Решение от 9 апреля 2024 г. по делу № А66-3299/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-3299/2023
г.Тверь
09 апреля 2024 года



Резолютивная часть решения от 28 марта 2024 года


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Курова О.Е. при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 г.Торжок Тверской области

к муниципальному образованию «Городской округ город Торжок Тверской области» в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования Город Торжок Тверской области г.Торжок Тверской области

неимущественный спор

при участии от истца ФИО3 - представителя,



УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 г. Торжок Тверской области обратилась в арбитражный суд с иском к Муниципальному образованию городской округ город Торжок Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования город Торжок Тверской области, просит урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и Комитетом по управлению имуществом муниципального образования город Торжок Тверской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 10,4 кв. м, кадастровый номер 69:47:0130503:62, расположенного по адресу: <...>, помещение №11, путем принятия пункта 4.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «4.1. Цена за приобретаемый Объект согласно отчету от 26.12.2022 №3010/22-4 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, общей площадью 10,4 кв.м, кадастровый номер 69:47:0130503:62, адрес объекта: <...>, помещение №11, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Актуальность», составляет 214 000 (двести четырнадцать тысяч) рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не облагается, а также взыскать с Муниципального образования городской округ город Торжок Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования город Торжок Тверской области расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Определением суда от 30.03.23г. исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода к судебному разбирательству непосредственно в предварительном судебном заседании на 06.06.23г.

Определением от 15.05.23г. предварительное судебное заседание перенесено на 05.06.23г.

Стороны, надлежаще извещенные о времени и месте предварительного судебного заседания, явку не обеспечили. В соответствии со ст. 136 АПК РФ предварительное судебное заседание проводилось в отсутствие сторон.

Проведя предварительное судебное заседание, рассмотрев представленные документы по делу, суд пришел к выводу о готовности настоящего дела к судебному разбирательству и счел стадию подготовки дела к судебному разбирательству оконченной, с учетом позиции сторон дело назначено к судебному разбирательству в отдельном судебном заседании на 30.08.23г.

06.06.2023 г. от истца поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов.

28.08.2023 г. от истца поступило ходатайство об участии в судебном заседании в режиме онлайн и поступило ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя ответчика надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела и не направившего своего представителя в заседание суда.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, указал, что 03 февраля 2020 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования город Торжок (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды №04/20, по условиям которого Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, общей площадью 10,4 кв. м, кадастровый номер 69:47:0130503:62, расположенное по адресу: <...>, помещение №11.

В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон № 159-ФЗ) Истец 26 сентября 2022 года обратился в Комитет по управлению имуществом муниципального образования город Торжок (далее по тексту - Ответчик) с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, общей площадью 10,4 кв. м, кадастровый номер 69:47:0130503:62, расположенного по адресу: <...>, помещение №11, арендуемого по договору аренды от 03 февраля 2020 года № 04/20.

09.12.2022 Истец получил решение Торжокской городской Думы от 30.11.2022 №155 и проект договора купли-продажи без даты, без номера и без подписи со стороны Ответчика, с учетом отчета № 14С/2022 от 03.11.2022 по оценке рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, выполненного ООО «ОЭК АБГ» (далее по тексту - Оценщик 1) в соответствии с муниципальным контрактом на услуги по оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, находящихся в городе Торжке Тверской области № 28/22 от 26.10.2022, согласно которому цена выкупаемого объекта составила 358 000 (триста пятьдесят восемь тысяч) рублей без учета НДС.

Данная цена, определена не на дату подачи Истца заявления о выкупе, а на дату проведения оценки, т.е. по состоянию на 02.11.22г.

Не согласившись с выкупной ценой объекта, Истец заключил договор № 3010/22-4 от 30.10.2022 с ООО «Актуальность» на проведение оценки рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: <...>, помещение №11.

На основании отчета № 3010/22-4 от 26.12.2022 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, назначение нежилое помещение, общей площадью 10,4 кв.м, кадастровый номер: 69:47:0130503:62, адрес объекта: <...>, пом. №11, выполненного ООО «Актуальность», рыночная стоимость спорного объекта составила 214 000 рублей (без учета НДС).

28.12.2022 Истец обратился к ответчику, предложив заключить договор на условиях цены объекта в сумме 214 000 (двести четырнадцать тысяч) рублей без учета НДС, которая установлена в соответствии с отчетом об оценке № 3010/22-4 от 26.12.2022 об определении рыночной стоимости спорного объекта, выполненным ООО «Актуальность».

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, общей площадью 10,4 кв. м, кадастровый номер 69:47:0130503:62, расположенного по адресу: <...>, помещение №11 сторонам не удалось урегулировать условие о стоимости имущества, истец вынужден обратиться в суд с настоящим требованием.

