Решение от 12 октября 2022 г. по делу № А34-1114/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-1114/2022
г. Курган
12 октября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 12 октября 2022 года.


Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Ю.А. Луневой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гумённых А.Н., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к Департаменту архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица: 1. Общество с ограниченной ответственностью «Дельта», 2. Администрация города Кургана,

о признании незаконным отказа,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, доверенность от 11.01.2022, диплом,

от заинтересованного лица: ФИО3., доверенность от 10.11.2021, №134-03760/21,

от третьих лиц: 1. - явки нет, извещено, 2. ФИО3., доверенность от 08.11.2021 № исх. 54-07545/21,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании незаконным отказа Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (далее – заинтересованное лицо, Департамент, административный орган) о предоставлении индивидуальному предпринимателю в аренду для завершения строительства без проведения торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с разрешенным использованием: общественное питание, выразившегося в письме от 21.12.2021 № П-75.4-687-А; об обязании Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана устранить допущенные нарушения путем заключения с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным использованием: общественное питание.

В обоснование заявленных требований, заявитель полагает, что оспариваемый отказ не соответствует положениям пункта 10 части 2 и части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий предпринимателю.

Представитель заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержал. Представил для приобщения к материалам дела дополнительные документы.

Представитель заинтересованного лица и Администрации города Кургана в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам ранее представленного отзыва. Указал, что основанием для отказа явился факт обращения Администрации города Кургана в суд с заявлением об изъятии у ФИО1 спорного объекта незавершенного строительства.

ООО «Дельта» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом.

Дело рассмотрено без участия представителя ООО «Дельта» в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.05.2020 между ООО «Дельта» и Администрацией города Кургана был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с разрешенным использованием участка: общественное питание, с целью размещения здания кафе с пунктом проката спортивного инвентаря, сроком действия до 15.11.2021 (л.д. 56-58).

28.05.2021 Администрацией города Кургана выдано разрешение на строительство на обозначенном земельном участке здания кафе и пункта проката спортивного инвентаря, сроком действия до 28.02.2022 (л.д. 94).

Письмом от 25.10.2021 уполномоченный орган уведомил ООО «Дельта» о намерении не продлевать договорные отношения по истечению срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75 – 15.11.2021 (л.д. 107).

11.11.2021 между ООО «Дельта» и ИП ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства общей площадью 230 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 45:25:070311:2310 (л.д. 77).

В соответствии с выпиской из ЕГРН (л.д.68-70), ФИО1 является собственником здания - объекта незавершенного строительства площадью 230 кв.м, с кадастровым номером 45:25:070311:2310, на земельном участке с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв.м., расположенного по адресу: <...> (степень готовности здания 75%).

26.11.2021 заявитель обратился в Департамент экономического развития предпринимательства и торговли Администрации города Кургана с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с разрешенным использованием: общественное питание, в аренду без проведения торгов для завершения строительства обозначенного объекта (вх. № П-75.4-687а, л.д. 62).

Письмом от 21.12.2021 № П-75.4-687-А заинтересованным лицом со ссылкой обращение Администрации города Кургана в суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 45:25:070311:2310, расположенного по адресу: <...>, ФИО1 было отказано в предоставлении без торгов в аренду обозначенного земельного участка (л.д. 10).

Не согласившись с отказом в предоставлении без торгов в аренду испрашиваемого земельного участка, выраженном в письме от 21.12.2021 № П-75.4-687-А, ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми ненормативными актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемых ненормативного акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данные ненормативный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство предусматривает возможность арендатора заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства.

Такой договор может быть заключен однократно при соблюдении приведенных выше условий, в том числе, если этот земельный участок не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом, Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Установлено, что ранее спорный земельный участок был предоставлен в аренду ООО «Дельта» по договору от 15.05.2020 N 125 для размещения здания кафе с пунктом проката спортивного инвентаря.

На указанном земельном участке произведено строительство объекта недвижимости с кадастровым номером 45:25:070311:2310, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1 28.05.2021 Администрацией города Кургана выдано разрешение на строительство обозначенного здания кафе и пункта проката спортивного инвентаря, сроком действия до 28.02.2022.

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

При этом, указанная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Установлено, Администрацией на момент обращения ФИО1 с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов – 26.11.2022, в судебном порядке не было заявлено требование об изъятии спорного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Соответствующие требования предъявлены в Курганский городской суд только 16.12.2021, а в Арбитражный суд Курганской области – 01.02.2022. Данные требования рассматриваются судом в рамках дела № А34-1605/2022, производство по которому приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

При таких обстоятельствах, с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, в отсутствие судебного акта об изъятии этого объекта, спорный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам и не может являться предметом аукциона.

В рассматриваемом случае публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен объект заявителя, до обращения ФИО1 в адрес Департамента о предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов.

С учетом установленного, суд приходит к выводу о наличии у предпринимателя ФИО1 права на однократное предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75 без проведения торгов для завершения строительства принадлежащего заявителю объекта недвижимости является обоснованным, соответствующим правовому подходу, приведенному в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Данная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2022 N 308-ЭС22-3699.

Довод заинтересованного лица о том, что срок обращения Администрации в суд с требованием об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов не имеет правового значения, отклоняется как основанный на неверном понимании и толковании приведенных норм права.

Оспариваемый отказ Департамента противоречит нормам земельного законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Согласно статье 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Рассмотрев материалы дела, суд приходит к выводу, что Департамент не представил доказательства в пользу того, что совокупность материалов, приложенных истцом к заявлению от 26.11.2021, препятствовала административному органу принять решение о предоставлении земельного участка в аренду, отказ Департамента в предоставлении испрашиваемого земельного участка ИП ФИО1, выраженный в письме от 21.12.2021 № П-75.4-697А нельзя признать правомерным.

Доводы Департамента, приведенные в отзывах и в ходе судебного разбирательства судом отклоняются, как несостоятельные.

В нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Департамент не доказал правомерность своей позиции в рассматриваемом деле.

В силу положений части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться в том числе указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. Указание на способ защиты права в случае признания ненормативного акта недействительным, решения, действия (бездействия) соответствующего органа - незаконным является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.

Согласно положениям пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд должен определить способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя.

На основании изложенного следует, что, признав решение органа местного самоуправления незаконным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. При этом применяемая восстановительная мера должна отвечать определенным критериям, в том числе обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами), и быть обусловленной существом спора.

В качестве способа восстановления нарушенного права предприниматель просил суд устранить допущенные нарушения своих прав и законных интересов путем обязания Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана устранить допущенные нарушения путем заключения с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с разрешенным использованием: общественное питание.

По смыслу главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.

В силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты арбитражных судов не могут подменять собой решения органов местного самоуправления по вопросам, отнесенным к их компетенции, тем более, когда на эти органы законом прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений.

Учитывая изложенное, руководствуясь положениями пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что в качестве способа устранения нарушенных прав и законных интересов ИП ФИО1 в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности надлежит обязать Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) путем принятия соответствующего решения по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 от 26.11.2021 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв.м., расположенного по адресу: <...>, без проведения торгов в аренду в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В соответствии со статьёй 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины, с учетом положений пункта 29 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", в сумме 300 руб. относятся судом на Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана.

Руководствуясь статями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ в предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) без проведения торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Обязать Департамент экономического развития, предпринимательства и торговли Администрации города Кургана устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) путем принятия соответствующего решения по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 от 26.11.2021 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:25:070311:75, площадью 799 кв.м., расположенного по адресу: <...>, без проведения торгов в аренду в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Взыскать с Департамента экономического развития, предпринимательства и торговли Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) 300 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.



Судья

Ю.А. Лунева