Решение от 24 апреля 2019 г. по делу № А58-3144/2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-3144/2019
24 апреля 2019 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 18.04.2019.

Мотивированное решение изготовлено 24.04.2019.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Андреева В. А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению исполняющего обязанности прокурора Республики Саха (Якутия) от 14.03.2019 № 8-10-2019/48 к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Намский улус" Республики Саха (Якутия)" (ИНН 1417009047, ОГРН 1131447002026), Акционерному обществу "Намкоммунтеплоэнерго" (ИНН 1417008773, ОГРН 1111435011500)

о признании недействительным (ничтожным) пункта 3.4 договора аренды земельного участка от 26.10.2017 № 17-309 в части обязывания арендатора в получении письменного разрешения арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, передачи своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу,

при участии от заявителя: ФИО2 по доверенности от 22.06.2018 (служебное удостоверение); от общества: ФИО3 по доверенности от 09.01.2019 №02-19 (паспорт); от учреждения: ФИО4 по доверенности от 15.04.2019.

УСТАНОВИЛ:

исполняющий обязанности прокурора Республики Саха (Якутия) (далее – заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением от 14.03.2019 №8-10-2019/48 к муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Намский улус" Республики Саха (Якутия)" (далее - учреждение), Акционерному обществу "Намкоммунтеплоэнерго" (далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) пункта 3.4 договора аренды земельного участка от 26.10.2017 № 17-309 в части обязывания арендатора в получении письменного разрешения арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, передачи своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу.

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на положения статей 168, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 22 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением условиями оспариваемой сделки публичных интересов.

Как следует из искового заявления, содержание пункта 3.4 договора аренды земельного участка от 26.10.2017 № 17-309 противоречит пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктам 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в части обязывания арендатора в получении письменного разрешения арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, передачи своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу. Поскольку оспариваемый договор является типовым, разработанным в интересах муниципального образования, применение типовых договора аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов. Тем самым, оспариваемый пункт договора нарушает права неопределенного круга лиц - потенциальных субарендаторов земельного участка.

В отзыве на исковое заявление учреждение указывает, что с выявленными нарушениями в тексте договора согласны, между сторонами подписано дополнительное соглашение к спорному договору аренды, фактически не оспаривает исковых требований прокурора.

Заявителем представлено возражение на отзыв, которым отклонил доводы учреждения, считает никакие последующие действия сторон по договору, в том числе заключение дополнительного соглашения к нему, не могут изменить правовую природу ничтожной сделки.

Поступившие документы судом приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, дополнительно представленные документы, суд установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что 26.10.2017 между Муниципальным образованием «Намский улус», в лице Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Намский улус" Республики Саха (Якутия)" (арендодатель) и Акционерным обществом "Намкоммунтеплоэнерго" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №17-309, в соответствии с которым арендодатель передает за плату в пользование, а арендатор принимает в соответствии с условиями настоящего договора, в ранду земельный участок общей площадью 421 кв.м., из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:18:170001:958, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), Намский улус, Хатырыкский наслег, с. Столбы, для коммунального обслуживания. Срок действия договора с 26.10.2017 по 26.10.2030.

В разделе 3 спорного договора стороны установили права и обязанности сторон договора.

Согласно пункту 3.4 Договора предусмотрена, в том числе, обязанность Арендатора не заключать договор и не вступать в сделки, следствием которых является, или может являться какое-либо обременения предоставленных Арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договора залога, субаренды, внесение права аренды Участка или его части в уставной капитал предприятия и др.), без письменного разрешение Арендодателя.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) 14.11.2017.

Ссылаясь на недействительность (ничтожность) пункта 3.4 договора и полагая, что договор в оспариваемой части нарушает публичные интересы, интересы неопределенного круга лиц, прокуратура обратилась в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992№ 2202- 1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным 4 законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 №16402/10).

Обращение в арбитражный суд, с настоящим иском, обусловлено необходимостью обеспечения соблюдения законности при осуществлении местного самоуправления и является формой реализации функции прокурора по надзору за исполнением требований действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Право прокурора требовать признания недействительной сделки не полностью, а в части, не исключается, однако, предполагается, что и в этом случае обращение с иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.

Пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Исходя из названных норм права, при заключении и исполнении оспариваемого договора стороны спора обязаны соблюдать требования существовавших на день заключения договора императивных норм.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В связи с изложенным, сдача в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды (перенайм) земельных участков регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом и иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок, более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления.

Положения пунктов 5, 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации являются общим правилом, применяемым к арендным правоотношениям земельных участков, в то время как в пункте 9 данной статьи установлено дополнение к нему, касающееся установления льготных правил для арендаторов земельных участков находящихся в публичной собственности (запрет на договорное ограничение прав арендаторов).

Согласно данному правилу для передачи арендатором земельного участка в субаренду, а также передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу достаточно уведомления об этом собственника.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Судом установлено, что оспариваемый договор заключен на 13 лет, следовательно, применительно к рассматриваемому случаю для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, а также передачи земельного участка в субаренду достаточно уведомления об этом арендодателя, в то время как по условиям пунктов 3.4 необходимо получить разрешение (согласие) арендодателя, что противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с указанным, учитывая, что содержащиеся в пункте 3.4 договора аренды земельного участка положения нарушают права неопределенного круга лиц, намеревающихся заключить договор субаренды земельного участка, оспариваемый пункт по смыслу статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным).

Суд также принимает во внимание, что оспариваемый договор по своему содержанию является типовым договором, разработанным в интересах арендодателя.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Признание недействительным пункта 3.4 договора аренды земельного участка №17-309 от 26.10.2017 в части обязывания арендатора в получении письменного разрешения арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, передачи своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, не повлияет на исполнение сторонами своих обязательств и, следовательно, не влечет ничтожности прочих условий договора.

В связи с этим, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, субарендаторов, третьих лиц.

Никакие последующие действия сторон договору, в том числе заключение дополнительного соглашения к нему, не могут изменить правовую природу ничтожности сделки, поскоку законодателем прямо установлено, что ничтожная сделка не порождает никаких правовых последствий с момента ее заключения, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. В рассматриваемом случае включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

С учетом изложенного суд удовлетворяет исковые требования.

Прокурор, Муниципальное казенное учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Намский улус" Республики Саха (Якутия)" освобождены от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

За рассмотрение иска о признании сделки недействительной подлежит уплате государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Учитывая, что требования предъявлены к двум ответчикам (сторонам сделки), с каждого ответчика по иску подлежит уплате в доход федерального бюджета половина подлежащей уплате государственной пошлины, что составляет 3 000 рублей.

В силу части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с изложенным с Акционерного общества "Намкоммунтеплоэнерго" в доход федерального бюджета взыскивается государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным абзац четырнадцатый пункта 3.4 договора аренды земельного участка от 26.10.2017 № 17-309 заключенного между Муниципальным образованием «Намский улус», в лице Муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Намский улус" Республики Саха (Якутия)" и Акционерным обществом "Намкоммунтеплоэнерго".

Взыскать с Акционерного общества "Намкоммунтеплоэнерго" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В.А. Андреев