Решение от 28 апреля 2023 г. по делу № А05-13063/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-13063/2022
г. Архангельск
28 апреля 2023 года



Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2023 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Лазаревой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 20, 21 апреля 2023 года (с перерывом) дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Сириус" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164520, <...>)

к ответчику - Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164501, <...>)

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества,

при участии в заседании представителей: от истца - ФИО2 по доверенности от 01.01.2023, от ответчика - ФИО3 по доверенности от 23.12.2022 (участвовали до объявления судом перерыва),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сириус" (далее по тексту - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (далее по тексту - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества - нежилого встроенного помещения общей площадью 40,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 1 300 000 (Один миллион триста тысяч) рублей 00 копеек без учёта налога на добавленную стоимость в соответствии с отчётом об оценке".

Ответчик с иском не согласился по доводам, изложенным в отзыве, пояснил, что рыночная стоимость имущества определена в соответствии с отчётом об оценке № Н-181/2022 от 21.09.2022.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 23.01.2023 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий Дом» ФИО4, производство по делу приостановлено.

Экспертом в материалы дела представлено экспертное заключение № 095-ПО-2023 от 28.02.2023, определением суда от 20.04.2023 производство по делу возобновлено.

В соответствии с выводом эксперта истец уточнил предмет требования и просил урегулировать разногласия по договору, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 1 330 000 (Один миллион триста тридцать тысяч) рублей 00 копеек без учёта налога на добавленную стоимость в соответствии с заключением эксперта.».

Уточнение предмета исковых требований принято судом.

Ответчик с выводом эксперта ознакомился, против удовлетворения требования истца в уточнённой редакции не возражал.

Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156, части 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие сторон, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, суд установил:

10.06.2019 между Обществом и администрацией муниципального образования «Северодвинск» заключён договор аренды муниципального имущества № 03-07/772-19 в редакции дополнительного соглашения от 03.09.2019, в соответствии с которым Обществу во временное владение и пользование передано нежилое встроенное помещение общей площадью 40,5 кв.м., расположенное в городе Северодвинске по адресу: ул. Адмирала ФИО5, дом 3А, кадастровый номер 29:28:112202:709 для оказания бытовых услуг производственного характера (ателье) (далее по тексту – нежилое помещение).

09.08.2022 Общество обратилось к Комитету с заявлением от 09.08.2022 о реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения.

Распоряжением заместителя Главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 17.10.2022 № 85-рфэ утверждено решение об условиях приватизации нежилого помещения. Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в сумме 1 661 000 руб. без учёта налога на добавленную стоимость в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 21.09.2022 № Н-181/2022.

Письмом от 19.10.2022 № 11-04-04/6658 Комитет направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Пункт 2.1 договора изложен Комитетом в следующей редакции: "Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 1 661 000 (Один миллион шестьсот шестьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек без учёта налога на добавленную стоимость, в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 21.09.2022 № Н-181/2022.".

Общество, не согласившись с редакцией пункта 2.1 договора, направило в адрес Комитета заявление от 03.11.2022 № 11, указав, что цена продажи нежилого помещения не может превышать 1 020 000 руб.

Письмом от 08.11.2022 № 11-04-04/6983 Комитет уведомил истца об отклонении протокола разногласий.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Заслушав представителей сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, определением суда от 23.01.2023 назначена судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 09.08.2022, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий Дом» ФИО4

Согласно экспертному заключению № 095-ПО-2023 от 28.02.2023 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 09.08.2022 составляет 1 330 000 руб.

Заключение эксперта отвечает требованиям законодательства о проведении экспертизы, нормам статьи 86 АПК РФ, содержит подробное описание поставленного перед экспертом вопроса, описание процесса исследования. Выводы мотивированы, со ссылкой на конкретные источники получения исходной информации. Привлечённый судом эксперт имеет соответствующую квалификацию, стаж работы, сомнений в профессионализме эксперта суд и лица, участвующие в деле, не имеют. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и заключения.

Истец с учётом вывода эксперта уточнил редакцию пункта 2.1 договора и просил установить цену продажи нежилого помещения в размере 1 330 000 руб. без налога на добавленную стоимость.

Ответчик против удовлетворения требований в уточнённой редакции не возражал.

При таких обстоятельствах заявленное требование подлежит удовлетворению судом, рыночная стоимость нежилого помещения определяется по состоянию на 09.08.2022 в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 1 330 000 руб. без учёта налога на добавленную стоимость.

Пункт 2.1 договора принимается судом с указанием реквизитов экспертного заключения в следующей редакции: "2.1. Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 1 330 000 руб. (Один миллион триста тридцать тысяч) рублей 00 копеек без учёта налога на добавленную стоимость в соответствии с экспертным заключением № 095-ПО-2023 от 28.02.2023".

Расходы истца по государственной пошлине и расходы на проведение судебной экспертизы в силу статей 101, 106, 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Сириус" (ОГРН <***>; ИНН <***>) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ОГРН <***>; ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 40,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, помещение 2Н, кадастровый номер 29:28:112202:709, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:

"2.1. Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 1 330 000 руб. (Один миллион триста тридцать тысяч) рублей 00 копеек без учёта налога на добавленную стоимость в соответствии с экспертным заключением № 095-ПО-2023 от 28.02.2023".

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сириус" (ОГРН <***>; ИНН <***>) 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 15 000 руб. расходов по экспертизе.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


О.А. Лазарева