Решение от 2 июня 2017 г. по делу № А63-16390/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-16390/2016
г. Ставрополь
02 июня 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена16 мая 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме02 июня 2017 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества «Октябрьский», ОГРН <***>, с. Левокумское Ставропольского края,

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

третьи лица:-ФИО1, г. Санкт-Петербург,

-ФИО2, с. Левокумское,

-ФИО3, пос. Кумская ФИО4 района,

-ФИО5, с. Левокумское,

-ФИО6, с. Левокумское,

-ФИО7, пос. Первомайский Левокумского района,

- ФИО8, г. Санкт-Петербург,

- ФИО9, с. Левокумское,

-ФИО10, п. Кумская ФИО4 района,

о признании незаконным бездействия и обязании внести в ЕГРП запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 26:14:080303:83,

при участии в судебном заседании представителя управления Росреестра ФИО11 по доверенности от 09.01.2017, а также Колодий О.Е., представляющей себя лично, ФИО7 (по доверенности от 24.10.2016) и ФИО2 (по доверенности от 22.09.2016), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Октябрьский» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к управлению Росреестра по Ставропольскому краю (далее – управление) о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 26:14:080303:83 в пользу общества, и обязании внести такую запись в ЕГРП.

Управление в отзыве с требованиями не согласилось, указав на законность и обоснованность своих действий.

Колодий О.Е. в отзыве на заявление просила в удовлетворении требований отказать, сославшись на соблюдение собственниками земельного участка с кадастровым номером 26:14:080303:83 процедуры выдела земельного участка, в связи с чем действия Росреестра по прекращению права аренды общества правомерны.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

04 марта 2016 года на общем собрании собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:1527 были утверждены условия и порядок заключения договора аренды данного земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя.

При этом согласно протокола за заключение данного договора проголосовало 69,7 % лиц, присутствовавших на собрании, против – 30,3 %, в том числе: ФИО2, ФИО3 , ФИО1, ФИО5, ФИО8, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО7, ФИО16, ФИО17, ФИО6

04 марта 2016 года собственниками земельного участка с ЗАО «Октябрьский» заключен договор № 2 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:14:000000:1527 общей площадью 20140203 кв.м, для ведения сельскохозяйственного производства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир точка пересечения автодороги Кочубей-Зеленокумск-Минеральные Воды с автодорогой с Левокумское с. Турксад, участок находится примерно в 2350 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Левокумский район.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 16.05.2016 № 26-26/019-26/019/200/2016-1411/1.

В дальнейшем по заказу ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 проведено межевание земельного участка для выдела 5,5 земельных долей из земельного участка 26:14:000000:1527, в результате чего образован земельный участок площадью 698 500 кв.м, который поставлен на кадастровый учет 29.09.2016 с присвоением кадастрового номера 26:14:080303:83.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 01.12.2016 за ФИО6 (1270/6985 долей), ФИО7 (1270/6985 долей), ФИО3 (1270/6985 долей), ФИО5 (635/6985 долей), ФИО8 (635/6985 долей), ФИО1 (635/6985 долей), ФИО2 (1270/6985 долей) было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:14:080303:83.

06 декабря 2016 года собственники земельного участка с кадастровым номером 26:14:080303:83 на общем собрании определили условия договора аренды земельного участка и передали его в аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО9 Договор аренды с ФИО9 зарегистрирован в ЕГРП 30.12.2016 за № 26-26/019-26/009/200-2016-6200/1.

Как следует из выписки из ЕГРН и пояснений управления, в настоящее время ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО8 по договорам купли-продажи продали ФИО9 свои земельные доли в праве собственности на спорный земельный участок.

Ссылаясь на отсутствие в ЕГРП сведений об обременении земельного участка с кадастровым номером 26:14:080303:83 правом аренды ЗАО «Октябрьский», общество обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент государственной регистрации договора аренды спорного земельного участка, далее – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании, в частности, могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Принятое общим собранием решение оформляется протоколом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В случае выделения земельных долей собственниками, которые не заявили подобных возражений, применению подлежат общие правила, установленные Земельным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации.

По общему правилу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции. При этом, эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Закона №122-ФЗ.

В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Вышеприведенный правовой подход изложен в определении Верховного суда Российской Федерации от 17.11.2015 по делу № 306-КГ15-8301 по делу № А65-21616/2014.

В данном случае, спорный земельный участок с кадастровым номером 26:14:080303:83 образован в счет выделения земельных долей, собственники которых голосовали против передачи в аренду обществу исходного земельного участка.

При таких обстоятельствах право аренды в отношении выделенного земельного участка прекратилось, в связи с чем заявленное требование не подлежит удовлетворению.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский