Решение от 29 октября 2024 г. по делу № А12-31725/2023

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Волгоград дело №А12-31725/2023

Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 29 октября 2024 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пильника С.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тарасовой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вымпел» (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Корпорация «Росинтербизнес» (ОГРН <***>, ИНН <***>), акционерному обществу «Издательский дом «Комсомольская правда» (ОГРН <***>, ИНН <***>) с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), публичного акционерного общества «Сбербанк» (ОГРН <***>, ИНН <***>), публичного акционерного общества коммерческий банк «Центр-инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ПАО «Совкомбанк» (ОГРН <***>, ИНН <***>), АО «Альфа-банк» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ПАО «Банк ВТБ» (ИНН <***>, ОГРН: <***>), АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), АО «Газпромбанк» (ИНН <***>, ОГРН <***>), администрации Волгограда (ИНН <***>; ОГРН <***>), департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>), ликвидатора общества с ограниченной ответственностью «Корпорация «Росинтербизнес» ФИО2

о признании соглашения о разделе земельного участка недействительным, признании права общей долевой собственности

при участии в заседании

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 20.11.2023;

от общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вымпел» - ФИО4 по доверенности от 08.06.2023;

от общества с ограниченной ответственностью «Корпорация «Росинтербизнес» - ФИО5 по доверенности №1/0724 от 30.07.2024;

от публичного акционерного общества «Сбербанк» - ФИО6 по доверенности от 02.08.2022;

от иных лиц, участвующих в деле – не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вымпел» (далее - ответчик 1, ООО СЗ «Вымпел»), обществу с ограниченной ответственностью «Корпорация «Росинтербизнес» (далее - ответчик 2, ООО «Корпорация «Росинтербизнес») и акционерному обществу «Издательский дом «Комсомольская правда» (далее - ответчик 3, АО ИД «Комсомольская правда») о признании недействительным соглашения о разделе земельного участка от 28 ноября 2014г., заключенном между обществом с ограниченной ответственностью «Типографии «Комсомольская правда» и обществом с ограниченной ответственностью «Корпорация «Росинтербизнес».

В порядке применения последствий недействительности сделки истец просит признать недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:4 площадью 4228 кв.м. по адресу: <...>; признать недействительным объединение земельных участков с кадастровым номером 34:34:050062:435 площадью 24 842 кв.м. по адресу: <...>, с кадастровым номером 34:34:050062:530 площадью 146 кв.м. по адресу: <...>, с кадастровым номером 34:34:050062:531 площадью 1 721 кв.м. по адресу: <...>.

Кроме того истец просит признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вымпел» на земельный участок с кадастровым номером 34:34:050062:822 площадью 26 712 кв.м. по адресу: <...> и снять данный земельный участок с кадастрового учета, а также признать отсутствующим право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок с к.н. 34:34:050062:529 площадью 2 361 +/- 17 кв.м. по адресу: <...>, и снять данный земельный участок с кадастрового учета. Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с к.н. 34:34:050062:4 площадью 4 228 кв.м. по адресу: <...>, восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с к.н. 34:34:050062:435 площадью 24 842 кв.м. по адресу: <...>.

Также истец просит признать недействительным договор купли-продажи от 24 января 2022 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Корпорация «Росинтербизнес» и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вымпел» в отношении земельных участков с кадастровым номером 34:34:050062:435 площадью 24 842 кв.м. по адресу: <...>, с кадастровым номером 34:34:050062:530 площадью 146 кв.м. по адресу: <...>, с кадастровым номером 34:34:050062:531 площадью 1 721 кв.м. по адресу: <...>.

Признать право общей долевой собственности ФИО1 и общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вымпел» на земельный участке с кадастровым номером 34:34:050062:4 площадью 4 228 кв.м. по адресу: <...>, с установлением следующих долей в праве общей долевой собственности: ФИО1 – 24926/42280, общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вымпел» – 17354/42280.

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вымпел», общество с ограниченной ответственностью «Корпорация «Росинтербизнес» и акционерное общество «Издательский дом «Комсомольская правда» требования истца не признают по мотивам, изложенным в отзывах и дополнениях.

