Решение от 27 июля 2020 г. по делу № А14-18780/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

394030, г. Воронеж, ул. Среднемосковская, 77, http://voronej.arbitr.ru

Тел.: (473) 252-53-44, факс: (473) 252-47-09

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж Дело № А14-18780/2019

«27» июля 2020 г.

«20» июля 2020 года резолютивная часть

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Шулеповой Л.В., , при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации Россошанского муниципального района Воронежской области, г. Россошь (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «СПЕЦТРАНССТРОЙ», г. Россошь Россошанского района Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

Третье лицо :Администрация городского поселения г.Россошь

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

при участии:

от истца: ФИО2 представитель по доверенности №06 от 14.02.20 г., паспорт, диплом юриста

от ответчика :ФИО3 представитель по доверенности б/н от 11.11.19 г,паспорт ,диплом юриста

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежаще

У С Т А Н О В И Л :

Администрация Россошанского муниципального района Воронежской области, г. Россошь (ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «СПЕЦТРАНССТРОЙ», г. Россошь Россошанского района Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) и с учетом произведенного уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010 г. за период с 01.01.17 г. по 11.08.19 г. в сумме 582 361 руб. 25 коп., пени за период с 26.01.2017 г. по 11.08.19 г. в сумме 288 735 руб. 73 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.08.19 г. по 13.04.20 г. в сумме 25 492 руб. 28 коп.

Заявление принято судом к рассмотрению.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в возражениях на иск.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 13 по 20 июля 2020 г. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Исследовав материалы дела, и заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 29.12.2010 между Муниципальным образованием Россошанский муниципальный района Воронежской области в лице главы администрации Россошанского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ОАО «Спецтрансстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №106-2010 от 29.12.2010, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком до 29.12.2020 земельный участок, из категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 36:27:0010600:53, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры):<...>, в границах, указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 45289 кв.м. (пункты 1.1., 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 1.2. договора участок предоставляется для проектирования и строительства карьера по добыче строительного песка.

Общая сумма годовой арендной платы установлена в размере 716 019 руб. 09 коп. Дополнительно арендатор оплачивает фактическое использование участка за период с 09.12.2010 по 28.12.2010 в сумме 39 234 руб. (пункт 3.1. договора).

Арендная плата вносится арендатором равными частями от указанной в пункте 3.1. годовой суммы арендной платы не позднее 25 числа первого месяца квартала (пункт 3.2. договора).

При этом размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в связи с решениями органов государственной власти Воронежской области, утверждающих результаты государственной кадастровой оценки земель различных категорий в Воронежской области, и решениями органов местного самоуправления, устанавливающих корректирующие коэффициенты для расчета ежегодной арендной платы за земельные участки в связи с изменением уровня инфляции, определяемого федеральным законом «О федеральном бюджете на …. год». В случае принятия органами местного самоуправления решения об изменении арендной платы за землю, а также в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации, арендатор обязан обратиться к арендодателю за перерасчетом размера платы в течение 3-х месяцев со дня опубликовании в печати арендодателем информации об изменении арендной платы (пункт 3.4. договора).

По акту приема-передачи от 29.12.2010 земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Дополнительным соглашением от 15.08.2014 изменен размер годовой арендной платы за пользование земельным участок (на 2014 год - 222 672 руб. 43 коп.).

Дополнительным соглашением от 26.12.2014 изменена организационно-правовая форма арендатора - ООО «Спецтрансстрой».

Дополнительные соглашения к договору также зарегистрированы в установленном порядке.

Поскольку в 2017 году песок в карьере практически закончился.в связи с утратой интереса в использовании арендуемого земельного участка и исполнении обязательств по договору, ООО «Спецтрансстрой» обратилось в администрацию городского поселения город Россошь с заявлением о разделе переданного по вышеуказанному договору земельного участка, для того, чтобы выработать меньшую часть карьера, в которой остался песок.

16.02.2017 постановлением администрации городского поселения города Россошь №150 земельный участок с кадастровым номером 36:27:0010600:53 по адресу: <...>, общей площадью 45289 кв.м. разделен на 2 земельных участка: ЗУ:1, площадью 15011 кв.м. (присвоен кадастровый номер 36:27:0010600:825, закреплен адрес: <...>) и ЗУ:2, площадью 30278 кв.м. (присвоен кадастровый номер 36:27:0010600:53, закреплен адрес: <...>).

30.08.2017 между Муниципальным образованием - городское поселение город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области в лице И.О. главы администрации городского поселения город Россошь (арендодатель) и ОАО «Спецтрансстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №119-2017, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком до 29.12.2020 земельный участок, из категории земель «земли населенных пунктов», государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 36:27:0010600:825 расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры):<...>, в границах, указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 15011 кв.м. (пункты 1.1., 2.1. договора).

Разрешенное использование земельного участка – для проектирования и строительства карьера по добыче песка.

Условия пользования данным земельным участком аналогичны ранее заключенному договору аренды.

При этом размер годовой арендной платы за пользование им установлен пунктом 2.3. договора в размере 304 508 руб. 64 коп.

