Решение от 11 августа 2018 г. по делу № А81-2489/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-2489/2018
г. Салехард
12 августа 2018 года
Резолютивная часть решения изготовлена 03 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 12 августа 2018 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Воробьёвой В.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гостюшевой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования поселок Пангоды (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Снабспецстройрегион» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок, взыскании 148 650 рублей 62 копеек,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился;

от ответчика – представитель не явился,

установил:

Администрация муниципального образования поселок Пангоды обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью «Снабспецстройрегион» о расторжении в одностороннем порядке договор аренды земельного участка № 2013-55 от 16.05.2013, обязании освободить земельный участок с кадастровым №89:04:020108:324, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ямало-Ненецкий АО, Надымский р-н, п. Пангоды, промзона, панель 4, проезд 6 от зданий, сооружений, мусора (при их наличии), передаче по акту приема-передачи; взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №2013-55 от 16.05.2013 за период 2,3,4 квартал 2017 года в размере 136 678 руб. 23 коп; пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 11 972 руб. 39 коп.

Ответчиком направлен отзыв на иск, ответчик с исковыми требованиями не согласен. Ходатайствует об оставлении искового заявления без рассмотрения, так как истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, кроме того, Общество находится в стадии банкротства. Спорный договор считает прекращенным.

Определением от 02.07.2018 дело назначено к судебному разбирательству на 03.08.2018.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в порядке ст.ст. 123, 186 АПК РФ о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ, проводит судебное заседание в отсутствие представителей сторон.

30.07.2018 через систему электронной подачи документов Мой Арбитр истцом направлено заявление об уточнении исковых требований.

В частности, истец настаивает на отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка №2013-55 от 16.05.2013 за период 2,3,4 квартал 2017 года в размере 136 678 руб. 23 коп; пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 11 972 руб. 39 коп., так как указанная сумма задолженности включена в реестр требований кредиторов.

В оставшейся части истец настаивает на удовлетворении исковых требований.

Ответчиком представлен отзыв на иск. Ответчик считает, что исковые требования о расторжении договора подлежат оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка урегулирования спора, кроме того, по его мнению, договор является прекращенным.

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

Согласно части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта отказаться от иска.    

Суд принимает отказ истца от иска в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка №2013-55 от 16.05.2013 за период 2,3,4 квартал 2017 года в размере 136 678 руб. 23 коп; пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 11 972 руб. 39 коп., ввиду того, что он не противоречит закону и не нарушает права других лиц и в силу п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ прекращает производство по делу в указанной части. 

Спор рассмотрен судом по существу.

В соответствии с частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Между Администрацией муниципального образования Надымский район и обществом с ограниченной ответственностью «СнабСпецСтройРегион» был заключен договор аренды земельного участка №2013-55 от 16 мая 2013г. (далее – договор). По данному договору ответчику был предоставлен земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером: 89:04:020108:324, находящийся по адресу: ЯНАО, Надымский район, пгт. Пангоды, промзона, панель 4, проезд 6, предоставленный под строительство административного здания и теплого склада, общей площадью 1 800 кв.м.                     

Указанный договор заключен на 5 (пять) лет с 30.01.2013 года по 29.01.2018 года.

Размер и сроки внесения арендной платы были определены в пунктах 3.2, 3.3 договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11 Федерального закона от 23 июня 2014 года №171 – ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137 – ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был дополнен статьей 3.3.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137 – ФЗ, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

На основании изменений в законодательстве Российской Федерации Департаментом муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район по акту приема-передачи были переданы Администрации муниципального образования поселок Пангоды договоры аренды земельных участков и выписки из карточек лицевых счетов по договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены на территории городского поселения Пангоды, по состоянию на 28.02.2015г.

Как указывает истец, ответчик неоднократно нарушал существенные условия договора по внесению арендной платы более 2-х (двух) раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (ст. 619 ГК РФ) в результате чего, Арбитражным судом ЯНАО вынесены решения по делу №А81-6152/2016 от 21.02.2017, №А81-3201/2017 от 14.07.2017, по которым в пользу Администрации МО п. Пангоды взыскана задолженность по арендной плате и пени по договору.

В пункте 5.2 договора установлено, что в случае нарушения срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату подписания договора сторонами, за каждый календарный день просрочки от размера невнесения арендной платы.