Акционерное общество «Сбербанк», акционерное общество «Банк ДОМ.РФ», публичное акционерное общество «Совкомбанк» считают требования истца не подлежащими удовлетворению, поддерживает позицию ответчиков.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области исходя из содержания отзыва, полагается на усмотрение суда.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства ООО «Комсомольская правда-Волгоград» (правопреемники – ООО «Типографии КП», АО «Издательский дом «КП») на основании договора аренды от 12 мая 2006 г. № 6606,подписанного с администрацией Волгограда, владело на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 34:34:050062:4 (учетным 5-80-6) площадью 4 228 кв.м. по адресу: <...>, для целей эксплуатации производственных помещений, расположенных на данном земельном участке, принадлежащих арендатору на праве собственности.

Истец, ссылается на акт обследования земельного участка от 19 января 2010 г., исходя из которого на данном земельном участке расположены следующие здания и сооружения: часть здания консервного цеха (А-А4), свидетельство о праве собственности от 4 марта 2009 г. № 34-34-01/057/2009-179; нежилое помещение, свидетельство о праве собственности от 8 декабря 2006 г. № 34-34-01/057/2009-159 (оно же объект с к.н. 34:34:050062:487); производственные помещения, свидетельство о праве собственности от 13 января 2006 г. № 34-34-01/295/2005-204 (оно же объект с к.н. 34:34:050062:529).

В связи с переходом права собственности на часть расположенных на земельном участке нежилых помещений от ООО «Комсомольская правда Волгоград» к ООО «Корпорация «Росинтербизнес» последнее стало соарендатором такового в силу закона.

27 января 2011 года между администрацией Волгограда и ООО «Типография «КП» (ранее ООО «Комсомольская правда-Волгоград»), ООО «Корпорация «Росинтербизнес» оформлен договор купли-продажи № 4651 по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 34:34:050062:4 предоставлен в общую долевую собственность в следующих долях: ООО «Типография «КП» – 25072/42280, ООО «Корпорация «Росинтербизнес» – 17208/42280.

5 марта 2014 года кадастровым инженером по заказу ООО «Корпорация «Росинтербизнес» подготовлен межевой план, предполагающий раздел земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:4 на три самостоятельных земельных участка площадью 2 361 кв.м., 1 721 кв.м. и 146 кв.м., соответственно.

По итогам подготовки межевого плана на кадастровый учет поставлены земельный участок с кадастровым номером 34:34:050062:529 площадью 2 361 +/- 17 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 34:34:050062:531 площадью 1 721 +/- 15 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 34:34:050062:530 площадью 146 +/- 4 кв.м.

28 ноября 2014 года ООО «Типографии «КП» и ООО «Корпорация «Росинтербизнес» подписали соглашение о разделе земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:4, в условиям которого в собственность ООО «Типография «КП» предоставляются земельные участки с кадастровым номером 34:34:050062:529 и с кадастровым номером 34:34:050062:530, а в собственность ООО «Корпорация «Росинтербизнес» предоставляется земельный участок с кадастровым номером 34:34:050062:531 с одновременным прекращением права общей долевой собственности на исходный земельный участок и снятием его с кадастрового учета.

2 февраля 2015 года ООО «Типографии «КП» и ООО «Корпорация «Росинтербизнес» оформлен договор мены земельных участков № 1 по которому земельный участок с кадастровым номером 34:34:050062:436 площадью 146 кв.м. перешел в собственность ООО «Типографии «КП», а земельный участок с кадастровым номером 34:34:050062:530 площадью 146 кв.м. перешел в собственность ООО «Корпорация «Росинтербизнес».

9 ноября 2020 года между ООО «Типографии «КП» и ИП ФИО1 заключен договор купли-продажи с использованием кредитных средств банка ПАО КБ «Центр-инвест» <***>, по условиям которого в собственность ИП ФИО1 переданы объекты недвижимости с кадастровыми номерами 34:34:050062:487, 34:34:050062:521 и земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:050062:529, 34:34:050062:436.

ФИО1 является собственником: - нежилого помещения с кадастровым номером 34:34:050062:487 площадью 1 562,1 кв.м., 2 этаж, по адресу: <...>; - производственных помещений с кадастровым номером 34:34:050062:521 площадью 1 333,5 кв.м., 1, 2 этаж, по адресу: <...>; - земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:529 площадью 2 361 +/- 17 кв.м., по адресу: <...>; - земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:436 площадью 146 +/- 4 кв.м., по адресу: <...>. Акт приема-передачи к данному договору купли-продажи подписан сторонами 22 декабря 2022 года.

