Решение от 18 июня 2024 г. по делу № А63-431/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-431/2023
19 июня 2024 года
г. Ставрополь


Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме 19 июня 2024 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Губжоковой Д.Р. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аденяевым В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Артстройтехно», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику строительному управлению «Стройград-1», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, жилищно-строительного кооператива «Победа», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ФИО1, ФИО2, комитета градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>; министерства строительства и архитектуры Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>; администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, МУП «Водоканал» г. Ставрополя, ОГРН <***>, ПАО «Ставропольэнергосбыт», ОГРН <***>, ООО УК «БАЙКАЛ», ОГРН <***>, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО14,

об обязании восстановить объекты незавершенного строительства до состояния, соответствующего степени их готовности:

объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012502:5876, расположенный по адресу: <...> степень готовности объекта незавершенного строительства – 2%, площадь – 6119,2 кв. м, площадь застройки – 489,6 кв.м, проектируемое назначение: многоквартирный дом;

объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012502:5877, расположенный по адресу: <...> степень готовности объекта незавершенного строительства – 2%, площадь – 6119,2 кв.м, площадь застройки – 489,6 кв.м, проектируемое назначение: многоквартирный дом,

при участии в судебном заседании представителя ответчика ФИО23 по доверенности от 11.01.2024, представителя комитета градостроительства администрации города Ставрополя ФИО24 по доверенности от 15.08.2023 № 06//7-17/1-1/4488, представителя министерства строительства и архитектуры Ставропольского края ФИО25 по доверенности от 09.01.2024 № 8, ФИО2 лично, ФИО6 лично, представителя ФИО14 – ФИО26 по доверенности от 09.01.2023 № 26АА5100320,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Артстройтехно» (далее – истец, ООО «Артстройтехно») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику строительному управлению «Стройград-1» (далее – ответчик, ООО СЗ СУ «Стройград-1») об обязании восстановить объекты незавершенного строительства до состояния, соответствующего степени их готовности:

объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012502:5876, расположенный по адресу: <...> степень готовности объекта незавершенного строительства – 2%, площадь – 6119,2 кв. м, площадь застройки – 489,6 кв.м, проектируемое назначение: многоквартирный дом;

объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012502:5877, расположенный по адресу: <...> степень готовности объекта незавершенного строительства – 2%, площадь – 6119,2 кв.м, площадь застройки – 489,6 кв.м, проектируемое назначение: многоквартирный дом.

Дело рассматривается с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, жилищно-строительного кооператива «Победа», ФИО1, ФИО2, комитета градостроительства администрации города Ставрополя (далее – комитет), министерства строительства и архитектуры Ставропольского края (далее – министерство), администрации города Ставрополя, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, МУП «Водоканал» г. Ставрополя, ПАО «Ставропольэнергосбыт», ООО УК «БАЙКАЛ», ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО14.

В судебном заседании 04.06.2024 ответчик поддержал доводы отзыва на иск, возражал против удовлетворения требований. Пояснил, что определением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.07.2018 по делу № А63-12163/2015 ООО «Стройград-1» были переданы имущество и права застройщика на объекты с кадастровыми номерами 26:12:012502:5840, 26:12:012502:5875, 26:12:012502:5879, 26:12:012502:5892 (позиции 2, 3, 4 и 5), заключены договоры от 19.07.2018 № 01 и № 02 передачи объектов незавершенного строительства и обязательств застройщика, разрешения на строительство получены в 2019 году. Также ответчик указал, что объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:012502:5876 и 26:12:012502:5877 ему не передавались, работы по разбору, сносу данных объектов ответчиком не производились, доказательства, подтверждающие данный факт истцом не представлены.

Третьи лица ФИО2, ФИО6, ФИО14 просили рассмотреть спор по существу, несмотря на неоднократную неявку истца в судебное заседание, требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ФИО14 поддержал ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора об обязании ООО «Стройград-1» восстановить объекты незавершенного строительства до состояния, соответствующего степени их готовности.

В соответствии с частью 1 статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, могут вступить в дело до принятия решения арбитражным судом первой инстанции.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования на предмет спора, вступает в процесс с целью защиты своих нарушенных либо оспоренных прав и законных интересов. Наличие у такого лица права связано с тем, что оно является предполагаемым субъектом спорного материального правоотношения, то есть заявленное третьим лицом самостоятельное требование должно быть связано с предметом первоначальных требований.

По смыслу и содержанию статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование заявителя и требование третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, должны быть идентичны и одновременно иметь взаимоисключающий характер, то есть третье лицо заинтересовано в подобном материально-правовом разрешении спора, которое исключает удовлетворение притязаний как истца (заявителя), так и ответчика (заинтересованной стороны).

При решении вопроса о привлечении к участию в деле такого лица арбитражный суд должен дать оценку характеру спорного правоотношения и определить юридический интерес нового участника процесса по отношению к предмету по первоначальному иску.

Основным условием вступления в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, является наличие у этого лица самостоятельного требования в отношении предмета спора, предъявленного в порядке, предусмотренном статьями 125 и 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В данном случае требования ФИО14 полностью совпадают с требованиями истца, соответственно, не носят взаимоисключающий характер, то есть не соответствует положениям статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с этим суд считает, что в удовлетворении ходатайства надлежит отказать.

В ранее представленном отзыве на иск ФИО2 указано, что спорные объекты могли быть снесены только ответчиком, поскольку земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:656, на котором расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:012502:5876 и 26:12:012502:5877 (позиции 6 и 7), был передан в аренду ООО СЗ СУ «Стройград-1» и используется им с декабря 2018 года, при этом доказательств, подтверждающим снос объектов иным лицом, ответчик суду не представил. ООО СЗ СУ «Стройград-1» получило право аренды на весь земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:656, площадью 8 500 кв.м и приняло на себя обязательства перед всеми кредиторами ООО «АртСтройТехно» передать объекты недвижимости в виде квартир, при этом СЗ СУ «Стройград-1» не исполнило свои обязательства, самовольно изменив план застройки участка и уничтожив позиции 6,7.

ФИО27 поддержал ранее заявленные ходатайства: о привлечении в качестве ответчика управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление Росреестра по СК) в целях выяснения на основании каких документов СЗ СУ СтройГрад-1 был поставлен на кадастровым учет «ЖК Респект», на основании каких документов осуществляется государственная регистрация права собственности дольщиков ЖК Респект, если данный многоквартирный дом и земельный участок находятся в залоге у участников строительства с договором долевого участия, с которым ООО СЗ СУ «Стройград-1» отказался исполнить обязательства застройщика перед участниками долевого строительства;

привлечении в качестве ответчика комитета, поскольку на основании представленной им в управление Росреестра документации введены в эксплуатацию и поставлены на кадастровый учет объекты незавершенного строительства позиции 6-7, которые в дальнейшем были уничтожены и до настоящего времени не восстановлены.

От управления Росреестра по СК в суд поступил отзыв, в котором последнее указало, что управление является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу. Привлечение управления к участию в деле в качестве ответчика противоречит нормам процессуального законодательства, а также сложившейся судебной практике. На основании чего управление просило отказать в удовлетворении ходатайства ФИО1 и ФИО2 о привлечении управления Росреестра по СК к участию в деле в качестве соответчика.

Судом отклонено ходатайство ФИО1 и ФИО27 о привлечении ответчиками управления Росреестра по СК и комитета, поскольку в силу положений статей 46, 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение круга ответчиков является прерогативой истца, при этом судом не установлено обстоятельств, предусмотренных частью 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ФИО1 и ФИО27 ходатайствовали об истребовании следующих дополнительных пояснений к заключению от 19.04.2018 № 17428-НС/07:

- какие сведения о земельном участке и всех неотделимых улучшениях на этом участке по адресу ул. Тюльпановая, 10, г. Ставрополь предоставило министерство, конкурсный управляющий ООО «АртСтройТехно» и застройщик СЗ СУ «Стройград-1» в министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации для получения данного заключения,

- сообщал ли застройщик СЗ СУ «Стройград-1» о намерении не только достроить 2-5 позиции, но и фактически достроить 6-7 позиции, изменив при этом проект, снеся 6-7 позиции и увеличить этажность 4-5 позиций, перенеся 6-7 в другие литеры, а территорию 6-7 позиций использовать как прилегающую территорию,

- какие обязательства застройщика нужно исполнить СЗ СУ «Стройград-1» и конкретно перед какими участниками долевого строительства с договором долевого участия, зарегистрированными согласно выписке ЕГРН о регистрации договоров долевого участия в строительстве на земельном участке ул. Тюльпановая, 10, г. Ставрополь, если он взял в аренду и использовал согласно проекту весь участок со всеми неотделимыми улучшениями.

Ходатайство об истребовании указанных доказательств судом отклонено, поскольку частично запрошенные документы представлены в материалы дела, а сведения о том, какие обязательства застройщика нужно исполнить СЗ СУ «Стройград-1» и конкретно перед какими участниками долевого строительства, не имеют отношения к рассматриваемому спору, поскольку позиции 6 и 7 ответчику для завершения строительства не передавались.

