Решение от 16 февраля 2024 г. по делу № А07-8547/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-8547/2023
г. Уфа
16 февраля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 08.02.2024

Полный текст решения изготовлен 16.02.2024

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Якуповой Э.Р., рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Вектор» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Аудит-безопасность» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность № 03 от 30.11.2023 г., диплом, паспорт;

от ответчика (после перерыва)– ФИО3, доверенность от 29.11.2023, диплом, паспорт,

от третьего лица (до перерыва) – ФИО4, доверенность от 24.07.2023 г., диплом, паспорт; ФИО5, доверенность от 30.01.2024, паспорт.

при явке эксперта (до перерыва)- ФИО6, паспорт,

Общество с ограниченной ответственностью «Вектор» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.

Определением суда от 29.03.2023 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

23.05.2023 от ответчика через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что рыночная стоимость спорного объекта муниципального нежилого фонда, установленная Отчетом об оценке, не оспорена истцом, отчет выполнен квалифицированным специалистом в области оценочной деятельности.

25.05.2023 от истца через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступило ходатайство о назначении экспертизы, представлены кандидатуры экспертных учреждений, согласие экспертов на проведение экспертизы. Доказательства перечисления денежных средств на депозит суда в размере 35 000 руб. по платежному поручению №25 от 17.05.2023г.

Определением суда от 31.05.2023г. назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

24.07.2023г. поступило заключение эксперта.

21.09.2023 от ответчика через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступило ходатайство о вызове эксперта.

04.10.2023 от истца через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которым просил урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи. Судом заявление принято в порядке ст.49 АПК РФ. Дело подлежит к рассмотрению с учетом уточненных требований.

Определением суда от 09.10.2023 производство по делу возобновлено.

13.11.2023 через канцелярию суда от ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ" поступили письменные пояснения на возражение ответчика.

30.11.2023 от третьего лица общество с ограниченной ответственностью «Аудит-безопасность» через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступили дополнительные документы.

01.02.2024 от истца через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступило пояснение по доводам рецензии третьего лица.

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

Представитель истца заявленные исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика просил отказать в иске, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Представитель третьего лица общество с ограниченной ответственностью «Аудит-безопасность» просил отказать в иске.

31.01.2024 в судебном заседании объявлен перерыв до 08.02.2024.

08.02.2024 судебное заседание продолжено в том же составе.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

ООО "Вектор" является арендатором муниципального нежилого фонда

с 16.09.2019, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, д.1 Литера А

Между ООО "Вектор" и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан 16.09.2019 был заключен договор №32629 аренды недвижимого имущества муниципального нежилого фонда сроком до 15.09.2024.

ООО "Вектор" обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества к ответчику.

Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в адрес ООО "Вектор" направлен договор купли-продажи арендуемого имущества, согласно которому ответчик (продавец) продает, а истец (покупатель) приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда: нежилые помещения первого этажа, встроенно-пристроенных к девятиэтажному жилому зданию, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, 1, общей площадью 536,8 кв. м. (кадастровый номер 02:55:010715:1131), по цене 36 154 070,48 руб. без учета НДС.

ООО "Вектор", не согласившись с ценой выкупа данных помещений, на основании ответчика об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений №22-7/29/4-Н от 30.12.2022, подготовленного ООО " Аудит -безопасность" направил в адрес Управления протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных нежилых помещений в размере 16 825 000 руб. без учета НДС.

Управление известило об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства.

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ арендатор вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Отчетом от №29 от 01.02.2023, составленным оценщиком ФИО7, величина рыночной стоимости спорных нежилых помещений первого этажа, встроенно-пристроенных к девятиэтажному жилому зданию, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева 1, общей площадью 536,8 кв. м. (кадастровый номер 02:55:010715:1131), определена в размере 16 825 000 руб. по состоянию на 01.02.2023 (дата проведения оценки, дата оценки).

В материалы дела Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан также представлен отчет №22-7/29/4-Н от 30.12.2022, выполненный ООО «Аудит-безопасность», величина рыночной стоимости спорных нежилых помещений первого этажа, встроенно-пристроенных к девятиэтажному жилому зданию, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева 1, общей площадью 536,8 кв. м. (кадастровый номер 02:55:010715:1131), определена в размере 36 154 070,48 руб. без учета НДС по состоянию на 30.12.2022 (дата проведения оценки, дата оценки).

С целью установления соответствия отчета №22-7/29/4-Н от 30.12.2022 требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также определения достоверности определенной данным отчетом рыночной стоимости объекта, определением суда от 31.05.2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Центра независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО6.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить рыночную стоимость объекта муниципального нежилого фонда, нежилых помещений первого этажа встроенно-пристроенных к 9-ти этажному жилому зданию, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 536,8 кв.м., кадастровый номер 02:55:010715:1131, без НДС 20% по состоянию на 14.12.2022 г.

- определить соответствует ли требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки Отчет об оценке №22-7/29/4-Н от 30.12.2022 года, выполненный ООО «Аудит – безопасность», по оценке рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа жилого здания по адресу: <...>, общей площадью 536,8 кв.м., кадастровый номер 02:55:010715:1131; в случае не соответствия, необходимо указать, в чем заключается несоответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

Согласно заключению эксперта ФИО6 отчет об оценке №22-7/29/4-Н от 30.12.2022 не соответствует общим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. В обоснование указанного довода эксперт-оценщик указал следующее.