24 января 2022 года между ООО «Корпорация «Росинтербизнес» и ООО СЗ «Вымпел» заключен договор купли-продажи, по условиям которого в собственность ООО СЗ «Вымпел» переданы земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:050062:435, 34:34:050062:531, 34:34:050062:530, часть здания консервного цеха с кадастровым номером 34:34:050062:479, часть здания склада с кадастровым номером 34:34:050062:522, нежилое помещение с кадастровым номером 34:34:050062:485, здание подстанции с кадастровым номером 34:34:050062:472.

Впоследствии земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:050062:435, 34:34:050062:531 и 34:34:050062:530 объединены ООО СЗ «Вымпел» в единый земельный участок с кадастровым номером 34:34:050062:822 площадью 26 712 кв.м.

ООО СЗ «Вымпел» приступило к осуществлению на земельном участке строительства жилого комплекса «DOLCE VITA» с привлечением средств участников долевого строительства посредством эскроусчетов в ПАО «Сбербанк».

Так как нежилые помещения, приобретенные в собственность ИП ФИО1 поставлены на кадастровый учет без установления их координат на местности, определить их точное местоположение лишь на основании анализа правоустанавливающих документов не представлялось возможным.

По мнению истца, по итогам обследования на местности можно прийти к выводу о том, что нежилое помещение с кадастровым номером 34:34:050062:487 существенной частью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:822, а именно в той части, где ранее располагался земельный участок с кадастровым номером 34:34:050062:531, образованный путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:4.

Данные обстоятельства, по мнению истца, подтверждает графическая часть градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:822, из которой явно усматривается частичное нахождение здания на территории данного земельного участка. Данное обстоятельство привело к тому, что в результате проводимых на территории земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:822 демонтажных работ перед строительством жилого комплекса нежилое помещение с кадастровым номером 34:34:050062:487 по ошибке частично разрушено.

По данному факту Арбитражным судом Волгоградской области рассматривается дело № А12-688/2023 по иску ИП ФИО1 к ООО СЗ «Вымпел», ООО «Корпорация «Росинтербизнес», ИП ФИО7, ООО «Нова-билд» о взыскании убытков, вызванных частичным разрушением нежилых помещений с кадастровым номером 34:34:050062:487 в ходе строительных работ.

Истец полагает, что в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:4 объект недвижимости, принадлежавший ООО «Типография КП» частично оказался на территории земельного участка, принадлежавшего ООО «Корпорация «Росинтербизнес», чем был нарушен принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.

По условиям договора купли-продажи от 27 января 2011 г., земельный участок с кадастровым номером 34:34:050062:4 предоставлялся покупателям для целей эксплуатации имущественного комплекса именно в общую долевую собственность, то есть рассматривался как неделимый.

По мнению предпринимателя, сведения в ЕГРН о принадлежащих ИП ФИО1 и ООО СЗ «Вымпел» объектах недвижимости (помещения, часть здания цеха, часть склада) позволяют сделать вывод о том, что таковые являлись элементами единого имущественного комплекса: нежилое помещение с кадастровым номером 34:34:050062:487 находится на 2-м этаже, в то время как 1-й этаж под ним принадлежит на праве собственности ООО СЗ «Вымпел». Ввиду этого такой раздел исходного земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:4, при котором на территории земельного участка оказалось расположено нежилое помещение 2-го этажа, принадлежащее иному лицу, представляется недопустимым, земельный участок под нежилым помещением с кадастровым номером 34:34:050062:487 подлежал оставлению в общей долевой собственности.

Как полагает предприниматель, в связи с приобретением в собственность нежилого помещения с кадастровым номером 34:34:050062:487 к ИП ФИО1 фактически должны были перейти и права долевого собственника в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:531, ввиду чего образование земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:822 путем объединения земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:531 с иными земельными участками также являлось недопустимым без получения на это согласия ИП ФИО1

Данные обстоятельства свидетельствуют о недействительности (ничтожности) соглашения о разделе земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:4 от 28 ноября 2014 г., заключенного между ООО «Типографии «КП» и ООО «Корпорация «Росинтербизнес». Также являлось недопустимым и заключение договора купли-продажи от 24 января 2024 г. между ООО «Корпорация «Росинтербизнес» и ООО СЗ «Вымпел» в части, предполагающей переход права единоличной собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:050062:530, 34:34:050062:531, образованные из состава земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:4, без одновременного перехода права собственности на все расположенные в их границах объекты недвижимости, в т.ч. нежилое помещение с кадастровым номером 34:34:050062:487, которое к указанном моменту принадлежало на праве собственности ИП ФИО1 на основании договора купли-продажи от 9 ноября 2020 г.

