Решение от 4 декабря 2024 г. по делу № А40-152424/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-152424/24-127-1113
г. Москва
05 декабря 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2024 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола секретарём судебного заседания секретарем с/з Шуваловой К.С.

рассматривает в открытом судебном заседании дело по иску (заявлению)

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬТАРИКА" 125368, Г.<...>, Э 1 ПОМ VI КОМ 6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 773301001

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770301001,

Третье лицо: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВН" 352142, КРАСНОДАРСКИЙ КРАЙ, Р-Н КАВКАЗСКИЙ, П. ИМ. М. ГОРЬКОГО, УЛ. СЕВЕРНАЯ, Д. 2А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.08.2013, ИНН: <***>

Об регулировании разногласий

При участии:

От истца - не явился, извещен

От ответчика – ФИО1 по дов. от 17.04.2024 г. № ДГИ-Д-211/24.

От третьего лица – ФИО2 по дов. № 02-09-24-1 от 02.09.2024 г.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших между ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬТАРИКА" и ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ возникших при заключении договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:08:0002008:5894, общей площадью 166,9 кв.м., изложив пункты 3.1, 3.4 договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 9 769 167 (девять миллионов семьсот шестьдесят девять сто шестьдесят семь) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 07.02.2024 № 020224-01 (далее – Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «АМР Консалтинг», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется;

- п. 3.4 договора изменить и принять в следующей редакции: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 116 299 (сто шестнадцать тысяч двести девяносто девять) руб. 61 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.»

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в порядке ст. 123 АПК РФ, в связи с чем, суд считает возможным провести судебное заседание в отсутствие представителя истца в порядке ст. 156 АПК РФ.

Ответчиком представлен отзыв в порядке ст.131 АПК РФ.

Судом отзыв возвращен как поданный не заблаговременно.

Информационный расчет судом приобщен к материалам дела.

Ответчик поддержал ранее заявленное о проведении судебной оценочной экспертизы.

Представитель третьего лица против назначении экспертизы возражал.

Судом ходатайство о проведении экспертизы отклонено.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Представитель третьего лица изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ООО «АЛЬТАРИКА» на основании договора от 18.03.2008 г. № 09-00169/08 на аренду нежилого помещения является арендатором нежилого помещения, общей площадью 166,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:08:0002008:5894.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы (далее по тексту ДГИ г. Москвы) от 01.12.2023 г. № 105179 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по 2 адресу: <...>/1, общей площадью 166,9 кв. м», ДГИ г. Москвы в ООО «АЛЬТАРИКА» было направлено письмо от 08.12.2023 исх. № 33-6-1127096/23-(0)-3 и № 33-6-1127096/23-(0)-4 – получено ООО «Альтарика 09.01.2024 г., с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества и заключить с ДГИ г. Москвы договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, общей площадью 166,9 кв. м.

Согласно п. 3.1 проекта договора цена объекта составила 28 921 000 руб. 00 коп. (без НДС) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 19 октября 2023 г. № М1029-3492-П/2023 (далее – отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 20 октября 2023 г. № 955/490-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Посчитав, что цена объекта завышена, ООО «АЛЬТАРИКА» обратилось в специализированную экспертную организацию ООО «АМР Консалтинг» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно Отчета от 07.02.2024 № 020224-01 «Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, СЗАО, ул. Митинская, д. 37, общей площадью 166,9 кв. м.», выполненного ООО «АМР Консалтинг», рыночная стоимость объекта оценки составляет 9 769 167 рублей (без НДС).

Письмом ООО «АЛЬТАРИКА» от 08.02.2024 г. (почтовый идентификатор 12536488208867) - получено ответчиком 20.02.2024, общество выразило согласие на реализацию преимущественного права приобретения арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий.

Как указывает истец, ответчик, в нарушение положений ч. 2 ст. 445 ГК РФ в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий не известил ООО «Альтарика» о принятии договора в редакции общества либо об отклонении протокола разногласий от заключения договора на предложенных ООО «Альтарика» условиях.

Письмом ДГИ города Москвы от 12.02.2024 № 33-6-1127096/23-(0)-6 – получено ООО «Альтарика» 28.02.2024 г., ответчик уведомил ООО «Альтарика» об утрате преимущественного права выкупа, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, если заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

Согласно пояснениям третьего лица, ООО «АВН» (ИНН: <***>) на основании договора № 78-00998/24 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы от 21.06.2024, заключенного с продавцом Департаментом городского имущества города Москвы по результатам торгов (№ 21000005000000019674), приобрело недвижимое имущество (Объект приватизации): - нежилое помещение площадью 166,90 кв. м, кадастровый номер 77:08:0002008:5894, расположенное по адресу: <...>/1.

Аукцион по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы, проводился открытым по составу участников в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановления Правительства Российской Федерации от 27 августа 2012 г. № 860 «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме», постановления Правительства Москвы от 28 июня 2016 г. № 371- ПП «Об утверждении Единых требований к проведению торгов по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве, торгов на право заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве» и распоряжениями Департамента городского имущества города Москвы от 01.12.2023 No 105179 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 166,9 кв.м».

На основании протокола от 18 июня 2024 г. № 21000005000000019674 об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы, ООО «АВН» признано победителем торгов.

Согласно результатам торгов, стоимость объекта приватизации составляет 31 235 000,00 руб.

Указанная сумма оплачена ООО «АВН» в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями.

