Постановление от 23 января 2024 г. по делу № А73-3104/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6016/2023
23 января 2024 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2024 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщикова С.И.

судей Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от ООО «Плазмет»: ФИО1, представитель по доверенности без номера от 12.04.2023

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска: ФИО2, представитель по доверенности от 28.12.2023 № 09-13/16809

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Плазмет»

на решение от 16.06.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023

по делу № А73-3104/2023 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Плазмет»

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

Общество с ограниченной ответственностью «Плазмет» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680033, <...>; далее – ООО «Плазмет», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>; далее – Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка № 8075, изложив пункт 1.1 в следующей редакции: «Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре, из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок площадью 2 265,0 кв.м, адрес: <...>, с кадастровым номером 27:23:0050903:147 в собственность за плату под паровозное депо, объект незавершенного строительства – кузницу, стоимостью 44 286 (сорок четыре тысячи двести восемьдесят шесть) руб. 98 коп.».

Решением суда от 16.06.2023, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023 без изменения, возникшие между сторонами разногласия урегулированы – пункт 1.1 спорного договора принят в редакции ответчика – выкупная стоимость земельного участка определена в сумме 1 771 479 руб. 15 коп.

В кассационной жалобе ООО «Плазмет» выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального права, в связи с чем общество просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, заявленные требования удовлетворить. При этом общество настаивает на наличии предусмотренных пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон № 137-ФЗ) оснований для применения льготной цены для выкупа арендуемого земельного участка, поскольку расположенные на нем объекты недвижимости ранее были отчуждены из государственной собственности в результате приватизации ОАО «Хабаровский завод отопительного оборудования», которому спорный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Департамент в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои доводы и возражения, изложенные в поданной жалобе и представленном отзыве на нее, соответственно.

Проверив законность и обоснованность принятых по делу судебных актов с учетом доводов поданной жалобы, поступившего отзыва на нее и пояснений представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, согласно сведениям ЕГРН ООО «Плазмет» на праве собственности принадлежат нежилое здание – паровозное депо (кадастровый номер 27:23:0050904:100) и объект незавершенного строительства – кузница (кадастровый номер 27:23:0050904:90), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050903:147, ранее предоставленном государственному предприятию «Хабаровский завод отопительного оборудования» на праве бессрочного пользования на основании решения Исполнительного комитета Хабаровского городского Совета депутатов трудящихся от 19.10.1949 № 474.

Первоначально данные объекты были включены в план приватизации АООТ «Хабаровский завод отопительного оборудования» и приобретены истцом по договору купли-продажи от 26.10.2020, заключенному с ООО «Арбат».

Между Департаментом (арендодатель) и ООО «Плазмет» (арендатор) заключен договор аренды от 02.08.2021 № 225 в отношении указанного земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050903:147, расположенного по адресу: <...>.

ООО «Плазмет» обратилось в Департамент с заявлением от 20.12.2022 по вопросу выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене 2,5% от его кадастровой стоимости на основании пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона № 137-ФЗ.

В ответ на указанное обращение Департамент направил 30.12.2022 в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка № 8075, указав выкупную стоимость в размере его полной кадастровой стоимости 1 771 479 руб. 15 коп.

В свою очередь, в представленном 26.01.2023 протоколе разногласий общество просило определить стоимость спорного участка в льготном размере 44 286 руб. 98 коп., на что Департамент ответил отказом (письмо от 09.02.2023).

В связи с возникшими между сторонами разногласиями относительно условий договора о выкупной цене земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал, что истом соблюден досудебный порядок разрешения преддоговорного спора, установленный статьями 445, 446 ГК РФ.

Между тем, исследовав фактические обстоятельства спора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что оснований для отчуждения спорного земельного участка по льготной цене не имеется, поскольку обществом не соблюдены условия пункта 1 статьи 2 и пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона № 137-ФЗ, а именно: заявление о выкупе участка подано обществом после 01.07.2012, а переоформление права постоянного (бессрочного) пользования состоялось в 1995 году до принятия Земельного кодекса РФ.

Однако указанные выводы судов сделаны без учета следующего.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при продаже без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка должна определяться в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральными законами.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ).

По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Вводным законом № 137, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Вводного закона № 137 установлены критерии применения льготных цен при выкупе земельных участков. В частности, до 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения (абзац 2); юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (абзац 4) по цене применительно к рассматриваемой ситуации в пределах 2,5% от кадастровой стоимости участков.

Следовательно, субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. Для таких субъектов достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

В силу пункта 2 статьи 3 Вводного закона № 137-ФЗ, помимо прочего, указанным лицам до 01.07.2012 вменялось в обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести такие участки в собственность.