По мнению истца, соглашение о разделе земельного участка от 28 ноября 2014 г. и договор купли-продажи от 24 января 2022 г. являются ничтожными в части, предполагающей нарушение явно выраженного запрета на невозможность отчуждения земельного участка без расположенного на нем объекта недвижимости.

ИП ФИО1 оказался полностью лишен доступа к принадлежащему ему на праве собственности нежилому помещению с к.н. 34:34:050062:487, поскольку ООО СЗ «Вымпел» отказывает ему даже в предоставлении сервитута для целей прохода и проезда.

В производстве Арбитражного суда Волгоградской области находится дело № А12-18003/2022 по иску ИП ФИО1 к ООО СЗ «Вымпел» об установлении сервитута.

Истец полагает, что в случае восстановления права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:34:050062:4 доли в праве собственности на таковой по умолчанию должны быть приведены в соответствие с исходным положением правопредшественников сторон ООО «Типографии «КП» и ООО «Корпорация «Росинтербизнес», участвовавших в приватизации земельного участка.

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вымпел», общество с ограниченной ответственностью «Корпорация «Росинтербизнес» и акционерное общество «Издательский дом «Комсомольская правда» заявили о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

В соответствии с п. 1. ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

По мнению ответчиков, срок исковой давности пропущен, поскольку ИП ФИО1 подал иск 16.12.2023, тогда как прибрел в собственность помещение с кадастровым номером 34:34:050062:487 по сделке от 09.11.2020 и о возможном нарушении своих прав должен был знать не позднее указанной даты.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 19.07.2016 N 1579-О, от 08.04.2010 N 456-О-О, от 17.07.2014 N 1787-О, положение пункта 1 статьи 181 ГК РФ, является исключением из общего правила о начале течения срока исковой давности по требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок. В соответствии с этой специальной нормой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленность заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, связанными с началом исполнения сделки.

По требованию о признании оспоримой сделки недействительной течение срока исковой давности начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции соглашается с доводами стороны ответчиков о том, что иск предъявлен предпринимателем за пределами срока исковой давности.

Истец ошибочно связывает исчисление сроков исковой давности с датой государственной регистрации прав на недвижимость 16.12.2020.

Между тем истцом имущество по договору купли-продажи от 09.11.2020, в том числе помещение с кадастровым номером 34:34:050062:487, приобретено в собственность с привлечением кредитных средств, о чем свидетельствует кредитный договор <***> с ПАО КБ «Центр-инвест» от 09.11.2020.

Исходя из условий п. 1.6 кредитного договора, а также прямого указания в законе (ст. 69.1 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ), получаемое по сделке с ООО «Типография «Комсомольская Правда» имущество передано в залог ПАО КБ «Центр-инвест» с 09.11.2020. Исполнение кредитного договора между ПАО КБ «Центр-инвест» и ИП ФИО8 началось с 09.11.2020 года, о чем свидетельствует п. 1.5. кредитного договора о начислении процентной ставки по кредиту с 09.11.2020.

При заключении договора купли-продажи истец должен был, действуя разумно, осмотрительно и добросовестно, осмотреть имущество, изучить документы, и убедиться, что приобретаемое имущество не имеет пороков и неоговоренных недостатков.

Таким образом, полученное по сделке имущество, оформленной в тот же день в ПАО КБ «Центр-инвест» кредит с предоставлением приобретаемого имущества в залог, свидетельствуют о том, что о состоянии имущества, о его исчерпывающих характеристиках истцу известно не позднее 09.11.2020.

Наряду с этим, ИП ФИО1 стало известно о состоянии, исчерпывающих характеристиках недвижимого имущества, приобретённого по сделке 09.11.2020, в том числе с кадастровым номером 34:34:050062:487, не позднее указанной даты свидетельствует отчет №120/10-2020 предоставленный истцом при получении кредита по договору от 09.11.2020 №31200037.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По положению статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Частью 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

В силу статьи 12 ГК РФ признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права.

В пунктах 78 и 84 постановления Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

При этом недоказанность истцом наличия охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной (ничтожной) является основанием для отказа судом в удовлетворении иска (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.07.2017 N 1784-О).

Следовательно, при разрешении споров по данной категории дел необходимо установить, что гражданским законодательством не предусмотрен иной способ защиты права истца и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. При этом истец должен указать нарушенное право (законный интерес), защита которого будет обеспечена судом в результате возврата каждой из сторон всего полученного по недействительной (ничтожной) сделке.

