Решение от 24 октября 2023 г. по делу № А40-89413/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-89413/22-64-658
г. Москва
24 октября 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2023года

Полный текст решения изготовлен 24 октября 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "МИЦ "Пиво и напитки XXI век" (127287, <...>. СТР.5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.09.2002. ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД. ДОМ 21. СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

при участии:

от истца - ФИО2 по дов. от 24.03.2023,

от ответчика - ФИО3 по дов. от 10.11.2022

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МИЦ "Пиво и напитки XXI век" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, строен. 5, общей площадью 526,8 кв. м., кадастровый номер 77:09:0004015:6209 путем изложения:

-п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 37 840 000 (Тридцать семь миллионов восемьсот сорок тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта, выполненного ООО «БК-ПИФАГОР». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

-п 3.3.Договора купли-продажи - в следующей редакции:

«На сумму денежных средств, составляющих Цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату вынесения судом решения.

По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, подлежат начислению проценты , равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату вынесения судом решения.»

-п. 3.4 Договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты 476 (Четыреста пятьдесят тысяч четыреста семьдесят шесть) руб. 19 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объёме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что он обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, строен. 5, общей площадью 526,8 кв. м., кадастровый номер 77:09:0004015:6209.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо с приложением Проекта договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, строен. 5, общей площадью 526,8 кв. м , кадастровый номер 77:09:0004015:6209.

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в отчете Департамента, является необоснованно завышенной, направил в адрес ответчика Протокол разногласий.

Ответчик Протокол разногласий истца в установленный законом срок не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, у Общества с ограниченной ответственностью «МИЦ «Пиво и напитки XXI век» (истец) находится во владении и пользовании (аренде) нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, строен. 5, общей площадью 526,8 кв. м., кадастровый номер 77:09:0004015:6209 на основании Договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы № 02-466/07 от 05.12.2007 г., а также Дополнительного соглашения от 02.02.2012г. к договору № 02-466/07, Дополнительного соглашения от 30.07.2015 г. к договору № 02-466/07, Дополнительного соглашения от 17.07.2018 г к договору № 02-466/07, зарегистрированных в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре аренды и дополнительных соглашениях к нему.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 17.12.2021 г. он обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, в связи с чем, в личном электронном кабинете истца к запросу был присвоен № 33-5-12931/21-(0)-0.

Ответчиком направлен в адрес истца проект Договора купли-продажи N 59-7579 от 16.03.2022 г., согласно которому установленная цена Объекта составляет 57 548 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 09.02.2022 № М23-56-П/2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс».

Истец считает, что представленный ответчиком отчет составлен с нарушениями законодательства об оценке.

В соответствии с подготовленным заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений «Отчет об оценке» № ЭС-15-1 от 31 марта 2022 г, выполненного оценочной компанией Обществом с ограниченной ответственностью «ЭсВиАр Групп», рыночная цена объекта составила 39 833 333 руб. 00 коп. (без учета НДС),

Истцом был направлен в адрес ответчика протокол разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена выкупаемого помещения определена в размере 39 833 333 руб. 00 коп. (без учета НДС) в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости № ЭС-15-1 от 31 марта 2022 г, выполненный ООО «ЭсВиАр Групп».

Департаментом городского имущества г. Москвы посредством электронной связи было направлено в личный кабинет истца обращение от 05.04.2022 г. № 33-5-123931/21-(0)-7 об отказе в подписании Договора купли-продажи с учетом редакции, указанной в протоколе разногласий.

Поскольку ответчик Протокол разногласий истца в установленный законом срок не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 31.01.2022г. назначил судебную оценочную экспертизу по делу №А40-89413/22-64-658, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЦЕНОЧНАЯ ЭКСПЕРТИЗА", эксперту ФИО4. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, строен. 5, общей площадью 526,8 кв.м, кадастровый номер: 77:09:0004015:6209 на дату 17.12.2021?

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, строен. 5, общей площадью 526,8 кв.м, кадастровый : '/7:09:0004015:6209 на дату 17.12.2021 составляет: 38 630 000 руб. 00 коп.

Определением суда от 18.01.2023г. вызван эксперт ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЦЕНОЧНАЯ ЭКСПЕРТИЗА" ФИО4 в судебное заседания для дачи пояснений по представленному экспертному заключению.

В судебном заседании эксперт ФИО4 дал пояснения по экспертному заключению.

В соответствии со ст. 87 АПК РФ В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Определением суда от 26.05.2023г. назначена повторная оценочная экспертиза по делу №А40-89413/22-64-658, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БК-ПИФАГОР", эксперту ФИО5. На разрешение эксперта поставлен вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, строен. 5, общей площадью 526,8 кв.м, кадастровый номер: 77:09:0004015:6209 на дату 17.12.2021?».

Согласно Заключению эксперта № 11-08-23/03-3 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, yл. Писцовая, д. 16, строен. 5, общей площадью 526,8 кв. м., кадастровый номер: 77:09:0004015:6209 на дату 17.12.2021 г. без НДС составляет: 37 840 000 руб. 00 коп.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, yл. Писцовая, д. 16, строен. 5, общей площадью 526,8 кв. м., кадастровый номер: 77:09:0004015:6209, суд приходит к выводу о том, что рыночная цена спорного нежилого помещения по состоянию на 17.12.2021 г. без НДС составляет 37 840 000 руб. 00 коп.

Кроме того, суд считает обоснованным п.3.3. договора в редакции ответчика, поскольку редакция истца противоречит в данном случае действующему законодательству.

В соответствии с п. 3 ст.5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению частично в его редакции.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 42 268 руб. 00 коп. возлагаются на ответчика.

Расходы по госпошлине по иску относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 150, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «МИЦ «Пиво и напитки XXI век» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, КПП: 770901001), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, строен. 5, общей площадью 526,8 кв. м , кадастровый номер 77:09:0004015:6209 путем изложения

п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 37 840 000 (Тридцать семь миллионов восемьсот сорок тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта, выполненного ООО «БК-ПИФАГОР».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п 3.3. Договора купли-продажи редакции Департамента городского имущества г. Москвы:

«На сумму денежных средств, составляющих Цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ставка рефинансирования в процентном выражении).

По истечении срока предоставленной рассрочки на сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, подлежат начислению проценты , равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставке), действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества(ставка рефинансирования в процентном выражении).

п. 3.4 Договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты 450 476 (Четыреста пятьдесят тысяч четыреста семьдесят шесть) руб. 19 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объёме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "МИЦ "Пиво и напитки XXI век" (127287, <...>. СТР.5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.09.2002. ИНН: <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 42 268 (сорок две тысячи двести шестьдесят восемь ) рублей 00 копеек а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья Н.А. Чекмарева