При этом, если переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды осуществлено в период со дня вступления в силу данного закона до 01.07.2012, то собственники расположенных на земельном участке зданий, сооружений вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Вводного закона № 137-ФЗ (пункт 2.2 статьи 3).

Таким образом, указанные положения предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

В данном случае материалами дела подтверждено и Департаментом не оспаривалось, что принадлежащие обществу объекты недвижимости ранее были приватизированы из государственной собственности в составе имущественного комплекса АООТ «Хабаровский завод отопительного оборудования».

Земельный участок площадью 29,25 га, на котором находились подлежащие приватизации объекты, включая спорный, Исполнительным комитетом Хабаровского городского Совета народных депутатов актом от 19.10.1949 № 474 был отведен для строительства завода отопительного оборудования и канализационных труб и закреплен за предприятием на праве бессрочного пользования, что сторонами также не оспаривалось.

Далее в соответствии с постановлением Главы администрации города Хабаровска от 24.07.1995 № 2315 о предоставлении АООТ «Хабаровский завод отопительного оборудования» в аренду земельного участка площадью 258 776 кв.м под фактически возведенные строения завода; площадь земельного участка определена на основании данных акта инвентаризации земель от 05.09.1994.

Указанное постановление принято в период действия пункта 4.6 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 № 1535, предусматривающего, что собственники приватизированных (государственных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду.

Последующее земельное законодательство закрепило правило о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок для лиц, не перечисленных в статье 20 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015), пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса РФ (в действующей редакции).

В материалы дела также представлено распоряжение Мэра города Хабаровска от 13.02.2006 № 279-р о предоставлении в аренду ОАО «ХЗОО» земельных участков по адресу: <...>, под существующие строения завода.

Отсутствие в данном распоряжении сведений о том, что оно издано в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в рассматриваемой ситуации не исключает соответствующего переоформления, поскольку сведений об изъятии государственного акта № 474 у ГП «Хабаровский завод отопительного оборудования» либо прекращении права постоянного (бессрочного) пользования в ином порядке не имеется. Других доказательств заключения договора аренды ранее издания указанного распоряжения Департаментом судам не представлено.

При таких обстоятельствах следует признать, что переоформление права на спорный земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050904:1147, образованный в результате раздела исходного земельного участка общей площадью 29,25 га, ранее предоставленного и используемого правопредшественником (государственным предприятием) на условиях постоянного (бессрочного) пользования, фактически завершилось в 2006 году (то есть до 01.07.2012).

Пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона № 137-ФЗ прямо закреплено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков – до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В этой связи, вопреки позиции Департамента, общество имеет исключительное право на приобретение спорного земельного участка в собственность по льготной цене равной 2,5% от его кадастровой стоимости.

Аналогичные выводы о порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования принадлежащих ГП «Хабаровский завод отопительного оборудования» земельных участков отражены в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.09.2023 № Ф03-3477/2023 по делу № А73-2341/2023.

Следовательно, противоположные выводы судов, положенные в основу отказа в иске по настоящему делу, следует признать противоречащими фактическим обстоятельствам спора.

Поскольку по рассматриваемому спору существенные обстоятельства установлены судами и не требуют дополнительного исследования или оценки доказательств, однако к этим обстоятельствам неправильно применены нормы материального права, суд округа в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 и частями 1, 2 статьи 288 АПК РФ, полагает возможным удовлетворить кассационную жалобу ООО «Плазмет» и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, изложив пункт 1.1 договора купли-продажи № 8075 в редакции истца.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании частей 1, 5 статьи 110 АПК РФ с учетом разъяснений пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» подлежат отнесению на Департамент, как на проигравшую спор сторону, в связи с чем взыскиваются в пользу общества.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.06.2023, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2023 по делу № А73-3104/2023 Арбитражного суда Хабаровского края отменить.

Иск общества с ограниченной ответственностью «Плазмет» удовлетворить.

Пункт 1.1 договора купли-продажи № 8075 принять в следующей редакции: «Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре, из земель категории «земли населенных пунктов» земельный участок площадью 2 265,0 кв.м, адрес: <...>, с кадастровым номером 27:23:0050903:147 в собственность за плату под паровозное депо, объект незавершенного строительства – кузницу, стоимостью 44 286 (сорок четыре тысячи двести восемьдесят шесть) руб. 98 коп.».

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Плазмет» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска, а также апелляционной и кассационной жалоб, в общем размере 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяС.И. Гребенщиков

Судьи С.Н. Новикова

В.А. Гребенщикова