По акту приема-передачи от 20.08.2017 земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Арендная плата ООО «Спецтрансстрой» в 2017 - 2018 годах была начислена Администрацией по двум договорам.

В связи с выявлением данного обстоятельства ООО «Спецтрансстрой» обратилось в Администрацию городского поселения город Россошь с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка №106-2010 от 29.12.2010. Однако согласия о добровольном расторжении договора сторонами достигнуто не было, поскольку при подписании дополнительного соглашения от 18.04.2018 о внесении изменений в договор аренды земельного участка №106-2010 от 29.12.2010 в части площади арендуемого участка, Администрация настаивала на том, чтобы ООО «Спецтрансстрой» подписало акт приема-возврата от 18.04.2018 земельного участка, площадью 30278 кв.м. и соглашения от 18.04.2018 о расторжении договора аренды земельного участка №106-2010 от 29.12.2010, содержащих информацию о наличии у Общества задолженности по оплате арендных платежей в сумме 261 745 руб. 90 коп. и пеней за просрочку платежей в размере 543 545 руб. 64 коп.

Полагая такое требование необоснованным и незаконными действия Администрации по не расторжению договора аренды земельного участка №106-2010 от 29.12.2010, ООО «Спецтрансстрой» обратилось в суд с иском в рамках дела № А14-18654/2018.

Администрация городского поселения город Россошь правомерно ссылается на то, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 36:27:0010600:53, из которого сформированы 2 новых земельных участка продолжает существование в измененных границах, обязательства по договору аренды земельного участка №106-2010 от 29.12.2010 должны исполняться арендатором в полном объеме, в том числе обязательства по внесению арендной платы.

Таким образом, фактические действия по заключению арендатором договора аренды земельного участка №119-2017 от 30.08.2017 на вновь образованный земельный участок не является основанием для прекращения договора аренды земельного участка №106-2010 от 29.12.2010.

Кроме того, арендатором не возвращен арендодателю земельный участок, переданный по договору аренды земельного участка №106-2010 от 29.12.2010.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – Земельный кодекс РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Пунктом 6 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ установлено, что при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах, в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.

С учетом указанной правовой нормы и постановления администрации городского поселения города Россошь №150 от 16.02.2017 земельный участок с кадастровым номером 36:27:0010600:53 правомерно продолжил свое существование в измененных границах, площадью 30 278 кв.м. Одновременно возник новый земельный участок с кадастровым номером 36:27:0010600:825, площадью 15011 кв.м., выделенный из площади земельного участка с кадастровым номером 36:27:0010600:53.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент раздела земельных участков) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

На основании указанной правовой нормы с ООО «Спецтрансстрой» правомерно был заключен договор аренды земельного участка №119-2017 от 30.08.2017.

Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222 (действовал до 24.09.2018) утверждены Методтические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

Пунктом 2.1.18 данных Методических указаний предусмотрено, что в случае образования новых земельных участков или земельного участка путем выдела из существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образованных земельных участков и преобразуемого земельного участка определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка до его преобразования.

При этом в случае изменения площади земельного участка кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади земельного участка (пункт 2.2. Методических указаний).

Следствием изменения кадастровой стоимости пропорционально площади земельного участка будет являться пропорциональное изменение арендной платы, рассчитанной от кадастровой стоимости участка.

Изложенное не влечет автоматического прекращения действия первоначального договора аренды, но должно было послужить основанием для внесения в договор аренды земельного участка №106-2010 от 29.12.2010 изменений в части оставшейся в пользовании арендатора по данному договору площади участка, и, как следствие – в части размера арендной платы, однако документальное подтверждение такой инициативы с какой-либо стороны договора до 2018 года отсутствует.

И поскольку доказательства возврата арендатором земельного участка с кадастровым номером 36:27:0010600:53 в первоначально предоставленной площади, а также в площади, измененной в результате раздела участка, либо совершения арендатором активных действий, направленных на такой возврат, также отсутствуют, в силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ администрация городского поселения город Россошь в 2017 – 2018 годах начисляла истцу арендную плату, как по договору аренды земельного участка №106-2010 от 29.12.2010, так и по договору аренды земельного участка №119-2017 от 30.08.2017.

Расторжение гражданско-правового договора возможно по тем основаниям,

которые установлены условиями договора или гражданским законодательством, с учетом специальных норм, регулирующих возникшие спорные отношения.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу норм статьи 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.

Основания возникновения права на одностороннее досрочное расторжение договора во внесудебном порядке у договором аренды земельного участка №106-2010 от 29.12.2010 не предусмотрено.

Пунктом 4.3. договора согласовано, что арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора исключительно в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В иске ООО «Спецтрансстрой» ссылается на наличие в рассматриваемой ситуации основания для расторжения договора в судебном порядке, предусмотренного пунктом 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ.

В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 №305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Учитывая баланс интересов сторон арендных правоотношений, юридически значимым фактом для расторжения договора по пункту 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ является отсутствие вины арендатора в наступлении (выявлении) такого обстоятельства.