Истец полагает необоснованно завышенной рыночную стоимость недвижимого имущества, определенную в отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 14С/2022 от 03.11.2022.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 159- ФЗ.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается Сведениями сформированными на сайте ФНС России с использованием сервиса «Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства» от 18.01.2023.

Спорное имущество, в отношении которого истец имеет намерение заключить договор купли-продажи, ранее было передано ему в аренду по договору аренды № 04/20 от 03.02.2020.

Таким образом, истец соответствует признакам субъекта, правомочного на приобретение муниципального имущества на основании Закона № 159-ФЗ, в связи с чем ответчик является лицом, обязанным в силу закона заключить с Истцом договор купли-продажи спорного имущества.

Из Закона № 159-ФЗ следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

При этом положения Закона №159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон № 135- ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В силу названной законодательной нормы и на основании постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12 оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Истец поддержал ходатайство о назначении по делу экспертизы. На разрешение эксперту просил поставить вопрос: 1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения №11 общей площадью 10,4 кв.м, кадастровый номер 69:47:0130503:62, адрес объекта: <...>, пом.№11 по состоянию на 26.09.2022.

Истец предложил поручить проведение экспертизы ООО «Агентство независимой оценки и экспертизы», г. Тверь.

Суд счел необходимым удовлетворить ходатайство истца о назначении экспертизы.

Суд счел необходимым дополнительно к предложенному истцом экспертному учреждению направить запрос для проведения экспертизы в: ЧОУ ДПО "Высшая школа экспертизы и права", г. Москва, ООО «ЦСНО «Эталон», г. Казань, ООО «ГК Эксперт», г. Тверь, ИП ФИО4, г. Тверь, АНО «Бюро судебных экспертиз», г. Москва, ГУСЭ.

Определением от 30.08.2023 г. судебное заседание отложено на 19 октября 2023 года.

08.09.2023 г. от истца поступило ходатайство об участии в судебном заседании в режиме онлайн.

14.09.2023 г. от АНО НИСЭГ "Содействие", г. Тверь поступил ответ на Определение Арбитражного суда Тверской области от 30.08.2023 г.

14.09.2023 г. от ООО "ГК "ЭКСПЕРТ", г. Тверь поступил ответ на Определение Арбитражного суда Тверской области от 30.08.2023 г.

13.10.2023 г. от ЧЭУ «ГУСЭ», г. Санкт-Петербург поступил ответ на Определение Арбитражного суда Тверской области от 30.08.2023 г.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 16.10.2023 года в связи с болезнью судьи судебное заседание перенесено на 12 декабря 2023 г.

17.10.2023 г. от АНО "Бюро судебных экспертиз", г. Москва поступил ответ на Определение Арбитражного суда Тверской области от 30.08.2023 г.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, суд счел необходимым по ходатайству истца назначить судебную оценочную экспертизу. Суд счел необходимым поручить проведение судебной экспертизы эксперту экспертного учреждения ГУСЭ (ЧЭУ), г. Санкт-Петербург ФИО5, исходя из квалификации, опыта и стажа работы в области экспертной деятельности данного эксперта, оптимальной стоимости и сроков проведения экспертизы.

Суд на основании статьи 163 АПК РФ счел возможным объявить перерыв в судебном заседание до 11 ч. 45 мин. 18.12.2023 г. для предоставления истцу возможности перечисления денежных средств на депозитный счет суда за производство экспертизы. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» в сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru).

После перерыва судебное заседание продолжилось в том же составе суда с участием представителя истца.

За время перерыва в материалы дела 13.12.2023 г. от истца поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов в материалы дела с платежным поручением № 191 от 12.12.2023 г. на сумму 40 000 руб., подтверждающим перечисление на депозитный счет суда денежных средств за производство по делу судебной экспертизы.

Судом проверено поступление на депозитный счет суда денежных средств в размере 40 000 руб., денежные средства на депозитный счет суда поступили.

14.12.2023 г. от истца поступило ходатайство об участии в судебном заседании в режиме онлайн.

В судебном заседании истец поддержал ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, отдает предпочтение эксперту экспертного учреждения ГУСЭ, г. Санкт-Петербург ФИО5, указал, что не будет присутствовать при производстве экспертизы по делу.

Определением от 21.12.2023 г. назначена по делу судебная оценочная экспертиза, ее проведение поручено эксперту экспертного учреждения ГУСЭ, г. Санкт-Петербург эксперту ФИО5

Суд предупредил эксперта ФИО5 об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения.

На разрешение эксперта суд поставил следующий вопрос: 1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения №11 общей площадью 10,4 кв.м, кадастровый номер 69:47:0130503:62, адрес объекта: <...>, пом.№11 по состоянию на 26.09.2022?

На рассмотрение эксперта представлены все материалы настоящего дела за исключением переписки суда с экспертными организациями.

Срок проведения экспертизы установлен до 25.01.24г., срок представления в суд экспертного заключения – до 05.02.24г.

