Решение от 11 февраля 2020 г. по делу № А83-12150/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А83-12150/2019
г. Симферополь
11 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2020 года.

В полном объеме решение изготовлено 11 февраля 2020 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Куртлушаева М.И., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев заявление

Индивидуального предпринимателя ФИО2

к Администрации города Евпатории Республики Крым

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора:

1. Муниципальное унитарное предприятие «УПРАВКОМ «УЮТ» городского округа Евпатория Республики Крым

2. Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым

о признании незаконным отказа

с участием представителей:

от заявителя – ФИО3, личность установлена паспортом гражданина РФ;

от Администрации – ФИО4, представитель по доверенности №3830/02-29 от 11.12.2019., личность установлена паспортом гражданина РФ;

иные участники явку не обеспечили

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Администрации города Евпатории Республики Крым (далее - Администрация), согласно которого (с учетом уточнения заявленных требований) просит:

1. Признать недействительным постановление Администрации города Евпатории Республики Крым от 15.03.2019 №398-п «Об осуществлении мероприятий в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом» в части исключения нежилых помещений, общей площадью 244,7 кв.м., peг. номер В13011102666, расположенных по адресу: <...>, из реестра муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым.

2. В порядке пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ обязать заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, а именно: обязать Администрацию города Евпатории Республики Крым совершить действия, определенные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», т.е. направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилых помещений, общей площадью 244,7 кв.м., peг. номер В13011102666, расположенных по адресу: <...>, по цене, равной рыночной стоимости долевой части Администрации города Евпатория составляющей 408300 (четыреста восемь тысяч триста) рублей без учета НДС в десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу.

3. Признать отказ Администрации города Евпатории Республики Крым в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых индивидуальным предпринимателем ФИО2, нежилых помещений, общей площадью 244,7 кв.м., per. номер В13011102666, расположенных по адресу: <...>, выраженный в Письме Администрации города Евпатория № 8168/02-25 от 01.02.2019, Письме 862/06 от 02.04.2019, Письме № 2064/02-25 от 17.04.2019, незаконным, как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

4. Признать рыночную стоимость арендуемого имущества - нежилых помещений, общей площадью 244,7 кв.м., per. номер В13011102666, расположенных по адресу: <...>, в соответствии с отчетом независимого оценщика № 19-03/089 от 12 марта 2019 года по состоянию на 12 марта 2019 года установлена рыночная стоимость недвижимого имущества в размере 1906300 (один миллион девятьсот шесть тысяч триста) рублей, НДС нет.

В том числе признать в рыночной стоимости имущества долевую часть индивидуального предпринимателя ФИО2, подлежащую уменьшению на стоимость неотделимых улучшений в размере 1498000 (одного миллиона четырехсот девяносто восьми тысяч) рублей без учета НДС рублей.

Признать в рыночной стоимости имущества долевую часть Администрации города Евпатории Республики Крым подлежащую выплате при совершении сделки по приобретению арендуемых индивидуальным предпринимателем ФИО2, нежилых помещений, общей площадью 244,7 кв.м., peг. номер В13011102666, расположенных по адресу: <...>, в размере 408300 (четырехсот восьми тысяч трехсот) рублей без учета НДС.

Заявленные требования мотивированы тем, что на основании Технического заключения № BE -207 от 24.11.2011, выданного Евпаторийским представительством регионального предприятия ТПП Крыма, указанные арендованные помещения общей площадью 244,7 кв. м., расположенные по адресу: <...>, являются цокольными и не относятся к вспомогательным помещениями жилого дома.

На основании «Отчета об исследовании правового режима помещений многоквартирного дома - нежилых помещений, общей площадью 244,7 кв.м., расположенных по адресу: <...>» № 18-09/159-1 от 21.09.2018, выполненного Индивидуальным предпринимателем ФИО5, исследуемые помещения имеют отдельный вход, индивидуально обособлены, как вспомогательные для жилого дома не используются, и, учитывая их фактическое назначение согласно инвентарного дела, а также текущее использование, техническим подвалом в обшей долевой собственности не является, и представляет собой обособленное имущество, предназначенное для самостоятельного использования.