В соответствии с п.п. 4.1.1 п. 4.1 главы 4 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при нарушении или несоблюдении условий договора; при невнесении арендной платы более двух установленных сроков подряд.

На 11.12.2017г. ответчик неоднократно нарушил установленные договором сроки внесения арендной платы, в результате чего образовалась задолженность в размере 148 650 (сто сорок восемь тысяч шестьсот пятьдесят) руб. 62 коп, в том числе:

- по арендной плате за 2-й, 3-й и 4-й квартал 2017 г. в размере – 136 678 (сто тридцать шесть тысяч шестьсот семьдесят восемь) руб. 23 коп;

- пени за нарушение срока внесения арендной платы с 10.07.2017 г. по 11.12.2017 г. в размере – 11 972 (одиннадцать тысяч девятьсот семьдесят два) руб. 39 коп.

Ввиду того, что ответчик свою задолженность по арендной плате и пеням не погасил, ему было направлено требование об уплате образовавшейся задолженности (исх. №4028 от 19.09.2017 г.), а так же уведомление (исх. №5637 от 19.12.2017 г.) с предложением в целях недопущения роста задолженности по арендной плате и пени освободить земельный участок от  зданий сооружений, мусора (при их наличии) и предъявить земельный участок к сдаче по акту приема – передачи земельного участка и расторжении договора по соглашению сторон.

До настоящего времени ответчик игнорирует письма и требования об освобождении земельного участка и оплате установленной суммы задолженности (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Кроме того, до настоящего времени в адрес Администрации МО п. Пангоды от ООО «СнабСпецСтройРегион» не поступали заявления о выдаче разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд руководствуется следующим.

Возникшие между сторонами правоотношения в рамках заключенного договора соответствуют обязательствам аренды, регламентированным нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ и Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ).

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 89:04:020108:324 предоставлен ответчику в аренду на срок с 30.01.2013 года по 29.01.2018 года.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2015 №224-ФЗ «О защите конкуренции», ст. 39.6 - 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По смыслу статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ и вступившей в действие с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности является срочным, при этом в силу пункта 15 указанной статьи арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Следует отметить, что в соответствии с действующей с 01.03.2015 редакцией статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации из нее исключен пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

С учетом изложенных норм Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности и предоставленного для целей строительства по истечении срока его действия следует считать прекратившимся.

Срок аренды был согласован сторонами в договоре с 30.01.2013 по 29.01.2018 на 5 лет.

Ответчик не обращался к истцу с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства объектов.

При таких обстоятельствах, суд считает неправильной квалификацию договора как возобновленного на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о прекращении обозначенного договора в связи с истечением срока его действия, то есть, с 29.01.2018.

В связи с этим, отсутствуют правовые основания для расторжения указанного договора в судебном порядке.

При этом, суд считает ошибочными доводы ответчика о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора, так как в материалах дела содержится уведомление (исх. №5637 от 19.12.2017г.) с предложением в целях недопущения роста задолженности по арендной плате и пени освободить земельный участок от  зданий сооружений, мусора (при их наличии) и предъявить земельный участок к сдаче по акту приема – передачи земельного участка и расторжении договора по соглашению сторон.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из акта обследования земельного участка от 26.06.2018, на земельном участке площадью 1800 кв.м. (кадастровый номер 89:04:020108:324) находится здание из металлопрофиля на металлокаркасе, 3 металлических вагончика, металлические трубы разного диаметра, здание на металлическом каркасе со стенами из дорожных плит.

Как утверждает истец, от указанных объектов земельный участок не освобожден.

Иного из материалов дела не следует.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Таким образом, в качестве объекта незавершенного строительства - недвижимого имущества - может рассматриваться только правомерно строящийся объект.

При этом, правомерно строящимся объектом недвижимого имущества может считаться только здание, сооружение или другое строение, возводимое на земельном участке, предоставленном в установленном порядке, с получения на это необходимых разрешений и соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

В противном случае объект недвижимости является самовольной постройкой (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), которая по общему правилу второго абзаца пункта 2 статьи 222 ГК РФ подлежит сносу осуществившим ее лицом или за его счет. При этом, как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Сам факт предоставления земельного участка в аренду для строительства административного здания и теплого склада достаточным основанием для вывода о правомерности строительства объектов не является.

