Решение от 8 августа 2024 г. по делу № А57-21968/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-21968/2023
08 августа 2024 года
город Саратов



Резолютивная часть решения оглашена 30 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 07 августа 2024 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Сахновой В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой Ю.В., рассмотрел в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Акрон Инвест» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Самарская область, г.Тольятти

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), г.Саратов

третье лицо:

оценщик ФИО1,

об установлении размера годовой арендной платы,


при участии в судебном заседании:

от ответчика - ФИО2, представитель по доверенности от 30.12.2022 № 110д,

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены,



УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Акрон Инвест» с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области об установлении размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040211:60, находящийся в федеральной собственности в сумме 132 959 (сто тридцать две тысячи девятьсот пятьдесят девять) рублей в год на период с 01.01.2018 по 01.01.2023; взыскать Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области в пользу ООО «Акрон Инвест» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено в порядке статей 152-166 АПК РФ по существу заявленных требований по имеющимся в деле документам.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела, Истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:60, являющегося федеральной собственностью.

Договор аренды заключен 10.08.2004 г., в последующем по Соглашению о замене стороны в обязательстве № 0611/25/155-16 от 30.03.2016 г. к договору аренды от 10.08.2004 г. № 260 права и обязанности арендатора перешли к ООО «Альянс Актив» ИНН <***>. ООО «Альянс Актив» 25 апреля 2018 года прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к ООО «Акрон Инвест». Договор аренды заключен на 49 лет. Как установлено п.3.1. договора аренды, размер арендной платы за участок приведен в приложении № 1 к договору.

Ежегодно Истец получает от Ответчика уведомления о расчете арендной платы за земельный участок.

31.10.2020 г. от Ответчика поступило уведомление №64-ББ-07/276 о расчете арендной платы, в котором Ответчик указал, что на 2020 год расчет арендной платы - 490 376 рублей 85 коп. Как именно произведен расчет, исходя из текста уведомления, определить невозможно.

08.02.2021 г. исх №64-ББ-02/588 от Ответчика поступило уведомление о годовом размере арендной платы на 2021 год – 502 182 руб. 57 коп., где 484 264,77 руб. – годовой размер арендной платы на 2020 год и 1,037 коэффициент инфляции.

16.02.2022 г. исх №64-ЕМ-02/977 от Ответчика поступило уведомление о годовом размере арендной платы на 2022 год – 522 269 руб. 87 коп., где 502 182,57 годовой размер арендной платы на 2021 год и 1,04 коэффициент инфляции.

Истец считает, что расчет арендной платы, за земельный участок, являющийся федеральной собственностью, Ответчик производил некорректно. Расчет арендной платы должен был производиться в соответствии с подпунктом «г» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», «на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности».

Подпункт «г» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 был введен в редакцию Постановления Правительства РФ 05.05.2017 N 531 и действовал до 21.02.2023 г.

02.11.2022 г. Истец направил в адрес Ответчика обращение о необходимости внести изменения в договор аренды в части арендной платы, поскольку расчет арендной платы производился в нарушение Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В письме от 22.11.2022 г. исх №64-ЕМ-02/7028 Ответчик в ответ на обращение Истца за изменением условий договора в части расчета арендной платы, указал, что Согласно условиям договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №260 от 10.08.2004 размер арендной платы определен в соответствии с подпунктом «в» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», «в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии».

Однако, в уведомлениях от 08.02.2021 г. и 16.02.2022 г. о расчете арендной платы на 2021 и 2022 год соответственно, Ответчиком было указано, что арендная плата рассчитана от годового размера арендной платы с применением коэффициента инфляции.

Истец не согласен со ссылкой Ответчика на определение размера арендной платы в соответствии с подпунктом «в» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 07.09.2020) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" и считает ее необоснованной в силу следующего. Договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка №260 датирован 10.08.2004 г.

Начало действия первой редакции Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"- 04.08.2009. Начало действия подпункта «в» пункта 2 Постановления в редакции

«в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии» - 17.09.2020 г.

Таким образом, неясно, как возможно было руководствоваться данным подпунктом на дату заключения договора, как об этом сообщает Ответчик в исх №64-ЕМ-02/7028.

Кроме того, как следует из подпункта «в» пункта 2 Постановления: «Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии».

В соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 29.12.2021) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", «Арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения:

автомобильных дорог, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов (сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог);

инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования;

линий метрополитена;

линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;

трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод; объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов;

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 19.08.2011 N 697, от 22.02.2014 N 133)

гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики;

объектов космической инфраструктуры;

объектов, расположенных в пределах территории особой экономической зоны;

аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения;

инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства;

сети связи и объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих эфирную наземную трансляцию общероссийских обязательных общедоступных телеканалов и радиоканалов;

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 20.06.2011 N 489)

объектов спорта;

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 26.10.2011 N 868)

объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта (далее - Программа строительства), объектов капитального строительства, включенных в перечень олимпийских объектов и связанных с их строительством мероприятий, не включенных в Программу строительства, утвержденный наблюдательным советом Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.