Считает, что, поскольку улучшения арендуемого имущества были произведены с согласия арендодателя и за счет средств арендатора, то предприниматель имеет законное право на преимущественный выкуп арендуемого недвижимого имущества по рыночной стоимости, которая должна быть уменьшена на стоимость неотделимых улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, либо на возмещение затрат в полном объеме.

Администрация относительно заявленных требований возражает, указывая на то, что предъявленные к возмещению работы фактически сводятся к замене коммуникаций, что может быть отнесено к текущему или капитальному ремонту, предусмотренному договорами аренды помещений. Кроме этого представитель в судебном заседании отметил, что данный объект отнесен к общему имуществу многоквартирного дома.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, которые не заявляют самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: Муниципальное унитарное предприятие «УПРАВКОМ «УЮТ» городского округа Евпатория Республики Крым и Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела были уведомлены надлежащим образом

Учитывая то, что неявка в судебное заседание сторон, лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (ч. 3, ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд рассмотрел дело в отсутствие третьих лиц, по имеющимся в материалах дела документам.

Судом установлены следующие обстоятельства.

05.12.2007 между Коммунальным предприятием «Жилищник-5» и физическим лицом- предпринимателем ФИО2 был заключен договор аренды № 11 части нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> общей площадью 222,4 кв.м.

Указанное нежилое помещение, состоящее из помещений № 3 (часть), 7, 8, 15, 16, 18-27 передано в аренду по Акту приема-передачи от 05.12.2007.

Актом приема-передачи имущества от 19.09.2011 внесены изменения в акт приема- передачи от 05.12.2007 и уточнены переданные помещения подвального этажа с указанием общей площади - 244,7 кв. м. и состоящее из помещений №№3(часть), 7, 8, 10, 15, 16, 18-27.

Дополнительным соглашением № 3 от 05.11.2012 внесены изменения в состав арендуемого имущества.

Актом приема-передачи имущества от 01.11.2012 ФЛП ФИО2 сдано, а КП «Жилищник-5» принята часть нежилого подвального помещения №№3 (часть), 3а, 7, 8, 10, 23-27 (по инвентарному делу) общей площадью 138,1 кв.м., расположенного по адресу <...>.

Дополнительным соглашением № 4 от 01.11.2013 к договору аренды № 11 коммунальной собственности от 05.12.2007, его действие продлено до 05.10.2016.

Далее, 11.03.2013 между Коммунальным предприятием «Жилищник-5» и физическим лицом- предпринимателем ФИО2 был заключен договор аренды № 65, согласно которого в срочное платное пользование передано недвижимое имущество, находящееся в коммунальной собственности - помещение по адресу: <...> общей площадью 138,1 кв.м, сроком до 11.02.2016.

Согласно Акту приема-передачи имущества от 11.03.2013 предпринимателем приняты нежилые помещения общей площадью 138,1 кв. м. расположенные по вышеуказанному адресу, состоящие из помещений №№ 3(часть), 7, 8, 10, 23-27.

Выпиской из протокола № 19 заседания комиссии исполнительного комитета по аренде от 06.06.2012, письмом КП «Жилищник-5» предпринимателю было дано согласие на проведение неотъемлемых улучшений арендуемого имущества - нежилых помещений, общей площадью 244,7 кв.м. под магазин полиграфической продукции и канцтоваров за счет собственных средств.

Как указывает заявитель, за период проведения ремонта на протяжении 2013 года им понесено затрат, подтвержденных приемочными актами выполненных работ, платежно-расчетными и другими документами учета на сумму 645 016,00 грн. в т. ч. НДС 107 502,63 грн.

01.02.2018 между Муниципальным унитарным предприятием «УПРАВКОМ «УЮТ» городского округа Евпатория Республики Крым и ИП ФИО2 был заключен договор аренды № 1, согласно которого во временное возмездное пользование было передано недвижимое имущество – нежилое подвальное помещение, по вышеуказанному адресу, общей площадью 106,6 кв.м. (П15, П16, П18-22).

В этот же день был заключен договор аренды № 2 о передаче нежилого подвального помещения, общей площадью 138,1 кв.м., для использования под продажу и хранения канцелярских товаров.

