Решение от 4 июня 2019 г. по делу № А53-26645/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«04» июня 2019 года Дело № А53-26645/18

Резолютивная часть решения объявлена «28» мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен «04» июня 2019 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Бирюковой В.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску акционерного общества «Фондсервисбанк» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Арсенал» (ИНН <***> ОГРН <***>)

третье лицо: ФИО2

об обращении взыскания на заложенное имущество

при участии:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 25.07.2018,

от ответчика: представитель не явился,

от третьего лица: представитель не явился,

установил:

акционерное общество «Фондсервисбанк» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Арсенал» об обращении взыскания на заложенное имущество.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением условий кредитного договора № <***> от 27.04.2012 г. и договора о залоге недвижимого имущества № 093/ЗН -12 от 16.05.2012 г.

В судебном заседании представитель истца дал пояснения по заявленным исковым требованиям, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

В судебное заседание явился эксперт ФИО4, который дал пояснения по экспертному заключению.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Суд на основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть заявление без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и эксперта, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом «Фондсервисбанк» (банк) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (заемщик) был заключен кредитный договор № <***> от 27.04.2012 г., согласно которому банк предоставляет заемщику кредит в размере 2 000 000 руб. на срок до с 27.04.2012 г. по 26.04.2013 г. (п.1.1 договора).

Банк предоставляет кредит на потребительские нужды (п. 1.2 договора).

Как указано в п. 2.2 договора процентная ставка за использование кредита устанавливается в размере 16 % годовых по соглашению сторон.

Банк обязан открыть заемщику ссудный счет для учета выданного кредита № 45505810300031209300 (п. 3.3 договора).

В случае несвоевременного погашения кредита и/или начисленных процентов, заемщик уплачивает банку пени в размере 0,1% от сумы задолженности за каждый день просрочки (п. 8.2 договора).

Между акционерным обществом «Фондсервисбанк» (залогодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Арсенал» (залогодатель) 16.05.2012 г. был заключен договор о залоге недвижимого имущества (ипотека) № 093/3H-12 (договор залога).

Как указано в п. 1.1. договор залога предусматривает залог недвижимого имущества с оставлением его во владении у залогодателя. Залог предоставлен залогодателем для обеспечения требования залогодержателя (он же кредитор) по кредитному договору от 27.04.2012 г. № <***>, заключенному в г. Новочеркасске между кредитором и ФИО2 (заемщик), в соответствии с которым кредитор предоставит заемщику кредит в размере 2 000 000 руб.

Согласно п. 1.2 договора залога в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору, а также возмещения возможных судебных издержек и расходов, связанных с реализацией предмета залога, залогодатель заложил залогодержателю недвижимое имущество (предмет залога), а именно:

- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства. Площадь: 651 кв.м., кадастровый (или условны) номер: 61:55:0011702: 73, расположенный по адресу: <...>).

Стороны пришли к соглашению, что оценка и залоговая стоимость предмета залога, указанного в п. 1.2 договора залога, составляет 4 000 000 руб. (п.1 .4 договора залога).

Государственная регистрация договора залога и ипотеки в отношении земельного участка произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 15.08.2012 г., номер регистрации – 61-61-31/064/2012-191.

Банк свои обязательства перёд заемщиком исполнил в полном объёме, денежные средства в размере 2 000 000 руб. были перечислены ФИО2, что подтверждается расходным кассовым ордером № 04163 от 27.04.2012 г.

В свою очередь заемщиком обязательства по кредитному договору не исполнены — кредит и проценты за пользование им в установленные сроки не погашены.

Решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 20.06.2017 по делу №2-2163/17, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14.09.2017, с ФИО2 в пользу АО «ФОНДСЕРВИСБАНК» взыскана задолженность по кредитному договору <***> от 27.04.2012 в размере 2 462 893, 15 руб.

По состоянию на 15.08.2018 года задолженность ФИО2 перед Банком по кредитному договору № <***> от 27.04.2012 составляет 2 895 461, 50 руб.

Истцом адрес ответчика было направлено письмо исх. № 51-02/2342 от 14.08.2018 г., в котором истец уведомил, что ФИО2 не исполнила обязательства по кредитному договору, в связи с чем банк вынужден обратить к ООО «Арсенал» с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.

Данное письмо было оставлено ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В силу части 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Поскольку материалами дела подтверждается и третьим лицом не оспаривается ненадлежащее исполнение заемщиком обеспеченного залогом обязательства, по уплате основного долга и процентов, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена залогового имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем.

