Решение от 15 января 2020 г. по делу № А67-13156/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ 634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

г. Томск Дело № А67- 13156/2019 15.01.2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 13.01.2020 г. Арбитражный суд Томской области в составе судьи Р.А. Вагановой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального образования – городского округа ЗАТО Северск Томской области в лице Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды муниципального имущества и обязании возвратить недвижимое имущество,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 09.01.2019 г. № 21-01-11/12, от ответчика – не явился (извещен),

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное образование – городского округа ЗАТО Северск Томской области в лице Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск (далее – Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт» (далее – ООО «Комфорт», ответчик) о расторжении договора аренды муниципального имущества от № 256 от 23.12.2016 и обязании освободить нежилые помещения общей площадью 649,6 кв.м., расположенные в нежилом здании общей площадью 707,5 кв.м по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, <...>; одноэтажное нежилое здание общей площадью 166,0 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, <...>; одноэтажное нежилое здание – здание склада и бытовки маляров общей площадью 130,80 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, ЗАТО

Северск, г. Северск, ул. Леонтичука, 7а, в течение 5 (пяти) дней с даты вступления решения Арбитражного суда Томской области в законную силу.

В обоснование заявленных требований истец сослался на положения статьи 425, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировав существенным нарушением ответчиком условий договора аренды, выразившимся в том, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату; данное обстоятельство является основанием для расторжения договора судебном порядке по требованию арендодателя.

Представители ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, отзыв на исковое заявление не представили. Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие ответчика (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку от сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не поступили возражения против рассмотрения дела по существу, суд, признав дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

Представитель истца в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленного требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд находит исковые требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23.12.2016 г. между Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск (арендодателем) и ООО «Комфорт» (арендатором) заключен договор аренды муниципального имущества № 256 (л.д. 8-23) в редакции дополнительных соглашений, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду следующее недвижимое имущество:

- нежилые помещения общей площадью 649,6 кв.м. (в том числе: 414,6 кв.м. - 1, 2 этажи, 235,0 кв.м. - цокольный этаж), расположенные в соответствии с выкопировкой из технического паспорта (Приложение № 3 к настоящему договору) в нежилом здании общей площадью 707,50 кв.м. по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, <...> (кадастровый номер: 70:22:0010102:862), со всеми относящимися к нему в долевом выражении инженерными коммуникациями и элементами благоустройства;

- одноэтажное нежилое здание общей площадью 166,0 кв.м., расположенное в соответствии с техническим паспортом (Приложение № 3 к настоящему договору) по адресу:

Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, пр. Коммунистический, 26а, строение № 1 (кадастровый номер: 70:22:0010102:863), со всеми относящимися к нему в долевом выражении инженерными коммуникациями и элементами благоустройства;

- одноэтажное нежилое здание - здание склада и бытовки маляров общей площадью 130,80 кв.м., расположенное в соответствии с техническим паспортом (Приложение № 3 к настоящему договору) по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, <...> (кадастровый номер: 70:22:0010102:5311), со всеми относящимися к нему в долевом выражении инженерными коммуникациями и элементами благоустройства, вносит установленную арендную плату и при прекращении договора возвращает указанное имущество в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 1.3 договора, указанное в пункте 1.1 муниципальное имущество предоставляется арендатору для использования по назначению: размещение специалистов, оказывающих услуги по обслуживанию многоквартирных жилых домов, расположенных в кварталах №№ 40-45,50, 55 и оборудования, используемого в процессе оказания данных услуг, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Передача муниципального имущества в пользование и его возврат оформляются актом приема-передачи. Муниципальное имущество считается переданным арендатору с даты подписания акта приема-передачи (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 2.2.1 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего договора, в том числе вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 3 настоящего договора (пункт 2.2.11 договора).

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в судебном порядке в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора, в том числе, если арендатор не внёс арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.1 настоящего договора срока платежа (пункт 6.2.2 договора).

Срок действия договора установлен 10 лет. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном порядке (пункт 1.4, 1.5 договора).

По акту приема-передачи от 23.12.2016 г. (л.д. 12) недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды № 256 от 23.12.2016 г., было передано арендатору.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области по делу № А67-10132/2019 от 21.10.2019 г. в пользу Управления с ООО «Комфорт» взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.03.2019 г. по 30.06.2019 г. в размере

150 064,23 руб., а также пени за период с 10.04.2019 г. по 31.08.2019 г. в размере 11 430,29 руб. (л.д. 24).

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность в размере 324 997,55 руб. за период с 01.03.2019 г. по 31.10.2019 г., что подтверждается актом сверки от 21.11.2019 г. (л.д. 29).

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, в том числе, если арендатор не внёс арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.1 настоящего договора срока платежа.

07.10.2019 г. истец направил ответчику письмо № 21-01-11/1744 от 02.10.2019 г. с предложением о досрочном расторжении договора аренды, в котором предложил ответчику расторгнуть договор и возвратить арендованное имущество по акту приема-передачи (л.д. 25-28).

Уклонение ответчика от решения вопроса о расторжении договора по соглашению сторон и возврата имущества по акту приема-передачи явилось основанием для обращения Управления с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что гражданские права и обязанности согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Применительно к договорным отношениям данный принцип гражданского законодательства отражен в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено, что граждане и юридические лица свободны в

заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях,

когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, в том числе, если арендатор не внёс арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.1 настоящего договора срока платежа.

Принимая во внимание, что истец, заключая спорный договор, рассчитывал на исполнение обязательств по внесению арендных платежей надлежащим образом и в согласованные сроки, неисполнение ответчиком более двух раз принятых на себя обязательств в данном случае следует рассматривать в качестве существенного нарушения условий договора.

Согласно разъяснениям, изложенным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

При этом на основании абзаца седьмого статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что истец направлял ответчику предупреждение- предложение о расторжении договора № 256 от 23.12.2016 г., в котором просил оплатить имеющуюся задолженность в срок до 15.10.2019 г., а в случае неисполнении обязательств оплаты предложил расторгнуть договор аренды и возвратить арендованное имущество по акту-приема передачи в срок до 03.11.2019 г., однако от ответчика ответа на указанное предложение не последовало.

Таким образом, до обращения в суд истцом были соблюдены требования пункта третьего статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора, в связи с чем, суд считает требование истца о расторжении договора подлежащим удовлетворению.

В соответствии с абзацем первым статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом, в силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик доказательства возврата недвижимого имущества истцу в материалы делу не представил.

Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, ст. ст. 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Следовательно, в силу вышеприведенных норм требование истца об обязании ответчика освободить и передать истцу указанное имущество является обоснованным.

С учетом положений статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, существа принимаемого решения, суд считает разумным срок совершения соответствующих действий равным 5 рабочим дням с момента вступления решения суда в законную силу.

Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу искового заявления, последняя подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета по правилам части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды муниципального имущества № 256 от 23.12.2016 г., заключенный между городским округом ЗАТО Северск Томской области в лице Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск и обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Комфорт» освободить и возвратить по акту приема-передачи Управлению имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск: нежилые помещения общей площадью 649,6 кв.м., расположенные в нежилом здании общей площадью 707,5 кв.м по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, <...>; одноэтажное нежилое здание общей площадью 166,0 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, <...>; одноэтажное нежилое здание – здание склада и бытовки маляров общей площадью 130,80 кв.м, расположенное по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, <...>, в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комфорт» в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья Р.А. Ваганова