В силу части 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно правовому подходу, отмеченному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ и статьи 39.20 ЗК РФ (действующей с 01.03.2015) при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования.

Следовательно, необходимо предусматривать, что каждый из собственников недвижимости, расположенной на едином земельном участке, мог приобрести принадлежащую ему часть участка после его выдела в натуре и внесения данных в кадастр.

Правовые положения статьи 39.20 ЗК РФ, ранее действовавшей статьи 36 ЗК РФ, статей 244, 245 ГК РФ предусматривают нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность.

При этом иск собственника объекта, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, по общим правилам, может оспаривать сделку приватизации такого участка только в случае неделимости земельного участка и если истец не готов реализовать свое право на его выкуп, тогда как в случае делимости участка, и такой собственник не готов реализовать право на выкуп, сделка может быть оспорена в части земельного участка, находящегося под его объектом недвижимости.

Само по себе соглашения о разделе земельного участка от 28 ноября 2014г., заключенном между обществом с ограниченной ответственностью «Типографии «Комсомольская правда» и обществом с ограниченной ответственностью «Корпорация «Росинтербизнес», договор купли-продажи от 24 января 2022 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Корпорация «Росинтербизнес» и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вымпел» не нарушают прав истца, поскольку такое соглашение и договор не оказывают никакого правового влияния на его имущественную сферу.

Следовательно, соглашения о разделе земельного участка от 28 ноября 2014г. и договор купли-продажи от 24 января 2022 г. не могут быть признаны недействительной сделкой по требованию заявителя, поскольку его имущественные права и интересы не затрагиваются.

Избранный предпринимателем способ защиты права не порождает правовых последствий, не изменяет права и обязанности участников гражданских правоотношений.

При этом, суд первой инстанции отмечает, что из дополнений истца усматривается, что его воля направлена на определение принадлежащей ему доли в праве собственности на земельный участок.

Как установлено в ходе разбирательства, истец право на земельный участок, на котором располагается приобретенное предпринимателем помещение, не оформил.

По смыслу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежавшем продавцу на праве постоянного бессрочного пользования, может требовать оформления своих прав на земельный участок именно в связи с наличием у него права собственности на недвижимость и в той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Спорный земельный участок и отчужденные в пользу истца объекты недвижимости, в том числе помещение с кадастровым номером 34:34:050062:487 принадлежали разным юридическим лицам - ООО Корпорация «Росинтербизнес» и ООО «Типография «Комсомольская правда» (правопредшественник акционерному обществу «Издательский дом «Комсомольская правда»).

Доводы стороны ответчиков о том, что предпринимателем не представлено бесспорных доказательств относимости помещения с кадастровым номером 34:34:050062:487 к какому-либо зданию, доказательств идентифицирующих названное помещение, в том числе на местности, тем более доказательств размещения (частичного размещения) помещения с кадастровым номером 34:34:050062:487 в границах земельного участка ООО СЗ «Вымпел» с кадастровым номером 34:34:050062:822, не опровергнуты в ходе судебного разбирательства.

Суд первой инстанции также учитывает и предыдущее поведение истца, свидетельствующее о том, что ранее он не считал себя обладателем каких-либо прав на земельный участок, соответствующих правопритязаний не заявлял, на владение им земельным участком также не ссылался.

Соответствующие требования истец заявил лишь спустя длительное время после возникновения ряда споров по делам № А12-18003/2022 по иску ИП ФИО1 к ООО СЗ «Вымпел» об установлении сервитута, № А12-688/2023 по иску ИП ФИО1 к ООО СЗ «Вымпел», ООО «Корпорация «Росинтербизнес», ИП ФИО7, ООО «Нова-билд» о взыскании убытков, вызванных частичным разрушением нежилых помещений с кадастровым номером 34:34:050062:487 в ходе строительных работ.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Условием удовлетворения иска является установление судом факта нарушения прав или законных интересов истца при условии выбора истцом адекватного нарушению способа защиты права. Выбор способа защиты должен потенциально вести к восстановлению нарушенного права и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований. Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем, он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных прав.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

То есть, по смыслу изложенного разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В рассмотренном случае как ввиду отсутствия самого факта нарушения права или законного интереса истца, так и при условии возможного установления такого нарушения - невозможности восстановления нарушенного права или законного интереса избранным истцом способом защиты отсутствует основание для удовлетворения иска.

Доли в праве общей долевой собственности определяются по договоренности собственников.