04.10.2017 предприниматель обратился в Администрацию с просьбой включить арендуемые нежилые помещения в план (программу) приватизации муниципального имущества на 2017 год, принять решение о приватизации данного помещения для реализации права на его выкуп.

Ответом Администрации от 26.10.2017 было указано о необходимости предоставления следующих документов: копии договора (договоров) аренды, подтверждающих нахождение у заявителя объекта в аренде в течение срока, дающего право на преимущественное отчуждение; справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, согласие на обработку персональных данных

В январе 2019 года предприниматель повторно обратился в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом Администрации от 01.02.2019 № 8168/02-25 предприниматель был уведомлен, что на заседании комиссии по выявлению объектов муниципальной собственности города Евпатории, отвечающих признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах на территории городского округа Евпатория Республики Крым, которое состоялось 29.01.2019, с учетом данных технической документации, а также результатов осмотра подвального помещения в жилом доме № 27а по ул. Тимирязева г. Евпатории, было принято решение об отнесении запрашиваемого им подвального помещения к общему имуществу собственников жилья многоквартирного жилого дома, а также то, что вопрос о реализации права преимущественного выкупа арендуемого подвального помещения площадью 244,7 кв. м., будет рассмотрен после принятия постановления администрации города Евпатории Республики Крым об исключении данного объекта из реестра муниципальной собственности.

19.03.2019 предприниматель направил в адрес Администрации претензию о неправомерности отказа в приватизации и требованием направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Письмом № 862/06 от 02.04.2019 Администрация уведомила заявителя о принятии постановления от 15.03.2019 №398-п «Об осуществлении мероприятий в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом» согласно которого указанные помещения исключены из реестра муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым, в связи с чем, Администрация сообщила о невозможности реализации заявителем права преимущественного выкупа арендуемых подвальных помещений.

Кроме этого, обращением от 17.04.2019 № 2064/02-25 заявителю было сообщено, что в соответствии с решением комиссии, администрацией города Евпатории на основании вышеуказанного решения спорные помещения переданы в состав общедомового имущества на законных основаниях.

Считая вышеуказанный отказ и постановление незаконными, заявитель обратился в Арбитражный суд Республики Крым с вышеуказанными требованиями.

Заслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулирует Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу пункта 5 статьи 3 названного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральный закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (ч. 1 статья 1).

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей в рассматриваемый период) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. Такое право может быть реализовано при одновременном соблюдении условий, предусмотренных данной статьей.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона N 159-ФЗ" (далее - Информационное письмо N 134) по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Кодекса, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Федерального закона N 384-ФЗ).

В пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, разъяснено, что для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Как указано выше, Постановлением Администрации от 15.03.2019 №398-п «Об осуществлении мероприятий в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом» спорные помещения исключены из реестра муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым.

В судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" своим постановлением от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" дает арбитражным судам следующие разъяснения.

При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно подпунктам 20, 21 части 2 статьи 2 Федерального закона N 384-ФЗ, сеть инженерно-технического обеспечения - совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений; система инженерно-технического обеспечения - одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности.

Как усматривается из фототаблицы, прилагаемой к акту осмотра от 10.10.2020, представленной заявителем, спорное нежилое помещение является подвальным, в котором размещены инженерные коммуникации, в частности трубопроводы, обеспечивающие водоснабжение и водоотведение многоквартирного дома, то есть является общим имуществом многоквартирного дома и обособленным объектом быть не может.

В этой связи положения Закона № 159-ФЗ к данным правоотношениям применению не подлежат.

Следовательно оспариваемые постановление Администрации и отказы в реализации заявителю преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений являются правомерными.

На основании изложенного, требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ – в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 600,00 руб. относятся на заявителя, с одновременным возвратом заявителю из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины в сумме 27380,00руб.

При этом требования, изложенные в пункте 4 просительной части уточненного заявления, по своему содержанию являются составляющими заявленного ИП ФИО2 способа восстановления нарушенного права, а поэтому государственной пошлиной, как за самостоятельное требование не облагаются.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации



Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении заявленных требований отказать в полном объёме.

2. Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 27380,00 руб., оплаченную платежным поручением № 186 от 04.07.2019, о чем выдать справку.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья М.И. Куртлушаев