Также ФИО1 и ФИО27 ходатайствовали об осмотре комитетом, министерством с участием СЗ СУ «Стройград-1» и ООО «АртСтройТехно», с привлечением ФИО1 и ФИО27 объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012502:5877 (строение 7) и кадастровым номером 26:12:012502:5876 (строение 6).

Данное ходатайство судом отклонено, поскольку комитетом в материалы дела представлен акт осмотра земельного участка, на котором расположены указанные объекты.

ФИО1 и ФИО27 ходатайствовали об установлении наличия реестровой ошибки, заключающейся в отсутствии в сведениях ЕГРН сведений о зарегистрированных правах (ипотека в силу закона) участников строительства с ДДУ (третьих лиц) на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:656, площадью 8500 кв.м, адрес участка: <...>,

об исправлении реестровой ошибки и внесении в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах (ипотека в силу закона) участников строительства с ДДУ (третьих лиц) на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:656.

Данное ходатайство судом отклонено, поскольку фактически содержит исковое требование, которое должно быть подано в суд третьими лицами как самостоятельный иск.

Представитель комитета просил в удовлетворении требований отказать, указал, что с учетом изменения плана застройки и действующих градостроительных норм и правил отсутствует возможность завершения строительства позиций 6 и 7, в связи с чем удовлетворение заявленных требований не повлечет восстановление нарушенных прав третьих лиц. Комитетом представлен акт осмотра от 06.12.2023 по адресу: <...>, в котором установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012502:656 расположен многоквартирный жилой дом, состоящий из позиции 1 (10 этажей), позиции 2 (15 этажей), позиции 3 (10 этажей), позиции 4 (25 этажей), в границах земельного участка расположена детская площадка (во внутреннем дворе), выполнено благоустройство территории, организованы парковочные места. Также представитель комитета указал, что позиции 6 и 7 заасфальтированы, на данных позициях выполнено благоустройство территории многоквартирного жилого дома.

Министерством указано, что с учетом соблюдения требований градостроительного регламента, установленного для зоны Ж-0, соблюдения нормативных противопожарных и санитарно-эпидемиологических разрывов между зданиями, произведение раздела земельного участка с кадастровым номером 26:12:012502:656 с целью образования земельных участков для строительства позиций 6-7 и последующей передачи жилых помещений гражданам, участвующим в долевом строительстве, чьи права были нарушены, не представляется возможным. Вместе с тем объекты долевого строительства по адресу <...> (поз. 6, 7) включены в план-график «дорожную карту» Ставропольского края, в целях дальнейшего предоставления денежных выплат гражданам, чьи права невозможно восстановить путем передачи указанных жилых помещений.

Также представителем министерства приобщено решение Ставропольского краевого суда от 12.12.2022 по делу № 3а-381/2022 по обжалованию постановления Правительства Ставропольского края от 19.05.2022 № 270-п «Об утверждении порядка погашения требований граждан – участников строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений или денежных требований», которым отказано в индексации выплат участникам долевого строительства.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, что подтверждается уведомлениями либо конвертами заказной корреспонденции, направленной по юридическим адресам юридических лиц и по адресам физических лиц, указанным в полученных судом адресных справках ГУ МВД России по СК.

Поскольку лица, участвующие в деле, были надлежащим образом извещены о дате и времени судебного заседания, суд в силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание участников процесса по имеющимся письменным доказательствам.

Суд, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности с учетом их относимости, допустимости и достаточности, считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.03.2017 по делу № а63-12163/2015 ООО «Артстройтехно» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В рамках дела № А63-12163/2015 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Артстройтехно» ООО СЗ СУ «Стройград-1» были переданы имущество и права застройщика на объекты с кадастровыми номерами 26:12:012502:5840, 26:12:012502:5875, 26:12:012502:5879, 26:12:012502:5892 (позиции 2, 3, 4 и 5), заключены договоры от 19.07.2018 № 01 и № 02 передачи объектов незавершенного строительства и обязательств застройщика.

Указанные объекты незавершенного строительства расположены на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012502:656, который на момент начала строительства находился в аренде у ООО «Артстройтехно» и впоследствии был передан в аренду ООО СЗ СУ «Стройград-1» на основании договоров от 28.12.2018 и 27.12.2021, заключенных с собственником земельного участка ЖСК «Победа».

На земельном участке с кадастровым номером 26:12:012502:656 также расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:012502:5876 и 26:12:012502:5877 (позиции 6 и 7), права на которые иным лицам в рамках дела № А63-12163/2015 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Артстройтехно» не передавались.

Данные объекты незавершенного строительства отражены в представленной в материалы дела инвентаризационной описи недвижимого имущества ООО «Артстройтехно» от 29.03.2018. Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости истец является собственником объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:012502:5876 и 26:12:012502:5877.

Застройщиком ООО СЗ СУ «Стройград-1» и ЖСК «Победа» были поданы заявления па получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012502:656, по адресу: <...>, до 25 этажей.

Администрацией города Ставрополя 18.12.2020 вынесено постановление № 2113 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012502:656 но адресу: <...>».

Впоследствии приказом комитета градостроительства администрации города Ставрополя от 21.01.2021 № 07-оду внесены изменения в разрешение на строительство от 24.05.2019 № 26-309000-40с-2019, согласовано строительство 25-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по улице Тюльпановой, 10, 5-й этап строительства, площадью 18 201,74 кв.м на площади застройки 1053,02 кв.м (наименование ЖК «Респект»).

На основании корректировки проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы в сфере строительства в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации с учетом требований Правил землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, утвержденных решением Ставропольской городской Думы от 27.09.2017 № 136, комитетом ООО СЗ СУ «СтройГрад-1» выданы разрешения на строительство многоквартирных домов по ул. Тюльпановой, 10, позиции 2-5.

Указанные позиции 2-5 введены в эксплуатацию в 2022-2023 годах. В соответствии с проектной документацией и схемой застройки земельного участка с кадастровым номером 26:12:012502:656 ООО СЗ СУ «Стройград-1» на месте нахождения объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:012502:5876 и 26:12:012502:5877 осуществлено обустройство парковочных мест.

Истец, указывая, что объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:012502:5876, 26:12:012502:5877 (позиции 6, 7) степенью готовности 2 % были снесены (сваи устройства фундамента засыпаны землей) ООО СЗ СУ «Стройград-1», ссылаясь на положения статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в суд с иском о восстановлении названных объектов до степени их готовности.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью судебной защиты является восстановление прав субъекта экономической деятельности при установлении факта реального его нарушения.

Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает субъекта в выборе способа защиты нарушенного права, граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, однако выбранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

В соответствии со статей 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Федеральный закон № 127-ФЗ) при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных нрав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем.

ООО СЗ СУ «СтройГрад-1» выразил заинтересованность в инвестировании завершения строительства объектов незавершенного строительства только позиций 2, 3, 4, 5, расположенных в <...>, с учетом возможности финансирования завершения строительства указанных объектов за счет собственных средств. Заинтересованность в инвестировании завершения строительства объектов незавершенного строительства, расположенных в <...> (поз. 6, 7), застройщики не выразили.

Согласно частям 6 и 7 статьи 201.15-1 Федерального закона № 127-ФЗ лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, направляет заявление о таком намерении в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, к которому прилагаются документы, подтверждающие в том числе возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке).

Из системного анализа указанных норм права следует, что принятие лицом, имеющим намерение стать приобретателем земельного участка решения о финансировании необходимых мероприятий по завершению строительства объекта, принадлежащего застройщику, признанному банкротом, не приводит к тому, что обязательства должника-застройщика перед юридическими лицами (участниками строительства), в отношении которых лицом, имеющим намерение стать приобретателем земельного участка, не заявлено намерения стать приобретателем, автоматически переходят к указанному лицу.

Кроме того, согласно части 10 ст. 201.15-1 Федерального закона № 127-ФЗ исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении. При подготовке заключения оценивается возможность передачи земельного участка либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика нескольким приобретателям.

Определениями Арбитражного суда Ставропольского края от 30.05.2018 и от 10.07.2018 по делу № А63-12163/2015 объекты незавершенного строительства, расположенные по ул. Тюльпановой, 10, а именно позиции 2-5, переданы новому застройщику ООО СЗ СУ «СтройГрад-1» для завершения их строительства.

Управлением Росреестра по Ставропольскому краю осуществлена государственная регистрация перехода права на объекты незавершенного строительства по ул. Тюльпановой, 10, поз. 2, 3, 4, 5 в г. Ставрополе к ООО СЗ СУ «СтройГрад-1».

По сведениям, представленным министерством, в целях восстановления прав граждан-участников долевого строительства, расположенных, в <...> (поз. 6, 7), в 2019 году Ставропольским краем акционерному обществу «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края» были выделены 200 млн. рублей, которые выплачены по 176 договорам уступки прав требований, в размере требований, включенных в реестр требований участников строительства.