При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Суд первой инстанции исходит из того, что восстановление положения, существовавшего до раздела спорного земельного участка породит повторные и дополнительные споры по выкупу, разделу и последующему выделу земельных участков, вопреки достигнутому сторонами соглашению.

Суд первой инстанции полагает, что в данном споре истец преследует цель перераспределения долей в исходном земельном участке в свою пользу.

Вместе с тем, согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4275/11 от 06.09.2011, при рассмотрении исков, направленных на оспаривание права собственности на земельный участок, приобретенный ответчиком без учета исключительных прав истца, предусмотренных нормой статья 36 ЗК РФ, следует обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, и восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Доводы истца о том, что требования обоснованы по праву и размеру, поскольку доли в праве собственности на земельный участок, находящийся в общей собственности владельцев находящихся на нем объектов недвижимости, устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, а если это невозможно - пропорционально площади застройки, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства.

В рассматриваемом случае истец не привел правовые основания, по которым в период существования режима общей собственности, предполагающего распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников, доля в праве на земельный участок должна быть перераспределена в пользу истца после возведения ответчиком (обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Вымпел») по своей воле без согласия истца новых объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, требования истца следует рассматривать в качестве возможности перераспределения долей в праве собственности на исходный земельный участок, которые ранее были определены в установленном законом порядке.

Наряду с этим, из ответа управления Росреестра по Волгоградской области на обращение ООО СЗ «Вымпел» от 07.09.2023, исх. №/15- 47298-ТК/23@, в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении (координатах) объектов недвижимости с кадастровыми номерами 34:34:050062:487, 34:34:050062:521, в связи с чем не представляется возможным определить, в границах каких земельных участков они расположены. В ЕГРН отсутствует информация о пересечении объектов недвижимости «помещений» с кадастровыми номерами 34:34:050062:487, 34:34:050062:521 с земельным участком с кадастровым номером 34:34:050062:822.

В материалы дела представлена копия заключения эксперта № 37/08-2024 от 22.08.2024 по обследованию встроенных нежилых помещений с кадастровым номером 34:36:050062:487, проведенная в рамках дела № А12-688/2023 по иску ИП ФИО1 к ООО СЗ «Вымпел», ООО «Корпорация «Росинтербизнес», ИП ФИО7, ООО «Нова-билд» о взыскании убытков, вызванных частичным разрушением нежилых помещений с кадастровым номером 34:34:050062:487, свидетельствующая об утрата названного объекта недвижимости в части ввиду ненадлежащей длительной эксплуатации, естественного износа (помещение 1930 года постройки), в оставшейся части установлено недопустимое его состояние, основные конструкции восстановлению не подлежат, имеют признаки разрушения и несут угрозу жизни и безопасности третьих лиц.

Также, экспертом сделан вывод об изменении общей площади помещения с кадастровым номером 34:36:050062:487 в результате реконструкции, разрешение на которую в БТИ не представлено. Проектная и рабочая документация на реконструкцию помещения с кадастровым номером 34:36:050062:487 не представлена. Ввиду отсутствия ретроспективных технических характеристик объекта его восстановление не представляется возможным.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Согласно абзацу 1 пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.06.2023 N 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты» если до передачи дела из одного суда в другой суд, перехода из одного вида судопроизводства в другой обеспечительные меры не отменены судом, принявшим соответствующее определение, либо судом вышестоящей инстанции не отменено определение о принятии обеспечительных мер, то по общему правилу в случае удовлетворения иска данные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу; в случае отказа в удовлетворении иска, оставления искового заявления без рассмотрения, прекращения производства по делу указанные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта (часть 3 статьи 144 ГПК РФ, части 4 и 5 статьи 96 АПК РФ, часть 3 статьи 89 КАС РФ).

Обеспечительные меры могут быть отменены и до окончания рассмотрения дела по существу, однако суд вправе, но не обязан это делать (абзац 1 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 N 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты»).

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований по делу, обеспечительные меры, принятые определением определением арбитражного суда Волгоградской области от 19.01.2024 по делу №А12-31725/2023 подлежат отмене.

При этом обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу решения по делу №А12-31725/2023.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда Волгоградской области от 19.01.2024 в виде запрета управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области совершать регистрационные действия по отчуждению в собственность третьих лиц, не являющихся участниками долевого строительства, земельного участка с кадастровым номером 34:34:050062:822 площадью 26 712 кв.м по адресу: <...>.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия, апелляционная жалоба подается через арбитражный суд Волгоградской области.


Судья С.Г. Пильник