На земельном участке с кадастровым номером 64:48:040211:60 не размещаются перечисленные объекты, а расположены здания с кадастровыми номерами: 64:48:040218:297 здание (склады в объекте "Здание базы со складами"), 64:48:040218:289 здание базы в объекте ("Здание базы со складами"), 64:48:040218:288 здание (закрытая стоянка), 64:48:040211:754 здание ремонтного цеха, 64:48:020306:178 здание административного корпуса, 64:48:020306:189 производственное здание с подсобными помещениями, соответственно при расчете арендной платы за период с 05.05.2017 г. по 21.02.2023 г. следовало руководствоваться подпунктом «г» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Ведь как установлено пунктом 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской 5 Федерации», ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

По инициативе ООО «Акрон Инвест» была проведена оценка размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 64:48:040211:60. Отчет об оценке выполнен ООО «Многопрофильный деловой центр».

В соответствии с подпунктом «г» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 в Отчете об оценке №конс14529 от 26.08.2022 г., оценщиком определена рыночная стоимость земельного участка на праве долгосрочной аренды и размер годовой арендной платы за него.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:60 на праве долгосрочной аренды составляет 6 547 000 рублей, а размер годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:60 составляет 133 612 рублей 24 коп.

Определяя период, за который необходимо, по мнению Истца, изменить порядок начисления арендной платы, Истец исходит из следующего. Права и обязанности по Договору аренды от 10.08.2004 г. №260, 6 находящегося в федеральной собственности земельного участка перешли к Истцу по Соглашению от 30.03.2016 г.

Подпункт «г» пункта 2 и пункт 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 были введены в редакцию Проставления 05.05.2017 г.

П. 3.5. Договора №260 от 10.08.2004 г. аренды земельного участка установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно, поэтому изменения в договор аренды №260, учитывая изменения, внесенные в Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 №582 следовало внести с 01.01.2018 г. и применять порядок расчета, установленный Подпунктом «г» пункта 2 и пунктом 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 в течение 5 лет, руководствуясь п.10 Правил Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 , то есть с 01.01.2018 по 01.01.2023.

02.11.2022 г. Истец направил в адрес Ответчика обращение о необходимости внести изменения в договор аренды в части расчета арендной платы.

22.11.2022 г. Ответчик исх. 64-ЕМ-02/7028 представил свои пояснения об отсутствии оснований для изменения арендной платы, дополнительно указал, что размер арендной платы определен в соответствии с подпунктом «в» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

07.03.2023 г. Истец направил в адрес Ответчика досудебную претензию.

18.04.2023 г. Ответчик представил ответ в соответствии с которым позиция ТУ Росимущества по Саратовской области не изменилась, в изменении договора отказано.

В связи с получением отказа со стороны Ответчика изменить договор аренды и руководствуясь п. 8.1. договора аренды, Истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В то же время договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 названной статьи размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу положений статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакциях, действовавших до 01.03.2015), пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

В соответствии с пунктом 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 - рыночной стоимости земельных участков).

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы (пункт 10 Правил).

Согласно пункту 3.5 Договора размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем

порядке ежегодно:

- путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год;

- в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчёта арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области.

Уведомление о перерасчёте арендной платы вместе с расчётом направляются Арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть Договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации.

Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении.

Заключение дополнительного соглашения к Договору не требуется.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного Постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы корректируется при изменении актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закон N 135-ФЗ).

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма N 92).

В материалы дела истцом представлен отчет об оценке №конс14529 от 26.08.2022 выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр», согласно которому рыночная стоимость оцениваемого земельного участка равна стоимости, полученной в рамках сравнительного подхода, и составляет с учетом округления 6 547 000,00 рублей; размер годовой арендной платы на основе рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:60, площадью 15 173 кв.м. находящегося по адресу: <...> поселок Елшанка составляет 133 612,24 рублей в год.

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы в ООО «Приоритет-Оценка» с постановкой следующих вопросов:

1. Определить рыночную стоимость права аренды сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:60;

2. Определить рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:60 согласно пункту 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (в ред. Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 №531).

ООО «Акрон Инвест» заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы в ООО «Центр Бизнес-планирования» с постановкой следующего вопроса:

Определить размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 64:48:040211:60, площадью 15 173 кв. м., адрес: <...> поселок Елшанка, на основе рыночной стоимости права аренды земельного участка в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 в редакции от 05.05.2017 по состоянию на 01.01.2018.