Федеральным законом от 27.07.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения предусматривающие восстановление прав граждан участников долевого строительства путем выплаты за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований, возмещения гражданам по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, мапппю-мест и нежилых помещений при несостоятельности (банкротстве) застройщика, в случаях, если по таким договорам застройщиком не уплачивались обязательные отчисления в компенсационный фонд, тогда как согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.2017 №  18-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) (в редакции от 29.07.2017) восстановление прав граждан - участников строительства было возможно только при условии уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд по заключенным договорам участия в долевом строительстве.

При этом необходимым условием является наличие разрешения на строительство объекта в соответствии с пунктом 3 части 3.3 статьи 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ.

В целях восстановления прав оставшихся граждан – участников долевого строительства в адрес публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее – фонд) министерством в январе 2020 года направлено обращение о рассмотрении возможности восстановления прав граждан, пострадавших от действий недобросовестного застройщика ООО «АртСтройТехио» по объектам, расположенным в <...> (поз. 6, 7), с применением механизма фонда за счет имущества фонда, сформированного за счет имущественных взносов Российской Федерации и Ставропольского края.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.05.2020 фонд был привлечен к участию в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО «АртСтройТехио».

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 утверждены Правила принятия решения публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Правила).

В соответствии с пунктом 10 Правил принятие фондом решения о финансировании возможно, если, в частности: конкурсным управляющим определена стоимость земельных участков (прав на земельные участки), предназначенных для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимых улучшений на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства).

По итогам рассмотрения пакета документов фондом были выявлены обстоятельства, препятствующие принятию наблюдательным советом фонда решения в отношении данных объектов, а именно указано, что у застройщика отсутствуют оформленные права на земельные участки. В случае невозможности предоставления земельных участков застройщику фондом рекомендовано рассмотреть возможность восстановления прав граждан-участников долевого строительства без применения механизмов фонда.

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:656 по ул. Тюльпановой, 10, расположен в территориальной зоне «Ж-0. Зона застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более)» (далее - зона Ж-0).

С учетом требований градостроительного регламента, установленного для зоны Ж-0, а именно максимального процента застройки не более 60%, минимальных отступов от границ земельных участков - 3 и 5 метров, наличия стоянок автомобилей, площади озелененной территории 25%, а также необходимости соблюдения нормативных противопожарных и санитарно-эпидемиологических разрывов между зданиями, комитетом и министерством сделан вывод о невозможности раздела земельного участка с целью образования земельных участков для строительства позиций 6-7.

Как было указано выше, позиции 2-5 («ЖК Респект») введены в эксплуатацию в 2022-2023 годах, в указанных жилых домах осуществлена регистрация права собственности на жилые помещения собственниками квартир.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержится норма о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а застройщик утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, собственникам помещений в многоквартирных домах (позиции 2-5) принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирных домах, в том числе земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:656, на котором расположены данные дома, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, поскольку на месте расположения спорных объектов ответчиком в соответствии с разрешительной документацией обустроены парковочные места, с учетом корректировки разрешительной и проектной документации по позициям 2-5 и действующих градостроительных норм раздел спорного земельного участка невозможен, заинтересованность в завершении строительства объектов с кадастровыми номерами 26:12:012502:5876, 26:12:012502:5877 застройщиками не выражена, суд приходит к выводу о выборе истцом ненадлежащего способа защиты права, который не восстановит права истца и третьих лиц – участников долевого строительства.

В данном случае в связи с отсутствием возможности приведения объектов в первоначальное состояние истец вправе обратиться в суд с иском о взыскании убытков в конкурсную массу должника.

Кроме того, как было указано министерством, объекты долевого строительства по адресу <...> (поз. 6, 7) включены в план-график «дорожную карту» Ставропольского края по осуществлению мер по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, с предоставлением денежной выплаты за счет мер регионального характера. По данным объектам восстановление прав граждан - участников долевого строительства возможно путем предоставления денежной выплаты, предусмотренной Порядком погашения требований граждан - участников строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений или денежных требований, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края от 19.05.2022 № 270-п.

В силу положений статей 9, 65, 131 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, при этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, с учетом установленных фактических обстоятельств, совокупной оценки представленных в материалы дела доказательств, суд считает, что в удовлетворении требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

ходатайство ФИО14 о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, оставить без удовлетворения.

Ходатайства ФИО1 и ФИО27 об истребовании доказательств, об осмотре месторасположения объектов незавершенного строительства, об исправлении реестровой ошибки, о привлечении в качестве ответчиков управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комитета градостроительства по Ставропольскому краю, оставить без удовлетворения.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Артстройтехно», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Артстройтехно», г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины.

Возвратить ФИО14 из федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 19.02.2024.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Д.Р. Губжокова