В нарушении п.2.3 ФСО VI, ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО VI)", при расчёте рыночной стоимости объекта оценки, корректируя различия между объектом оценки и объектами аналогами по площади и этажу расположения, Оценщик применяет устаревшие данные Справочника оценщика недвижимости на июнь 2020 года. Дата оценки декабрь 2022 года.

В нарушении п. 10, 11 в, 22 в ФСО №. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)", анализ рынка проведен по аналитическим данным на май 2022 года. Дата оценки 14.12.2022 год; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами в районе местоположения объекта оценки с указанием интервала значений цен не проведен. Оценщик таковой интервал не привел, следовательно, судить о правильности выбора аналогов невозможно, и как следствие, нельзя судить о достоверности, полученного результата; объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах не приведен, использование в расчётах части доступных аналогов (3-х аналогов) не обоснован, описание правила отбора аналогов для проведения расчетов нет. Следовательно, судить о правильности выбора аналогов невозможно, и как следствие, нельзя судить о достоверности, полученного результата.

Экспертом ФИО6 в рамках заключения N 82 также определена рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда, нежилых помещений первого этажа встроенно-пристроенных к 9-ти этажному жилому зданию, расположенному по адресу: <...>, общей площадью 536,8 кв.м., кадастровый 02:55:010715:1131, без учёта НДС 20 % по состоянию на 14.12.2022 г., с учётом округления составила: 21 394 000 (Двадцать один миллион триста девяносто четыре тысячи) рублей.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по делу. При таких обстоятельствах оснований для критической оценки заключения эксперта №82, а также для назначения по делу повторной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того эксперт обеспечил явку на судебное заседание для дачи пояснений, представил полные и точные ответы на вопросы ответчика.

Ответы на вопросы ответчиком, третьим лицом не оспорены, возражения на них не представлены, как и не представлено мотивированных и обоснованных возражений относительно заключения эксперта №82, которые могли быть основаниями для непринятия указанного заключения.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы, истец уточнил исковые требований, в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, скорректировал заявленные исковые требования в части указания выкупной цены имущества. Заявление об уточнении исковых требований судом принято.

При таких обстоятельствах, выкупная стоимость арендованного помещения определяется судом с учетом уточнения истцом исковых требований и заключения эксперта в сумме 21 394 000 руб., в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению с учетом принятых судом уточнений.

Разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Вектор" и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием рассрочки оплаты) от 16.09.2019 года нежилых помещений первого этажа, встроенно-пристроенных к девятиэтажному жилому зданию, расположенных по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, д. 1 Литера А, общей площадью 536,8 кв.м. с кадастровым номером: 02:55:010715:1131, подлежат урегулированию, при этом п. 3.1 и 3.3 договора подлежит изложению в следующей редакции:

- пункт 3.1 договора «Стоимость Объекта составляет 21 394 000 (Двадцать один миллион триста девяносто четыре тысячи) рублей, без учета НДС 20%;

- пункт 3.3 договора «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 2 139 400 (Два миллиона сто тридцать девять тысяч четыреста) рублей, перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца".

В соответствии с частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнению ими своих обязанностей.

Истцом представлено доказательство перечисления денежных средств на депозит суда в размере 35 000 руб. платежным поручением №25 от 17.05.2023 в качестве доказательства перечисления денежных средств на депозит Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Определением суда от 31.05.2023 по настоящему делу назначена судебная экспертиза. 24.07.2023 через канцелярию суда поступило заключение эксперта.

Поскольку на депозитном счете арбитражного суда имеются денежныесредства в размере 35 000 руб., то указанная сумма подлежит перечислениюна расчетный счет экспертной организации – обществу с ограниченнойответственностью Центр независимых экспертиз "Суд-информ" (ИНН <***>).

Поскольку суд при рассмотрении исковых требований признал обоснованным доводы истца, причем судом указанные выводы сделаны, в том числе с учетом выводов судебного эксперта, подтвердившего доводы истца, то расходы на судебную экспертизу могут быть отнесены к судебным издержкам и соответственно подлежат возмещению проигравшей стороной.

С учетом удовлетворения исковых требований, судебные расходы ответчика на проведение экспертизы в размере 35 000 руб. подлежат отнесению на него.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 6 000 руб. относятся на ответчика с взысканием в пользу истца.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", действующим законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа, встроенно-пристроенных к девятиэтажному жилому зданию, расположенных по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Менделеева, д. 1 Литера А, общей площадью 536,8 кв.м. с кадастровым номером: 02:55:010715:1131, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа, заключаемого между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО "Вектор" изложив п. 3.1 и п. 3.3 в следующей редакции:

- пункт 3.1 договора «Стоимость Объекта составляет 21 394 000 (Двадцать один миллион триста девяносто четыре тысячи) рублей, без учета НДС 20%;

- пункт 3.3 договора «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 2 139 400 (Два миллиона сто тридцать девять тысяч четыреста) рублей, перечисляемый на счет указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца".

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вектор» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы на оплату экспертизы в размере 35 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Судья Р.М. Файрузова