С учетом того, что спорный земельный участок был предоставлен ООО «Спецтрансстрой» для проектирования и строительства карьера по добыче строительного песка и часть карьера (земельный участок площадью 30278 кв.м. с кадастровым номером 36:27:0010600:53) полностью выработана, что не оспаривается Администрацией городского поселения город Россошь, суд полагает ссылку истца на пункт 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ правомерной и усматривает основания для расторжения договора аренды земельного участка №106-2010 от 29.12.2010 на основании указанной нормы права.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Досудебный порядок расторжения договора аренды истцом соблюден.

Однако, суд не согласился с требуемой ООО «Спецтрансстрой» датой расторжения договора (30.08.2017) ввиду следующего.

Исходя из положений пунктов 1,6 статьи 11.4, пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения действия первоначального договора аренды (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 23.03.2018 по делу №Ф09-8998/2017, постановлениях Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.10.2017 по делу №А67-4295/2016, от 16.06.2017 по делу №А46-15599/2016, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.01.2017 по делу №А32-9921/2016 и др.).

В соответствии с пунктом 4.4.5. договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.

ООО «Спецтрансстрой» обратилось в администрацию городского поселения город Россошь с заявлением расторжении договора аренды земельного участка №106-2010 от 29.12.2010 только 27.03.2018 .

Право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке для арендатора договором аренды земельного участка №106-2010 от 29.12.2010 не предусмотрено.

Как уже указывалось ранее, доказательства возврата арендатором земельного участка с кадастровым номером 36:27:0010600:53 в первоначально предоставленной площади, а также в площади, измененной в результате раздела участка либо совершения арендатором до 27.03.2018 активных действий, направленных на такой возврат, суду не представлены.

Более того, ООО «Спецтрансстрой» 10.11.2017 обращалось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:27:0010600:53, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 45289 кв.м. Требования Общества удовлетворены. Решение по делу №3а-94/2018(3а-822/2017) вынесено 28.03.2018, вступило в законную силу 04.05.2018.

С учетом изложенного, исковые требования ООО «Спецтрансстрой» о расторжении договором аренды земельного участка №106-2010 от 29.12.2010 суд удовлетворил при условии непринятия требуемой Обществом даты расторжения договора 30.08.2017г.).

Выше названные обстоятельства были установлены в ходе рассмотрения дела № А14-18654/2018. Решение суда от 11.07.2019 г. вступило в законную силу.

Согласно ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела ,в котором участвуют те же лица

Договор аренды считается расторгнутым с 11.08.2019 г.( дата вступления решения по делу № А14-18654/2018 в законную силу).

Доводы ответчика о том, что он не мог использовать земельный участок по его назначению , поскольку карьер был выработан и арендная плата должна быть уменьшена в соответствии со ст.ст.611.614 ГК РФ, суд считает не обоснованными.

Спорный земельный участок был передан по акту приема- передачи без каких либо претензий и оговорок со стороны арендатора.

Изменение качественных характеристик земельного участка произошло в связи с тем, что карьер был выработан полностью именно Арендатором, т.е. был использован по назначению в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства в их совокупности, исходя из принципов относимости и допустимости доказательств, установленных ст. ст. 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что сумма задолженности правомерно составляет по договору аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010 г. за период с 01.01.17 г. по 11.08.19 г. в сумме 582 361 руб. 25 коп.

За несвоевременную оплату задолженности истец правомерно начислил ответчику пени в размере 0,1% за период с 26.01.2017 г. по 11.08.19 г. в сумме 288 735 руб. 73 коп.

Учитывая компенсационную природу неустойки, суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства ответчика и снижения начисленного истцом размера пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

В силу статей 330, 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в определении условий договора, если он не противоречит закону или иным правовым актам.

В соответствии с условиями договора по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения Обществом обязательства по оплате арендных платежей подтвержден материалами дела , требование о взыскании неустойки заявлено истцом правомерно.

Расчет неустойки ответчиком арифметически не оспорен, судом проверен, признан верным.

Установленный договором аренды земельного участка размер неустойки (0,1% от суммы долга в день) составляет 36,6 % годовых, не превышает разумных размеров и соответствует сложившимся в данном отношении обычаям делового оборота.

Обществом не представлено доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств и того, что размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В период с 12.08.19 г. по 13.04.20 г истец ограничился начислением процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности в размере 25 492 руб. 28 коп.

Расходы по госпошлине относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.330,333.395,606-614 ГК РФ,ст.ст.9,65,69,110.167-170,171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СПЕЦТРАНССТРОЙ», г. Россошь Россошанского района Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации Россошанского муниципального района Воронежской области, г. Россошь (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по договору аренды земельного участка № 106-2010 от 29.12.2010 г. за период с 01.01.17 г. по 11.08.19 г. в сумме 582 361 руб. 25 коп., пени за период с 26.01.2017 г. по 11.08.19 г. в сумме 288 735 руб. 73 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.08.19 г. по 13.04.20 г. в сумме 25 492 руб. 28 коп. ,госпошлину в доход Федерального бюджета РФ в сумме20 932 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном АПК РФ через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья Л.В.Шулепова