2014 (т. 1 л.д 64) утверждена схема расположения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 10 324 кв.м., расположенного по адресу: северная окраина д. Молебка, Березовский район, Пермский край; и принято решение о формировании земельного участка и предоставлении его в аренду без проведения торгов на основании ст. 11, 34 ЗК РФ.

Согласно данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 59:14:1791001:813 поставлен на кадастровый учет 08.05.2015, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования (т. 1 л.д. 44).

Далее, постановлением администрации Асовского сельского поселения Березовского муниципального района от 22.06.2015 № 77 передан в аренду обществу «СМТ №14» сроком на 49 лет (т. 1 л.д. 74).

В качестве основания для предоставления земельного участка в постановлении указано на ст. 22, пунктом 19 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», публикацию публикации в газете «Сельская новь» от 19 мая 2015 г. № 56-57.

Публикация из газеты "Сельская новь" от 19.05.2015 № 56-57, в соответствии с которой администрация Асовского сельского поселения Березовского муниципального района извещала о предоставлении в аренду земельного участка для сельскохозяйственного использования на срок 49 лет с кадастровым номером 59:14:1791001:813 без проведения торгов;

Согласно справке от 03.07.2015 № 471 Администрации Асовского сельского поселения в период с 19 мая 2015 по 19 июня 2015 поступило одно заявление от ОАО «Строительно-монтажный трест № 14».

На основании данного постановления между администрацией Асовского сельского поселения Березовского муниципального района Пермского края и обществом «СМТ № 14» 22.06.2015 без проведения торгов заключен договор аренды земельного участка № 10, сроком на 49 лет с 22.06.2015 по 22.06.2064 (т. 1 л.д. 65).

Предметом договора является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 59:14:1791001:813, общей площадью 10324 кв.м., с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: северная окраина д. Молебка, Березовский район, Пермский край.

Согласно приложению к договору аренды земельный участок является сельскохозяйственными угодьями – пашни (т. 1 л.д.71).

Договор зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии 30.07.2015 № 59-59/009-59/009/104/2015-1801/2.

Далее, 19.09.2019 Администрацией Березовского муниципального района Пермского края № 648 вынесено постановление о предоставлении обществу «СМТ № 14» по его заявлению вышеназванного земельного участка в собственность (т. 1 л.д. 27, 75-76).

04.10.2019 между Березовским муниципальным районом Пермского края (продавец) и публичным акционерным обществом «СМТ № 14» (покупатель) без проведения торгов заключен договор № 29 купли-продажи земельного участка площадью 10 324 кв.м с кадастровым номером 59:14:1791001:813 из земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Пермский край, Березовский район, северная окраина д. Молебка, по выкупной цене 1397,46 руб. (1,5% от кадастровой стоимости) – т. 1 л.д. 23.

Земельный участок передан покупателю по акту 04.10.2019 (т. 1 л.д. 25).

Оплата произведена 25.09.2019 (т. 1 л.д. 26).

В ЕГРН запись об аренде погашена, 25.10.2019, внесена запись о праве собственности Публичного акционерного общества «Строительно-монтажный трест № 14».

В последующем, земельный участок продан ФИО2 по договору купли-продажи земельного участка от 15.10.2019 по цене 14 000 руб. (т. 1 л.д. 29). Переход права собственности к новому покупателю зарегистрирован также 25.10.2019.

Прокуратура усмотрела нарушения в заключении договора купли-продажи без проведения торгов, указывая на нарушения процедуры заключения данного соглашения, а кроме того, полагает, что положенное в основание заключения договора условие – предшествующее использование земельного участка по договору аренды не может быть принято во внимание, так как договор аренды также заключен с нарушением требований законодательства.

Кроме того, прокуратура настаивает на том, что спорный земельный участок никогда фактически не использовался обществом «СМТ № 14» со ссылкой на акт осмотра земельных участков от 10.06.2020 (т. 1 л.д. 32), проведенным с участием прокуратуры и Управления по имуществу и градостроительной деятельности администрации Березовского муниципального округа Пермского края (предмет осмотра земельные участки с кадастровыми номерами 59:14:1791001:813, 59:14:1791001:808).

Приведенные обстоятельства явились поводом для обращения истца в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, предусмотренному п.1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пп.9 п.2 ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка, (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 336-Ф3).

С учетом конструкции указанной нормы суд соглашается с позицией прокуратуры о том, что само по себе основание пользование в течение трех лет, а именно действительность договора аренды имеет правовое значение для признания права на приватизацию земельного участка без проведения торгов сельскохозяйственного назначения возникшим.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 23.06.2014) , далее Федеральный закон № 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе, на основании федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом.

При продаже рассматриваемого земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которого на момент его продажи законодательства регулировался Федеральным законом № 101-ФЗ.

Ответчики иск не признали, указывая на наличие у покупателя права на заключение договора аренды без проведения торгов по переходным положениям законодательства, предусмотренных п. 3 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

На момент принятия постановления об утверждении схемы земельного участка действовали положения ч. 2 ст. 10 Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которой передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялась в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно п. 2, п. 4 ст. 34 ЗК РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 21.07.2014) граждане (юридические лица), заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее заявление может быть подано через многофункциональный центр.

Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно п.5 ст. 34 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю.