Ввиду назначения по делу экспертизы производство по делу приостановлено до получения судом экспертного заключения.

27.02.24г. от истца поступило ходатайство, согласно которому истец просит в связи с непредставлением экспертом заключения по результатам проведения экспертизы по настоящему делу произвести замену экспертной организации, истец предложил поручить проведение экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и экспертизы», адрес 170100, <...>, тел., факс <***>, 89036304710, эксперту ФИО6.

Рассмотрение данного ходатайство было назначено на 28.03.24г.

07 марта 2024 года от ГУСЭ (ЧЭУ), г. Санкт-Петербург поступило экспертное заключение №14/87 с приложениями.

Обстоятельства, препятствующие рассмотрению дела устранены, экспертное заключение от ГУСЭ (ЧЭУ), г. Санкт-Петербург поступило в суд, в связи с чем производство по делу подлежит возобновлению по правилам ст.146 АПК РФ.

Определением от 12.03.24г. производство по делу возобновлено.

Ходатайство истца о замене экспертной организации рассмотрено, объявлена резолютивная часть определения от 28.03.24г.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ судебное разбирательство проводится в отсутствие представителя ответчика надлежащим образим извещенного о времени и месте рассмотрения дела и не направившего своего представителя в заседание суда.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, просит исходить из рыночной стоимости нежилого помещения 215833руб. (без НДС), на что указал в письменном ходатайстве , поступившем в суд 27.03.24г.

В ходе судебного заседания истец согласился с рыночной стоимостью, определенной экспертом, поскольку не располагает доказательствами указания экспертом в экспертном заключении рыночной стоимости нежилого помещения с учетом НДС.

Данное ходатайство истца об уточнении условий преддоговорного спора в части редакции спорного условия договора купли-продажи не противоречит нормам ст.49 АПК РФ и подлежит удовлетворению.

Как следует из текста искового заявления и материалов дела, 3 февраля 2020 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования город Торжок (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды №04/20, по условиям которого Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, общей площадью 10,4 кв. м, кадастровый номер 69:47:0130503:62, расположенное по адресу: <...>, помещение №11.

В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Истец 26 сентября 2022 года обратился в Комитет по управлению имуществом муниципального образования город Торжок (далее по тексту - Ответчик) с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, общей площадью 10,4 кв. м, кадастровый номер 69:47:0130503:62, расположенного по адресу: <...>, помещение №11, арендуемого по договору аренды от 03 февраля 2020 года № 04/20.

09.12.2022 Истец получил решение Торжокской городской Думы от 30.11.2022 №155 и проект договора купли-продажи без даты, без номера и без подписи со стороны Ответчика, с учетом отчета № 14С/2022 от 03.11.2022 по оценке рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, выполненного ООО «ОЭК АБГ» (далее по тексту - Оценщик 1) в соответствии с муниципальным контрактом на услуги по оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, находящихся в городе Торжке Тверской области № 28/22 от 26.10.2022, согласно которому цена выкупаемого объекта составила 358 000 (триста пятьдесят восемь тысяч) рублей без учета НДС. Данная цена, определена по состоянию на 02.11.22г., т.е. не на дату подачи Истца заявления о выкупе, что противоречит чч.2-4 ст.9 ФЗ №159-ФЗ и позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда, выраженной в постановлении Президиума от 18.10.12г. №7240/12, аналогичная позиция выражена, например. В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27.01.22г. №Ф05-35202/2021 по делу №А40-44504/2021.

Не согласившись с выкупной ценой объекта, Истец заключил договор № 3010/22-4 от 30.10.2022 с ООО «Актуальность» (далее по тексту - Оценщик 2) на проведение оценки рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: <...>, помещение №11.

На основании отчета №3010/22-4 от 26.12.2022 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, назначение нежилое помещение, общей площадью 10,4 кв.м, кадастровый номер: 69:47:0130503:62, адрес объекта: <...>, пом. №11, выполненного Оценщиком 2, рыночная стоимость спорного объекта составила 214 000 рублей (без учета НДС).

28.12.2022 Истец обратился к ответчику, предложив заключить договор на условиях цены объекта в сумме 214 000 рублей без учета НДС, которая установлена в соответствии с отчетом об оценке № 3010/22-4 от 26.12.2022 об определении рыночной стоимости спорного объекта, выполненным Оценщиком 2.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, общей площадью 10,4 кв. м, кадастровый номер 69:47:0130503:62, расположенного по адресу: <...>, помещение №11 сторонам не удалось урегулировать условие о стоимости имущества, Истец вынужден обратиться в суд с настоящим требованием.

Истец полагает необоснованно завышенной рыночную стоимость недвижимого имущества, определенную в отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 14С/2022 от 03.11.2022.

В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается Сведениями сформированными на сайте ФНС России с использованием сервиса «Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства» от 18.01.2023.