Таким образом, ООО «АВН» свои обязательства по приобретению на торгах объекта недвижимости, принадлежащего Департаменту городского имущества города Москвы, исполнило.

12.08.2024 Объект приватизации (продажи) передан ООО «АВН», что подтверждается актом № 08-720/24/КП приема-передачи объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы (договор купли-продажи от 21 июня 2024 г. № 78- 00998/24).

Также судом установлено, что согласно распоряжению от 01.12.2023 №105179, в частности п.6.1-6.2 установлен способ приватизации –аукцион, в случае утраты истцом преимущественного права выкупа.

Также из материалов дела следует, что датой публикации предложения на аукцион является – 17.04.2024.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, если заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Моментом возникновения разногласий следует считать дату получения стороной, направившей оферту, соответствующего протокола разногласий (или акцепта оферты на иных условиях) от адресата оферты (для случая, когда заключение договора обязательно для стороны, которой направлена оферта (проект договора), - пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо дату получения извещения о принятии договора в редакции контрагента либо об отклонении протокола разногласий контрагента (для случая, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту, - пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 марта 2018 г. по делу № А40-50256/2017).

Судом установлено, что истцом пропущен срок для дачи ответа на предложение ответчика, поскольку как указывает истец и не оспаривается ответчиком такой срок истекал 09.02.2024, протокол разногласий поступил в Департамент 20.02.2024.

При этом доводы истца о том, что срок для направления протокола разногласий не пропущен, поскольку письмо отправлено истцом 08.02.2024, судом отклонены, поскольку в силу п. 1 ст. 433 и п. 1ст. 438 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Таким образом, су учетом указанного, а также вышеназванной правовой позиции, суд считает, что разногласия сторон по стоимости выкупаемого имущества возникли 20.02.2024 в момент получения Департаментов протокола разногласий.

При этом, указано выше Департамент известил истца об утрате преимущественного права выкупа письмом от 12.02.2024, (получено истцом 28.02.2024).

Таким образом на момент получения протокола разногласий истец утратил преимущественное право выкупа.

При этом, суд, с учетом сложившейся ситуации, согласно котором в настоящем случае спорный объект выкуплен третьи лицом суд, проверяя действия сторон на добросовестность и на наличие признаков злоупотребления правом установил следующее.

Судом установлено, что письмом от 08.12.2023 исх. № 33-6-1127096/23-(0)-3 и № 33-6-1127096/23-(0)-4 – получено ООО «Альтарика 09.01.2024 г., с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, истец был предупреждён о том, что при наличии разногласий по стоимости необходимо передать разногласия на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы на основании ч 4, ч. 4.1., ч. 8 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ. При этом особо указано, что протокол разногласий направлять в Департамент не следует.

Из совокупного толкования ч. 4, ч. 4.1., ч. 8 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ следует, что исковое заявление об оспаривании рыночной стоимости объекта оценки должно быть подано до истечения 30-дневного срока с даты получения письма ДГИ г. Москвы с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с ч. 4.1. ст. 4 Федерального закона «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

На основании изложенного, следует, что Департамент в продолжении разъяснил истцу какие действия необходимо предпринимать в силу закона для того, что бы срок предоставлении государственной услуги приостановился в случае оспаривания стоимости объекта.

Истец таким способом, установленным законом не воспользовался.

Кроме того, в данном письме Департаментом также указано, что при наличии согласия на заключение договора истцу необоримо незамедлительно сообщить об этом одним из 4х указанных в письме способов.

Таким образом в случае если истец извести Департамент о согласии с предложением о выкупе объекта письмом с указанием намерения оспаривать стоимость объекта письмом, без составления отчета об оценке) и указано письмо было бы получено Департаментов в установленный тридцатидневный срок, истец не был бы лишен преимущественного права выкупа.

Более того, судом учтено, что предложение о приватизации объекта поступило от Департамента.

Между тем, согласно части 10.1 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, утративший по основаниям, предусмотренным пунктом 1 или пунктом 2 части 9 статьи 4, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в отношении которого уполномоченным органом принято предусмотренное частью 1 статьи 4 решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, вправе направить в уполномоченный орган в соответствии со статьей 9 настоящего Федерального закона заявление при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество, в отношении которого таким субъектом ранее было утрачено преимущественное право на его приобретение, находится в его временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Истец таким правом не воспользовался, предложение в адрес Департамента городского имущества о выкупе спорного помещения не направил.

При этом не может быть признано предложением по смыслу части 10.1 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ письмо о направлении протокола разногласий, поскольку оно направлено истцом ДО получения письма об утрате преемственного права выкупа и само по себе не является заявлением о предоставлении государственной услуги « Возмездное отчуждение….»

Кроме того, суд учитывает, что информация о проведении аукциона опубликована 17.04.2024, до указанной даты истец также не воспользовался своим правом на выкуп.

Более того, аукцион проведен 18.06.2024 и договор купли-продажи с третьим лицом заключен 21.06.2024, исковое заявление направлено в суд 03.07.2024.

Таким образом, судом установлено, что в результате своих действий (бездействий) ООО «Альтарика» утратило преимущественное право выкупа арендуемого объекта недвижимости.

При этом, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВН" является добросовестным приобретателем спорного имущества. Законность проведения торгов в форме аукциона №21000005000000019674 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 166,9 кв.м., кадастровый номер 77:08:0002008:5894 не оспаривалась.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине относятся судом на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья:

К.А. Кантор