Вышеприведенные положения закона утратили свое действие с 01.03.2015 на основании Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, в связи с чем п. 3 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрены переходные положения, согласно которым в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), но не позднее 1 января 2018 года.

Общество «СМТ № 14» настаивает, на том, что поскольку на 01.03.2015 процедура предоставления земельного участка не была завершена, то договор аренды мог быть заключен именно по этой норме.

Между тем, из положений ст. 10 Федерального закона № 101-Фз предоставление земельных участков сельскохозяйственного назначения требовало более сложного юридического состава, а именно публикации.

Сообщение о продаже было опубликовано в мае 2015 г.

Более того, в постановлении о предоставлении земельного участка в аренду указано иное основание его предоставления, а именно пунктом 19 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации – предоставление земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Общество «СМТ № 14» к указанному кругу лиц не относится.

Также следует отметить, что в постановлении от 29.09.2014 об утверждении схемы общество «СМТ № 14» в качестве заявителя не отражено.

В связи с изложенным, суд признает, что договор аренды заключен с нарушением требований законодательства.

Доводы общества «СМУ № 14» о заявлении о недействительности данной сделки за пределами срока исковой давности отклоняются судом.

Заключение договора без проведения торгов свидетельствует о его ничтожности, так как нарушает публичный интерес и неограниченный круг лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Истец не является стороной сделки, доказательства того, что прокуратуре стало известно о заключении договора аренды более, чем за 3 года до обращения в суд (09.07.2020 – л.д. 96) ответчиком не доказано, из материалов дела данный факт с очевидностью не следует. На дату обращения в суд 10 лет с момента исполнения договора аренды (2015 г.) также не истекли.

При таких обстоятельствах материалами дела не подтверждено возникновение у покупателя права на заключение договора без проведения торгов в силу существующих договорных отношений.

Суд также признает заслуживающими внимание доводы прокуратуры об отсутствии в материалах дела сведений о надлежащем использовании арендатором земельного участка по назначению.

Доводы ответчика о том, что спорный земельный участок примыкает к принадлежащему обществу «СМТ № 14» охот-хозяйству документально не подтверждены.

В акте осмотра земельного участка от 10.06.2020 (т. 1 л.д. 32-42) отражено, что доступ к осмотренным земельным участкам осуществляется через ворота, установленные в металлическом заборе, которым по периметру огорожены несколько земельных участков, в т.ч. осмотренные (принадлежат на праве собственности физическому лицу - ФИО2), а также земельные участки с кадастровыми номерами 59:14:1791001:822 (собственность ООО «Асовское»), 59:14:0081001:2, 59:14:0081001:3, 59:14:0081001:4, 59:14:0081001:6.

По земельному участку с кадастровым номером 59:14:1791001:813 проходит автомобильная дорога в асфальтовом исполнении для подъезда к земельным участкам с кадастровыми номерами 59:14:0081001:2, 59:14:0081001:3 и расположенному на последнем жилому дому, а также автомобильная дорога в бетонном исполнении (бетонные плиты) к земельному участку с кадастровым номером 59:14:0081001:6 и расположенным на нем постройкам.

Осуществить осмотр земельного участка, с кадастровым номером 59:14:1791001:813 в полном объеме (часть-земельного участка, примыкающая к водоему) не представилось возможным ввиду наличия ограждения и закрытых ворот, расположенных на асфальтированной автомобильной дороге. Въезд на территорию земельного участка с кадастровым номером 59:14:0081001:6 оборудован воротами (во время проведения осмотра открыты).

Использование земельного участка в ходе деятельности обществом «Асовское» следует из объяснений от 11.06.2020 (т. 1 л.д. 43).

Установленные в ходе осмотра факты ставят под сомнение использование земельного участка по его назначению.

При этом особенности использования земельного участка сельскохозяйственного назначения предполагают сохранение его назначения и после приватизации.

Доказательства того, что дорога возведена после продажи земельного участка обществом третьему лицу из материалов дела не следует.

Как указал продавец в ответе на запрос прокуратуре проверка порядка использования земельного участка не проводилась (т. 1 л.д. 60).

Доводы ответчика о неверном способе защиты, необходимости для обращения с иском об истребовании земельного участка у конечного покупателя, отклоняются судом как основанные на верном толковании норм материального и процессуального права.

Учитывая, что договор аренды признается судом ничтожной сделкой, она не влечет для ее сторон правовых последствий, в том числе право на приватизацию земельного участка без проведения торгов.

При этом суд отклоняет доводы прокуратуры о ничтожности сделки ввиду несоблюдения преимущественного права приобретения, поскольку в случае таких нарушений положениями применению подлежат положения п. 3 ст. 250 ГК РФ (право обращения в суд с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя).

С учетом иных выводов суда требования подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по делу относятся на общества «Строительно-монтажный трест № 14» в сумме 3000 руб. (ст.110 АПК РФ), Администрация от уплаты государственной пошлины освобожден (ст. 333.37 НК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 04.10.2019 № 29 с кадастровым номером 59:14:1791001:813, расположенного по адресу: Пермский край, Березовский район, северная окраина д. Молебка, заключенный между Березовским муниципальным районом Пермского края и публичному акционерному обществу «Строительно-монтажный трест № 14».

Взыскать с публичного акционерного общества «Строительно-монтажный трест № 14» в доход федерального бюджета государственную пошлину 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья М.А. Вихнина