Спорное имущество, в отношении которого Истец имеет намерение заключить договор купли-продажи, ранее было передано ему в аренду по договору аренды № 04/20 от 03.02.2020.

Таким образом, Истец соответствует признакам субъекта, правомочного на приобретение муниципального имущества на основании Закона № 159-ФЗ, в связи с чем Ответчик является лицом, обязанным в силу закона заключить с Истцом договор купли-продажи спорного имущества.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон № 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Ссылаясь на указанные обстоятельства истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом. Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон. Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13).

По смыслу статей 3, 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган не вправе отказать в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.

Как установлено судом, оснований, исключающих отчуждение истцу в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем предприниматель имеет право требовать заключения с ним договора купли-продажи имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции, либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии Истца на приобретение муниципального имущества в льготном порядке.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы па рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон.

В этом случае условия договора, но которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора купли-продажи в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден па открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

На основании статьи 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце третьем статьи 6 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отражено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно абзацу первому статьи 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо № 92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суд при рассмотрении настоящего дела, установив, что в соответствии с материалами дела имеется существенное различие в выкупной цене имущества по спорному договору, назначил оценочную экспертизу.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку но цене, определенной в ходе рассмотрении спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В ходе проведения судебного разбирательства экспертом ГУСЭ (ЧЭУ) ФИО5 проведена экспертиза в целях установления рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилого помещения, общей площадью 10,4 кв. м, кадастровый номер 69:47:0130503:62, расположенного по адресу: <...>, помещение №11.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта № 14/87 от 26.02.24г., согласно которому экспертом сделан вывод о рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилого помещения, общей площадью 10,4 кв. м, кадастровый номер 69:47:0130503:62, расположенного по адресу: <...>, помещение №11, по состоянию на 26.09.22 года, которая составила: 259000 рублей.

После получения результатов судебной экспертизы истец уточнил исковые требования, согласившись с размером рыночной стоимости имущества, определенной экспертом.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 70 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По смыслу названной нормы каждое представленное стороной доказательство должно быть подкреплено иными доказательствами, имеющимися в материалах дела и в своей совокупности не противоречить, а дополнять друг друга, образуя единую доказательственную базу. Все представленные в материалы дела доказательства должны оцениваться в совокупности и во взаимосвязи с целью исключения внутренних противоречий и расхождений между ними.

В настоящем случае заключение судебной экспертизы не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта не имеется.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил в суд доказательств недостоверности выводов, изложенных в данном заключении.

Ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы в установленном статьей 87 АПК РФ порядке ответчиком не заявлено.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что требования предпринимателя подлежат удовлетворению исходя из выкупной стоимости имущества в размере 259000 рублей, определенном по результатам судебной экспертизы.

При этом суд учитывает, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. Данная позиция отражена в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 16.01.19г. №5-КГ18-274.

По правилам ст. 110 АПК РФ, ввиду удовлетворения иска, с учетом того, что указанная истцом в иске выкупная рыночная стоимость имущества наиболее приближена к стоимости определенной экспертом по настоящему делу, расходы по уплате государственной пошлины и за проведение экспертизы по настоящему делу подлежит отнесению на ответчика и взыскиваются с него в пользу истца.

После вступления настоящего решения суда в законную силу подлежат перечислению с депозитного счета Арбитражного суда Тверской области Городскому учреждению судебной экспертизы (частное экспертное учреждение) г.Санкт-Петербург денежные средства в сумме 40000руб. за производство судебной экспертизы по реквизитам указанным в счете №131 от 01.03.24г.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-171, 176, 319 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

Изложить п.4.1 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 10,4кв.м с кадастровым номером 69:47:0130503:62, расположенного по адресу: г.Торжок Тверской области, ул.Дзержинского, д.107, помещение 11 в следующей редакции:

«Цена за приобретаемый объект нежилое помещение площадью 10,4кв.м с кадастровым номером 69:47:0130503:62, расположенное по адресу: г.Торжок Тверской области, ул.Дзержинского, д.107, помещение 11 составляет 259000руб., НДС в соответствии с подп,12 п.2 ст.146 НКРФ не облагается».

Взыскать с муниципального образования «Городской округ город Торжок Тверской области» в лице Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Торжок Тверской области» г.Торжок Тверской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 г.Торжок Тверской области , 24.05.75г. рождения, <...> ОГРН <***> ИНН <***> 6000руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а также 40000руб. в возмещение расходов по производству судебной экспертизы.

По вступлении настоящего решения суда в законную силу перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Тверской области Городскому учреждению судебной экспертизы (частное экспертное учреждение) г.Санкт-Петербург 40000руб. за производство судебной экспертизы по реквизитам указанным в счете №131 от 01.03.24г.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу в соответствии со ст.319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г.Вологда в месячный срок со дня его принятия.


Судья О. Е. Куров