В силу ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 и 4 указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости предмета залога.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 25.01.2019 г. суд удовлетворил ходатайство истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Проведение судебной экспертизы поручено ООО «Центр независимой экспертизы собственности» эксперту ФИО4.

Поставить перед экспертом поставлен следующий вопрос:

1. Какова рыночная стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом залога по договору о залоге недвижимого имущества (ипотека) №093/ЗН-12 от 16.05.2012, а именно: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадь: 651 кв.м., кадастровый номер: 61:55:0011702:73, расположенного по адресу: <...> е.

В материалы дела от экспертного учреждения поступило заключение о результатах экспертизы № РНД/Н-190219-01 от 19.02.2019 г.

Согласно выводам экспертного заключения рыночная стоимость объекта исследования – недвижимого имущества, являющегося предметом залога по договору о залоге недвижимого имущества (ипотека) № 093/3Н-12 от 16.05.2012 г., а именно: земельного участка категория земель: земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадь: 651 кв.м., кадастровый номер: 61:55:0011702:73, расположенного по адресу: <...> е по состоянию на 19.02.2019 г. составила 4 325 000 руб.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу о его достоверности и допустимости. Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо противоречий не содержит, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения.

При этом суд отклоняет ходатайство истца о проведении повторной судебной экспертизы по делу, мотивированное недостоверностью выводов эксперта.

Так, при заявлении ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу истец указал, что имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта ФИО4, поскольку данное экспертное заключение выполнено не объективно, изготовлено с нарушением установленных требований законодательства об оценочной деятельности и требований федеральных законов стандартов оценки.

Вместе с тем истцом не представлено доказательств недостоверности проведенной судебной экспертизы, доводы о несоответствии экспертизы требованиям законодательства также ничем не обоснованы.

По существу доводы истца сводятся к несогласию с методикой определения рыночной стоимости имущества.

Истец полагает, что экспертом для сравнения приняты неэквивалентные объекты недвижимого имущества, в частности, спорный земельный участок, на котором отсутствуют строения, сравнивался с земельными участками со зданиями.

Явившийся в судебное заседание эксперт, пояснил, что сравнение проводилось с земельными участками, на которых находятся знания, подлежащие сносу, поэтому наличие таких строений не увеличивает стоимость земельных участков, на которых они расположены.

Поскольку исследуемый объект недвижимости территориально находится на центральной улице города Новочеркасска, в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, также расположенные в центральной части города. Как указал эксперт, расположение оцениваемого земельного участка (центральная часть города) очевидно свидетельствует о наличии электрокоммуникаций, к которым может быть осуществлено подключение объекта.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений обусловливает самостоятельность эксперта в выборе методов проведения экспертного исследования; при этом свобода эксперта в выборе методов экспертного исследования ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств, (Правовая позиция содержится в Постановлении 15 ААС от 28 октября 2010 г. N15АП-7830/2010).

Из содержащихся в ходатайстве банка доводов не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, в связи с чем, с учетом объяснений эксперта, данных в ходе его опроса в заседании, у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости заключения о результатах экспертизы № РНД/Н-190219-01 от 19.02.2019 г., а равно недостоверности содержащихся в нем выводов.

Само по себе несогласие истца с изложенными в заключении эксперта выводами оценкой стоимости имущества не свидетельствует о незаконности экспертного заключения и не является основанием для признания его недостоверным, недопустимым, при том, что надлежащие и достаточные доказательства, свидетельствующие об ином, не представлены.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены, и не предусматривает различий в зависимости от того, определена ли рыночная стоимость имущества в отчете оценщика или в заключении судебной экспертизы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2015 N 66-КГ14-12).

В связи с изложенным, суд считает необходимым определить начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества на основании данных, указанных в судебном экспертном заключении, в размере 80% рыночной стоимости этого имущества, то есть в размере 3 460 000 руб.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат отнесению на ответчика, в том числе расходы, связанные с назначением судебной экспертизы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Отказать акционерному обществу «Фондсервисбанк» в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы по делу.

Обратить взыскание в пользу акционерного общества «Фондсервисбанк» на недвижимое имущество, принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью «Арсенал» (ИНН <***> ОГРН <***>), являющееся предметом залога по договору о залоге недвижимого имущества (ипотека) №093/ЗН-12 от 16.05.2012, а именно: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадь: 651 кв.м., кадастровый номер: 61:55:0011702:73, расположенный по адресу: <...> е.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в сумме 3 460 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Арсенал» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу акционерного общества «Фондсервисбанк» (ИНН <***> ОГРН <***>) 8 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы, 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья В.С. Бирюкова