Право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, предоставляется застройщику на основании разрешения на строительство.

В силу пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Разрешение на строительство объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 89:04:020108:324 в материалах дела отсутствует.

Сведений и доводов о том, что такое разрешение у него имеется, ответчиком суду не приведено.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При этом истец в письменных пояснениях сообщил, что разрешение на строительство относительно земельного участка площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером 89:04:020108:324, Администрацией не выдавалось.

В такой ситуации у суда отсутствуют основания считать, что объекты на земельном участке возведены правомерно.

Кроме того, суд отмечает, что для признания вещи недвижимой необходимо установить наличие у нее признаков, способных отнести ее в силу природных (физических) свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Однако, подобный вывод не может быть сделан только на основании имеющихся в материалах дела фотографий, которые при решении вопроса об отнесении объекта к недвижимому имущества не отвечают критерию допустимости доказательств.

Заключение о техническом состоянии объектов в материалах дела отсутствует. Судебная экспертиза в целях установления того, являются ли спорные объекты недвижимым имуществом, не проводилась, соответствующих ходатайств сторонами не заявлялось.

На основе имеющихся в материалах дела доказательств квалифицировать спорные объекты в качестве объектов недвижимости не представляется возможным.

В отсутствие в материалах дела доказательств, позволяющих считать спорные объекты объектами незавершенного строительства, к спорным правоотношениям подлежат применению положения статьи 622 ГК РФ.

С учетом изложенного, поскольку доказательства возвращения ответчиком истцу земельного участка в том состоянии, в котором он его получил (освобожденным от возведенных на нем объектов) после прекращения договора аренды не представлено, суд пришел к выводу, что исковые требования Администрации подлежат удовлетворению.

На ответчика возлагается обязанность освободить земельный участок площадью 1800 кв.м. с кадастровым номером 89:04:020108:324, расположенный по адресу: ЯНАО, Надымский район, п. Пангоды, промзона, панель 4, проезд 6, от зданий, сооружений, мусора (здания из металлопрофиля на металлокаркасе, 3 металлических вагончиков, металлических труб разного диаметра, здания на металлическом каркасе со стенами из дорожных плит), и передать земельный участок по акту приема-передачи в разумный срок (в месячный срок) со дня вступления решения в законную силу.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску распределяются пропорционально удовлетворенным исковым требованиям (за требование об обязании освободить земельный участок) в доход федерального бюджета, поскольку Администрация в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 9, 16, 49, 65, 71, 110, 150, 151, 167-170, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять отказ Администрации муниципального образования поселок Пангоды (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) от заявленных исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Снабспецстройрегион» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка №2013-55 от 16.05.2013 за период 2,3,4 квартал 2017 года в размере 136 678 руб. 23 коп., пени за нарушение срока внесения арендной платы в размере 11 972 руб. 39 коп. Производство по делу в указанной части прекратить. Повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основания не допускается.

Исковые требования Администрации муниципального образования поселок Пангоды (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в оставшейся части удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Снабспецстройрегион» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>; адрес (место нахождения): 629757, Ямало-Ненецкий автономный округ, Надымский район, пгт. Пангоды, ул. Мира, д. 11, кв. 29; дата государственной регистрации в качестве юридического лица – 26.07.2011) освободить земельный участок с кадастровым номером 89:04:020108:324, имеющий адресные ориентиры: ЯНАО, Надымский район, п. Пангоды, промзона, панель 4, проезд 6 и передать участок Администрации муниципального образования поселок Пангоды (ИНН: <***>, ОГРН: <***>; адрес (место нахождения): 629757, Ямало-Ненецкий автономный округ, Надымский район, пгт. Пангоды, ул. Газодобытчиков, д. 1; дата государственной регистрации в качестве юридического лица – 03.04.2006) по акту приема-передачи свободным от зданий, сооружений, мусора в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования поселок Пангоды (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о расторжении договора аренды земельного участка №2013-55 от 16.05.2013 – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Снабспецстройрегион» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>; адрес (место нахождения): 629757, Ямало-Ненецкий автономный округ, Надымский район, пгт. Пангоды, ул. Мира, д. 11, кв. 29; дата государственной регистрации в качестве юридического лица – 26.07.2011) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 000 рублей 00 копеек.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://yamal.arbitr.ru.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.



Судья

В.С. Воробьёва