Определением от 11.01.2023 по делу №А57-21968/2023 назначена судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость права аренды сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 64:48:040211:60?

2. Каков размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 64:48:040211:60 в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 в редакции от 05.05.2017 по состоянию на 01.01.2018.

Как следует из заключения эксперта №01/24-28 от 29.01.2024:

Ответ на вопрос №1.

Рыночная стоимость права долгосрочной аренды на 49 лет земельного участка, общей площадью 15 173 кв.м., категории земель: Земли населённых пунктов, разрешенным использованием: Производственная база, расположенного по адресу: <...> поселок Елшанка. Кадастровый номер: 64:48:040211:60 по состоянию на 01.01.2018 г. составляет:

6 515 000 р. (Шесть миллионов пятьсот пятнадцать тысяч рублей)

Ответ на вопрос №2.

Размер годовой арендной платы за пользование земельным участком, общей площадью 15 173 кв.м., категории земель: Земли населённых пунктов, разрешенным использованием: Производственная база, расположенным по адресу: <...> поселок Елшанка. Кадастровый номер: 64:48:040211:60 по состоянию на01.01.2018 г. составляет:

132 959 р. (Сто тридцать две тысячи девятьсот пятьдесят девять рублей).

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Основания относиться к экспертному заключению, полученному по результатам судебной экспертизы, критически у суда отсутствуют.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Суд отмечает, что экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выводы эксперта понятны, мотивированы проведенными осмотрами, исследованиями, не имеют вероятностного характера.

В соответствии с частью 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

В результате анализа материалов дела суд пришел к выводу, что доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, лицами, участвующими в деле, не представлено.

Представленное в материалы дела заключение эксперта является ясным и полным, сомнений в правильности или обоснованности не вызывает, соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам такого вида, выводы экспертов не противоречат проведенным исследованиям, экспертами даны обоснованные и объективные ответы на поставленные перед ним вопросы.

У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности сделанных экспертом выводов в рамках настоящего дела.

В экспертном заключении имеется полное содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований. Обоснование выводов по всем поставленным вопросам является полным, четким и исчерпывающим.

Заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание наличие в материалах дела документов, подтверждающих наличие у экспертов необходимого образования и достаточной квалификации для проведения такого рода экспертизы, учитывая отсутствие в экспертном заключении противоречивых выводов, а также учитывая полноту ответов на поставленные перед экспертом вопросов, суд приходит к выводу о принятии указанного заключения в качестве достоверного доказательства по делу.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик указывает, что удовлетворение исковых требований в данном случае не приведет к восстановлению каких-либо нарушенных прав истца. Кроме того указывает, что на размер арендной платы необходимо применять коэффициент инфляции.

Суд не соглашается с доводами ответчика, поскольку удовлетворение исковых требований приведет к восстановлению нарушенного права истца на правомерный и обоснованный расчет размера годовой арендной платы. Применение коэффициента инфляции на годовую арендную плату в ранее существовавшем размере производилось дополнительно, ввиду чего установление размера годовой арендной платы в ином размере не препятствует применению указанного правила в дальнейшем.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельным участком относится к категории регулируемых цен.

Подпункт «г» пункта 2 и пункт 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 были введены в редакцию Проставления 05.05.2017 г.

П. 3.5. Договора №260 от 10.08.2004 г. аренды земельного участка установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно, поэтому изменения в договор аренды №260, учитывая изменения, внесенные в Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 №582 следовало внести с 01.01.2018 г. и применять порядок расчета, установленный Подпунктом «г» пункта 2 и пунктом 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 в течение 5 лет, руководствуясь п.10 Правил Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582 , то есть с 01.01.2018 по 01.01.2023 г.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно пункту 2 Информационного письма №92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

С учетом изложенного суд приходит к выводу об урегулировании разногласий путем внесения изменений в приложение № 1 к договору от 10.08.2004 № 260 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности и установления размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040211:60, находящийся в федеральной собственности в сумме 132 959 руб. в год на период с 01.01.2018 по 01.01.2023, определенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Приоритет-Оценка» в заключении эксперта № 01/24-28 от 29.01.2024.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, производится судом в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

Внести изменение в приложение № 1 к договору от 10.08.2004 № 260 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Установить размер годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040211:60, находящийся в федеральной собственности в сумме 132 959 руб. в год на период с 01.01.2018 г. по 01.01.2023, определенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Приоритет-Оценка» в заключении эксперта № 01/24-28 от 29.01.2024.

Взыскать с Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Акрон Инвест» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Взыскать с Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Приоритет-Оценка» (ОГРН <***> ИНН <***>) денежные средства за проведение судебной экспертизы в размере 35 000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.



Судья Арбитражного суда

Саратовской области В.В. Сахнова